Verfolgt man die allgemeinen Diskussionen, wenn es ums Thema Miete geht, konzentriert sich die Berichterstattung vornehmlich auf die Rechte von Mietern. Vermieterrechte stehen dagegen weniger oft im Fokus. Auch Vermieter selbst interessieren sich für ihre Rechte oft erst dann, wenn es Probleme mit den Mietern gibt oder wenn sie die Mietwohnung verkaufen und dem Mieter kündigen wollen. Dazu kommt, dass das Mietrecht bisweilen ziemlich komplex sein kann und durch regelmäßige Gerichtsurteile auch immer gewissen Veränderungen unterliegt. Hier ein Überblick über die wichtigsten Vermieterrechte.
1. Vermieterrechte bei Immobilienverkauf
Dass sich leerstehende Wohnungen ohne Mieter besser verkaufen lassen als vermietete Wohnungen, ist praktisch ein ungeschriebenes Marktgesetz. Oft wollen die künftigen Besitzer die Immobilie selbst beziehen und darin wohnen und bevorzugen daher eine nicht vermietete Immobilie. Sind es Investoren, die eine Wohnung kaufen, rechnen sich diese bei einer Neuvermietung höhere Mieten aus als bei bestehenden Mietverhältnissen, wo es eine staatlich verordnete Kappungsgrenze für Mieterhöhungen gibt. Daher sind die Chancen, einen wirklich guten Preis bei einem Immobilienverkauf zu erzielen, in der Regel deutlich höher, wenn die Immobilie nicht vermietet ist.
Doch was, wenn die Immobilie vermietet ist? Dann liegt der Gedanke, das Mietverhältnis zu kündigen, um einen besseren Verkauf zu erreichen, oft nicht fern. Kündigungen wegen Immobilienverkäufen, sogenannte Verwertungskündigungen, sind aber selten sehr einfach durchzusetzen, oft sogar unmöglich. Der § 566 BGB folgt dem Motto „Kauf bricht nicht Miete“, im Regelfall ist also nur ein Verkauf mit Mieter möglich und der Käufer müsste also den Mieter übernehmen, mit allen Rechten und Pflichten.
Verwertungskündigungen sind natürlich nicht generell ausgeschlossen, wenn der Vermieter nach § 573 BGB ein entsprechendes „berechtigtes Interesse“ geltend machen kann. Ein Vermieter müsste bei einem beabsichtigen Verkauf an einer „angemessenen wirtschaftlichen Verwertung“ gehindert sein, wodurch er erhebliche Nachteile zu erdulden hätte. Die genauen Voraussetzungen und Möglichkeiten für eine Verwertungskündigung zwecks Immobilienverkauf lesen Sie bitte in meinem Artikel „Kündigung eines Mietverhältnisses bei Eigenbedarf oder Verkauf“ nach.
Will man als Vermieter die Wohnung unbedingt für den Verkauf frei haben, müssen entweder die Voraussetzungen für eine Verwertungskündigung vorliegen, nicht selten muss dann der Rechtsweg beschritten werden, um deren Vorliegen feststellen zu lassen. Oder, und das ist oft die bevorzugte Variante, man macht dem Mieter den Auszug mit der Zahlung einer „Auszugsprämie“ schmackhaft.
2. Vermieterrechte bei Eigenbedarf
Benötigt ein Vermieter seine Mietwohnung für sich selbst, für nahe Verwandte oder eine andere Person, die zu seinem Hausstand gehört, wie Pflegekräfte o. ä., kann er Eigenbedarf anmelden und dem Mieter kündigen.
Das Vermieterrecht „Eigenbedarf“ ist bei Mietern das wohl unbeliebteste Vermieterrecht, denn, ist der Anlass wirklich gegeben, kann ein Mieter wenig dagegen ausrichten und muss die Wohnung für den Eigentümer räumen. Auch hier bildet § 573 BGB die rechtliche Grundlage. Der Vermieter muss ein „berechtigtes Interesse“ geltend machen, im Fall Eigenbedarf muss er echten Bedarf an der Wohnung haben, um sie selbst zu bewohnen oder z. B. ein Familienmitglied darin wohnen zu lassen.
Für welchen Personenkreis bzw. ab welchem Verwandtschaftsgrad der Vermieter Eigenbedarf anmelden darf, war auch Gegenstand zahlreicher Gerichtsprozesse.
Zu den Personen, die unter die Eigenbedarfsregelung fallen, gehören der Vermieter selbst, Eltern des Vermieters, Kinder, Großeltern, Enkel, Geschwister, Neffen, Nichten, Schwiegereltern, Schwiegerkinder, Haushaltshilfen, Pflegepersonal. Schwager und Schwägerinnen bei besonders enger Verbindung. Für weiter entfernte Verwandte kann in der Regel kein Eigenbedarf geltend gemacht werden.
Wie bei allen Formen der Mieterkündigung ist es auch bei der Eigenbedarfskündigung wichtig, Formfehler zu vermeiden. Denn sonst drohen Widersprüche oder die Kündigung ist ungültig. Alles Wichtige zur Eigenbedarfskündigung finden Sie wieder hier: „Kündigung eines Mietverhältnisses bei Eigenbedarf oder Verkauf“. Im Zweifel sollte man sich bei einer Kündigung auch juristisch beraten lassen. (Ich persönlich würde eine Eigenbedarfskündigung nur mit Anwalt angehen.)
3. Vermieterrechte bei Zahlungsverzug oder Pflichtverletzungen des Mieters
Was kann man als Vermieter unternehmen, wenn der Mieter die Miete nicht zahlt? Mieterrechte gehen zwar weit, aber wenn der Mieter bei der Überweisung der Miete in Verzug gerät, wird es ernst und er riskiert sogar eine fristlose Kündigung, da er damit eine schwere Vertragsverletzung begeht.
Rein rechtlich kann man dem Mieter fristlos wegen Zahlungsverzug kündigen, wenn
- er in zwei direkt aufeinander folgenden Monaten keine Miete zahlt
- er in zwei direkt aufeinander folgenden Monaten nur teilweise überweist und die zwei Teilüberweisungen in Summe weniger als eine Monatsmiete ergeben
- über mehrere, nicht unbedingt zusammenhängende Monate die Miete nicht oder teilweise überwiesen wird und in Summe zwei Monatsmieten Mietrückstand auflaufen
Auch bei anderen Pflichtverletzungen kann man als Vermieter kündigen, bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen mitunter sogar fristlos. Gefährdet der Mieter die Immobilie oder stört er den Hausfrieden über Gebühr, nimmt er unerlaubte Untervermietungen vor oder nutzt er die Wohnung vertragswidrig? Hier müssen Sie als Vermieter nicht alles dulden und sind, je nach Sachlage, sogar zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigt. Bei fristlosen Kündigungen muss man aber in den meisten Fällen, außer beim Zahlungsverzug, erst einmal eine Abmahnung erteilen. Genaueres dazu können Sie hier nachlesen: „Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses bei Zahlungsverzug“.
4. Vermieterrechte gegenüber Mietnomaden
Es kommt nicht oft vor, statistisch vielleicht in einem von Tausend Fällen. Aber wenn, dann können Mietnomaden für Vermieter ein echtes Problem werden. Unter Mietnomaden versteht man gemeinhin Mieter, die einziehen und dann (planmäßig) die Miete nicht zahlen. Zumeist kennen sie sich in rechtlichen Belangen recht gut aus oder haben entsprechende Unterstützung und können Zwangsräumungen vermeiden oder zeitlich in die Länge ziehen. Zudem verursachen sie nicht selten durch sorglosen oder mutwillig zerstörerischen Umgang mit der Immobilie beträchtliche Schäden. Sie werden dadurch zu einer erheblichen finanziellen und psychischen Belastung für betroffene Vermieter. In manchen Fällen sind sie auch über Nacht verschwunden, hinterlassen eine verwüstete Wohnung, mieten sich in einer neuen Wohnung ein und spielen ihr Spiel weiter.
Am besten ist es natürlich, entsprechende Personen schon im Vorhinein zu erkennen und gar nicht erst als Mieter zu akzeptieren. Doch oftmals sind Mietnomaden nicht einfach als solche zu auszumachen, da sie durchaus seriös aufzutreten wissen. Bonitätsnachweise oder Auskunft beim vorherigen Vermieter können den ein oder anderen Mietnomaden entlarven, das Hinterlegen einer Kaution zumindest etwas die finanzielle Lücke füllen. Doch was tun, wenn es ein Mietnomade bereits in die Mietwohnung geschafft hat?
Messies
Oft kann man es nur mit Fassungslosigkeit zur Kenntnis nehmen, wie manche Mieter mit dem Mietobjekt umgehen oder dort meterhoch Müll im Wohnraum lagern etc. Man redet in diesem Zusammenhang von „Messies“ ( von englisch „mess = Unordnung, Schutz), Personen also, deren Wohnung chaotisch, unordentlich und voll mit nutzlosen Gegenständen ist. Erhalten Sie als Vermieter Kenntnis von solchen Umständen, müssen sie schnell handeln. Ein Mieter hat die Pflicht, pfleglich mit der Mietsache umzugehen. Das Lagern von Müll entspricht keinesfalls der vorgesehenen pfleglichen Nutzung der Mietsache und gefährdet evtl. sogar die Bausubstanz.
Sie müssen den Mieter entsprechend abmahnen und ihm eine angemessene Frist setzen, bis zu der er den Müll beseitigen muss. Beseitigt er den Müll nicht, wird er schadensersatzpflichtig und muss die Entsorgung bezahlen.
Wenn sich die Situation nicht schleunigst löst, sollten Sie auch versuchen, Ordnungsämter von Stadt oder Gemeinde einzuschalten. Diesen stehen unter Umständen zusätzliche Mittel zur Verfügung, beispielsweise können diese den Mieter auf dem Wege der „Gefahrenabwehr“ verpflichten, den Müll aus der Wohnung zu schaffen, wenn z. B. eine Gesundheitsgefährdung davon ausgeht. Die Kosten trägt prinzipiell der Verursacher, also der Mieter. Oft ist es aber leider so, dass dann gesundheitliche und/oder finanzielle Probleme dazu kommen und der Mieter entsprechende Zahlungen nicht leisten kann. In einem solchen Fall ist man laut einem Urteil des Amtsgerichts Arnsberg (AZ 5 L 36/08) als Vermieter in der Pflicht, die Kosten zu übernehmen.
Eine Kündigung wegen Gefährdung der Mietsache ist natürlich auch im Rahmen, oft muss man sich dann aber auf dem Wege einer Räumungsklage sein Recht verschaffen – auch hier muss man sich evtl. auf eine aufwendige und langwierige Situation einstellen.
Zahlungsverweigerer
Das Vorgehen „professioneller“ Mietnomaden besteht darin, die Mietzahlungen einfach einzustellen und sich monate-, mitunter jahrelang zu winden oder nicht ansprechbar zu sein und weiterhin nicht zu zahlen. Manche Mieter haben hier und da mal einen Zahlungsengpass, im Normalfall melden sich diese dann, und wenn sie einen wirklich guten Grund haben und man mit dem Mieter sonst gut zurechtkommt, kann man eventuell auch mal ein Auge zudrücken. Aber wenn sich die Vorkommnisse häufen, fadenscheinige Gründe vorgetragen werden oder überhaupt die Kommunikation verweigert wird, sollte man die Sache offensiv angehen. Entweder erst mal eine Abmahnung erteilen mit Aufforderung innerhalb von 10 Tagen zu zahlen, wenn der Mieter einen Monat im Rückstand ist oder gleich kündigen, wenn schon mehr zusammengekommen ist, je nach Situation eine ordentliche oder auch fristlose Kündigung aussprechen (siehe vorhergehender Absatz über Zahlungsverzug).
Zieht der Mieter nach der Kündigung und einer entsprechenden Räumungsfrist nicht aus, müssen Sie bei Gericht eine Räumungsklage einreichen. Gibt das Gericht dem statt, muss man als Vermieter, falls der Mieter die Wohnung immer noch nicht freiwillig räumt, einen Gerichtsvollzieher bestellen, der die Räumung vornimmt. Die Kosten (3.000 € aufwärts) trägt man zunächst als Vermieter selbst, kann sie jedoch in einem Zivilverfahren vom Mieter zurückfordern. Falls dieser jedoch nicht zahlen kann, bleibt man wahrscheinlich auf den Kosten sitzen.
Ein schnelleres und günstigeres Verfahren für die Räumung ist das sog. „Berliner Modell“. Bei diesem Verfahren kommt nur der Gerichtsvollzieher vorbei und setzt den Mieter vor die Türe und tauscht das Schloss aus, so dass der Mieter keinen Zugang mehr hat. Nachteil: Die Wohnung ist nicht sofort geräumt und man hat evtl. noch eine Weile mit dem Mieter zu tun. Die Besitztümer des Mieters bleiben in der Wohnung und der Vermieter hat nach § 562 BGB ein Pfandrecht auf alle Gegenstände. Meldet der nun ehemalige Mieter Insolvenz an, stehen die Gegenstände des Mieters dem Vermieter zu.
Man sollte genau dokumentieren, was in der Wohnung war und in welchem Zustand. Wenn der Mieter schließlich zahlen sollte, bekommt er seine Sachen wieder zurück. Durch eine akkurate Dokumentation schützt man sich vor ungerechtfertigten Behauptungen, dass gewisse Gegenstände da gewesen seien oder dass man etwas beschädigt hätte. Bei vorsätzlicher Beschädigung von Besitztümern des Mieters wird man schadensersatzpflichtig.
Das Berliner Modell ist deutlich günstiger als ein konventionelles Räumungsverfahren. Im Regelfall muss man mit etwa 400 € Vorschuss an den Gerichtsvollzieher rechnen. Man spart sich Speditions- und/oder Lagerkosten, Müllabfuhr etc. Wie gesagt, ist die Sache damit aber nicht unmittelbar komplett erledigt.
Verschwundener Mieter
Bei Mietnomaden kommt es durchaus vor, dass die Wohnung über Nacht verlassen dasteht und der Mieter unauffindbar ist. Unter Umständen hinterlässt er auch noch eine verwüstete Wohnung. Eine solche Situation ist für Vermieter oft eine große Belastung. Was kann man bzw. muss man tun?
Zunächst einmal ist das Mietverhältnis rein rechtlich gesehen nicht beendet, weil der Mieter weg ist und nicht mehr zahlt. Als Vermieter kann man also nicht einfach die Wohnung räumen, den Schaden beheben und neu vermieten.
D. h. als Erstes muss man das bestehende Mietverhältnis beenden. Die Schritte dazu wären:
1. per Einschreiben eine fristlose Kündigung zuschicken
(Die Kündigung muss erfolgen, auch wenn der Mieter nicht da ist, um sie entgegen zu nehmen. Evtl. muss eine Melderegisterauskunft beim Einwohnermeldeamt vorgenommen werden, um eine gültige Anschrift zu ermitteln. Falls sich keine Adresse ermitteln lässt und auch anderweitig keine Zustellung möglich ist, kommt eine sog. öffentliche Zustellung in Frage, die beim Amtsgericht beantragt wird. Bei der öffentlichen Zustellung wird das Schriftstück an die Gerichtstafel ausgehängt und gilt 1 Monat nach der Anheftung als zugestellt.)
2. bei Gericht eine Räumungsklage zu erwirken und dann
3. die Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher räumen zu lassen.
Nur dann ist man rechtlich auf der sicheren Seite und kann auch nicht mehr vom Mietnomaden nachträglich belangt werden.
Das fatale an der Situation ist, dass man meist selbst die Kosten für all diese Vorgänge tragen muss, da Mietnomaden oft nicht mehr ausfindig gemacht werden können; und wenn, sind sie finanziell oft nicht belangbar, da sie nicht über finanzielle Rücklagen oder Einkommen verfügen.
Bei einer konkreten Situation mit einem Mietnomaden sollten Sie in jedem Fall kompetente rechtliche Beratung in Anspruch nehmen, sei es bei einer Vermieterberatung oder bei einem Rechtsanwalt.
5. Vermieterrechte bei Schönheitsreparaturen
Bei Renovierungen und Schönheitsreparaturen haben Vermieter nur ziemlich begrenzte Rechte. Vermieter gehen oft davon aus, dass sie dem Mieter umfängliche Vorgaben dahingehend machen können, wie und wie oft er renovieren muss und dass er auch beim Auszug renovieren muss etc.
Das trifft jedoch nicht zu, nicht einmal bei einem vermieterfreundlichen Mietvertrag. Vertragsklauseln mit entsprechenden Aussagen wurden von Gerichten wiederholt als unwirksam beurteilt.
Tatsächlich kann ein Mieter nicht zu starren Renovierungsfristen verpflichtet werden. Klauseln, die alle 3 Jahre Schönheitsreparaturen vorschreiben sind beispielsweise nicht zulässig. Generell können Renovierungen oder Schönheitsreparaturen nur bei tatsächlichem Bedarf eingefordert werden. Das gilt sogar für die Endrenovierung beim Auszug des Mieters. Generell darf eine Endrenovierung nicht verlangt werden, es muss schon echter Bedarf bestehen.
Auch Bestimmungen, die dem Mieter die farbliche Gestaltung seiner Wohnung vorschreiben, sind nicht wirksam. Der Mieter kann z. B. Wände völlig nach seinem Geschmack streichen. Lediglich eine neutrale Gestaltung bei Auszug kann man als Vermieter vertraglich verlangen.
Für Kleinreparaturen trägt bis zu einer gewissen Grenze der Mieter die Kosten. Welche Kosten der Mieter trägt, ist im Mietvertrag zu vereinbaren, jedoch gibt der Gesetzgeber Grenzen vor. Für einzelne Kleinreparaturen darf laut gängiger Rechtsprechung bis zu 100 € vereinbart werden, pro Jahr bis zu 8 % der Jahresnettomiete. Bestimmungen im Mietvertrag, die Beträge über diesen Grenzen festlegen, sind nichtig. Reparaturkosten über diesen Grenzen fallen nicht in die Rubrik „Kleinreparatur“, hier trägt der Vermieter die Kosten.
6. Vermieterrechte – die Mietwohnung betreten
Wann und unter welchen Umständen darf man als Vermieter die Mietwohnung betreten? Zunächst einmal bleibt bei dieser Frage festzuhalten, dass es so etwas wie ein Besichtigungsrecht für Mietwohnungen nicht gibt. Das Hausrecht geht bei der Vermietung auf den Mieter über. Als Vermieter darf man sich also nicht einfach Zugang zur Mietwohnung verschaffen, um etwa zu sehen, ob alles in Ordnung ist.
Es können allerdings bestimmte Gründe vorliegen, aufgrund derer Mieter ihrem Vermieter trotzdem Zugang zur Wohnung gewähren müssen. Mieter müssen z. B. die Wohnung zugänglich machen,
- falls es konkrete Anhaltspunkte für Schäden oder drohende Schäden gibt
- um eine Schadensursache zu untersuchen
- um Reparaturen durchzuführen oder Handwerkerleistungen zu kontrollieren
- um Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen vorzubereiten
- um die Wohnung potenziellen Nachmietern oder Kaufinteressenten zu zeigen
- für Kontrollen wie Messvorrichtungen abzulesen oder Wohnungsvermessung
- wenn es einen begründeten Verdacht gibt, dass der Mieter gegen Bestimmungen des Mietvertrages verstößt, wie unerlaubte Tierhaltung oder Untervermietung
- für eine Zustandsbesichtigung nach 5 Jahren Mietzeit, wo sich Vermieter auch ohne besondere Gründe vom Zustand ihres Eigentums überzeugen können
- wenn ein neuer Eigentümer eine vermietete Wohnung gekauft hat und sie besichtigen möchte (… mehr dazu)
Außerdem darf ein Vermieter eine Notöffnung der Mietwohnung vornehmen, wenn ein akuter Schadensfall keinen Aufschub duldet. Klassischer Fall: Rohrbruch. Oder es brennt. Vor einer eigenmächtigen Notöffnung sollte man versuchen, den Mieter irgendwie zu erreichen.
Den Besuch ankündigen
Abgesehen von der Notöffnung, benötigt ein Vermieter Zugang zur Wohnung des Mieters, muss er seinen Besuch vorher ankündigen und den Zweck des Besuchs angeben. Grundsätzlich muss dabei Rücksicht auf den Mieter genommen werden. Mögliche Unannehmlichkeiten sollen gering gehalten werden. Beispielsweise muss Rücksicht auf Berufstätigkeit und Arbeitszeiten genommen werden.
Wie lange muss man eine Besichtigung im Voraus ankündigen? Das hängt hauptsächlich davon ab, wie dringend es ist. Droht ein Schaden, bei dem man schnell handeln muss? Oder braucht es einen Besichtigungstermin für einen Nachmieter? Im letzteren Fall sollte man sich dann schon etwas früher ankündigen. Abhängig vom Anlass sollte man schon mit einem Tag bis zwei Wochen rechnen.
Ist der Mieter mit einem bestimmten Termin nicht einverstanden, kann er 2 oder 3 Ausweichtermine vorschlagen, zu denen er die Wohnung zugänglich macht. Man muss sich dann auf einen Termin verständigen. Bei einem Wohnungsverkauf oder bei Nachmietern werden zudem meist mehrere Termine nötig. Hier hat der Mieter allerdings ein Recht auf gewisse Einschränkungen der Besichtigungen. Er muss beispielsweise keine täglichen Besuche zulassen. Besichtigungen dürfen nur zu den allgemein üblichen Zeiten angesetzt werden, d. h. an Wochentagen jeweils von 10 bis 13 Uhr und 16 bis 18 Uhr. Berufstätigen Mieter, bei denen Letzteres nicht möglich ist, müssen bis zu 3 mal pro Monat an Werktagen Besichtigungen zulassen, die dann auf die Zeit zwischen 19 und 20 Uhr zu legen sind und bis zu 45 Minuten dauern dürfen.
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Rainer Fischer
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Mehr als 25 Jahre ist Rainer Fischer inzwischen als seriöser Immobilienmakler in München tätig und hat rund 1.100 Immobilien mit gutem Ergebnis verkauft. Vor diesem Hintergrund unterstützt er Immobilienbesitzer professionell bei ihrem stressfreien Immobilienverkauf. Rufen Sie ihn an unter +49 89 131320.
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