- Checklisten Immobilienverkauf
- Checkliste für Unterlagen beim Wohnungsverkauf
- Checkliste für Unterlagen beim Hausverkauf
- Checkliste für Unterlagen beim Grundstücksverkauf
- Zusatzcheckliste für Erbpachtobjekte
- Definition, Erläuterung und Bezugsquellen für Dokumente und Daten
- I. Dokumente Wohnungsverkauf
- 1. Grundrissplan mit Maßangaben
- 2. Aufteilungsplan
- 3. Abgeschlossenheitsbescheinigung
- 4. Teilungserklärung
- 5. Lagekarte/Flurkarte
- 6. Grundbuchauszug
- 7. Wohnflächenberechnung
- 8. Protokolle der Eigentümerversammlungen aus den letzten 3 Jahren
- 9. Beschlusssammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft
- 10. Kopie der Gebäude-Versicherungsurkunde
- 11. Letzte Jahresabrechnung mit Rücklagenübersicht
- 12. Aktueller Wirtschaftsplan
- 13. Baubeschreibung
- 14. Energieausweis
- II. Dokumente Hausverkauf
- 1. Grundrissplan mit Maßangaben, Querschnitte
- 2. Liste der letzten Renovierungen, mit Zeitangaben
- 3. Nebenkostenübersicht Haus
- III. Dokumente Grundstücksverkauf
- VI. Zusatzinformationen Erbpacht
Beim Immobilienverkauf ist eine ganze Reihe von Dokumenten erforderlich, die z. B. das Eigentum an der Immobilie nachweisen oder künftig zu erwartende Kosten aufzeigen, um so einen richtigen und fairen Übergang vom Verkäufer zum Käufer zu gewährleisten. Die meisten Immobilien werden beim Kauf über einen Bankkredit finanziert, wobei zahlreiche Dokumente von den Finanzierungsbanken für die Kreditfreigabe verlangt werden. Schauen wir uns an, welche Dokumente Sie grundlegend für Ihren Immobilienverkauf benötigen. Wir haben die entsprechenden Checklisten für Haus-, Wohnungs- und Grundstücksverkauf zusammengestellt. Finden Sie hier die passende Checkliste für Ihren Immobilienverkauf:
Checklisten Immobilienverkauf
 Checkliste für Unterlagen beim Wohnungsverkauf
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 Checkliste für Unterlagen beim Hausverkauf
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 Checkliste für Unterlagen beim Grundstücksverkauf
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 Zusatzcheckliste für Erbpachtobjekte(Dies sind an sich keine Dokumente, aber Informationen, die oft zu Beginn nicht verfügbar sind und die eigens beschafft oder erfragt werden müssen. Die Laufzeit oder die Entschädigungshöhe sind normalerweise dem Erbbaurechtsvertrag zu entnehmen. Für die weiteren Informationen muss oft der Erbbaurechtsgeber ermittelt werden, der die entsprechenden Informationen mitteilen kann.)
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Definition, Erläuterung und Bezugsquellen für Dokumente und Daten
I. Dokumente Wohnungsverkauf
1. Grundrissplan mit Maßangaben
Was ist das? Eine Zeichnung der Wohnung, die zeigt, wie die Räume angeordnet sind und wie groß sie sind.
Woher bekomme ich das? Eigene Bauunterlagen, Hausverwaltung, Architekt oder Bauamt.
2. Aufteilungsplan
Was ist das? Bei Eigentumswohnungen. Plan, der die genaue Aufteilung des gesamten Gebäudes zeigt, also welche Räume und Flächen zu welchen Wohnungen oder Gemeinschaftsflächen gehören. Wichtiges Merkmal: Jeder Raum einer Wohnung ist mit der zugehörigen Wohnungsnummer gekennzeichnet. Finanzierungsbanken verlangen meist den Aufteilungsplan der betreffenden Etage, in der sich die Wohnung befindet plus Keller oder Speicher-Etage. Mitunter sind aber auch Aufteilungspläne aller Geschosse erforderlich.
Woher bekomme ich das? Hausverwaltung, Grundbuchamt oder Bauamt.
3. Abgeschlossenheitsbescheinigung
Was ist das? Ein Nachweis darüber, dass die Wohnung baulich abgeschlossen ist, also von anderen Wohnungen getrennt und mit eigenem Zugang.
Woher bekomme ich das? Evtl. im Anhang der Teilungserklärung oder Teil des Aufteilungsplans, der Aufteilungsplan kann evtl. auch einen Stempel tragen, der die Abgeschlossenheit bescheinigt. Ansonsten Hausverwaltung, Grundbuchamt oder Bauamt.
4. Teilungserklärung
Was ist das? Ein Dokument, das regelt, wie das Eigentum an einem Mehrfamilienhaus auf die einzelnen Eigentümer der darin enthaltenen Eigentumswohnungen aufgeteilt ist, d. h., welche Wohnung gehört wem und was gehört dazu? Sie enthält Regelungen zum Gemeinschaftseigentum und zu den Sondernutzungsrechten der einzelnen Eigentümer.
Woher bekomme ich das? Hausverwaltung, Grundbuchamt, Bauamt.
5. Lagekarte/Flurkarte
Was ist das? Eine amtliche Karte, auf der das Grundstück und die Lage der Wohnung eingezeichnet sind. Die Flurkarte ist zunächst einmal ein amtlicher Nachweis darüber, dass ein bestimmtes Grundstück wirklich existiert. Zudem enthält sie maßstabliche Daten zum Grundstück, zum Beispiel Grenzverläufe und den Verlauf von angrenzenden Straßen.
Woher bekomme ich das? Vom Katasteramt oder Geoinformationsamt. In Bayern auch online beim Landesamt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung.
6. Grundbuchauszug
Was ist das? Eine vollständige Abschrift aller Eintragungen, die im Grundbuch zu einem bestimmten Grundstück dokumentiert sind. Er umfasst z. B. die Eigentumsverhältnisse einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks und eventuelle Belastungen (wie Hypotheken).
Woher bekomme ich das? Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts.
7. Wohnflächenberechnung
Was ist das? Eine genaue Berechnung der gesamten Wohnfläche der Wohnung, oft nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Seit ca. 2020 verlangen fast alle Banken für die Kreditgewährung einen bemaßten Grundriss mit Wohnflächenberechnung, zum Teil wird diese nur akzeptiert, wenn sie von einem Architekten angefertigt wurde.
Woher bekomme ich das? Architekt, evtl. aus den Bauunterlagen oder Sachverständiger. Am besten bei der Finanzierungsbank nachfragen, welche Voraussetzungen bei der Wohnflächenberechnung erfüllt sein sollen.
8. Protokolle der Eigentümerversammlungen aus den letzten 3 Jahren
Was ist das? Schriftliche Aufzeichnungen aus den Versammlungen der Wohnungseigentümergemeinschaft, die über wichtige Entscheidungen (z. B. Sanierungen, Rücklagen) informieren.
Woher bekomme ich das? Hausverwaltung.
9. Beschlusssammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft
Was ist das? Eine Sammlung und Übersicht aller gefassten Beschlüsse der Eigentümerversammlung, so dass die Objektverwaltung nachvollziehbar ist.
Woher bekomme ich das? Hausverwaltung.
10. Kopie der Gebäude-Versicherungsurkunde
Was ist das? Ein Nachweis über die Gebäudeversicherung und den Schutz gegen Brandschäden.
Woher bekomme ich das? Hausverwaltung, Versicherungsgesellschaft.
11. Letzte Jahresabrechnung mit Rücklagenübersicht
Was ist das? Ein Dokument, in dem alle finanziellen Transaktionen die WEG betreffend für das vergangene Geschäftsjahr umfassend aufgelistet werden, d. h. alle Einnahmen und Ausgaben. Wichtig ist auch eine Übersicht bzw. Aufführung der Rücklagen für Instandhaltungsmaßnahmen und Reparaturen, sowohl für das Gesamtgebäude wie auch für die betreffende Wohneinheit.
Woher bekomme ich das? Hausverwaltung.
12. Aktueller Wirtschaftsplan
Was ist das? Ein Plan, der die zu erwartenden Kosten und Einnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft für das kommende Jahr enthält. Prinzipiell entsprechend der Jahresabrechnung, nur eben als Plan für Einnahmen und Ausgaben im nächsten Jahr.
Woher bekomme ich das? Hausverwaltung.
13. Baubeschreibung
Was ist das? Ein Dokument (aus der Bauzeit), das beschreibt, wie die Wohnung und das Gebäude gebaut wurden, inklusive verwendeter Materialien und Bauweise. Die Baubeschreibung ist nicht mehr in allen Fällen vorhanden oder es hat nie eine gegeben, dann muss evtl. darauf verzichtet werden. Falls vorhanden, kann sie u. U. wichtige Hinweise zum Gebäude liefern.
Woher bekomme ich das? Bauunterlagen, Hausverwaltung.
14. Energieausweis
Was ist das? Ein Dokument, das den Energieverbrauch des Gebäudes angibt, also wie effizient die Wohnung in Bezug auf Energieverbrauch ist. Der Energieausweis ist im Regelfall gesetzlich vorgeschrieben und wird schon beim Verkaufsinserat benötigt. (Wird nicht benötigt bei einigen Ausnahmen wie Denkmalschutzobjekten, Häusern unter 50 m², Objekten, die nur 4 Monate im Jahr beheizt werden…)
Woher bekomme ich das? Hausverwaltung, zertifizierter Energieberater, evtl. eigene Erstellung im Internet.
II. Dokumente Hausverkauf
1. Grundrissplan mit Maßangaben, Querschnitte
Was ist das? Eine Zeichnung des Hauses, alle Etagen inkl. Keller, die zeigt, wie die Räume angeordnet sind und wie groß sie sind. Ein Querschnitt zeigt das innere eines Hauses, abgebildet auf einer senkrechten Ebene, zudem werden Seitenansichten aus allen Himmelsrichtungen benötigt.
Woher bekomme ich das? Eigene Bauunterlagen, Architekt oder Bauamt.
2. Liste der letzten Renovierungen, mit Zeitangaben
Woher bekomme ich das? Hier helfen evtl. Aufzeichnungen, die über die Renovierungen gemacht wurden oder Rechnungen, die dafür noch vorliegen; zur Not auch die Erinnerung des Eigentümers, wann was gemacht wurde. Diese Renovierungen wären dann übersichtlich in einer Liste zusammenzufassen.
3. Nebenkostenübersicht Haus
Was ist das? Hierfür wären alle Betriebskosten für das Haus zusammenzustellen. Bei einem vermieteten Verkaufsobjekt wären die umlagefähigen Betriebskosten gesondert aufzulisten.
Woher bekomme ich das? Hauptsächlich aus Rechnungen, Belegen, Bankabbuchungen.
III. Dokumente Grundstücksverkauf
1. Altlastenauskunft
Was ist das? Diese gibt Informationen darüber, ob das Grundstück durch Schadstoffe oder andere umweltgefährdende Materialien belastet ist, beispielsweise durch frühere industrielle oder gewerbliche Nutzung. Solche Altlasten können Böden, Grundwasser oder Bausubstanzen betreffen, erhebliche Sanierungskosten nach sich ziehen und den Wert eines Grundstücks stark beeinflussen.
Woher bekomme ich das? Zuständiges Umweltbundesamt – Altlastenkataster. In München auch von der Stadtverwaltung.
2. Erkundigung bzgl. Bebaubarkeit
Was hat es damit auf sich? Nicht jeder Bauwunsch kann auf jedem Grundstück umgesetzt werden. Baubeschränkungen sind möglich. Käufer sollten vor dem Kauf eines Grundstücks also genau wissen, was sie darauf bauen dürfen und was nicht. Auch als Verkäufer muss man wissen, was man auf dem Grundstück bauen darf, ggf. ist diese Information bereits für das Verkaufsinserat wichtig.
Woher bekomme ich das? Bebauungsplan der Gemeinde, soweit vorhanden, dieser vom Bauamt. In München Lokalbaukommission, Sie können Bebauungspläne auch im Online-Portal der Stadt München einsehen: Online-Kartendienst
VI. Zusatzinformationen Erbpacht
1. Erbbaurechtsvertrag
Was ist das? Durch einen Erbbaurechtsvertrag räumt der Eigentümer eines Grundstücks einem Pächter das Recht ein, das Grundstück für eine bestimmte Zeit (50-99 Jahre) zu nutzen und zu bebauen, ohne das Grundstück selbst zu verkaufen. Der Nutzer bzw. Pächter zahlt für die Nutzung einen jährlichen Erbbauzins. Das Grundstück bleibt im Eigentum des Verpächters, und nach Ablauf des Vertrages fällt das Gebäude in der Regel an den Grundstückseigentümer zurück. Wie ein Erbbaurechtsvertrag aussehen kann, können Sie hier erfahren: Muster Erbpachtvertrag
Woher bekomme ich das? Hausverwaltung, Grundbuchamt, Bauamt.
2. Wer ist Erbpachtgeber?
Wer oder was ist das? Die Person oder Institution, der das Grundstück gehört, auf dem das Erbpachtgebäude steht. Die Daten zum Erbpachtgeber sind zum einen erforderlich, um die Daten weiter unten zu erfragen, falls diese nicht vorliegen. Zum anderen sind die Adressangaben des Erbpachtgebers erforderlich, da diese im Kaufvertrag genannt werden müssen.
Woher bekomme ich das? Hausverwaltung. Ansonsten möglicherweise aus dem Erbbaurechtsvertrag, wenn die Daten noch aktuell sind. Den Namen des/der Erbbaurechtsgeber kann man auch dem aktuellen Grundbuchauszug entnehmen. Weitere Daten muss man evtl. anderweitig selbst recherchieren, falls man so noch nicht an die Daten gekommen ist.
3. Beleihungsgrenze. Wie hoch kann die Immobilie vom Käufer beliehen werden?
Was hat es damit auf sich? Beim Kauf einer Erbbauimmobilie kann der Erbbaurechtsgeber bestimmen, wie viel Eigenkapital ein Käufer in den Immobilienkauf einbringen muss. Im Maximalfall können dies, abgesehen von evtl. Ausnahmefällen, 50 % des Kaufpreises sein. Üblich sind aber eher 30 %, womit die Beleihungsgrenze in diesem Fall bei 70 % läge.
Woher bekomme ich das? Hausverwaltung, Erbbaurechtsgeber.
4. Wie lang ist die verbleibende Laufzeit?
Was bedeutet das? Erbpachtverträge kommen nach ihren 50-99 vertraglichen Laufzeit irgendwann an ihr Ende. Je näher das Ende liegt, desto kürzer die Zeit, in der man über das Gebäude verfügen kann. Finanzierungsbanken schauen genauer hin, sobald 40 Jahre Laufzeit unterschritten werden. Mehr zum Ende von Erbbaurechtsverträgen: Erbpachtvertrag läuft aus – Was nun?
Woher bekomme ich das? Erbbaurechtsvertrag.
5. Wie hoch ist die Entschädigung bei Vertragsablauf?
Was bedeutet das? Die gesetzliche Entschädigung bei Vertragsablauf beträgt 2/3 des Gebäudewerts, falls vertraglich nichts Anderes vereinbart ist. In Erbbaurechtsverträgen können tatsächlich völlig andere Summen vereinbart sein. Im Extremfall geht das Gebäude am Ende auch völlig ohne Entschädigung an den Erbbaurechtsgeber über.
Woher bekomme ich das? Erbbaurechtsvertrag.
6. Muss der notarielle Kaufvertrag vor der Beurkundung zum Erbbaurechtsgeber (z. B. Stadt München)?
Was hat es damit auf sich? Mitunter bestehen Erbbaurechtsgeber darauf, den Vertrag vor der Beurkundung zu sehen und verlangen u. U. auch die Aufnahme von bestimmten Klauseln. Ansonsten können Sie evtl. ihre erforderliche Zustimmung zum Kauf verweigern.
Woher bekomme ich das? Erbbaurechtsgeber.
Soviel zu den verschiedenen benötigten Unterlagen und unseren Checklisten für den Immobilienverkauf. Sollten Sie beabsichtigen Ihre Immobilie in München zu veräußern und dies sowie die Unterlagenbeschaffung und alles Andere in professionelle Hände geben wollen, kontaktieren Sie mich gerne. Rufen Sie mich einfach unter 089-131320 an (Rainer Fischer) oder senden Sie mir eine E-Mail über unser Kontaktformular.
Herzliche Grüße,
Rainer Fischer
Ihr Immobilienmakler München für den stressfreien Verkauf
Telefon +49 89-131320
Rainer Fischer ist mehr 30 Jahre als seriöser Immobilienmakler in München engagiert und hat im Rahmen seiner Tätigkeit gut 1.200 Immobilien verkauft. Vor dem Hintergrund der damit erreichten Erfahrung bietet er Immobilienbesitzern seine sachkundige Hilfe für einen stressfreien Immobilien Verkauf an.
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