Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft und vermietet, den interessiert meist auch sehr, ob sich die Investition in die Immobilie künftig rentiert. Einen Ansatzpunkt für eine Einschätzung bietet der Vergleich von Kaufpreis und Miete. Wie sieht es damit bei Immobilien in München aus?

 

Kaufpreis-Miete-Verhältnis

Ist die Immobilie, die man als Kapitalanlage im Auge hat, teuer oder günstig? Diese Frage hängt nicht allein vom Kaufpreis ab. In der Immobilienökonomie wird für diese Einschätzung das Verhältnis von Kaufpreis und Miete verwendet.

Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis wird berechnet, indem man den Kaufpreis (plus Kaufpreisnebenkosten) durch die jährliche Nettokaltmiete (alle Nebenkosten abgezogen) teilt.

Der Wert, der sich dabei ergibt, gibt die ungefähre Anzahl von Jahren, die man benötigt, um die Immobilie allein durch die Mieteinnahmen abzuzahlen und damit, ab wann sie sich rentiert.

Je geringer dieser Wert bzw. das Kaufpreis-Miete-Verhältnis ist, desto günstiger bzw. rentabler ist die Immobilie einzuschätzen. Ab einem Verhältnis von 25, in gefragten Großstädten ab 30, geht man im Allgemeinen davon aus, dass die Immobilie nicht mehr günstig ist für eine Investition bzw. keine hohe Rentabilität mehr aufweist. 

 

München

Der Wert und die Rentabilität einer Immobilie ist sehr stark von der Lage und der konkreten Immobilie selbst abhängig. Daher variiert das Kaufpreis-Miete-Verhältnis auch stark abhängig von diesen Faktoren.

In München weisen Immobilien meist Werte in einem Rahmen von 31 – 52 Jahren auf, Stand 2020/21. Das heißt, dass es für eine neu erworbene Immobilie 31 bis 52 Jahre dauern wird, bis sie durch die Mieteinnahmen abbezahlt ist – wenn keine Mietausfälle oder anderes Ungemach dazukommen. (In anderen deutschen Städten ist dieses Verhältnis meist deutlich niedriger, in Frankfurt muss man mit durchschnittlich 25 Jahren rechnen, Berlin mit 33, in Stuttgart mit 26 und in Düsseldorf mit 21 Jahren).

Können sich Immobilien in München als Investitionsobjekte rentieren?

Welche Aussagekraft hat das Kaufpreis-Miete-Verhältnis?

Der Vorteil der Formel ist, dass sie sehr einfach anzuwenden ist und einen schnellen Vergleich verschiedener Immobilien und Investitionsmöglichkeiten ermöglicht. Allerdings hat sie auch den Nachteil, dass viele wichtige Faktoren nicht miteinbezogen werden und damit wird das Kaufpreis-Miete-Verhältnis zu einer etwas unzuverlässigen Angelegenheit. Nicht beachtet wird zum Beispiel die aktuelle Lage von Angebot und Nachfrage und die künftige Wertentwicklung. Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis ist zudem kein dauerhaft stabiler Wert, sondern kann sich von einem Jahr aufs andere im selben Gebiet deutlich ändern.

Langfristige Wertentwicklung

Ein interessantes Kapitel bei Immobilieninvestitionen ist natürlich die langfristige Entwicklung. Auf lange Distanz betrachtet zeigt die Entwicklung der Immobilienpreise in München klar steigende Tendenz. Schaut man sich beispielsweise den Verlauf der letzten 10 Jahre an, dann haben sich in mittleren Lagen die Preise verdreifacht, in sehr guten Wohnlagen haben sie sich mehr als verdoppelt (in Toplagen sind die Preise bereits sehr hoch und damit bedeutet eine Verdopplung natürlich einen enormen absoluten Preisanstieg, nicht unbedingt prozentual). Die Preise von Grundstücken haben sich im selben Zeitrahmen mehr als verdreifacht, in Bestlagen sogar knapp vervierfacht.

Es ist nicht gesagt, dass die Preise in München weiterhin derart explodieren, dennoch ist auch künftig von steigenden Preisen auszugehen. Das heißt, auch der Wertzuwachs, nicht nur die Mieteinnahmen, spielen bei der Kalkulation einer Investitionsimmobilie eine Rolle. Und noch weiter: Auch wenn das Kaufpreis-Miete-Verhältnis einer Immobilie in München bei 40 liegt, kann es sich immer noch um eine gute Investitionsimmobilie handeln, wenn andere Faktoren passen. Bei Immobilien gehen zahlreiche Käufer davon aus, dass ein künftiger Wertzuwachs einen vergleichsweise hohen Preis rechtfertigen kann. Am besten lässt sich das durch eine professionelle Wertermittlung feststellen, und die sollte man sich eben auch gönnen, wenn man den Kauf einer Immobilie als Investitionsobjekt erwägt.

 

Fazit

Beim potenziellen Kauf einer Immobilie als Investitionsobjekt kann das Kaufpreis-Miete-Verhältnis einen wertvollen Hinweis liefern, ob eine Immobilie als Investition in Frage kommt. Jedoch sollte man, wenn es konkreter wird, nicht nur dieses allein betrachten, sondern andere Faktoren wie Instandhaltungs-, Renovierungs- und Verwaltungskosten miteinbeziehen, aber auch einen künftig möglichen Wertzuwachs. Und beginnen sollte man damit, dass man einen akkuraten Marktwert der Immobilie ermittelt. Am besten durch eine professionelle Wertermittlung.

Herzliche Grüße,

Rainer Fischer
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Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
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Rainer Fischer, seit fast 25 Jahren als seriöser Immobilienmakler in München aktiv, hat etwa 1.100 Immobilien erfolgreich verkauft. Anhand der gewonnenen Erfahrung bietet er Immobilienbesitzern professionelle Hilfe für den stressfreien Immobilienverkauf an. Rufen an: Tel. +49 89-131320 oder senden Sie eine E-Mail über unsere Kontakt Seite.


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