Beim Immobilienverkauf bzw. -kauf ist der Quadratmeterpreis eine entscheidende Größe. Doch tatsächlich ist Quadratmeterpreis nicht immer gleich Quadratmeterpreis. Denn es hängt nicht nur stark von der jeweiligen Immobilie und der Lage ab, wie hoch der Quadratmeterpreis ist. Es hängt auch von der konkreten Immobilie ab, was der Quadratmeterpreis für eine bestimmte Immobilie überhaupt aussagt.
Der „Quadratmeterpreis“ und seine Berechnung
Zunächst einmal ist, wenn es um den Quadratmeterpreis als solchen geht, die Art der Immobilie ein wichtiger Faktor. Handelt es sich um ein reines Grundstück, eine Eigentumswohnung oder ein Haus? Schauen wir uns für die einzelnen Immobilienarten an, was der Quadratmeterpreis aussagt und welche Besonderheiten es dabei bei der Immobilienbewertung geben kann:
Der Quadratmeterpreis bei Grundstücken und Grundstückspreise
Bezogen auf ein Grundstück bedeutet der Quadratmeterpreis zunächst einmal einfach den Verkaufspreis bzw. den Verkehrswert durch die Fläche des Grundstücks in m². Mitunter gehören auch Zufahrten zum Grundstück, die aber nicht als vollwertige Grundstücksfläche gewertet werden können. Solche Flächen müssen dann sinnvoll angepasst mit einberechnet werden.
Für die letztlichen Grundstückspreise und den resultierenden Quadratmeterpreis sind mehrere Faktoren ausschlaggebend. Sehr wichtig sind selbstverständlich die Lage, Ausrichtung und die Bebaubarkeit; ein Grundstück, das nicht bebaut werden kann, ist im Grunde wertlos.
Eine erste Orientierung über den möglichen Quadratmeterpreis eines Grundstücks geben vergleichbare Grundstücke, kürzlich verkauft oder gegenwärtig auf dem Markt, und auch die offiziellen Bodenrichtwerte der Gemeinde.
Quadratmeterpreis in Ihrer Region ermittlen
Wohnung verkaufen – Quadratmeterpreis
Bei Wohnungen gibt der Quadratmeterpreis den Preis bzw. Wert eines Quadratmeters der Wohnfläche an. Die Wohnfläche ist dabei meist nicht jeder zur Verfügung stehende Quadratmeter einer Wohnung. Keller zählen für gewöhnlich nicht zur Wohnfläche, Hobbyräume nur dann zur Hälfte, wenn sie Wohnstandard haben, bei Balkonen und Terrassen zählt die Fläche meist ¼. Mehr Informationen dazu können Sie in meinem Artikel „Die Wohnfläche richtig berechnen“ finden.
Lage, Zustand und Ausstattung
Der Preis pro m² Wohnfläche hängt beim Wohnungsverkauf hauptsächlich von der Lage ab. Geht es ums Wohnung verkaufen, weisen Wohnungen in Großstädten für gewöhnlich deutlich höhere Quadratmeterpreise auf als in kleineren Städten oder Dörfern. Weiter sind natürlich der Zustand und die Ausstattung der Wohnung sehr wichtig für die Preisbildung.
Größe, gesamte Wohnfläche
Erstaunlicherweise kann auch die Größe bzw. die Wohnfläche der Wohnung insgesamt einen nennenswerten Einfluss auf den Preis pro m² haben. So kommt es durchaus vor, dass die Quadratmeterpreise bei Wohnungen mittlerer Größe, z. B. um die 80 m², niedriger liegen als bei sehr großen Wohnungen oder bei relativ kleinen Appartements. Warum ist das so?
Wohnungen mittlerer Größe
Als mögliches Beispiel nehmen wir einmal an, wir hätten eine 80 m² Wohnung, die als 2-Zimmer-Wohnung angelegt ist, d. h. die Zimmer sind recht groß im Vergleich zu einer 2-Zimmer-Wohnung mit z. B. 50 m². Wer sich eine 2-Zimmer-Wohnung kauft, geht gewöhnlich mit einer bestimmten Preisvorstellung an den Kauf heran. Bei gleichem Quadratmeterpreis wäre die 80 m² Wohnung viel teurer als die 50 m² Wohnung und hätte dennoch nur 2 Zimmer. Im Großen und Ganzen müssen solche Wohnungen um die 80 m² dann günstiger angeboten werden, um am Markt Abnehmer zu finden und einigermaßen die Preisvorstellungen für 2-Zimmer-Wohnungen zu treffen, d. h. der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt gewöhnlich niedriger.
Kleine Wohnungen, Appartements
Kleine Appartements weisen in gleicher Lage dagegen oft einen höheren Quadratmeterpreis auf im Vergleich zu Wohnungen mittlerer Größe. Mitunter liegt das daran, dass für kleine Appartements dieselben Einrichtungen und Infrastrukturgrundlagen, Bad, WC, Küche etc. vorhanden sein müssen, wie in einer größeren Wohnung. Auch das schlägt sich in einem höheren Preis pro m² nieder.
Große Wohnungen
Auch große Wohnungen, z. B. im Bereich 150 m² und darüber hinaus weisen im Schnitt wieder höhere Quadratmeterpreise auf. Zum einen liegt das manchmal daran, dass bestimmte Einrichtungen, wie Bad, WC, Küchenzeile etc. mehrfach eingebracht sind und sich im Preis niederschlagen, zum anderen können sich Marktteilnehmer, die in diesem Segment kaufen, teurere Wohnungen auch eher leisten, was dann per Angebot und Nachfrage zu höheren Durchschnittspreisen führt.
Für die Ermittlung von Quadratmeterpreisen von Wohnungen orientiert man sich am besten wieder an kürzlich verkauften oder gegenwärtig zum Verkauf ausgeschriebenen vergleichbaren Objekten.
Haus verkaufen – Quadratmeterpreis
Für Häuser gibt der Quadratmeterpreis zunächst, wie bei Eigentumswohnungen, den Preis pro m² Wohnfläche an. Für die Ermittlung der Wohnfläche gelten dieselben Regeln.
Mit am wichtigsten für den Quadratmeterpreis bei Häusern sind die Lage, sowohl Makro- als auch Mikrolage, sowie Zustand (Baujahr) und Ausstattung.
Allerdings spielt beim Verkauf eines Hauses auch noch ein weiterer Faktor wie das zugehörige Grundstück eine gewichtige Rolle. Ein großes Grundstück macht bei gleichwertiger Bebauung mit einem Haus natürlich einen höheren Gesamtpreis für die Immobilie. Rechnet man das auf den Quadratmeter um, steigt der Quadratmeterpreis pro m² Wohnfläche natürlich mit der Größe des Grundstücks.
Zum Beispiel weisen ein Reihenmittelhaus und ein direkt anschließendes Reiheneckhaus oft einen deutlichen Unterschied im Quadratmeterpreis auf. Zum einen, weil das Reiheneckhaus eine weitere freie Seite hat, die von einem Grundstück umgeben ist und damit insgesamt ein größeres Grundstück hat. Oft kommen dann noch andere Faktoren hinzu. Beispielsweise hat das Reiheneckhaus bei vielleicht gleicher Wohnfläche aufgrund der zusätzlich freien Seite weitere Fenster, alle Bäder mit Lichteinfall, mehr Licht, was einen höheren Gesamtwert macht und damit einen höheren Quadratmeterpreis.
Nochmals anders liegt der Fall, wenn ein Haus baufällig ist oder nicht mehr nutzbar und abgerissen werden muss. In einem solchen Fall ist dann der reine Quadratmeterpreis für das Grundstück die Basis, evtl. abzüglich der Abrisskosten für das Gebäude.
Herzliche Grüße,
Rainer Fischer
Ihr Immobilienmakler München für den stressfreien Verkauf
Telefon +49 89-131320
Über 25 Jahre ist Rainer Fischer seriöser Immobilienmakler in München und hat seit seinen Anfängen mehr als 1.100 Immobilien verkauft. Vor dem Hintergrund seiner Erfahrung bietet er Immobilienbesitzern professionelle Hilfe für einen stressfreien Immobilienverkauf an. Rufen Sie ihn an: Tel. +49 89-131320.
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