Immobilienverkaufspreise für Starnberg 2024
Den folgenden Angaben für Starnberg liegen Analysen von Experten und Immobilienmaklern des Immobilienverbandes Deutschland zugrunde. Alle Angaben beziehen sich auf Objekte aus dem Bestand, keine Neubauobjekte. Die Preisinformationen sind an einen sogenannten Wohnwert* gekoppelt. Bei Einfamilienhäusern mit 200 m² wird mit sehr gutem Wohnwert kalkuliert, bei allen anderen Objekten, falls nicht anders angegeben, mit gutem Wohnwert. Immobilienpreise für Objekte mit abweichenden Eigenschaften müssen entsprechend höher oder niedriger kalkuliert werden.
(* Der „gute Wohnwert“ bezieht sich auf Immobilien in guter Wohnlage, mit guter Bausubstanz und moderner Ausstattung. Die der Berechnung zugrunde gelegte Wohnfläche wird beim guten Wohnwert für Einfamilienhäuser mit 150 m² angesetzt, für Doppelhaushälften mit 125 m². Beim „sehr guten Wohnwert“ wird von hochwertigen 200 m² Objekten mit erstklassiger Ausstattung und Bausubstanz sowie sehr guter Wohnlage ausgegangen. Für Eigentumswohnungen sind die angegebenen Quadratmeterpreise relevant.)
| Häuser | Verkaufspreis |
|---|---|
| Sehr guter Wohnwert | |
| Einfamilienhaus 200 m² | 3.265.000 € |
| Guter Wohnwert | |
| Einfamilienhaus 150 m² | 2.035.000 € |
| Doppelhaushälfte 125 m² | 1.365.000 € |
| Eigentumswohnungen |
Quadratmeterpreise |
| Sehr guter Wohnwert | 7.600 €/m² |
| Guter Wohnwert | 6.600 €/m² |
| Grundstücke | Quadratmeterpreise |
| Sehr gute Lage | 2.550 €/m² |
| Gute Lage | 2.000 €/m² |
Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?
Bereits seit dem 2. Quartal 2022 sendet der Immobilienmarkt in München und Umland im Gegensatz zur Entwicklung der vergangenen Jahre eher verhaltene Signale. In 2023 werden bei Verkäufen, zumindest im Durchschnitt, signifikant niedrigere Verkaufspreise realisiert als noch in den vergangenen Jahren.
Woher rühren die Preisrückgänge?
Die offiziellen Preistabellen zeigen für 2022 gegenüber 2021 zwar noch deutlich steigende Preise, die zum Beispiel im 2. Quartal noch bei tatsächlichen Verkäufen realisiert werden konnten. Dabei gilt es aber zu bedenken, dass die meisten dieser Verkäufe bereits früher im Jahr zu den damaligen Darlehenszinsen festgezurrt worden sind, die „damals“ in dieser Hinsicht eben noch sehr viel besser waren. Gegenwärtig zeigt sich, dass Käufer vor allem aufgrund der gestiegenen Finanzierungszinsen Probleme mit der Finanzierung haben. Für Anleger macht ein Kauf zu diesen Preisen aktuell keinen Sinn.
Immobilienangebote am Markt
Das Angebotsaufkommen auf dem Immobilienmarkt München und Umgebung ist momentan noch relativ hoch. Schaut man sich die bestehenden Angebote näher an, kommt man aber nicht umhin, zu bemerken, dass zahlreiche angebotene Immobilien deutlich länger am Markt sind, man kann von einem Angebotsstau reden. Überteuerte Objekte finden kaum noch Abnehmer. Angebote für neue Objekte am Markt sind dagegen etwas rückläufig.
Preisprognose 2023
Nimmt man alles zusammen und betrachtet die Marktsituation, die Zinssituation, die Angebotsentwicklung nüchtern, ist zu erkennen, dass Immobilien gegenwärtig im Allgemeinen nicht mehr zu den Preisen Abnehmer finden, wie beispielsweise noch vor einem Jahr. Sind die Verkäufe, die in den ersten Quartalen 2022 noch zu höheren Preisen vereinbart wurden, abgearbeitet, wird sich zeigen, dass die Preise bei aktuelleren Verkäufen im Schnitt deutlich niedriger liegen und sich wahrscheinlich auf dem Preisniveau von 2019 oder 2018 einpendeln werden. Mittelfristig gehe ich von etwa 3 bis zu 20 % je nach Objekt niedrigeren Immobilienpreisen in München aus als wir sie zu den Spitzenzeiten Anfang bis Mitte 2022 gesehen haben. Ob es sich aus Verkäufersicht lohnt, auf wieder steigende Preise zu warten, kann in der momentanen Situation nicht sicher gesagt werden. Allerdings beträgt der Wertzuwachs – und das sollte man ebenfalls im Auge behalten – bei Immobilien in München in den letzten 10 Jahren häufig immer noch Faktor 2 oder mehr.
Kürzliche Echtzeit-Immobilienbewertungen für Starnberg
| Adresse | PLZ | Jahr | Preis/qm | Typ |
|---|---|---|---|---|
| Vogelanger, Starnberg, Deutschland | 82319 | 2000 | 7.489,10 | Wohnung |
| Stuckstraße 4, Starnberg, Deutschland | 82319 | 2018 | 11.691,48 | Haus |
| Am Sonnenhof, Starnberg, Deutschland | 82319 | 1997 | 5.172,82 | Wohnung |
| Am Sonnenhof 9, Starnberg, Deutschland | 82319 | 1996 | 5.231,60 | Wohnung |
| Maximilianstraße 14, Starnberg, Deutschland | 82319 | 1957 | 6.561,25 | Wohnung |
Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Starnberg wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise hier einmal näher ansehen:
Analyse der Preisentwicklung in den vergangenen Jahren
Häuser
Betrachten wir die Marktentwicklung für Häuser in Starnberg, so sehen wir im Verlauf der letzten sechs Jahre eine ziemlich lineare Entwicklung nach oben, wobei die Preiszunahme bei Einfamilienhäusern in diesem Zeitrahmen bei durchschnittlich 25 % liegt, bei Doppelhaushälften bei etwa 50 %. Im letzten Jahr allein legten Einfamilienhäuser preislich um etwa 7 – 11 % zu, Doppelhaushälften um etwa 6 %. (Daneben gibt es weiterhin sehr teure Villen z. B. am See, wo Liebhaberpreise von 20 Mio. € und darüber hinaus immer wieder möglich sind. Diese werden an dieser Stelle nicht berücksichtigt.)
Eigentumswohnungen
Im Segment Eigentumswohnungen haben wir über die vergangenen sechs Jahre Preiszuwächse im Bereich von 40 % zu verzeichnen. In waren der Preisanstiege von durchschnittlich 3 – 6 % zu verzeichnen.
Baugrundstücke
Auch Grundstücke konnten in den letzten Jahren kontinuierlich zulegen, seit 2016 um rund 50 – 60 %. In 2022 allein um rund 10 %.
Lesen Sie hier den Marktbericht für München: Immobilienpreise München
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Geschichtliches und Ortsbild
Etwa 20 km im Südwesten Münchens liegt Starnberg mit seinen etwa 23.500 Einwohnern. Die Ursprünge Starnbergs liegen in den Jahren 948/957, als der heutige Stadtteil Starnbergs Achheim erstmals als „Ouiheim“ urkundlich erwähnt wird. „Starnberch“ selbst wird erst 1226 genannt und bezieht sich zunächst auf eine Siedlung etwas nördlich von „Ouiheim“. Im Jahr 1244 wird erstmals „Starnberch Castrum“ genannt, das heutige Schloss Starnberg.
Für die Herkunft des Namens von Starnberg gibt es verschiedene Erklärungen. Manchmal wird auf den Ritter Wernher Miles de Starnberk verwiesen, der die damalige Burg Starnberg bewohnt hat. Wahrscheinlich ist aber, dass dieser seinen Namen vom Ort übernommen hat und nicht umgekehrt. Einige Sprachforscher deuten den Namen von einer „Anhöhe, wo sich die Stare aufhalten“ her, woraus sich zunächst der Flurname, dann der Burgname und letztlich der Ortsname ergeben haben soll. Am ehesten trifft aber wohl zu, dass der Name Starnberg sich aus der Silbe „Sta“ gebildet hat, die sich vom Begriff „Stade“ bzw. „Gestade“ (=Ufer) ableitet. Starnberg wäre demzufolge der „Berg am Ufer“ des Würmsees (wie der Starnberger See bis 1962 hieß), der damals noch nicht durch die Eisenbahn von der Stadt abgeschnitten war.
Das heutige Starnberg entwickelte sich aus zwei benachbarten Dörfern, die vor allem in wirtschaftlicher Hinsicht ziemlich verschieden waren. Achheim, südlich vom Schloss, war vor allem ein Fischerdorf. Und Nieder-Starnberg, nordöstlich des Schlosses, war hauptsächlich eine Niederlassung von Handwerkern und Bediensteten des Münchener Hofes. Die eigentliche Entwicklung begann, als im Jahr 1854 die Eisenbahnstrecke München – Starnberg eröffnet wurde. Zwischen 1852 und 1864 nahm die Einwohnerzahl um fast 40 % zu. Starnberg entwickelte sich zum bedeutendsten Ort um den Starnberger See.
1912 wurde Starnberg schließlich zur Stadt erhoben. In der Folge wurde es zu einem Wohnvorort Münchens, was seine Entwicklung weiter begünstigte. In den 1970er Jahren wurden mehrere umliegende Gemeinden nach Starnberg eingemeindet. Heute steht Starnberg seit mehreren Jahren an der Spitze der sog. Kaufkraftstatistik. Sowohl in kultureller Hinsicht, aber auch in puncto Schulen, Sport oder Freizeit verfügt es über ein breit gefächertes Angebot. Der Starnberger See und sein Umland ist ein geschätztes Ziel für Einheimische sowie Gäste aus dem Großraum München, die Erholung suchen.
Quellen: starnberg.de; Reitzenstein: Lexikon bayerischer Ortsnamen; Gantner: Warum Starnberg Starnberg heißt; IVD Preisspiegel Bayern. Der Immobilienbericht ist zweckmäßig nicht zur qualifizierten Wertermittlung eines konkreten Immobilienpreises geeignet. Dies sollte durch einen Sachverständigen und/oder Immobilienmakler für Starnberg erfolgen. Alle Angaben ohne Gewähr.
Bilder: fottoo – stock.adobe.com + eigene
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I. Angebotspreise 2018
Hausverkauf Starnberg, Berg, Feldafing
Hier ein kurzer Überblick über die Angebotszahlen in der Region: In Starnberg gab es insgesamt 265 Hausverkaufsangebote, in Berg 78 und in Feldafing 38. Der Anteil älterer Häuser aus der Zeit vor dem 2. Weltkrieg war in der Region eher gering. In Berg und Feldafing begannen die Baujahre der angebotenen Objekte gewöhnlich in den 1970er Jahren und verteilten sich homogen bis in die Gegenwart, in Starnberg waren auch noch eine größere Zahl von Häusern in den 1960ern gebaut. Etwa ein Viertel aller Objekte in der Region waren als Neubau oder mit Baujahr ab 2017 inseriert.
Im Vergleich zum Vorjahr sind die Immobilienpreise in Berg und Feldafing im durchschnittlich bis 5 % gestiegen, in Starnberg waren im Schnitt Preissteigerungen über 10 % zu verzeichnen. Die Preise im o. g. Zeitrahmen zeigten sich nun in etwa wie folgt:
Einfamilienhäuser/Villen:
Einfamilienhäuser und Villen im Wohnflächenbereich 150 – 200 m² kosteten in Starnberg durchschnittlich 1,35 Mio. €, in Berg 1,1 Mio. € und in Feldafing 1,45 Mio. €. Für Objekte mit Wohnflächen von 200 – 300 m² lagen die Immobilienpreise in Starnberg und in Berg bei mittleren 2 Mio. €, vergleichbare Objekte in Feldafing bei durchschnittlich 1,75 Mio. €. Villen über 300 m² wiesen große Preisspannen auf, in Berg und Feldafing reichten die teuersten Objekte bis knapp 7 Mio. €, in Starnberg z. T. über 10 Mio. €.
Doppelhaushälften:
In Starnberg bewegten sich diese bei 150 m² preislich von 700.000 – 1,35 Mio. €, Durchschnittswerte sind schlecht angebbar, da sich die Immobilienpreise von Objekt zu Objekt stark unterscheiden. Bei Objekten mit etwa 200 m² reichten die Immobilienpreise von ca. 1,2 – 1,7 Mio. €.
In Berg gab es Doppelhaushälften von 130 bis 220 m², wobei die Preise nicht stark an die Wohngröße gebunden waren und von 765.000 – 1,35 Mio. € reichten.
In Feldafing gab es lediglich 2 Objekte ab 180 m² mit bis zu 1,05 Mio. € Kaufpreis.
Reihen-/Reiheneckhäuser:
In größerer Zahl gab es diese nur in Starnberg selbst. Die angebotenen Wohngrößen bewegten sich zwischen 110 und 200 m², die Immobilienpreise reichten, wiederum relativ unabhängig von der jeweiligen Wohngröße von ca. 500.000 – 1,35 Mio. €. Der reine Durchschnitt für ein 150 m² Reihenhaus läge den vorliegenden Zahlen zufolge bei etwa 870.000 €.
Wohnungsverkauf Starnberg, Berg, Feldafing
Eigentumswohnungen waren in Starnberg insgesamt 143 angeboten, in Berg 7 und in Feldafing 14. Die meisten der Wohnungen waren ab einem Baujahr ab 1970 gebaut, rund 20 % waren neu. Preislich lagen die jeweiligen Orte nicht weit auseinander.
Im Schnitt wiesen Wohnungen aus dem Bestand Quadratmeterpreise um die 5.800 €/m², neu gebaute dagegen knapp 10.000 €/m². Konkrete Objekte konnten natürlich deutlich vom Durchschnitt abweichen.
Hier die durchschnittlichen Wohnungspreise/Immobilienpreise der im vergangenen Jahr angebotenen Eigentumswohnungen in der Region Starnberg nach der jeweiligen Wohngröße:
30 m²: ca. 190.000 €
50 m²: ca. 355.000 €
80 m²: ca. 470.000 €
100 m²: ca. 665.000 €
150 m²: ca. 965.000 €
200 m²: ca. 1,64 Mio. €
Grundstücksverkauf Starnberg, Berg, Feldafing
Grundstücksangebote im Bereich Wohnbau gab es letztes Jahr in Starnberg 61, in Berg 34 und in Feldafing 17. Die meisten Grundstücke waren für Einfamilienhäuser ausgelegt, in diesem Segment lagen die Quadratmeterpreise in Starnberg bei durchschnittlich 1.400 €/m², in Berg und Feldafing bei jeweils ca. 1.100 €/m².
II. Tatsächliche Verkaufspreise Starnberg 2017/18:
Der Immobilienverband Deutschland gibt in seinem Preisindex im Frühjahr 2018 Orientierungswerte für Starnberg an, Berg und Feldafing sind dagegen nicht eigens erfasst. Nachfolgend finden Sie einige Preisangaben für gute und sehr gute Wohnlagen in Starnberg, wobei z. B. Spitzenlagen und Seegrundstücke nicht berücksichtigt sind. Im Regelfall sind diese natürlich teurer, können aber aufgrund fehlender Angaben nicht repräsentativ wiedergegeben werden.
Häuser: Ein 150 m² Einfamilienhaus mit gutem Wohnwert in Starnberg wird mit ca. 1,67 Mio. € beziffert, ein 200 m² Einfamilienhaus mit sehr gutem Wohnwert mit ca. 2,78 Mio. €.
Wohnungen: Gebrauchte Wohnungen kommen bei gutem Wohnwert im Schnitt auf Quadratmeterpreise von ca. 5.500 €/m², bei sehr gutem Wohnwert auf ca. 6.300 €/m². Bei Neubauwohnungen liegen die entsprechenden Werte bei 6.900 €/m² bzw. 8.250 €/m².
Grundstücke: Grundstücke für den Bau von Einfamilienhäusern erreichen den Angaben zufolge in guter Wohnlage durchschnittlich Quadratmeterpreise von ca. 1.600 €/m², in sehr guter Wohnlage durchschnittlich gut 2.000 €/m².
Immobilienpreise und Quadratmeterpreise Starnberg, Berg und Feldafing, Juli 2013 – Juli 2014
Immobilienmakler Starnberg, Bericht von Rainer Fischer
Immobilienpreise Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte Starnberg:
Zunächst Starnberg: Hier waren 312 BESTEHENDE Häuser angeboten, wobei natürlich der Hauptanteil auf Einfamilienhäuser entfiel. Für Einfamilienhäuser mit durchschnittlich 240 m² musste man mit Immobilienpreise Starnberg auf einem Niveau von knapp 1,5 Mio. € rechnen. Die Quadratmeterpreise kamen damit im Schnitt auf ca. 6.200 €. Villen wiesen mit rund 7.350 € etwas höhere Quadratmeterpreise auf, Doppelhaushälften mit durchschnittlich 5.050 € etwas niedrigere.
85 Hausangebote bezogen sich auf NEUE Objekte. Mit etwa 5.350 € lagen die Quadratmeterpreise für neue Einfamilienhäuser im Mittel niedriger als die für bestehende. Für beispielsweise 200 m² Wohnfläche waren neue Einfamilienhäuser im Schnitt für ca. 1,1 Mio. € inseriert. Bei neuen Doppelhaushälften bewegten sich die Quadratmeterpreise bei 5.550 €, bei neuen Villen bei knapp 8.000 €.
Die Gemeinde Berg liegt östlich des Starnberger Sees. Hier wurden von privat, Bauträgern oder Immobilienmakler Starnberg / Berg 106 BESTEHENDE sowie 30 NEUE Häuser offeriert. Die Quadratmeterpreise für BESTEHENDE Einfamilienhäuser kamen hier auf 5.850 €, bei einer mittleren Wohnfläche von 245 m² bedeutete das einen Kaufpreis von rund 1,5 Mio. €, ähnlich wie Starnberg. Doppelhaushälften kamen auf Quadratmeterpreise von durchschnittlich 5.650 €, bei Villen rangierten diese bei etwa 8.300 €. Weiterhin gab es 10 NEUE Einfamilienhäuser zu kaufen. Hier lagen die Quadratmeterpreise im Mittel bei 7.100 €, bei Doppelhaushälften bei vergleichsweise günstigen 4.900 €.
Westlich des Sees liegt Feldafing. 52 BESTEHENDE sowie 8 NEU gebaute Häuser waren hier angeboten. BESTEHENDE Einfamilienhäuser wiesen Quadratmeterpreise von durchschnittlich 4.800 € auf und kosteten im Angebot im Schnitt knappe 1.3 Mio. €, bei im Schnitt 270 m² Fläche. Doppelhaushälften kamen auf 3.750 €/m² im Mittel, Villen auf rund 7.300 €/m² und Mehrfamilienhäuser auf etwa 2.650 €/m². NEUE Einfamilienhäuser hatten einen mittleren Quadratmeterpreis von rund 5.300 €.
Immobilienpreise Wohnungsverkauf Starnberg:
Der Starnberger Wohnungsmarkt bot 150 BESTANDS-Wohnungen. Im Schnitt lag der Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung bei 4.150 €. Eine 90 m² Wohnung boten Privatpersonen bzw. Immobilienmakler Starnberg für rund 275.000 € an. 37 NEUE Wohnungen waren ebenfalls verfügbar, hier lagen die Quadratmeterpreise im Schnitt bei 5.750 €.
In Berg gab es 16 Offerten für BESTEHENDE und 4 Offerten für NEUE Wohnungen. Eine BESTEHENDE Eigentumswohnung war im Mittel für 4.600 €/m² zu bekommen, d. h. für beispielsweise 120 m² Wohnfläche zu einem Kaufpreis von 560.000 €. Bei einer Neubauwohnungen lagen die Quadratmeterpreise mit 4.800 € im allg. Durchschnitt nur etwa 200 € höher als bei Bestandswohnungen.
Der Immobilienmarkt Feldafing wies mit 31 BESTEHENDEN und 27 NEU gebauten Wohnungen einen hohen Anteil an Neubauten auf. BESTANDS-Wohnungen wiesen hier im Schnitt Quadratmeterpreise um die 3.850 € auf. Eine Eigentumswohnung kostete damit bei einer exemplarischen Größe von 110 m² im Angebot rund 420.000 €. Für Wohnungen im NEUBAU-Segment kamen die Quadratmeterpreise im Schnitt auf 4.350 €. Allerdings war die Durchschnittsfläche im Vergleich etwas geringer, somit bewegte sich der Kaufpreis in einer Größenordnung von etwa 350.000 € bei 80 m² Fläche.
Quadratmeterpreise, Grundstücksverkauf und Grundstückspreise Starnberg:
85 Grundstücke haben Privatpersonen bzw. Immobilienmakler Starnberg inseriert, 66 für Berg und 16 für Feldafing. Schauen wir hier Grundstücke für Einfamilienhäuser etwas näher an. Am teuersten sind Grundstücke in Starnberg. Hier kommen Quadratmeterpreise im Schnitt auf knapp 1.140 €, in Berg auf knapp 870 € und in Feldafing auf rund 820 €.
