Die Mieten sind in den vergangenen Jahren sowohl in München als auch in ganz Deutschland spürbar gestiegen. Dennoch stellt der ein oder andere Immobilieneigentümer bzw. Vermieter fest, dass sogar trotz einer Mietanhebung kein angemessener Mietzins erzielt wird, wenn man sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert und sich an die Mietpreisbremse hält. Dennoch hat die gesetzliche Regelung Gültigkeit und Mieter können später evtl. auf Schadensersatz klagen, wenn sie zeigen können, dass die verlangte Miete zu weit über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag.
Wir sind bei unserer Tätigkeit auf einige Kuriositäten im Zusammenhang mit der ortsüblichen Miete gestoßen, die wir bemerkenswert fanden und die Sie vielleicht so auch noch nicht kannten. Diese wollen wir Ihnen nicht vorenthalten:
1. 6-jähriger Betrachtungszeitraum für die Bestimmung der ortsüblichen Miete
Generell sind Mietspiegel auch immer ein Politikum. Vermietervertreter finden die festgestellten ortsüblichen Mieten grundsätzlich unrealistisch niedrig, Politik- und Stadtvertreter finden sie grundsätzlich viel zu hoch. Meist sind alle Seiten unzufrieden. Die Politk hat aber ein Mittel gefunden, die ortsübliche Miete mit Hilfe von Statistik zu drücken.
Denn bis zum 01. Januar 2020 wurden für die Berechnung alle Neuvermietungen und Mieterhöhungen aus den davor liegenden 4 Jahren herangezogen. Seitdem hat der Gesetzgeber den Betrachtungszeitraum aber auf 6 Jahre verlängert, so dass auch länger zurückliegende Mietänderungen einfließen. Das heißt, je länger zurück (eigentlich sind in diesem Kontext 4 Jahre schon viel), desto eher fließen vergleichsweise auch mehr günstigere Mieten in den Mietspiegel ein, was eine starke Diskrepanz zwischen Mietspiegel und aktuellem Markt erzeugt und die wirkliche Marktlage grundlegend kaschiert. Tatsächlich war das politisch auch so beabsichtigt. Zu der Forderung von Mietervertretern, auch Bestandsmieten in die Berechnung der ortsüblichen Miete einfließen zu lassen, um die offziellen Preise noch mehr zu drücken, hat sich der Gesetzgeber aber noch nicht hinreißen lassen.
2. Im Streitfall entscheidet der Gutachter
Ein exakter Wert für die ortsübliche Miete ist nur schwer zu ermitteln. Die Stadt München bietet auf ihrem Stadtportal ein Berechnungstool für die ortsübliche Miete an, und auch im Mietspiegel selbst ist die Berechnung dargelegt. Jedoch werden speziell bei den mieterhöhenden bzw. mietmindernden Eigenschaften einer Wohnung schnell unpräzise Angabemöglichkeiten relevant und ebenso mehr oder weniger subjektive Einstufungen. Der Mietspiegel gibt daher auch immer sogenannte Spannen an, innerhalb derer sich die ortsübliche Miete für eine Mietimmobilie bewegen könnte. Im Schnitt lassen diese etwa ± 20 % Abweichung zu. Diese Spannen dürfen dann laut Gesetz nicht ohne Begründung über- oder unterschritten werden. Oft findet man dann, dass Vermieter ihre verlangte Miete eher am oberen Ende der Spanne ansetzen, was Mietervertreter wiederum anprangern. Mitunter landen solche Fälle dann vor Gericht, und am Ende entscheidet ein Gutachter. Je nach Gutachten kann sich ergeben, dass eine höhere Miete aufgrund der Beschaffenheit des Mietobjekts gerechtfertigt war oder eben nicht. Sichere Aussagen, ob eine bestimmte Miethöhe vor Gericht Bestand haben wird, sind im Vorhinein oft schwierig bis unmöglich.
3. Wann gilt eine Modernisierung als „Umfassende Modernisierung“?
Grundlegend gilt die Mietpreisbremse bzw. die ortsübliche Vergleichsmiete nicht, wenn der Mietpreis bereits zuvor über der Vergleichsmiete lag; gleiches gilt für die Vermietung von Neubauobjekten oder wenn die Wohnung nach einer umfassenden Modernisierung neu vermietet wird. Gerade letzteres führt immer wieder zu Streitfällen. Denn, wann gilt eine Wohnung überhaupt als umfassend modernisiert? Den gesetzlichen Regularien folgend gilt eine Modernisierung grundlegend dann als umfassend, wenn der Bauaufwand (ohne Instandhaltungsmaßnahmen) ein Drittel der Neubaukosten erreicht und die Wohnung danach in wesentlichen Bereichen (z. B. Heizung, Elektroinstallation, Fenster, Fußböden, Sanitär) einem Neubau entspricht.
Im Streitfall muss ein Gericht entscheiden, ob Kosten als Modernisierungskosten zählen und der nötige Betrag für das Drittel Neubaukosten damit erreicht wird und somit eine höhere Miete gerechtfertigt ist. Ist die Kostenhöhe erreicht, muss das Gericht weiterhin prüfen, ob in wesentlichen Teil ein Neubaustatus erzielt wurde. Ist das der Fall, kann auf den Betrag von 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete noch der bei einer Modernisierungsmieterhöhung mögliche Betrag aufgeschlagen werden. Ist das nicht der Fall darf im Regelfall auch keine Miethöhe verlangt werden, die die Grenzen des Mietspiegels überschreitet.
Können die vorgenommenen Modernisierungsmaßnahmen nicht als umfassend eingestuft werden, besteht allerdings noch eine weitere Möglichkeit. Laut Gesetz können bei der Miethöhe auch andere Modernisierungsmaßnahmen berücksichtigt werden, die in den drei Jahren vor dem Start des Mietverhältnisses vorgenommen worden sind und entsprechend angesetzt werden.
Falls Sie bei Ihrer Vermietung auf entsprechende Fragen gestossen sind, hoffe ich, dass wir hier etwas Klarheit herstellen konnten.
Herzlichst,
Rainer Fischer
Ihr Immobilienmakler München für den stressfreien Verkauf
Telefon +49 89-131320
Rainer Fischer ist seit 1992 seriöser Immobilienmakler in München. Selbst hat er über 1.200 Immobilien verkauft. Vor diesem Hintergrund bietet er Immobilieneigentümern sachkundige Hilfe beim stressfreien Verkauf ihrer Immobilien an. Rufen Sie an: Tel. +49 89-131320.
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