Steuer Immobilie

Egal, ob Sie eine Immobilie kaufen, erben, besitzen oder verkaufen, der Fiskus interessiert sich grundsätzlich für jeden dieser Vorgänge. Denn sowohl der Immobilienbesitz als auch jeder Übergang von Eigentum ist steuerlich relevant. Welche Steuern für Immobilien fallen für Sie als Immobilieneigentümer, Käufer oder Verkäufer an? Verschaffen wir uns einen Überblick!

 

Steuern beim Immobilienkauf

 

Grunderwerbsteuer

Auf praktisch jeden Immobilienerwerb wird in Deutschland die sogenannte Grunderwerbsteuer fällig (Ausnahmen: Erbschaft, Schenkung, Verkauf zwischen in direkter Linie verwandten Personen).

Die Grunderwerbsteuer ist eine beim Kauf eines bebauten oder unbebauten Grundstücks einmalig zu zahlende Steuer. In gesetzlicher Hinsicht sind der Käufer der Immobilie und auch der Verkäufer die Steuerschuldner. In der Regel wird die Grunderwerbsteuer aber im Kaufvertrag auf den Käufer übertragen.

Normalerweise zwischen 6 und 8 Wochen nach der notariellen Beurkundung erhalten Sie als Käufer vom Finanzamt einen Grunderwerbsteuerbescheid. Erst wenn diese Steuerschuld beglichen ist, erhält ein Käufer dann die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt, die belegt, dass keine Steuerrückstände mehr bestehen. Nur mit dieser Bescheinigung können Sie als Käufer als neuer Eigentümer der Immobilie ins Grundbuch eingetragen werden.

Unterschiedliche Grunderwerbsteuer in den verschiedenen Bundesländern

Die Grunderwerbsteuer ist nicht überall in Deutschland gleich, abhängig vom Bundesland liegt sie zwischen 3,5 und 6,5 % des notariell vereinbarten Kaufpreises. Hier eine kurze Aufschlüsselung:

Bundesland	Steuersatz Grunderwerbsteuer (Stand 2022)
Baden-Württemberg	5,0 %
Bayern	3,5 %
Berlin	6,0 %
Brandenburg	6,5 %
Bremen	5,0 %
Hamburg	4,5 %
Hessen	6,0 %
Mecklenburg-Vorpommern	6,0 %
Niedersachsen	5,0 %
Nordrhein-Westfalen	6,5 %
Rheinland-Pfalz	5,0 %
Saarland	6,5 %
Sachsen	3,5 %
Sachsen-Anhalt	5,0 %
Schleswig-Holstein	6,5 %
Thüringen	6,5 %

 

Wer in Bayern eine Immobilie kauft, zahlt 3,5 % Grunderwerbsteuer, in Nordrhein-Westfalen hingegen 6,5 %. Das heißt allerdings nicht automatisch, dass man in Bayern bei einem Kauf einer Immobilie viel weniger Steuern zahlt.

Beispiel: Kaufen Sie in München eine 80 m² Eigentumswohnung, zahlen Sie dafür im Schnitt rund 600.000 €. Kaufen Sie in Köln eine gleichwertige 80 m² Wohnung, zahlen sie dort mit etwa 300.000 € die Hälfte. Im Fall München müssen Sie dafür 600.000 x 3,5% = 21.000 € Grunderwerbsteuer zahlen, im Fall Köln 300.000 x 6,5 % = 19.500 €. Die Absolutbeträge für diese Steuer müssen also trotz der unterschiedlichen Prozentwerte nicht immer weit auseinanderliegen. Im obigen Beispiel zahlt man in Bayern beim Kauf einer Immobilie absolut gesehen sogar mehr, obwohl die Grunderwerbsteuer prozentual nur 3,5 % beträgt.

 

Steuern bei Immobilieneigentum

 

Grundsteuer

Überhaupt eine der ältesten Steuern ist in Deutschland die Grundsteuer, nicht zu verwechseln mit der im obigen Punkt dargelegten Grunderwerbsteuer. Die Grundsteuer zahlt in Deutschland jeder, der über Grundbesitz verfügt. Sie wird von der jeweiligen Gemeinde erhoben und ist grundlegend ein Beitrag der Bürger für die Leistungen, die die Kommune für die Bürger erbringt. Die Grundsteuer ist für Städte und Gemeinden eine Haupteinnahmequelle, neben der Gewerbesteuer.

Zu zahlen ist diese Immobiliensteuer vierteljährlich oder jährlich. Einen hohen Betrag macht sie für private Immobilieneigentümer in den meisten Fällen nicht aus, viel mehr als 1.000 € pro Jahr fallen selten an, eher weniger.

Bislang wird die Grundsteuer von den jeweiligen Gemeinden anhand des sogenannten Hebesatzes festgelegt, den die Kommunen jedes Jahr individuell neu definieren. Daher hat die Grundsteuer keine einheitliche Höhe und ist von Gemeinde zu Gemeinde verschieden hoch.

Grundsteuer aktuell (bis zum 01.01.2025)

Die aktuelle Formel zur Ermittlung der Grundsteuer lautet:

Grundsteuer = Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz

• Der Einheitswert wird vom zuständigen Finanzamt benannt. Der Einheitswert ist ein Geldbetrag in Euro, der den Wert eines Grundstückes abbilden soll. Der Betrag des Einheitswerts ist in der Praxis aber nicht der gegenwärtige Verkehrs- bzw. Marktwert einer Immobilie, sondern deutlich niedriger angesetzt und bezieht sich (siehe beim Punkt „Grundsteuerreform“ weiter unten) auf Werte, die in den 1960er bzw. 1930er Jahren festgestellt wurden.
• Die Grundsteuermesszahl ist von mehreren Faktoren abhängig, z. B. der Art der Bebauung, und wird ebenfalls vom Finanzamt zugewiesen. In den alten Bundesländern reicht die Messzahl von 2,6 bis 6 Promille, in den neuen Bundesländern von 5 bis 10 Promille.
• Der Hebesatz ist ein Prozentwert der von den Städten bzw. Gemeinden festgelegt wird.

Beispiel: Sie besitzen ein Einfamilienhaus mit 150 m² Wohn- bzw. Nutzfläche in München auf einem 700 m² Grundstück. Der Einheitswert beträgt etwa 44.428 €, die Grundsteuermesszahl ist 3,5 ‰ und der Hebesatz 535 %. Dies ergibt 44.428 € x 3,5 ‰ x 535 % = ca. 832 € Grundsteuer pro Jahr.

Grundsteuerreform – Grundsteuer ab 01.01.2025

Im Jahr 2018 hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass die bisherige Berechnung der Grundsteuer verfassungswidrig ist, weil die in der Rechnung verwendeten Einheitswerte für Grundbesitz noch auf alten Werten beruhen; in den alten Bundesländern aus dem Jahr 1964, in den neuen Bundesländern aus dem Jahr 1935. Die Grundstückspreise in den verschiedenen Regionen Deutschlands haben sich mittlerweile aber sehr unterschiedlich entwickelt, damit bilden die alten Einheitswerte nicht die tatsächlichen Grundstückswerte ab. Bei der Besteuerung ergibt sich dadurch eine ungerechte und damit verfassungswidrige Verteilung der Belastung, die eine gesetzliche Neuregelung bzw. eine Grundsteuerreform erforderlich macht.

Ab dem 01. Januar 2025 tritt die vom Verfassungsgericht geforderte Neuregelung der Grundsteuer in Kraft. Dann wird die Grundsteuer nicht mehr anhand des Einheitswerts berechnet, sondern anhand des errechneten Wertes von Grundbesitz.

Die Berechnungsformel lautet dann:

Grundsteuer = Grundbesitzwert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz

Der Grundbesitzwert wird grundlegend aus den folgenden Komponenten ermittelt

• Bodenrichtwert
• Statistisch ermittelte Nettokaltmiete
• Grundstücksfläche
• Art der Immobilie
• Alter des Gebäudes

Ausnahme in Bayern

Die meisten Bundesländer setzen das sogenannte Bundesmodell nach dem oben dargelegten Muster um. Im neuen Grundsteuergesetz ist aber auch eine „Öffnungsklausel“ vorgesehen, die es den einzelnen Bundesländern ermöglicht, eigene Regeln zur Ermittlung der Grundsteuer zu erlassen.

In Bayern wird demnach die Grundsteuer künftig nicht nach dem Wert, sondern nach dem „Flächenmodell“ berechnet. Damit soll die Grundsteuer nicht automatisch steigen, wenn statt dem alten Einheitswert ein sehr viel höherer Grundbesitzwert in der Berechnungsformel verwendet wird. Vielmehr sollen die Grundstücksgröße und die Nutzungsart die entscheidenden Faktoren sein, um unangemessen hohe Grundsteuern zu vermeiden.

 

Steuer auf Mieteinnahmen einer Immobilie

Mieteinnahmen sind Einkommen

Wer eine Immobilie vermietet, muss die Mieteinnahmen versteuern wie sein normales Einkommen. Entscheidend ist das jährliche Gesamteinkommen inkl. Lohn, Gehalt, etc. Sobald das jährliche Gesamteinkommen den gesetzlichen Grundfreibetrag von 10.347 € (Stand 2022) überschreitet, müssen Sie die Mieteinnahmen zusammen mit Ihrem übrigen Einkommen mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern. Auch Mietnebenkosten müssen zunächst dem Einkommen hinzugerechnet werden, können in einem darauffolgenden Schritt aber wieder steuermindernd abgesetzt werden. Aufwendungen, die für die Vermietung anfallen (Kreditzinsen, Vermietungsinserate, Maklerprovision, Renovierungskosten, etc., können Sie grundsätzlich als Werbungskosten absetzen.  Wertminderungen des Gebäudes können Sie bei vermieteten Objekten als Absetzung für Abnutzung „Afa“ absetzen.

Umsatzsteuer auf Mieteinnahmen?

Grundsätzlich sind Mieteinnahmen bis 30.000 € im Jahr umsatzsteuerfrei. Das heißt, als privater Vermieter müssen Sie sich in der Regel nicht um die Umsatzsteuer kümmern. Allerdings können Sie als privater Vermieter auch bei geringeren jährlichen Beträgen freiwillig als Gewerbetreibender auftreten und Umsatzsteuer verrechnen, wenn Ihr Mieter ein Gewerbe betreibt. Der Vorteil liegt darin, dass Sie als Vermieter dann eine Umsatzsteuerabrechnung machen können, bei der Sie Vorsteuerabzüge geltend machen können.

Beispiel: Sie vermieten ein Gebäude als Gewerbeimmobilie und lassen es sanieren. Die Handwerkerrechnung weist eine Umsatzsteuer aus. Den Betrag der Umsatzsteuer können Sie nun bei der Umsatzsteuervoranmeldung als Vorsteuer abziehen, sobald Sie die Rechnung beim Handwerker beglichen haben.

Ist der Mieter Ihrer Immobilie ein Gewerbetreibender, können Sie als Vermieter selbst entscheiden, ob Sie mit Umsatzsteuer abrechnen möchten oder nicht. Entscheiden Sie sich dafür, muss dies allerdings im Mietvertrag so festgehalten werden. Außerdem sollten Sie in diesem Fall ebenfalls festlegen, dass der Mieter die Mieträume nur für umsatzsteuerpflichtige Gewerbetätigkeiten verwenden darf, sonst wird das Auseinanderhalten von privaten und gewerblichen Mietanteilen und die Verrechnung von Vorsteuerabzügen komplex.

 

Steuern bei Immobilienverkauf

 

Spekulationssteuer

In bestimmten Fällen werden bei einem Immobilienverkauf Steuern auf den Verkaufsgewinn fällig.

§ 23 des Einkommensteuergesetzes unterscheidet allgemein in zwei Fälle:

1. Selbst genutzte Immobilie

Bei einem Immobilienverkauf fällt keine Steuer auf den Verkaufsgewinn an, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den zwei Kalenderjahren davor vom Eigentümer selbst bewohnt wurde. Beim Verkauf einer Immobilie, die Sie bereits viele Jahre selbst bewohnt haben, müssen Sie also keine sogenannte Spekulationssteuer befürchten.

2. Vermietete Immobilie

In diesem Fall gibt es eine sogenannte Spekulationsfrist von 10 Jahren. Diese beginnt gewöhnlich mit dem Datum des Kaufs der Immobilie, siehe Kaufvertrag. Verkaufen Sie Ihre vermietete Immobilie beispielsweise acht Jahre nach dem Kauf, müssen Sie Steuern auf den Verkaufsgewinn (= jetziger Verkaufspreis abzüglich der ursprünglichen Anschaffungskosten und abzüglich der Verkaufskosten) zahlen.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Die „Einkommensteuer auf Verkaufsgewinn aus privaten Geschäften“, wie sie im Einkommensteuergesetz heißt, hat keinen festen Steuersatz. Falls Sie den Verkaufsgewinn aufgrund der oben dargelegten Kriterien versteuern müssen, wird dieser mit Ihrem persönlichen Steuersatz, also dem durchschnittlichen Steuersatz für Ihr Jahreseinkommen, berechnet.

Beispiel: Sie verkaufen eine vermietete Immobilie acht Jahre nach dem Erwerb und erzielen 100.000 € Verkaufsgewinn. Dann zahlen Sie bei einem persönlichen Steuersatz von beispielsweise 35 % eine Spekulationssteuer von 35.000 €. Sollten Sie nicht verkaufen müssen und Sie können noch zwei Jahre mit dem Verkauf warten, also die Spekulationsfrist von 10 Jahren abwarten, würde keine Steuer auf den Verkaufsgewinn anfallen.

Achtung bei steuerlichen Abschreibungen

Bei vermieteten Immobilien besteht die Möglichkeit, auf die Anschaffungskosten steuerliche Abschreibungen (AfA) geltend zu machen, was je nach Fall zu beachtlichen Steuereinsparungen oder sogar Rückzahlungen führen kann. Haben Sie diesen Vorteil genutzt, werden aus steuerlicher Sicht bei einem spekulationssteuerpflichtigen Verkauf die bereits geltend gemachten Abschreibungen zu Ihrem Nachteil berücksichtigt und Sie müssen diese noch ergänzend versteuern.

3-Objekte-Grenze und Gewerbesteuer

Wenn ein Immobilieneigentümer in einem Zeitraum von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, bei denen der Kauf, Bau oder eine weitreichende Modernisierung zeitlich nicht allzu weit zurückliegen, kann das Finanzamt gewerblichen Handel annehmen.

Haben Sie in den letzten Jahren vielleicht zwei oder drei Immobilien verkauft und beabsichtigen Sie jetzt den Verkauf eines weiteren Objektes, kann das Finanzamt dies unter Umständen als gewerblichen Grundstücks- bzw. Immobilienhandel einstufen und Sie werden damit gewerbesteuerpflichtig. Zum Beispiel kann das bei Eigentümern von Mehrfamilienhäusern passieren, wenn sie in kurzer Zeit mehrere Eigentumswohnungen aus diesem Haus verkaufen. Die Grenzen sind hier aber nicht immer klar gezogen. Fragen Sie dazu im Fall des Falles Ihren Steuerberater.

 

Steuern bei Immobilienerbschaft und Immobilienschenkung

Erben und eine Schenkung erhalten sind in steuerlicher Hinsicht ähnlich. Prinzipiell sind Sie in beiden Fällen steuerpflichtig, allerdings gibt es Freibeträge. Bleibt der durch eine Erbschaft oder eine Schenkung übertragene Wert unter den Freibetragsgrenzen, müssen Sie keine Steuern zahlen. Die Freibeträge sind vom Grad der Verwandtschaft abhängig und für Erbschaften und Schenkungen weitgehend gleich. Bei naher Verwandtschaft muss man so oft überhaupt keine Steuern zahlen.

Freibeträge und Steuerklassen

Hier eine kurze Tabelle, welche Freibeträge bei welchem Verwandtschaftsgrad Anwendung finden:

Verwandtschaftsgrad	Freibetrag
Ehepartner	500.000 €
Kinder, Stiefkinder	400.000 €
Enkel	200.000 €
Eltern, Großeltern	100.000 €
alle anderen Erben	20.000 €

 

Für eine Immobilie wird vom Finanzamt ein Verkehrswert festgestellt, der den Wert der Immobilie als Geldbetrag darstellt. Was über die Freibetragsgrenzen hinausgeht, muss zu bestimmten prozentualen Steuersätzen versteuert werden, die wiederum vom Verwandtschaftsgrad abhängen.

Dabei wird in die folgenden Steuerklassen eingeteilt:

• Steuerklasse 1: Ehepartner, Kinder, Enkel, Urenkel, Elter, Großeltern werden je nach steuerpflichtigem Betrag mit ansteigender Höhe zu 7 bis 30 % besteuert
• Steuerklasse 2: Geschwister, Nichten, Neffen, geschiedene Ehepartner, Stiefeltern, Schwiegereltern und -kinder mit ansteigender Höhe mit 15 bis 43 %
• Steuerklasse 3: alle Erben, die nicht in Steuerklasse 1 oder 2 fallen werden mit 30 bis 50 % besteuert.

Beispiel: Sie erben von einem Elternteil ein Haus im Wert von 450.000 €. Damit haben Sie 400.000 € Freibetrag. Die darüber hinausreichenden 50.000 € müssen Sie als Angehöriger der Steuerklasse 1 zu 7 % versteuern. Im Ergebnis müssen Sie in diesem Fall 3.500 € Erbschaftssteuer zahlen.

Ein genauere Aufschlüsselung der Freibeträge und Steuerklassen finden Sie hier: Erbschaftssteuer bei Immobilien

Ermittlung des Immobilienwerts

Da das Finanzamt den Wert der Immobilie lediglich anhand eines starren Standard-Bewertungsverfahrens einschätzt, kann der wahre Immobilienwert eventuell weit von der Feststellung des Finanzamts entfernt liegen. Wenn deshalb eine nennenswerte Erbschafts- oder Schenkungssteuer anfällt, lohnt es sich vielleicht, die Immobilie selbst von einem Gutachter prüfen zu lassen und eine professionelle Immobilienbewertung anfertigen zu lassen. Stellt dieser einen geringeren Wert der Immobilie fest, können Sie das einfach dem Finanzamt mitteilen. Erkennt das Finanzamt die Feststellung des Gutachters an, zahlen Sie weniger oder vielleicht keine Steuer. Lehnt das Finanzamt das Gutachten ab, kann es sich auch auszahlen, rechtlich dagegen vorzugehen.

10-Jahresfrist bei Schenkungen nutzen

Bei Schenkungen ist die Besonderheit, dass sich die geltenden Freibeträge alle 10 Jahre erneuern. Das heißt, man kann eine Schenkung bis zur Freibetragsgrenze erhalten und keine Steuern zahlen; und dies alle 10 Jahre wieder.

Diesen Vorteil können vor allem künftige Erblasser verwenden. Denn, wenn ein künftiger Erblasser früh genug damit beginnt, in Abständen von 10 Jahren Teile seines Erbes bis zur Freibetragsgrenze weiterzugeben, kann er vielleicht in kleineren Teilen auch ein größeres Vermögen komplett übergeben, ohne dass eine Steuer fällig wird. Wird dagegen nach dem eigenen Ableben das gesamte Erbe auf einmal übergeben, kann der Freibetrag nur einmal genutzt werden.

Soviel zum Thema Immobilien und Steuern. Natürlich gäbe es noch viel mehr dazu zu sagen. Manchmal gibt es auch mit neuer Gesetzgebung wieder neue Entwicklungen. Als Immobilienbesitzer muss man immer auf dem Laufenden bleiben. Ich hoffe, dass diese Zusammenfassung für Sie nützlich ist.

Herzlichst,

Rainer Fischer
Ihre Münchner Immobilienmakler für den stressfreien Verkauf

Telefon +49 89-131320

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Rainer Fischer, ist seit mehr als 25 Jahren als seriöser Immobilienmakler in und um München tätig. Seither hat er rund 1.100 Immobilien mit Erfolg vermittelt. Er bietet Immobilieneigentümern kompetente Hilfe für Ihren stressfreien Immobilienverkauf an. Kontakt: Telefon +49 89-131320.

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