Grundschuldbrief verloren – Ärgernis beim Verkauf bzw. Kauf älterer Immobilien

Grundbuch, Grundschuldeintrag und Grundschuldbrief

Das Grundbuch einer Immobilie hat einen bestimmten Aufbau. Es besitzt ein Bestandsverzeichnis, das sind sozusagen die wichtigsten Daten. Dann die Abteilung 1, dort ist der Eigentümer eingetragen, Abteilung 2 – die Lasten (z.B. ein Wegerecht für den Nachbarn des dahinter liegenden Grundstückes und Abteilung 3 – dort sind die Grundschulden eingetragen. Je nachdem, mit welchem Kreditinstitut der Kredit vereinbart wurde, gibt es Grundschulden ohne Brief und Grundschulden mit Brief. Beim Verkauf einer Immobilie haben bestehende Grundschuldeinträge „mit Brief“ mitunter echtes Problempotenzial.

Was ist eine Grundschuld?

Jede Bank verlangt bei der Kreditvergabe für einen Immobilienkauf eine Sicherheit. Eine Sicherheit, die es ihr ermöglicht, bei einem Kreditausfall des Darlehensnehmers eine Zwangsversteigerung einzuleiten und beim Verkauf der Immobilie wieder an ihr ausgezahltes Kreditvolumen zu gelangen. Grundschulden werden beim Notar und dann im Grundbuch von einer Bank oder Bausparkasse gewöhnlich auf Antrag des Eigentümers, z. B. beim Kauf eingetragen. Sie machen es möglich, die Immobilie zu belasten und überhaupt erst ein Darlehen zu beantragen. Die Immobilie dient als Sicherheit.

Unterschied Grundschuld zu Darlehen

Grundschuld und Darlehen sind zwei verschiedene Dinge. Die Grundschuld kann im Grundbuch beispielsweise mit 200.000 Euro eingetragen sein, während das Darlehen schon lange getilgt ist. Mit Tilgung des Darlehens wäre auch die Grundschuld löschungsreif, wenn man das möchte. Meistens lässt man diese aber stehen und löscht sie nicht, weil man dazu einen Notar braucht und das ebenfalls Kosten verursacht. Stattdessen kann man, z. B. bei einer größeren Renovierung des Hauses, die bestehende Grundschuld auch wieder nutzen und mit einem Darlehen belasten, was deutlich einfacher ist als ein neues Darlehen zu beantragen. Denn eine lange Prüfung der Immobilie, ob sie für die Bank als Kreditgrundlage taugt, ist im Regelfall nicht wieder erforderlich.)

Grundschuld mit und ohne Brief

Es gibt zwei Arten von Grundschuldeinträgen, a) diejenige ohne Brief, was die Üblichere ist, z. B. von einer Sparkasse. Und b) mit Brief, z. B. einer Bausparkasse.

Bei a) „ohne Brief“ kann der Notar nach Darlehenstilgung ohne Probleme die Löschung bei der Bank/Sparkasse beantragen, so dass die Immobilie beim Kauf gleich lastenfrei gestellt werden kann.

Bei b) „mit Brief“, wird für die Löschung zusätzlich der Grundschuldbrief benötigt. Der Grundschuldbrief ist, vergleichbar zum Fahrzeugbrief, ein Dokument, welches Eigentum anzeigt. Hat man also von der XY-Bausparkasse einen Grundschuldbrief über 50.000 Euro im Grundbuch stehen, so gehört der Bausparkasse sozusagen dieser Wert am Objekt bis zur Tilgung und Löschung.

Wichtig: Wer den Grundschuldbrief in Besitz hat, hat auch Anspruch auf Auszahlung der darin eingetragenen Grundschuld. Und es spielt dabei keine Rolle, ob der Betrag der Grundschuld schon an den vorherigen Gläubiger zurückgezahlt worden ist oder nicht. Wer mit dem Grundschuldbrief in Händen auftaucht, kann Anpruch auf die Zahlung der darauf eingetragenen Schuld geltend machen.

Daher ist der Grundschuldbrief für die Löschung der damit in Zusammenhang stehenden Grundschuld unbedingt erforderlich, so dass spätere Ansprüche auf Auszahlung ausgeschlossen werden können.

Wenn der Brief nicht mehr da ist

Beim Immobilienkauf/-verkauf MUSS der Original-Grundschuldbrief beim Notar vorliegen, sonst kann er die Löschung der Grundschuld nicht veranlassen. Und das beeinträchtigt natürlich den Verkaufsvorgang selbst.

Mögliches Problem: Etliche Briefe sind 40 Jahre alt und älter, wurden vielleicht schon in den 90ern getilgt, vielleicht dann schon von der Bausparkasse zur Entlastung an den Eigentümer geschickt und der hat irgendwann, z. B. 10 Jahre später, die alten Akten vernichtet – und es gibt es diesen Grundschuldbrief nicht mehr. Dann hat man ein Problem.

Lösung bei fehlendem Grundschuldbrief

Möglichkeit 1: Die Bausparkasse hat den Brief einbehalten und noch im Archiv.
Zum Glück wurden vielleicht die Hälfte der Grundschuldbriefe nie vom jeweiligen Kreditgeber verschickt. Man ruft also einfach bei der Bausparkasse an und besorgt sich den Grundschuldbrief vor dem Notartermin. Das sollte man trotzdem zeitig angehen, denn nicht immer erhält man den Brief bei einer Bausparkasse von heute auf morgen, oder man muss sich erst zum richtigen Ansprechpartner durchkämpfen. Jedoch, erhält man den Grundschuldbrief auf diesem Wege, kann der Notar dann ganz normal die Löschung veranlassen und alles ist gut.

Möglichkeit 2: Der Grundschuldbrief ist verloren. Er ist nicht mehr bei der Bausparkasse und auch in den eigenen Unterlagen nicht mehr aufzufinden. Dann muss dieser Brief über ein sogenanntes Aufgebotsverfahren durch das zuständige Amtsgericht für ungültig erklärt werden (also mit öffentlicher Ausschreibung des Verlustes, usw., usw.). Das ist aufwendig und dauert in der Regel ca. 6 Monate.

Was, wenn man jetzt kaufen oder verkaufen will und der Grundschuldbrief fehlt?

Man muss das Ende des Aufgebotsverfahrens nicht unbedingt abwarten, um jetzt zu verkaufen. Will man gerade eine Immobilie verkaufen/kaufen, will man natürlich keine 6 Monate warten, nur weil sich plötzlich herausstellt, dass der Brief nicht auffindbar ist.

Gewöhnlich löst man dann das Problem, indem der Notar den Vertrag so umformuliert, dass der Käufer einen Teil des Kaufpreises (orientiert an der Höhe des Grundschuldbriefes, vielleicht plus X) einbehält, bis die Grundschuld gelöscht ist. So kann die Übergabe der Immobilie in normaler Zeitdauer erfolgen. Die ausstehende Zahlung des Grundschuldbetrages an den Verkäufer erfolgt dann nach Abschluss des Aufgebotsverfahrens, die finale Eintragung des Käufers im Grundbuch als Eigentümer verzögert sich ebenfalls.

Der Besitzübergang bzw. die Übergabe der Immobilie an die Käuferpartei kann gewöhnlich aber dennoch bald nach der notariellen Beurkundung, der Eintragung der Auflassungsvormerkung und der Zahlung des Kaufpreises (abzüglich des später zu zahlenden Betrages der Grundschuld nach Beendigung des Aufgebotsverfahrens) stattfinden.

Grundschuld mit oder ohne Brief – wie man es erkennt

Im Grundbuch steht bei a) der Grundschuld ohne Brief als Zusatzinfo tatsächlich „ohne Brief“.
Bei b) Grundschuld mit Brief steht lediglich „Grundschuld“ ohne jeden weiteren Hinweis.

Beispiel für a): Grundschuld ohne Brief für die XY Bank Euro 40.000,-;
Beispiel für b): Grundschuld für die XY Bausparkasse Euro 40.000,-.

Es ist also so: Wenn „ohne Brief“ nicht extra erwähnt ist, ist das gleichbedeutend damit, dass es eine Grundschuld mit Brief ist und Sie für die Löschung den Grundschuldbrief besorgen müssen. Nur wenn klipp und klar da steht „ohne Brief“, muss man auch keinen Brief für die Löschung parat haben.

Fazit

Ein fehlender Grundschuldbrief kann ein ordentlicher Stolperstein beim Immobilienverkauf sein. Wichtig ist von Beginn an, im Grundbuchauszug festzustellen, ob es eine Grundschuld mit Brief gibt, für die ein Grundschuldbrief vorliegen muss. Falls ja, zügig finden, in den eigenen Unterlagen oder beim Kreditgeber entsprechend anfragen. Falls der Grundschuldbrief nicht gefunden werden kann, wird ein zeitlich aufwendiges Aufgebotsverfahren bei Gericht erforderlich. Den unmittelbaren Verkauf muss dies jedoch nicht verhindern, man muss aber den Umweg gehen, dass der Käufer den Betrag der Grundschuld bis zur endgültigen Abwicklung einbehält.

Herzliche Grüße,

Rainer Fischer
Ihr Immobilienmakler München für den stressfreien Verkauf

Telefon +49 89-131320

Rainer Fischer ist seit über 25 Jahrenn seriöser Immobilienmakler in München. In diesem Zeitraum hat er mehr als 1.100 Immobilien verkauft. Vor dem Hintergrund seiner damit erzielten Erfahrung gibt er Immobilienbesitzern professionelle Unterstützung in Sachen stressfreier Immobilienverkauf. Sie planen den Verkauf Ihrer Immobilie in München? Dann rufen Sie ihn an. Tel. +49 89-131320.

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