Erbpacht – auf fremdem Boden bauen

Immobilien auf Erbpacht, juristisch Erbbaurecht, nehmen auf dem gesamten Immobilienmarkt einen eher geringeren Teil ein und auch der Bekanntheitsgrad ist nicht besonders hoch. Doch im richtigen Kontext bieten Erbpachtimmobilien mitunter substanzielle Vorteile und es lohnt sich, darüber Bescheid zu wissen. Der Umgang mit Erbpachtimmobilien ist aber nicht immer ganz einfach, Spezialwissen und Erfahrung sind erforderlich.

Kostenlose Immobilien-Wertermittlung für Immobilien auf Erbpacht inkl. Prognose anfordern.

Verpassen Sie nicht den spätesten Zeitpunkt für den optimalen Verkauf!

Hier das Wichtigste zum Thema Erbpacht:

Was ist Erbpacht?

Bei der Erbpacht erwirbt ein Erbpachtnehmer ein Gebäude oder einen Gebäudeanteil (Eigentumswohnung) und pachtet dazu das Grundstück, auf dem das Gebäude steht. Er wird also nicht Eigentümer des Grundstücks, sondern zahlt für dessen Nutzung eine monatliche Pacht. Es unterscheiden sich also die Eigentümer von Grundstück und Immobilie. Was bedeutet Erbpacht? Ein Grundstückseigentümer räumt einer anderen Person grundsätzlich das Recht zum Bau oder zum Unterhalt einer Immobilie auf seinem Grundstück ein.

In Deutschland befinden sich gegenwärtig etwa 5 % der Wohngebäude auf Erbpachtgrundstücken. Die Erbpachtgrundstücke gehören zumeist Kirchen oder gemeinnützigen Einrichtungen, Stiftungen oder Brauereien. Ein geringer Anteil gehört auch Privatpersonen.

Ein Erbpachtvertrag wird normalerweise für mehrere Jahrzehnte geschlossen, zwischen 50 und 99 Jahre sind die Regel. Rechtlich bleibt das Grundstück während des vereinbarten Zeitraums Eigentum des Erbpachtgebers, die Immobilie ist Eigentum des Erbpachtnehmers. Der Erbpachtgeber erhält im Gegenzug einen Erbpachtzins.

Die Höhe des Erbpachtzinses hängt immer vom individuell vereinbarten Betrag ab, z. B. jährlich 4 % des Grundstückswerts. Der Erbpachtnehmer muss zusätzlich für weitere Grundstückskosten, wie Erschließungskosten, Grunderwerbssteuer oder Grundsteuer aufkommen. Bei bestehenden Objekten sind die Erbpachtzinsen natürlich oft deutlich günstiger, manchmal sind es tatsächlich nur ganz geringe monatliche Beträge.

Grundsätzlich sieht die Erbpachtregelung nach Ablauf der Vertragslaufzeit vor, dass die Immobilie an den Erbpachtgeber übergeht. Der Erbpachtnehmer ist dafür häufig (per Gesetz bzw. evtl. abweichend nach Erbpachtvertrag) mit einem Betrag von mindestens 2/3 des Gebäudewerts zu entschädigen. Auch eine Verlängerung des Vertrags oder ein Neuvertrag sind an dieser Stelle möglich.

Der Begriff „Erbpacht“

Die aktuelle Bedeutung der Erbpacht bzw. des Erbbaurechts definiert der Duden als „veräußerliches, vererbbares Recht, auf fremdem Boden zu bauen“.

Historisch geht der Begriff der „Erbpacht“ auf das Mittelalter und die damals übliche Herrschaftsform zurück. Damals gewährten Könige oder Fürsten ihren Gefolgsleuten sogenannte „Lehen“. Bei einem Lehen handelte es sich zumeist um ein Stück Land, das der Lehensgeber seinem Gefolgsmann zu dessen Nutzung überlies. Dieser war im Gegenzug verpflichtet, seinen Lehensherrn militärisch oder mit persönlichen Leistungen zu unterstützen. Das Lehen, also der Anspruch auf die Nutzung des Landguts, war in vielen Fällen erblich und konnte vom Gefolgsmann in Form der Erbpacht an seine eigenen Nachkommen weitergegeben werden.

Der heute gebräuchliche Begriff der „Erbpacht“ geht zwar auf diese mittelalterliche Herrschaftsform zurück, hat aber grundsätzlich nichts mehr damit zu tun und ist eigentlich nur eine umgangssprachliche Bezeichnung für das sogenannte „Erbbaurecht“, wie es heutzutage juristisch korrekt heißt. Die „Erbpacht“ erhielt ihren Namen und wird heute noch weitläufig so bezeichnet, weil im gegenwärtigen Erbbaurecht, wie damals bei der mittelalterlichen Erbpacht, ein vertraglich vereinbartes Besitzrecht, in diesem Fall das Recht auf den wirtschaftlichen Besitz und Gebrauch eines Grundstücks, auf die Erben übertragen werden kann. Heutzutage kann eine Erbpacht bzw. ein Erbbaurecht nicht nur vererbt, sondern natürlich auch verkauft werden.

Wozu Erbpacht-Immobilien kaufen?

Eine Immobilie zu besitzen auf einem Erbpacht-Grundstück, das einem nicht gehört, sondern dass man nur gepachtet hat, hört sich vielleicht zunächst einmal nach einem Nachteil an. Doch es kommt, wie so oft, auf den Gesamtkontext und die individuelle Situation an. Erbpachtimmobilien können in mehrerlei Hinsicht tatsächlich eine gute Option sein.

Immobilienbesitz bei geringerem Eigenkapital

Die Immobilienpreise steigen seit geraumer Zeit in den meisten Regionen Deutschlands, vor allem in den Ballungsgebieten. Einen großen Anteil am Gesamtpreis einer Immobilie hat immer auch das Grundstück: Je besser die Lage, desto höher der Grundstückspreis und damit der gesamte Immobilienpreis. Das führt dazu, dass sich immer mehr Familien und Einzelpersonen den Erwerb einer Immobilie bzw. die Finanzierung nicht mehr leisten können; vor allem wenn sie nur über geringes Eigenkapital verfügen.

Bei der Erbpacht erwirbt man beim Immobilienkauf das Grundstück nicht mit, sondern pachtet es lediglich. Neben den Gestehungskosten des Gebäudes wird aber zumeist eine Anzahlung auf die Erbpacht fällig. Trotzdem ist der Kaufpreis natürlich bedeutend niedriger und das zur Verfügung stehende Einkommen ist prozentual zum Kaufpreis damit höher. Dadurch kann man schneller tilgen.

Für viele, ob Einzelperson oder Familie, ist der Erwerb einer Erbpachtimmobilie daher manchmal die beste oder sogar einzige Möglichkeit, ohne übermäßige Verschuldung den Traum von den eigenen vier Wänden zu realisieren.

Immobilienbesitz in Wohngegenden mit Erbpachtgrundstücken

Manche Wohnlagen sind überhaupt nur zu haben, wenn man bereit ist, eine Immobilie auf Erbpachtbasis zu beziehen. Die Eigentümer bzw. potenzielle Erbpachtgeber sind nicht daran interessiert, die Grundstücke zu verkaufen, sondern nur bereit, diese zu verpachten. Wer sich einen bestimmten Wohnort in einer bestimmten Lage auserkoren hat, wo Grundstückseigentümer nur verpachten, muss diese Option erwägen und eine Wohnung bzw. ein Haus auf einem Erbpachtgrundstück kaufen.

Erbpacht als die günstigere Variante

Vielleicht ist es aber auch nur so, dass die Erbpacht in bestimmten Fällen, selbst wenn man den Erbpachtzins auf die gesamte Vertragslaufzeit hochrechnet, einfach deutlich günstiger ist, als eine Immobilie inklusive des Grundstücks zu kaufen. Dann wäre eine Erbpachtimmobilie natürlich attraktiv. Das ist selbstverständlich nicht generell so, kann aber vorkommen; es kommt auf den Einzelfall und den jeweiligen Kontext an.

Hausbau Erbpacht

Ein Haus auf einem Erbpachtgrundstück zu erstellen und zu bewohnen, bzw. auf der anderen Seite als Eigentümer das Grundstück dafür zur Verfügung zu stellen, sind beides interessante Aktivitäten.

Wenn man das Haus auf einem Erbbaurechtsgrundstück baut, wird man zum sogenannten Erbbauberechtigten. Der Vorteil das Grundstück als Erbbauberechtigter zu pachten liegt darin, dass der Grundstückspreis nicht bezahlt werden muss, was speziell in teuren urbanen Gebieten dazu führt, das deutlich weniger Darlehensvolumen aufgenommen werden muss. Das führt im Normalfall wiederrum zu einer schnelleren Darlehenstilgung, was für Viele erstrebenswert ist.

Aber auch für den Grundstückseigentümer hat der Hausbau auf Erbpacht einige interessante Vorteile. Zum Ersten verliert man nicht sein Grundstück, sondern bleibt weiter Eigentümer. Zum Zweiten wirft dieses Grundstück von nun an eine Rendite ab. Bei der Grundstücksvergabe an einen Erbbauberechtigten wird auch häufig eine Einmalzahlung verlangt, die dann im Gegenzug die monatliche Erbpacht reduziert. So können liquide Mittel geschaffen werden. Zusätzlich bleibt dem Grundstückseigentümer bei jedem Weiterverkauf ein Vorkaufsrecht. Sollte, und das kommt häufig vor, das Haus nach 15 Jahren weiterverkauft werden, so kann der Grundstückseigentümer sein Vorrecht zum beurkundeten Preis ausüben. Das ist auch interessant, wenn man an die nächste Generation, sprich an die eigenen Kinder denkt.

Vorteile und Nachteile der Erbpacht bzw. des Erbbaurechts für den Erbpachtnehmer

Beim Erwerb einer Immobilie im Erbbaurecht ist die Ausgangsbasis eine andere als beim Kauf einer konventionellen Immobilie, bei der man das Grundstück zusammen mit der Immobilie kauft. Im Vergleich ergeben sich bei Erbpachtimmobilien dabei sowohl vorteilhafte als auch nachteilige Effekte. Stellen wir an dieser Stelle noch einmal die wichtigsten Vor- und Nachteile der Erbpacht gegenüber:

Erbpacht berechnen

In aller Regel wird der Erbpachtzins beim Kauf vertraglich festgelegt. Die Höhe der Erbpacht kann prinzipiell frei vereinbart werden, im Normalfall orientiert sich die Berechnung aber am jeweiligen Grundstückswert. Im deutschlandweiten Durchschnitt liegt die Erbpacht bei einem Vertragsabschluss momentan pro Jahr bei durchschnittlich 3 – 5 % des Grundstückswerts.

Wertsicherungsklauseln

Möchte man beim Erbpacht berechnen auch die fernere Zukunft realistisch mit einbeziehen, muss man auch die Wertsicherungsklausel berücksichtigen.

Bestandteil der meisten Erbpachtverträge ist eine sog. Wertsicherungsklausel, die den Erbpachtzins während der Laufzeit z. B. an den Verbraucherpreisindex (VPI) koppelt, um den Kaufkraftverlust durch Inflation für den Erbpachtgeber auszugleichen und den Geldwert der Erbpacht auf einem beständigen Niveau zu halten. Im Endeffekt erhöht sich der Erbpachtbetrag für den Erbpachtnehmer dadurch regelmäßig.

Meist wird der Erbpachtzins alle 3 oder 5 Jahre der vertraglich vereinbarten Wertsicherungsklausel folgend an den Verbraucherpreisindex angeglichen. Steigt der Index beispielsweise in 5 Jahren um 10 %, dann erhöht sich der Erbpachtzins analog. Erbpachtverträge mit Wertsicherungsklauseln erhöhen sich also in diesem Rahmen.

Schwieriger ist die Sache eher bei alten Verträgen, die keine Wertsicherungsklausel beinhalten und viele Jahre nicht erhöht wurden Dies ist aber eine Sache für sich, bedarf der Einzelfallprüfung und ist dann manchmal sogar Verhandlungssache.

Effektive Gesamtbelastung

Erbpachtimmobilien haben Vor- und Nachteile. Ein Vorteil liegt darin, dass der beim Kauf unmittelbar fällige Immobilienpreis deutlich geringer ausfällt als bei einer Immobilie mit Grundstück. Allerdings zahlt man über die ganze Vertragslaufzeit hinweg einen regelmäßigen Erbpachtzins. Je nach Pachtbetrag kann das über die Zeit ebenfalls eine große Summe ergeben. Insgesamt und über die Vertragslaufzeit gesehen, ist eine Erbpachtimmobilie daher nicht in allen Fällen die günstigere Variante. Wichtig ist daher die Frage, wieviel man letztlich unterm Strich bezahlt – die effektive Gesamtbelastung.

Unmittelbar liegt der Kaufpreis einer Erbpachtimmobilie im Vergleich zu einer ähnlichen Immobilie mit Grundstück immer niedriger. In beiden Fällen aber reichen die Finanzierungen bei einem Kauf häufig über Jahrzehnte. Ein Erbpachtvertrag geht fast immer über 50 bis 99 Jahre, die Verpflichtung, die Erbpacht zu zahlen, erlischt erst mit dem Vertragsende.

In Zeiten, in denen die Bauzinsen niedrig sind und die Erbpachtzinsen gleichzeitig hoch, kann daher die Ausgangslage für Erbpachtimmobilien ungünstig sein. Denn dann kann die Erbpachtimmobilie mit Gebäudefinanzierung, Darlehen und zusätzlich Erbpachtzins über die Vertragslaufzeit hinweg deutlich teurer werden als eine vergleichbare mit Darlehen finanzierte konventionelle Immobilie mit Grundstück. Mittelfristig würde sich daher im Szenario der günstigen Bauzinsen die Anschaffung einer Immobilie mit Grundstück eher lohnen als eine Erbpachtimmobilie.

Umgekehrt kann die konventionelle Nicht-Erbpacht-Immobilie am Ende sehr viel teurer sein, wenn die Finanzierungszinsen steigen. Da das Grundstück mitgekauft wird, muss dann insgesamt gesehen ein deutlich höherer Betrag finanziert und abbezahlt werden. Das könnte dann länger dauern und bei Zinsanhebungen teuer werden. Letztlich ist in diesem Fall die konventionelle Immobilie gegenüber der Erbpachtimmobilie die wesentlich teurere Variante.

Die künftige Zinsentwicklung kennt allerdings niemand. So oder so enthält ein Immobiliengeschäft auf Dauer gesehen immer eine gewisse, normalerweise überschaubare Unwägbarkeit. Was Erbpachtimmobilien angeht, können diese in vielen Fällen aber ein gutes Geschäft sein. Man muss sich aber jeden Einzelfall gründlich anschauen und die effektive Gesamtbelastung der Erbpacht berechnen und im Auge haben, d. h. welche Kosten fallen jetzt und in der Zukunft an. Wertsicherungsklauseln bedingen z. B. über die Jahre einen steigenden Erbpachtzins. Hier muss man einen guten Überblick haben, wieviel man wann zu zahlen haben wird.

Finanzierung Erbpacht

Die Mehrzahl der Immobilienkäufe in Deutschland wird über Bankdarlehen finanziert, auch der Kauf von Erbpachtimmobilien. Allerdings ist die Suche nach einer Bank, die ein Erbpachtimmobiliengeschäft finanziert, nicht in jedem Fall einfach. Mehr dazu später.

Banken wollen natürlich sicherzustellen, dass sie eine Immobilie im Fall eines Zahlungsausfalls des Darlehensnehmers verwerten bzw. zwangsversteigern können. Das gilt sowohl für „normale“ Immobilien als auch für Erbpachtimmobilien. Immobilien auf gepachteten Grundstücken sind in der Regel etwas schwerer zu verkaufen als Immobilien mit eigenem Grundstück, vor allem wenn der Erbpachtvertrag schon länger läuft und langsam dem Ende zu geht.

Rangfolge im Grundbuch

Für das Grundbuch gilt, dass ein früher eingetragenes Recht jedem später eingetragenen bzw. entstandenen Recht vorgeht. Daraus ergibt sich eine Reihenfolge der Rechte, wobei immer das früher eingetragene Recht Vorrang hat. Bei einem Immobilienverkauf wird man daher immer auch Einblick ins Grundbuch nehmen, um zu sehen, welche Rechte im Grundbuch eingetragen sind, und in welcher Reihenfolge.

Was die Erbpacht angeht, nimmt diese im Grundbuch zuerst einmal Vorrang ein vor einzutragenden Grundschulden. Für den Fall also, dass ein Erbpachtnehmer sein Bankdarlehen nicht mehr bedienen kann und die Bank die Immobilie einer Zwangsversteigerung zuführen muss, hat sie ein Problem, da das Erbbaurecht aufgrund der Rangfolge im Grundbuch vorgeht.

Stillhalteerklärung

In der Regel verlangen Banken deswegen für die Finanzierung einer Erbpachtsache, dass der Grundstückseigentümer bzw. Erbpachtgeber eine Stillhalteerklärung unterschreibt für den Fall, dass der Erbpachtnehmer den Kredit nicht mehr bedienen kann. Da das Erbpachtrecht aufgrund der Rangfolge im Grundbuch Vorrang vor dem Darlehen einnimmt, soll der Erbpachtgeber durch eine Stillhalteerklärung u. a. versichern, dass er auf sein Recht verzichtet, so dass die Bank beim Darlehensausfall eine Zwangsversteigerung einleiten und so die Immobilie verwerten kann.

Ob die Bank einer Finanzierung zustimmen wird, hängt daher oft direkt vom Erbpachtgeber ab. Während kirchliche oder gemeinnützige Erbpachtgeber eine solche Stillhalteerklärung in der Regel meist recht einfach abgeben, wollen sich private Erbpachtgeber darauf erfahrungsgemäß nur selten einlassen. In der Praxis sind Bankfinanzierungen für Erbpacht daher üblicherweise einfach zu bekommen, wenn der Erbpachtgeber eine öffentliche Institution ist, schwerer dagegen, wenn der Erbpachtgeber eine Privatperson ist.

Alternativ zur Stilhalteerklärung kann der Erbbaurechtsgeber natürlich auch im Rang zurücktreten. Auch dies erleichtert die Finanzierung.

Erbpacht Hauskauf – Finanzierung und Vertragsende

Bei Vertragsende der Erbpacht geht das Haus bzw. die Immobilie nach gesetzlicher Regelung gegen eine Entschädigung an den Erbpachtgeber über. Je näher also das Vertragsende rückt, desto weniger Zeit bleibt also für die Nutzung der Immobilie (es sei denn, man verlängert den Vertrag). Bei der Übernahme eines Erbpachtvertrages ist daher ein wichtiger Punkt, die verbleibende Laufzeit zu klären. Grundsätzlich bestehen die meisten Banken darauf, dass die Finanzierung mindestens 10 Jahre vor Vertragsablauf zurückgezahlt ist. Das muss also beachtet werden.

Höhe des Finanzierungsdarlehens und welche Bank finanziert Erbpacht komplett

Banken prüfen Erbpachtangelegenheiten sehr genau. Die Frage, welche Bank eine Erbpacht komplett finanziert, kann daher nicht pauschal beantwortet werden. Um eine Finanzierung tatsächlich zu realisieren, müssen manchmal mehrere Banken konsultiert werden. Wie umfangreich das Darlehen ist, das die Bank für die Finanzierung eines Erbpachtgeschäfts gewähren wird, hängt von mehreren Faktoren ab, nicht zuletzt natürlich von der Bonität des künftigen Erbpachtnehmers. Kann der künftige Erbpachtnehmer eine hervorragende Bonität nachweisen, sind manche Banken unter Umständen bereit, auch 100 % der Immobilie zu finanzieren. Gängige Praxis ist das aber nicht, meist bestehen Banken (und übrigens auch die Erbpachtgeber, siehe nächster Punkt) auf einer bestimmten Eigenkapitalquote. Eher gängig sind Finanzierungen mit 60, 70 oder 80 % des Immobilienwertes. Zu diesen Konditionen gibt es auch mehr Banken, die eine Finanzierung potenziell übernehmen, es ergeben sich auch bessere Konditionen für den Darlehensnehmer.

Zustimmung des Erbpachtgebers

Gewöhnlich wird eine Erbpachtimmobilie von einem Erbpachtnehmer an einen weiteren Erbpachtnehmer verkauft. Der Erbpachtgeber hat mit dem Immobilienverkauf an sich nicht viel zu tun, aber meist ist im Erbpachtvertrag vereinbart, dass er einem Verkauf zustimmen muss bzw. sogar ein Vorkaufsrecht hat.

Der Erbpachtgeber ist selbstverständlich daran interessiert, dass der nächste Erbpachtnehmer weiterhin zuverlässig den Erbpachtzins bezahlen wird. Erbpachtgeber machen daher ihre Zustimmung zum Verkauf oft davon abhängig, dass der neue Erbpachtnehmer über Eigenkapital verfügt, z. B. 20 oder 30 % der Finanzierungssumme, so dass der Erbpachtzins abgesichert ist.

Erbpacht und Steuern

Obwohl ein Erbpachtnehmer beim Abschluss eines Erbpachtvertrages das Grundstück nicht erwirbt, ist er dennoch steuerpflichtig. Die Erbpacht Grunderwerbssteuer und Grundsteuer treffen immer den Erbpachtnehmer. Es ist demnach nicht so, dass keine Steuer anfällt, weil das Grundstück ja nur gepachtet wird. Grundsätzlich wird das Erbpacht- bzw. Erbbaurecht behandelt als sog. „grundstücksgleiches Recht“. Laut BGB findet daher auch das für Grundstücke geltende Recht Anwendung.

Grunderwerbssteuer – Erbpacht

Beim regulären Grundstückserwerb – nicht Erbpacht – muss, je nach Bundesland, jeweils ein fester Prozentsatz zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufbetrages als Grunderwerbssteuer an den Fiskus abgeführt werden. In Bayern sind es 3,5%. Man nimmt also den Kaufpreis, zieht gewissen bewegliche Gegenstände ab, die im Kaufvertrag ausgewiesen sind (bitte Steuerberater oder Notar befragen) und erhält somit den Betrag auf welchen die Grunderwerbsteuer fällig wird.

Beim Haus mit Grundstück auf Erbpacht ist das wesentlich schwieriger zu berechnen. Vereinfacht gesagt wird die monatliche Erbpacht mit einem Schlüssel hochgerechnet, ergibt also eine Summe in Euro. Zu diesem Betrag wird dann der Wert des Gebäudes dazu addiert. Von diesem Gesamtbetrag wird dann die Grunderwerbsteuer berechnet. Zumeist ist dies eine ähnliche Summe, wie bei einem Nicht-Erbpacht Objekt.

Grundsteuer – Erbpacht

Auch die Grundsteuer muss aufgrund der Gleichbehandlung von Erbpacht als grundstückgleichem Recht vom Erbpachtnehmer gezahlt werden. Für den Gesetzgeber ist maßgeblich, dass der Erbpachtnehmer der wirtschaftliche Eigentümer ist, wer in juristischer Hinsicht der Eigentümer ist, spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle.

Bei der Berechnung der Erbpacht-Grundsteuer gibt es keinen Unterschied zum klassischen Immobilien- bzw. Grundstückskauf.

Die Höhe der zu entrichtenden Grundsteuer bei Erbpacht wie auch beim regulären Grundstückskauf ergibt sich individuell aus dem sog. Einheitswert, der Grundsteuermesszahl, dem örtlichen Hebesatz und der Art der Immobilie.

Neue Eigentümer erhalten vom Finanzamt einen Bescheid zum Grundsteuermessbetrag und Einheitswert mit den betreffenden Werten. Am Beginn des Folgejahres wird dann der Bescheid über die zu zahlende Grundsteuer zugeschickt. Dieser bleibt gültig, bis das Finanzamt Änderungen mitteilt.

(Anmerkung: Das Bundesverfassungsgericht hat in einem Urteil vom April 2018 eine Neuregelung der Grundsteuer verlangt, da es die Verwendung zu alter Einheitswerte, die sich auf die letzte Erhebung im Jahr 1964 beziehen, nicht mehr als rechtmäßig ansieht. Der Gesetzgeber hat ein daher ein neues Gesetz für die Grundsteuer erlassen, wonach Grundbesitz mit Beginn 2025 nach einer neuen Grundlage besteuert wird. Da sich teils erhebliche Steigerungen und ungleiche Behandlung gleicher Grundstücke durch die Steuer andeuten, ist das Gesetz stark umstritten. Ob es dauerhaft wie beschlossen umgesetzt wird, muss sich noch zeigen).

Erbpacht ablösen bzw. verlängern

Erbpacht – Was passiert nach 99 Jahren?

Mit Ablauf der Vertragslaufzeit von normalerweise 50 bis 99 Jahren erlischt auch die vereinbarte Erbpacht. Es bedarf dazu keiner weiteren Erklärung einer der Vertragsparteien.

Wurde vertraglich nichts anderes vereinbart, dann geht mit Beendigung des Vertrags die Immobilie auf dem Erbpachtgrundstück an den Erbpachtgeber über, der den Erbpachtnehmer im Gegenzug mit einem Betrag von zumeist 2/3 des Gebäudewertes entschädigt. Vertraglich kann auch eine andere Entschädigungssumme festgeschrieben sein. Als Erbpachtnehmer sollte man sich beim Vertragsabschluss völlig über die hier vereinbarten Faktoren und die Entschädigungshöhe bewusst sein, um später keine böse Überraschung zu erleben.

Unter bestimmten Voraussetzungen gibt es aber Möglichkeiten, Erbpachtverträge vorzeitig abzulösen oder die Laufzeit zu verlängern.

Erbpacht vorzeitig beenden

Wird der Erbpachtnehmer zahlungsunfähig und kann den Erbpachtzins nicht mehr aufbringen oder lässt er das Grundstück verwahrlosen, hat der Erbpachtgeber ein Sonderkündigungsrecht und kann damit den Erbpachtvertrag vorzeitig ablösen, was den sogenannten Heimfall der Immobilie an den Erbbaurechtsgeber zur Folge hat.

Die Vertragsparteien können sich aber auch einvernehmlich auf die Beendigung des Erbpachtvertrages einigen, und den Vertrag auflösen.

Wird der Vertrag vorzeitig beendet, läuft der gleiche Prozess wie einer regulären Beendigung ab. Der Vertrag wird beendet und der Erbpachtnehmer erhält seine Entschädigung.

Erbpacht verlängern

Die Vertragsparteien können sich auch darauf einigen, den Vertrag weiter zu führen. Von Seiten des Erbpachtnehmers besteht aber ausdrücklich kein Rechtsanspruch auf eine Verlängerung des Vertrags; der Erbpachtgeber muss einer Verlängerung immer zustimmen. Ist aber vorgesehen, das Grundstück künftig weiterhin in Erbpacht zu verwenden, hat der bisherige Erbpachtnehmer ein Vorrecht gegenüber sonstigen Interessenten. Wünscht er eine Weiterführung des Vertrages, kann er gegenüber anderen Interessenten bevorrechtigt auf die Pacht des betreffenden Grundstücks Anspruch erheben.

Erbpacht vorzeitig verlängern

Wünscht man eine Vertragsverlängerung, sollte man sich allerdings frühzeitig darum kümmern. Eine Vertragsverlängerung muss grundsätzlich vor Ablauf des aktuellen Vertrags ins Grundbuch eingetragen werden. Ansonsten ist sich nicht gültig. Für den Eintrag ins Grundbuch muss man gewöhnlich etwas Zeit einkalkulieren, dieser kann einige Zeit, mitunter Monate in Anspruch nehmen. Ist der Vertrag bereits abgelaufen, muss er neu geschlossen werden. Und bei Neuverträgen wollen Erbpachtgeber oft auch eine (deutlich) höhere Erbpacht verlangen, hautsächlich wegen den oft immens gestiegenen Grundstückspreisen.

Verwahrloste Immobilie

Meist ist im Erbpachtvertrag auch vereinbart, dass der Erbpachtnehmer zur Instandhaltung der Immobilie verpflichtet ist oder er diese – sollte sie etwa durch Brand oder Unwetter beschädigt oder zerstört sein – wieder errichten muss. Kommt der Erbpachtnehmer seiner Verpflichtung nicht nach, kann der Erbpachtgeber die Sanierung veranlassen. Die Kosten trägt der Erbpachtnehmer.

Erbpacht – Erfahrungen

Der Umgang mit Erbpachtimmobilien ist manchmal ziemlich speziell und erfordert jede Menge Wissen. Im Laufe der Jahre konnten wir im Zuge unserer Tätigkeiten als Immobilienmakler viel Erfahrung auf diesem Gebiet ansammeln. Hier einige Punkte, die sich als wiederkehrende Erfahrungen mit Erbpacht ergeben haben und die man in diesem Zusammenhang kennen sollte:

1. Erbpacht – Normalerweise alles kein Problem

Ist eine Erbpacht-Immobilie gekauft und bezogen, hört man selten Klagen. Vom Erbpachtgeber hört man eigentlich nie etwas. Natürlich gibt es alle paar Jahre eine Erhöhung der Erbpacht. Grundsätzlich ist das einem Käufer aber im Vorhinein bekannt und solche Anpassungen sind vorhersehbar.

2. Der Weiterverkauf

Vor allem wenn der Erbpachtgeber der Staat, eine Kirche, eine Gemeinde oder eine Brauerei o. ä. ist, ist der Weiterverkauf einer Erbpachtimmobilie, vor allem in Zeiten mit ordentlicher Nachfrage, oft relativ unproblematisch. Man muss immer noch wissen, was man tut, hat man aber seine Hausaufgaben gemacht, klappt es meistens recht gut. Für die wichtigen Punkte dazu siehe „Was ist Erbpacht“. Ist der Erbpachtgeber eine Privatperson, sollten Sie sich auf die Suche nach einem Makler machen, der mit Erbpachtangelegenheiten Erfahrung hat. Der Verkauf selbst könnte oft relativ problemlos sein, manchmal gibt es im Zusammenhang mit privaten Erbpachtgebern aber Schwierigkeiten mit der Finanzierung. (Siehe dazu weiter oben bei „Stillhalteerklärung“).

3. Erweiterung eines bestehenden Gebäudes

Manchmal ist das bestehende Gebäude für den Erbpachtnehmer zu klein und er möchte die Wohnfläche z. B. von 110 m² auf 160 m² erweitern. In diesem Fall muss der Erbpachtgeber aber seine Zustimmung geben. Es kann dann sein, dass der Erbpachtgeber sein Einverständnis nur gibt, nachdem der Erbpachtzins komplett neu kalkuliert worden ist. Insgesamt kann das dann so teuer werden, dass sich eine Erweiterung überhaupt nicht mehr lohnt.

4. Den Vertrag lesen

Natürlich sollte man jeden Vertrag, den man unterschreibt, auch lesen und sich überlegen, ob man das so unterschreiben will. In Erbpachtverträgen finden sich manchmal vogelwilde, aber trotzdem gültige Formulierungen. Man muss nicht panisch werden und überall Fallen vermuten, aber gut lesen sollte man schon. Hier einige kuriose Beispiele, die ich selbst erlebt habe:

• Ein Vertrag schrieb vor, dass die Immobilie generell nicht finanziert werden darf, so dass ein Kauf vollständig mit Eigenkapital abgedeckt sein musste.
• In einem weiteren Fall hatte sich der Erbpachtgeber, der Freistaat Bayern, ein Vorkaufsrecht zum reinen Gebäudewert eingeräumt. Am freien Markt hätte der Erbpachtnehmer für seine Immobilie rund 600.000 € erzielen können, der Erbpachtgeber hätte allerdings für 85.000 € vorkaufen können. Alles in allem ein Verlust von 515.000 € für den Erbpachtnehmer.
• Der Vertrag enthielt eine Vereinbarung, dass nach Ablauf keine Abfindung gezahlt wird (die gesetzliche Regelung einer Entschädigung von mindestens 2/3 des Gebäudewerts wird relevant, wenn im Vertrag keine andere Regelung getroffen ist. Stand heute.)
• Ein Vertrag beinhaltete einen Paragrafen, der dem Erbpachtgeber einen Rückkauf bereits nach 50 Jahren Laufzeit ermöglicht hat (vorzeitiger Heimfall), obwohl der Vertrag über eine Laufzeit von 99 Jahren angelegt war.

Sie möchten eine Erbpachtimmobilie im Raum München verkaufen oder haben Fragen zum Thema Erbpacht? Dann können Sie mich gerne anrufen oder über das Kontaktformular kontaktieren. Ich helfe Ihnen gerne weiter.

Herzlichst,

Rainer Fischer
Seit 30 Jahren auch Spezialist für Erbpachtimmobilien

Telefon +49 89-131320

Bilder: violetkaipa – stock.adobe.com | Eigenes | Metamorworks – stock.adobe.com | v.poth – stock.adobe.com | jivimages – stock.adobe.com | styleuneed – stock.adobe.com | Eigenes | Proxima Studio – stock.adobe.com | Coloures-Pic – stock.adobe.com | ASDF – stock.adobe.com | Worawut – stock.adobe.com |