- Aktuelle Kaufpreise München Schwanthalerhöhe-Westend 2025
- Prognose: Soll ich in Westend verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?
- Entwicklung der Immobilienpreise in Westend 2016-2024
- Entwicklung der Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen
- Entwicklung der Quadratmeterpreise für Häuser
- Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in München-Westend?
- Mit welchen Quadratmeterpreisen ist aktuell zu rechnen?
- Was kosten Häuser im Westend durchschnittlich?
- Was kostet eine Eigentumswohnung im Westend?
- Was beeinflusst die Immobilienpreise im Westend?
- Wie könnten sich die Preise im Jahr 2025 entwickeln?
Aktuelle Kaufpreise München Schwanthalerhöhe-Westend 2025
Das Westend bzw. die Schwanthalerhöhe zählt übergreifend zu den guten Wohnlagen Münchens. Die betrachteten Baujahre liegen im Zeitraum 1960-1999, für Eigentumswohnungen werden auch Altbauwohnungen bis Baujahr 1929 betrachtet, die hier ebenfalls häufig vorkommen. Die aktuellen Immobilienpreise sowie die übergreifende Preisentwicklung in der letzten Dekade finden Sie hier:
| Eigentumswohnungen | Quadratmeterpreise |
|---|---|
| Altbau bis 1929 | 10.300 €/m² |
| Baujahre 1960-79 | 7.250 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 7.900 €/m² |
| Doppelhaushälften* | Quadratmeterpreise |
| Baujahre 1960-79 | 8.300 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 8.600 €/m² |
| Reihenhäuser* | Quadratmeterpreise |
| Baujahre 1960-79 | 7.200 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 7.300 €/m² |
| Grundstücke | Quadratmeterpreise |
| Gute Lage | 2.300 €/m² |
* Für Doppelhaushälften und Reihenhäuser liegen nur kombinierte statistische Angaben für mittlere und gute Wohnlagen gemeinsam vor.
Für gute Lagen alleine liegen die Preise im Schnitt insgesamt etwas höher.
Prognose: Soll ich in Westend verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?
Nach dem kniffligen Jahr 2023 hat sich der Immobilienmarkt 2024 wieder ein ganzes Stück erholt. Auch jetzt im Frühjahr 2025 scheint der Markt trotz etwas gestiegener Zinsen stabil, die Nachfrage ist vorhanden. Sicher nicht nach jeder Immobilie, aber auf alle Fälle nach gängigen Immobilien oder Objekten in guten oder zentralen Lagen. Wir gehen 2025 im Mittel von einem ganz leichten Preisanstieg aus.
Welche Faktoren beeinflussen die Immobilienpreise in München?
Immobilienmarkt in München und Prognose 2025, 2026, 2027…
Weitere Trends...
Der Neubau ist durch die inzwischen sehr hohen Baukosten weitgehend eingeschlafen. Jeder Kaufinteressent der etwas Neuwertiges sucht, dafür aber nicht 12.000 € pro m² bezahlen will, wird sich künftig auf Objekte stürzen, die eben fast neu sind oder zumindest ab Baujahr 2000. Natürlich ist die Menge der hier verfügbaren Objekte überschaubar. Ein Mangel bei solchen Objekten ist dementsprechend vorprogrammiert, Preissteigerungen wahrscheinlich.
Auf der anderen Seite gibt es in München geradezu eine Schwemme an Reihenhäusern, die in den 1960er Jahren massenweise gebaut wurden, bei denen jetzt die Eigentümer „heraussterben“ und die dann unrenoviert verkauft werden. Damit gibt es eine große Zahl solcher Objekte und damit ein vergleichsweise großes Angebot, was die Preise in dieser Sparte künftig deutlich drücken wird.
Und noch etwas: Bei vielen Handwerkern, die für Renovierungsarbeiten relevant sind, ist zu hören, dass sie sich in absehbarer Zeit aus dem Job zurückziehen werden, zum Beispiel aus Altersgründen. In sehr vielen Fällen wird es auch keinen Nachfolger geben und so wird sich der Fachkräftemangel, für den sich die Zuwanderung bislang auch in dieser Sparte nicht als Lösungsansatz erweisen konnte, noch verschärfen. Es wird noch schwerer werden, eine Renovierung vorzunehmen oder eine Immobilie für einen Verkauf auf Vordermann bringen zu lassen, außer man kann es selbst erledigen.
Absehbare Umwerfungen auf dem Mietmarkt
Die Politik will den Wähler-Mieter schützen und greift zusehends in den Markt ein. Der Privatmann, der als Altersvorsorge eine Immobilie zum Vermieten kauft, wird sich in Zukunft dreimal fragen, ob er ein Berliner Sklave sein will oder ob er sein Geld anders anlegt und so seine Ruhe hat. Dadurch folgt langfristig der Rückgang des Mietbestands, für Wohnwillige wird es dann oft kaum eine andere Möglichkeit geben als zu kaufen, auch wenn es schwer wird.
Daneben zeigen sich heute auch bereits andere Entwicklungen, die für Mieter oft nichts Gutes verheißen. So ist mittlerweile zum Beispiel zu beobachten, dass Eigentümer weit öfter als früher Eigenbedarf anmelden und ihren Mietern kündigen. Lieber wird ein eigenes Familienmitglied oder Kind in der Immobilie einquartiert, als dass man anderswo dafür teuer Miete bezahlt. Auch dadurch nehmen die verfügbaren Mietobjekte auf dem Markt deutlich ab.
Mache ich einen Fehler, wenn ich jetzt verkaufe?
Das hängt stark vom Objekt ab. Ein altes Haus zum Beispiel wird ohne angemessene Instandhaltungsmaßnahmen, die auch Geld kosten, immer schlechter. Ein zeitnaher Verkauf ist daher in einem solchen Fall auch jetzt eine Überlegung wert. Oder Sie haben eine Wohnung, die Sie nicht vermieten wollen oder wo eine Renovierung nötig ist. Renovierungen sind derzeit ebenfalls teuer, wenn man überhaupt Handwerker findet.
Anders ist der Fall möglicherweise gelagert, wenn Sie zum Beispiel eine relativ neuwertige Wohnung mit 5 – 8 Jahren in guter Lage haben. Da derzeit kaum Neubauten entstehen, wird der Markt enger. In den kommenden Jahren ist damit auch eine annehmbare Wertsteigerung bei solchen Objekten möglich.
Nicht so gut vorhersehbar sind weitere möglicherweise unreflektierte politische Maßnahmen und Regelungen, die auch ungünstigen Einfluss auf den Immobilienwert nehmen können und die man derzeit ebenfalls immer auch auf dem Schirm haben und einkalkulieren muss. Ebenso führen weitere „Sondervermögen“ zielsicher zu höherer Inflation. Wahrscheinliche Folge: höhere Zinsen und erschwerte Käufe.
Kürzliche Echtzeit-Immobilienbewertungen für Westend/Schwanthalerhöhe
| Adresse | PLZ | Baujahr | Preis/qm | Typ |
|---|---|---|---|---|
| Grasserstraße | 80339 | 1994 | Wohnung | |
| Max-Friedlaender-Bogen, München-Schwanthalerhöhe, Deutschland | 80339 | 2006 | 9.978,66 | Wohnung |
| Westendstraße | 80339 | 1880 | 8.653,91 | Wohnung |
| Tulbeckstraße | 80339 | 1960 | 9.000,63 | Wohnung |
| Grasserstraße | 80339 | 1885 | 8.485,333 | Haus |
Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes im Westend wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise München hier einmal näher ansehen:
Entwicklung der Immobilienpreise in Westend 2016-2024
Entwicklung der Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen
Entwicklung der Quadratmeterpreise für Häuser
Für Häuser gibt es eine zusammenfassende Statistik für gute und mittlere Wohnlagen. Für gute Lagen wie der Schwanthalerhöhe ist davon auszugehen, dass die real erzielten Preise im Schnitt etwas höher liegen als in durchschnittlichen Lagen. Bei diesen Angaben handelt es sich um reine Durchschnitts- bzw. Orientierungswerte, ein konkretes Objekt kann deutlich günstiger sein oder auch mehr kosten.
Doppelhaushälften:
Reihenmittelhäuser:
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Immobilienmarkt in Westend: Wohnen im Landkreis München
Die Schwanthalerhöhe, von Einwohnern auch Westend genannt, liegt auf einer Hochebene westlich der Hangkante des Isar-Urstromtals und wird östlich durch die Theresienhöhe, nördlich, westlich und südlich von Bahnlinien eingegrenzt. Knapp 27.000 Menschen leben dort und somit gehört sie zu den am dichtesten besiedelten Stadtvierteln Münchens.
Die Schwanthalerhöre hat ihren Namen vom Bildhauer Ludwig Schwanthaler, dem Erbauer der berühmten Bavaria.
Ihre Entstehung beginnt mit der Industrialisierung um 1840. Diese hatte die Errichtung gründerzeitlicher Arbeiterviertel mit verdichteter Blockbebauung zur Folge. Bis heute stammt etwa die Hälfte des Baubestands der Schwanthalerhöhe aus der Zeit vor dem Ersten Weltkrieg.
Ab den 70er Jahren wurden weitreichende Sanierungsmaßnahmen erforderlich aufgrund der teilweise schlechten Bausubstanz, die unzureichende Wohnstandards bedingte. Im Jahr 1998 wurde schließlich die Messe München nach Riem verlagert. Damit wurde das alte Messegelände frei für eine Folgenutzung. Es entstanden bis zum Jahr 2004 etwa 1.800 neue Wohnungen sowie Einrichtungen für Gewerbe, Handel, Dienstleistungen und Gemeinbedarfseinrichtungen, die bis heute die Schwanthalerhöhe prägen.
Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in München-Westend?
Die Preisentwicklung in Westend zeigt sich derzeit stabil. Nach einem vorübergehenden Rückgang in den letzten Jahren aufgrund gestiegener Zinsen haben sich die Preise auf einem soliden Niveau eingependelt. Derzeit beobachten Marktbeobachter keine deutlichen Ausschläge nach oben oder unten – vielmehr bleibt das Preisniveau konstant, was Westend für Käufer wie Verkäufer weiterhin interessant macht.
Mit welchen Quadratmeterpreisen ist aktuell zu rechnen?
Aktuell liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise im Westend bei etwa 7.009 Euro für Häuser und 5.702 Euro für Eigentumswohnungen (Stand: Mai 2025). Diese Werte dienen als Orientierung – je nach Zustand, Ausstattung und Mikrolage der Immobilie können sie jedoch nach oben oder unten abweichen.
Was kosten Häuser im Westend durchschnittlich?
Ein Haus im Westend schlägt derzeit im Schnitt mit rund 7.009 Euro pro Quadratmeter zu Buche. Diese Zahl basiert auf aktuellen Marktanalysen, wobei individuelle Faktoren wie Baujahr, Modernisierungsstand und Grundstücksgröße eine wichtige Rolle bei der konkreten Bewertung spielen.
Was kostet eine Eigentumswohnung im Westend?
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung liegt derzeit bei 5.702 Euro. Auch hier gilt: Je nach Etage, Ausblick, Balkon, Energieeffizienz oder Renovierungsbedarf kann der tatsächliche Preis davon abweichen. Für eine individuelle Einschätzung empfiehlt sich eine professionelle Bewertung.
Was beeinflusst die Immobilienpreise im Westend?
Die Preisentwicklung wird durch ein Zusammenspiel vieler Faktoren bestimmt:
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Makrolage: Nähe zur Innenstadt, gute Anbindung und Infrastruktur
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Zinslage: Aktuelle Leitzinsen und Finanzierungskonditionen
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Angebot und Nachfrage: Die Nachfrage nach urbanem Wohnraum bleibt hoch, während das Angebot begrenzt ist
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Regionale Wirtschaft: Arbeitsmarkt, Kaufkraft und Bevölkerungsentwicklung im Großraum München
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Objektmerkmale: Zustand, Ausstattung, Energieeffizienz und Baujahr der Immobilie
Wie könnten sich die Preise im Jahr 2025 entwickeln?
Ob die Preise weiter sinken oder sich stabilisieren, hängt maßgeblich von der Zinsentwicklung ab. Sollte die Europäische Zentralbank die Zinsen im Laufe des Jahres senken, rechnen viele Marktbeobachter mit einer steigenden Nachfrage und einer damit verbundenen Preisstabilisierung oder sogar moderaten Preissteigerung. In gefragten Stadtteilen wie dem Westend könnte dies bereits spürbar sein.
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Weitere Informationen über Westend:
https://de.wikipedia.org/wiki/Schwanthalerhöhe
Quellen: wikipedia.de; westendonline.info; Gutachterausschuss München Jahresberichte. Der Bericht ersetzt keine fachliche Wertermittlung von Immobilienpreisen für konkrete Objekte durch einen Fachmann oder Immobilienmakler für München bzw. Schwanthalerhöhe-Westend. Keine Gewähr für die o. g. Angaben.
Bilder: Dagmar Breu – stock.adobe.com + eigene
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Hier geht es zu den Preisen der Stadtteile Ludwigsvorstadt und Laim
Angebotspreise Schwanthalerhöhe-Westend 2017:
Immobilienpreise Hausverkauf:
Unter der Rubrik Hausverkauf Schwanthalerhöhe bzw. Westend waren im vergangenen Jahr 17 Objekte zum Verkauf inseriert. Bei den angebotenen Häusern handelte es sich zumeist um Einfamilienhäuser oder Mehrfamilienhäuser. Zu den Preisen:
Einfamilienhäuser hatten meist zwischen 200 und 300 m² Wohnfläche, die Immobilienpreise bewegten sich dabei meist im Bereich 2 – 2,5 Mio. €. Mehrfamilienhäuser mit Wohnflächen 800 – 1.200 m² wiesen Preise zwischen 5,8 und 9,5 Mio. € auf, ein etwa 4.200 m² großes Mehrfamilienhaus war ohne Preisangabe inseriert. Im allgemeinen Mittel lagen die Quadratmeterpreise beim Hausverkauf Schwanthalerhöhe auf einem Niveau von ca. 7.500 €/m².
Immobilienpreise Wohnungsverkauf:
Im Segment Wohnungsverkauf haben Immobilienmakler, Privatpersonen und Bauträger insgesamt 221 Eigentumswohnungen offeriert. Größtenteils handelte es sich um Etagenwohnungen, rund 10 % der Wohnungen waren Dachterrassenwohnungen und einige Erdgeschosswohnungen mit Garten waren ebenfalls dabei.
Verschaffen wir uns einen kurzen Eindruck über die Immobilienpreise im Wohnungssegment in der Schwanthalerhöhe. Im Folgenden werden die jeweils geordnet nach Wohnfläche die durchschnittlichen Wohnungspreise und Quadratmeterpreise in den Immobilienangeboten jeweils getrennt durch Querstrich angegeben:
20-35 m²: 190.000 € / 6.400 €/m²
36-50 m²: 270.000 € / 6.350 €/m²
51-75 m²: 410.000 € / 6.550 €/m²
76-100 m²: 555.000 € / 6.600 €/m²
101-150 m²: 900.000 € / 9.700 €/m²
Grundstückspreise:
Zum Verkauf standen insgesamt 4 Grundstücke. Im Durchschnitt bewegten sich die Quadratmeterpreise bei diesen Grundstücken auf einem Niveau von etwa 3.600 €/m². Die geringe Zahl der Angebote stellt jedoch nicht unbedingt eine repräsentative Grundlage dar.
I. Angebotspreise Schwanthalerhöhe-Westend 2015-2016:
Immobilienpreise Hausverkauf:
Die Zahl der Hausverkaufsangebote im Westend geht Jahr für Jahr etwas zurück. Gegenüber dem Vorjahr haben sich die Angebote nochmals fast halbiert, so dass in den vergangen 12 Monaten nur noch insgesamt 13 Häuser von Immobilienmaklern und Privatpersonen inseriert waren.
Zu den Immobilienpreisen für Häuser im Westend: Einfamilienhäuser hatten meist eine Wohnfläche im Bereich 150 – 200 m². Der preisliche Durchschnitt in dieser Kategorie lag bei etwa 1,2 Mio. €, wobei sich die Quadratmeterpreise auf einem Niveau von durchschnittlich 6.800 € bewegten. Ausreißer wie ein 125 m² Einfamilienhaus waren mit 885.000 € angeboten, bzw. ein 336 m² Einfamilienhaus für 3,2 Mio. €. Doppelhaushälften 120 – 150 m² gab es für 850.000 bis ca. 1 Mio. € und einige Mehrfamilienhäuser mit Wohnflächen von 468 – 788 m² waren zu Immobilienpreisen von 2,5 – 4 Mio. € inseriert.
Immobilienpreise Wohnungsverkauf:
Auch die Zahl der Wohnungsverkaufsangebote ging etwas zurück, immerhin gab es im letzten Jahr noch 207 inserierte Wohnungen zu kaufen. 87 % der Wohnungsangebote kamen von Immobilienmaklern, 13 % waren Privatinserate.
Eine Orientierung für die Immobilienpreise für Wohnungen im Westend gibt eine Einteilung nach Wohnungsgröße. Eigentumswohnungen mit 20 – 50 m² kosteten im Angebot durchschnittlich 200.000 €, mit Quadratmeterpreisen bei durchschnittlich ca. 5.500 €. Im Bereich 51 – 75 m² kosteten Wohnungen im Schnitt schon ca. 385.000 €, die Quadratmeterpreise lagen bei knapp 6.000 €/m². Für Eigentumswohnungen der Größen 76 – 100 m² bewegten sich die Immobilienpreise beim Kauf bei durchschnittlich ca. 450.000 €, die Quadratmeterpreise bei ca. 5.250 €.
Und für Wohnungen mit 100 – 140 m² war im Schnitt mit Immobilienpreisen von ca. 770.000 € zu rechnen, wobei die Quadratmeterpreise im Mittel ca. 6.700 € erreichten. In geringer Zahl gab es auch größere Wohnungen ab 140 m², diese starteten preislich bei 1,3 Mio. € und erreichten im Extremfall knappe 2,5 Mio. €.
I. Angebotspreise Schwanthalerhöhe-Westend 10/2014 – 10/2015:
Häuser:
25 Hausverkaufsangebote gab es im letzten Jahr für das Gebiet München Schwanthalerhöhe-Westend. Eines der Häuser war ein Neubau, bei allen anderen handelte es sich um gebrauchte Gebäude. Ein knappes Drittel der Angebote bezog sich auf Mehrfamilienhäuser, die weiteren Angebote teilten sich auf in Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser.
Die einzelnen Objekte wiesen teils starke Unterschiede in Quadratmeterpreisen und Fläche auf, weshalb repräsentative durchschnittliche Quadratmeterpreise und Kaufpreise für die Schwanthalerhöhe nur eingeschränkt angegeben werden können.
Beispielsweise waren einige Häuser angeboten, die zu Beginn des 19. Jhts. entstanden sind, mit Wohnflächen bis 1.000 m² und im Mittel 3.000 € Quadratmeterpreis. Für das Gros der Häuser, auch denen neueren Datums, waren eher Quadratmeterpreise zwischen 5.000 und 8.000 € typisch.
Wohnungsverkauf:
Insgesamt 296 Verkaufsangebote gab es in derselben Zeit für Wohnungen, 11 davon waren neu gebaut. Es gab einige wenige Angebote für Gartenwohnungen, Dachterrassenwohnungen, Penthäuser und Maisonettes, der überwiegend größte Teil der Angebote bezog sich jedoch erwartungsgemäß auf Etagenwohnungen.
Für bestehende Etagenwohnungen bewegten sich die Quadratmeterpreise im Durchschnitt bei etwa 5.550 €. Für die anderen Wohnungstypen im Segment Bestandswohnungen lagen die Quadratmeterpreise jeweils höher, für Penthäuser beispielsweise bei durchschnittlich ca. 8.900 €.
Etagenwohnungen hatten im Schnitt ca. 75 m² Fläche und waren für durchschnittlich 415.000 € angeboten, Penthäuser hatten durchschnittlich ca. 175 m² Wohnfläche und kosteten im Angebot rund 1,55 Mio. €.
Für Neubauwohnungen lagen die Quadratmeterpreise im allgemeinen Schnitt bei rund 7.500 €.
Grundstücksverkauf:
In der Rubrik Grundstücksverkauf fanden sich im betrachteten Zeitrahmen keine Angebote für die Schwanthalerhöhe bzw. Westend.
II. Immobilienverkaufspreise Schwanthalerhöhe-Westend:
In „guten Wohnlagen“ Münchens, die der Schwanthalerhöhe bzw. dem Westend relativ vergleichbar sind, wurden im Jahr 2014 für Wohnungen (Häuser werden am besten von einem Immobilienmakler eigens eingeschätzt) in Abhängigkeit vom jeweiligen Baujahr folgende durchschnittlichen Quadratmeterpreise erzielt:
Altbauwohnungen und Wohnungen aus den Baujahren 1850-1929: durchschnittl. etwa 7.050 €, Bj. 1970-79: etwa 4.600 €, Bj. 2000-10: etwa 6.000 €, Neubau: etwa 6.500 €. Wohlgemerkt sind diese Zahlen reine Durchschnittswerte und sind nur als ungefähre Orientierung verwendbar.
