Das Thema Geld spielt bei einem Immobilienverkauf natürlich eine zentrale Rolle. Wie lange dauert es vom Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung? Wann muss der Käufer den Kaufpreis überweisen? Wann kann der Verkäufer mit dem Geldeingang rechnen?

Die Überweisung des Kaufpreises an den Immobilienverkäufer ist an sogenannte „Fälligkeitsvoraussetzungen“ gebunden, die erfüllt sein müssen, bevor der Käufer den Kaufpreis überweisen muss. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, was in der Regel zwischen 2 und 6 Wochen nach der Vertragsunterzeichnung der Fall ist, in einer kleineren Zahl von Fällen auch darüber hinaus, schickt der Notar dem Käufer die sogenannte Fälligkeitsmitteilung und informiert ebenfalls den Verkäufer.

In der Regel liegen die Fälligkeitsvoraussetzungen vor, wenn folgende Punkte erfüllt sind:

 
1. Der notarielle Kaufvertrag muss rechtsgültig geschlossen sein.

Vertragsunterzeichnung
Grundvoraussetzung: Gültiger Vertragsabschluss

2. Der zukünftige Eigentümer wurde im Grundbuch vorgemerkt. (Die so genannte “Auflassungsvormerkung”.) Dies dauert gewöhnlich etwa 2 Wochen, gerechnet ab der Unterzeichnung des Notarvertrages.

3. Bedingt: Falls im Grundbuch eine Verwalterzustimmung eingetragen ist, muss dieser auch noch notariell zustimmen. Das Notariat, welches den Verkauf vollzieht, schreibt den Verwalter nach der Vertragsunterzeichnung durch den Käufer und den Verkäufer an und lässt dem Verwalter eine Abschrift zukommen. Der Hausverwalter stimmt dann normalerweise bei einem Notariat seiner Wahl diesem Verkauf zu.

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Häufig nötig: Grundschulden aus dem Grundbuch löschen lassen

4. Sollten vom Voreigentümer noch Grundschulden im Grundbuch eingetragen sein, so müssen diese gelöscht werden. Je nachdem, ob diese belastet sind oder nicht, d. h. ob der Kredit vollständig abbezahlt ist oder nicht, fließt dann ein Teil des Kaufpreises unter Umständen zu den Finanzierungsbanken, die dann nach vollständiger Tilgung die Löschung erklären können. Natürlich kann eine Grundschuld auch unbelastet sein. Nähere Informationen hierzu gibt Ihnen gerne Ihr Notar oder Immobilienmakler.

5. Falls dem Käufer die Wohnung leer verkauft wurde, ist häufig auch die Räumung eine Fälligkeitsvoraussetzung.

Obiger Punkt 5. bedarf hier noch einer Erläuterung: Kauft jemand eine vermietete Eigentumswohnung als Kapitalanlage und der Mieter bleibt wohnen, dann entfällt dieser Punkt. Ist die Wohnung bereits leer, dann ebenso. Immer dann, wenn jedoch eine leere Immobilie versprochen wurde, sie aber noch bewohnt ist, ist die Räumung zumeist Fälligkeitsvoraussetzung.

 

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Wie sieht es beim Wohnungsverkauf denn generell mit einer Anzahlung aus?

Prozentsatz
Wann macht eine Anzahlung Sinn?

Früher war es häufig üblich, dass beim Immobilienverkauf zeitnah mit der Einigung, also bereits unmittelbar nach dem Kaufvertrag oder manchmal sogar davor, ein gewisser Teil des Geldes floss. Es wurde nicht so sehr darüber nachgedacht, welche Folgen dies eigentlich beinhaltete. „Man hatte sich ja schließlich geeinigt und der Vertrag war zumeist unterschrieben.“ Wie sind Anzahlungen zu bewerten?

Ganz allgemein gibt es zwei Arten von Anzahlungen: Vor dem Notartermin und danach. Die Anzahlung vor dem Notartermin macht wenig Sinn, da diese ihren Zweck aus rechtlichen Gründen nicht erfüllen kann. Eine Abmachung außerhalb des Immobilienkaufvertrages hat keine Gültigkeit, nur Abmachungen im Vertrag sind gültig. Im Prinzip kann ein Käufer sich vor der Unterschrift immer noch anders entscheiden, nicht kaufen und die Anzahlung zurückfordern.

Eine Anzahlung nach dem Notartermin kann bei einem Wohnungsverkauf aber tatsächlich in einigen Situationen Sinn machen. Hier einige Beispiele, wobei man sich selbst in jedem Einzelfall rechtlich informieren sollte:

Situation A: Der Verkäufer einer Wohnung in München wohnt noch mehrere Monate in der Wohnung, der Kaufpreis wird erst mit der Räumung fällig.

Mögliche Herangehensweise: Der Käufer zahlt nach der Auflassungsvormerkung eine Anzahlung von zum Beispiel 15% des Kaufpreises. Vorteil für den Immobilienverkäufer: Er hat Geld zur Verfügung, um daraus den Umzug und weitere Kosten, die mit dem Auszug verbunden sind, zu begleichen.

Situation B: Die Eigentumswohnung steht leer, der Käufer möchte gleich nach dem Notartermin mit der Renovierung beginnen und nicht erst bis zur Übergabe in beispielsweise 5 Wochen warten.

Mögliche Herangehensweise: Der Käufer überweist nach dem Notartermin eine Anzahlung und erhält in Gegenleistung einen der Schlüssel und die Genehmigung zum Renovieren, aber nicht zum Wohnen. Achtung: Weder der Notar, noch der Immobilienmakler werden Ihnen dazu raten, weil Sie damit das Prinzip „Zug-um-Zug“ verlassen. Damit gehen bestimmte rechtliche Absicherungen verloren, die man beim Einhalten der Routine hätte. Es wird häufiger gemacht, aber natürlich sozusagen auf eigene Gefahr. Das müssen Sie also selbst entscheiden.

Situation C: Der Verkäufer einer Wohnung in München benötigt 50 % des Kaufpreises, um eine andere Immobilie, z. B. eine Wohnung in Germering zu erwerben, zieht aber erst später aus.

Dies ist dann ähnlich zu Beispiel A. Für den Käufer stellt es immer ein gewisses Risiko dar, höhere Anzahlungen zu leisten, weil er damit sein „Druckmittel“ (den Kaufpreis) zum Auszug verliert. Ein mögliches Szenario wäre hier, dass z. B. ein verheiratetes Ehepaar (die Verkäufer) sich zerstreiten und einer von beiden auszieht, der andere (vielleicht noch mit kleinem Kind) nicht auszieht und der Käufer muss sich sein Recht auf Bezug erstreiten. Bei meinen 1.100 Verkäufen habe ich dies einmal erlebt.

Sicher kann es noch weitere Situationen geben, in denen eine Anzahlung beim Wohnungsverkauf in München nach dem Notartermin sinnvoll ist. Die oben dargestellten Fälle kommen jedoch häufiger vor. Im Zweifelsfall sollte man sich rechtlichen Rat einholen.

Sie interessieren sich außerdem für die Immobilienpreise München? Hier finden Sie diese auch nach Stadtteilen und Gemeinden sortiert.

Herzliche Grüße,

Rainer Fischer
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Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
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Seit mehr als 25 Jahren ist Rainer Fischer als seriöser Immobilienmakler in München aktiv und hat in diesem Zeitraum gut 1.100 Immobilien verkauft. Für einen stressfreien Immobilienverkauf bietet er Immobilienbesitzern seine professionelle Hilfe an. 


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