Auch Mieteinnahmen sind steuerpflichtig. Aus steuerlicher Perspektive betrachtet handelt es sich bei Mieteinnahmen genauso um Einkommen wie z. B. bei Lohn oder Gehalt. Der § 21 des Einkommensteuergesetzes EstG listet Mieteinnahmen unter „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“. Sobald Mieteinnahmen zum Einkommen dazu kommen, müssen diese versteuert werden. Welche Mieteinnahmen müssen Sie versteuern und wie können Sie Steuern sparen?
1. Welche Mieteinnahmen sind steuerpflichtig?
Im Grunde genommen ist auf alle Einnahmen einer Immobilie Steuer zu entrichten. Außer Sie bleiben mit Ihrem Einkommen plus Mieteinnahmen unterhalb dem steuerlichen Grundfreibetrag von 9.168 € pro Jahr (Verheiratete zusammen 18.336 €), Stand 2019.
Es spielt dabei keine Rolle, ob die Mieteinnahmen von der Vermietung eines Hauses, einer Eigentumswohnung, eines Zimmers in einem Haus, einer Ferienwohnung oder der Verpachtung eines Grundstücks kommen. In der Regel ist alles steuerpflichtig, was unter die Rubrik Mieteinnahmen fällt.
Einnahmen, die den steuerlichen Grundfreibetrag überschreiten, werden mit dem persönlichen Steuersatz (Einkommensteuer x100 / Jahreseinkommen, in Prozent) versteuert. Der persönliche Steuersatz beginnt bei 14 % für Einkommen über dem Grundfreibetrag von 9.168 € (bei Alleinstehenden) und steigt gestaffelt mit der jeweiligen Höhe des Einkommens auf 42 % Höchststeuersatz ab 55.961 € jährlichem Einkommen, Stand 2019. Haben sie Kinder in ihrem Haushalt, für die sie Kinderfreibeträge geltend machen können, können Sie sie diese ihrem steuerlichen Grundfreibetrag zurechnen.
Auch Nebenkosten sind steuerpflichtig
Abgesehen davon zählen aus steuerlicher Sicht auch alle Einnahmen bzgl. Nebenkosten, die Sie von Ihrem Mieter verlangen, zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Diese sind zunächst Ihrem Einkommen zuzurechnen, auch wenn sie in einem späteren Schritt evtl. steuermindernd abgesetzt werden können.
Untervermietung/Ferienwohnungen
Einnahmen aus kurzzeitigen Vermietungen sind keine reine Privatsache. D. h. auch Einnahmen aus der Vermietung von Ferienwohnungen o. ä. sind steuerpflichtig. Und das gilt sowohl, wenn man als Eigentümer eine Ferienwohnung vermietet als auch, wenn man als Mieter eine Wohnung untervermietet und Mieteinnahmen erzielt. In beiden Fällen besteht eine Steuerpflicht, wenn mit der Vermietung/Untervermietung ein Gewinn erzielt wird.
Liebhaberei
Wird mit der Vermietung keine Gewinnabsicht verfolgt, spricht man von „Liebhaberei“. Davon ist z. B. bei einer Untervermietung auszugehen, wenn die erzielte Miete pro Quadratmeter niedriger ist als die selbst bezahlte Miete; oder bei Vermietung einer Ferienwohnung, wenn die Mieteinnahmen geringer sind als z. B. die Erhaltungskosten.
Da bei der Liebhaberei keine Tätigkeit vorliegt, die auf positive Einkünfte abzielt, ist diese auch nicht einkommensteuerrelevant. Derartige Mieteinnahmen sind daher auch nicht als steuerpflichtig einzustufen. Allerdings können Verluste nicht mit Einkünften aus anderen Quellen ausgeglichen werden, Reinigungskosten beispielsweise können nicht steuerlich abgesetzt werden. Man sollte trotzdem Quittungen und Belege davon sammeln, falls man die mal fürs Finanzamt braucht.
2. Welche Mieteinnahmen sind wann zu versteuern?
Sie müssen Mieteinnahmen grundsätzlich in dem Jahr, in dem sie auf Ihrem Konto eingegangen sind, versteuern. Es spielt keine Rolle für welchen Zeitraum der Mieter die Miete gezahlt hat.
Ausnahme sind regelmäßig wiederkehrende Mieteinkünfte zum Jahreswechsel. Geht der Mietzins 10 Tage vor oder nach dem Jahreswechsel (22. Dezember bis 10. Januar) auf Ihrem Konto ein, ist er in dem Jahr zu versteuern, in das er wirtschaftlich gehört.
3. Mietkosten steuerlich absetzen
Nun zu der Frage, welche Steuereinsparungen bei der Miete möglich sind. Entscheidend hierbei ist, welche Ausgaben Sie im Zusammenhang mit Ihrer Vermietung haben, die Sie Ihren Einnahmen gegenüberstellen können. Viele für die Vermietung getätigte Ausgaben können von der Steuer abgesetzt werden. Je mehr Ausgaben Sie hier haben, desto geringer im Prinzip Ihr zu versteuerndes Einkommen.
Sind Ihre Ausgaben als Vermieter höher als Ihre Einnahmen, kann das mit Ihren anderen Einkünften aus Arbeitsvergütung und/oder Kapitalvermögen verrechnet werden, was sich dann insgesamt steuermindernd auswirkt. Sind Ihre Mieteinnahmen höher als Ihre Ausgaben, wird der Gewinn zu Ihrem zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet und bedingt eine insgesamt höhere Steuerbelastung, da sie dann für den Gewinn aus der Miete und damit ein insgesamt höheres Einkommen natürlich mehr Steuern zahlen. Für einen Steuerspareffekt bei Ihren Mieteinnahmen ist daher ein Ausgabenüberschuss förderlich.
Welche Ausgaben können abgesetzt werden?
Als Vermieter haben Sie immer irgendwelche Ausgaben. Steuerlich absetzbar sind grundsätzlich 1. Alle Kosten die unter die Rubrik „Werbungskosten“ fallen und 2. Gebäudeanschaffungskosten in Form von „Abschreibungen“. Schauen wir uns das an:
Werbungskosten
Nach § 9 EstG sind Werbungskosten „Aufwendungen, zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen“. Werden diese steuerlich geltend gemacht, sind sie „bei der Einkunftsart abzuziehen, bei der sie erwachsen sind“, so der Gesetzestext. D. h. alle im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie entstanden Werbungskosten werden bei der Veranlagung zur Einkommensteuer von den Mieteinnahmen abgezogen, im Endeffekt haben Sie damit ein insgesamt geringeres steuerpflichtiges Einkommen. Die Absetzung von der Steuer muss in dem Jahr erfolgen, in dem die Ausgabe getätigt worden ist.
Zu den abzugfähigen Ausgaben gehören:
- Kosten für Vermietungsinserate
- Maklerprovision
- Kreditzinsen für die Immobilie
- Grundsteuer
- Renovierungskosten
- Reparaturkosten
- Neben-/Betriebskosten (Details dazu: Betriebskosten – Umlage auf den Mieter)
- Möbel
- Büromaterial
- Fahrtkosten
- Kontoführungsgebühren
- Anwaltskosten
- Steuerberater
- Hausmeister
- Gebäudeversicherung
- Mitgliedsbeiträge, wie für Eigentümerverein, Vermieterverein o. ä.
Bei Mieteinnahmen gilt zudem das sog. „Zu- und Abflussprinzip“. Das heißt, dass die Mieteinnahmen nur dann bei der Steuererklärung angegeben werden müssen, wenn sie auch tatsächlich auf dem Konto eingegangen sind, sprich, wenn der Mieter gezahlt hat. Ausstehende Mieten müssen, bis sie gezahlt sind, nicht in der Steuererklärung berücksichtigt werden.
Abschreibungen
Eine neue Immobilie ist hochwertig. Doch mit der Zeit verlieren Immobilien scheinbar an Wert, z. B. weil sich die Bausubstanz abnutzt usw. Diese Wertminderung kann bei vermieteten Immobilien (nicht bei privat bewohnten) ebenfalls von der Steuer abgesetzt werden. Allerdings kann nicht der gesamte Kaufbetrag in einem Jahr abgesetzt werden, sondern dieser muss über die Restnutzungsdauer abgeschrieben werden. In der Regel wird vom Gesetzgeber für Häuser (bei Neubauobjekten) eine Restnutzungsdauer von 50 Jahren angesetzt (Für bestimmte Immobilien setzt das Finanzamt evtl. eine andere Restnutzungsdauer an, z. B. Garagen 15 Jahre, fragen Sie dazu Ihren Steuerberater). Der Kaufbetrag bzw. die Herstellungskosten des Gebäudes werden durch die Restnutzungsdauer z. B. 50 geteilt, was den Betrag ergibt, der jährlich von der Steuer abgesetzt werden kann (z. B. Neuwert des Gebäudes 200.000 € ergibt 4.000 € jährliche Abschreibung, macht pro Jahr 2 % der Gebäudeerwerbskosten). Im Steuerrecht wird dieser Vorgang „AfA“ (Absetzung für Abnutzung) genannt. Das Grundstück ist nicht absetzungsfähig, da es sich nicht abnutzt, somit wird der Grundstückswert bei der Abschreibung nicht berücksichtigt bzw. vom gesamten Immobilienwert abgezogen.
Abschreibungen wirken sich steuerlich wie jährliche Ausgaben aus. In der jährlichen Abrechnung kann das, je nach Immobilie, einen beträchtlichen Betrag ausmachen und bei der Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben unter günstigen Umständen sogar einen Ausgabenüberschuss bewirken, der vom Finanzamt gutgeschrieben, bzw. verrechnet mit den anderen Einnahmen sogar zu einer Steuerrückzahlung führt. Auch wenn sich insgesamt kein Ausgabenüberschuss ergibt, in jedem Fall vermindert sich dadurch das steuerpflichtige Einkommen und damit insgesamt die Steuerlast.
Realistisch betrachtet ist ein negatives Ergebnis, also ein Ausgabenüberschuss, z. B. bei einer vermieteten Immobilie in München aber kaum zu erreichen. Angenommen die Immobilie wird zu 1,2 % Zinsen finanziert und die Mietrendite liegt netto bei 2,8 %, ist prinzipiell von einem positiven Ergebnis, also einem Einnahmenüberschuss, auszugehen.
Zudem sind die Grundstücke in München sehr teuer. Für den Gebäudeanteil sind 2 % AfA die Regel (siehe weiter oben). Nehmen wir exemplarisch eine Eigentumswohnung für 400.000 €, Gebäudeanteil 50 %. Die AfA gibt es damit auf 200.000 €, also auf 1 % des Gesamtkaufpreises, was den AfA-Effekt insgesamt deutlich verringert.
(Nebenbei bemerkt: Zu früheren Zeiten, wie in den 1990er Jahren, sah das noch ganz anders aus. Der Grundstücksanteil betrug z. B. etwa 15 % und die AfA (Gebäudeanteil) lag zu Beginn bei 8 %, d. h. effektiv über 6 % AfA, und gemessen am obigen Beispiel Eigentumswohnung München 6 mal so viel wie heute. Hier wird ersichtlich, dass sich der Staat gegenwärtig eigentlich nicht mehr daran beteiligt, während auf der anderen Seite viel über bezahlbaren Wohnraum propagiert wird…)
Und: Aufpassen muss man, wenn man das vermietete Gebäude innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist verkauft und Abschreibungen geltend gemacht wurden. Denn bei einem Immobilienverkauf müssen Abschreibungen, die man in der Einkommensteuererklärung geltend gemacht hat, zum Verkaufsgewinn hinzuaddiert werden, was zu einer höheren Spekulationssteuer führt. Lesen Sie dazu meinen Artikel „Spekulationssteuer Immobilienverkauf“.
Herzlichst,
Rainer Fischer
Ihr Immobilienmakler München für den stressfreien Verkauf
Telefon +49 89-131320
Rainer Fischer ist seit 1992 als seriöser Immobilienmakler in München tätig. Er hat selbst über 1.100 Immobilien verkauft. Vor diesem Hintergrund bietet er Immobilienbesitzern sachkundige Hilfe beim stressfreien Immobilienverkauf an. Rufen Sie ihn an: Tel. +49 89-13132.
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