Steuern bei Hausverkauf – Spekulationssteuer
Bei einem Hausverkauf können in bestimmten Fällen Steuern fällig werden. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, könnte es für Sie daher interessant sein, ob Sie Spekulationssteuer zu zahlen haben oder ob Ihr „Gewinn“ steuerfrei bleibt. Schauen wir uns dazu kurz die gesetzlichen Grundlagen an, wann Steuern beim Hausverkauf fällig werden.
Im Einkommenssteuergesetz gibt es den § 23, der generell in zwei Grupppen unterteilt:
1. Das zum Verkauf stehende Haus wurde vollständig selbst genutzt
Es fällt beim Hausverkauf keine Spekulationssteuer an, wenn der Eigentümer im Jahr des Verkaufs plus in den beiden Kalenderjahren davor ausschließlich selbst im Haus gewohnt hat. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, das Sie schon viele Jahre selbst bewohnen, dann ist das alles im Normalfall kein Problem und Sie haben keine Spekulationssteuer auf Immobilien zu befürchten.
2. Das Haus war vermietet
Dann gibt es eine Spekulationsfrist von 10 Jahren, welche normalerweise ab Kaufdatum beginnt. Verkaufen Sie zum Beispiel nach acht Jahren, dann müssen Sie den Überschuss versteuern. Der Überschuss ist dabei der tatsächliche Gewinn, den Sie beim Verkauf erzielen, d. h. der Verkaufspreis abzüglich der ursprünglichen Anschaffungskosten und abzüglich Ihrer Verkaufskosten.
Falls Sie also einen „Überschuss“ bzw. Verkaufsgewinn von beispielsweise 100.000 € erzielen und einen Spitzensteuersatz von 28 % haben, bedient sich der Staat an Ihrem Vermögen in Höhe von 28.000 € (sogenannte Spekulationssteuer). Sie haben jetzt zwei Möglichkeiten: a) Der Überschuss ist so groß, dass Sie trotz Steuerlast noch zufrieden sein können und sich trotzdem jetzt für den Verkauf entscheiden, oder b) Die Steuerlast ist so hoch und Ihr Verkaufsgewinn wird dadurch in einem inakzeptablen Ausmaß verringert, so dass es besser ist, die zwei Jahre noch zu warten, um dem Fiskus das Geld nicht unnötig nachzutragen und die Immobilie erst dann zu verkaufen.
Achtung: Haben Sie, seit Sie selbst die Immobilie gekauft haben, steuerliche Abschreibungen auf die damaligen Anschaffungskosten geltend gemacht, werden aus steuerlicher Sicht die bereits von Ihnen geltend gemachten steuerlichen Abschreibungen (AfA) zu Ihren Ungunsten berücksichtigt und sind somit noch ergänzend zu versteuern.
Sie sollten generell bei Steuerfragen auch immer Ihren Steuerberater kontaktieren. Ich kann im Rahmen dieser kurzen Tipps diese Themen nur grundsätzlich ansprechen. Diese sind auch dem Wandel unterworfen, da es immer wieder Gesetzesänderungen gibt. Lassen Sie sich von Ihrem Steuerberater auch beraten, falls Sie in den letzten Jahren bereits zwei oder drei Immobilien verkauft haben und jetzt noch ein Haus verkaufen möchten. Es gibt hier die sogenannte Drei-Objektgrenze und das Risiko, vom Finanzamt auch als Privatperson als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft zu werden und damit gewerbesteuerpflichtig zu werden. Wie gesagt, wenn nicht alles glasklar ist, fragen Sie Ihren Steuerberater.
Ich hoffe diese kurze Zusammenfassung zum Thema Steuern bei Hausverkauf war für Sie nützlich. Wenn Sie für Ihren Hausverkauf im Raum München einen profesionellen Immobilienmakler benötigen, so können Sie mich gerne unter 089-131320 oder per E-Mail kontaktieren.
Herzliche Grüße,
Rainer Fischer
Ihr Immobilienmakler München für den stressfreien Verkauf
Telefon +49 89-131320
Rainer Fischer ist seit über zwei Jahrzehnten als ein seriöser Immobilienmakler im Raum München tätig und hat seither über 1.100 Immobilien verkauft. Vor diesem Background bietet er Immobilienbesitzern professionelle Hilfe für einen stressfreien Immobilien Verkauf an. Rufen Sie ihn gerne unter Tel. +49 89-131320 an.
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