Immobilienverkaufspreise München Schwanthalerhöhe-Westend 2023
Das Westend bzw. die Schwanthalerhöhe zählt übergreifend zu den guten Wohnlagen Münchens. Die betrachteten Baujahre liegen im Zeitraum 1960-1999, für Eigentumswohnungen werden auch Altbauwohnungen bis Baujahr 1929 betrachtet, die hier ebenfalls häufig vorkommen. Die aktuellen Immobilienpreise sowie die übergreifende Preisentwicklung in der letzten Dekade finden Sie hier:
| Eigentumswohnungen | Quadratmeterpreise |
|---|---|
| Altbau bis 1929 | 12.350 €/m² |
| Baujahre 1960-79 | 8.700 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 8.750 €/m² |
| Doppelhaushälften* | Quadratmeterpreise |
| Baujahre 1960-79 | 9.500 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 9.450 €/m² |
| Reihenhäuser* | Quadratmeterpreise |
| Baujahre 1960-79 | 8.200 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 8.100 €/m² |
| Grundstücke | Quadratmeterpreise |
| Gute Lage | 3.100 €/m² |
* Für Doppelhaushälften und Reihenhäuser liegen nur kombinierte statistische Angaben für mittlere und gute Wohnlagen gemeinsam vor.
Für gute Lagen alleine liegen die Preise im Schnitt insgesamt etwas höher.
Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?
Bereits seit dem 2. Quartal 2022 sendet der Immobilienmarkt in München und Umland im Gegensatz zur Entwicklung der vergangenen Jahre eher verhaltene Signale. Manches deutet sogar auf Stagnation oder rückläufige Preise hin.
Woher rühren die Preisrückgänge?
Die offiziellen Preistabellen zeigen für 2022 gegenüber 2021 zwar noch deutlich steigende Preise, die zum Beispiel im 2. Quartal noch bei tatsächlichen Verkäufen realisiert werden konnten und die zum Teil auch bei aktuellen Verkäufen noch umgesetzt werden können. Dabei gilt es aber zu bedenken, dass die meisten dieser Verkäufe bereits früher im Jahr zu den damaligen Marktkonditionen festgezurrt worden sind, die „damals“ in dieser Hinsicht eben noch sehr viel besser waren. Gegenwärtig zeigt sich, dass Käufer vor allem aufgrund der gestiegenen Finanzierungszinsen zum Teil Probleme mit der Finanzierung haben oder für diese ein Immobilienkauf zu diesen Bedingungen oft einfach uninteressant geworden ist.
Immobilienangebote am Markt
Das Angebotsaufkommen auf dem Immobilienmarkt München und Umgebung ist momentan noch relativ hoch. Schaut man sich die bestehenden Angebote näher an, kommt man aber nicht umhin, zu bemerken, dass zahlreiche angebotene Immobilien deutlich länger am Markt sind, man könnte mitunter von einem Angebotsstau reden. Überteuerte Objekte finden kaum noch Abnehmer. Angebote für neue Objekte am Markt sind eher rückläufig.
Preisprognose
Nimmt man alles zusammen und betrachtet die Marktsituation, die Zinssituation, die Angebotsentwicklung nüchtern, ist zu erkennen, dass Immobilien gegenwärtig im Allgemeinen nicht mehr zu den Preisen Abnehmer finden, wie beispielsweise noch vor einem Jahr. Sind die Verkäufe, die in den ersten Quartalen noch zu höheren Preisen vereinbart wurden, abgearbeitet, wird sich zeigen, dass die Preise bei aktuelleren Verkäufen im Schnitt deutlich niedriger liegen und sich wahrscheinlich auf dem Preisniveau von 2019 oder 2018 einpendeln werden. Mittelfristig gehe ich von etwa 10 % niedrigeren Immobilienpreisen in München aus als wir sie zu den Spitzenzeiten Anfang bis Mitte 2022 gesehen haben. Ob es sich lohnt, auf wieder steigende Preise zu warten, kann in der momentanen Situation nicht sicher gesagt werden. Daher ist im Allgemeinen natürlich auch jetzt ein guter Zeitpunkt für einen Verkauf und für Verkäufer aufgrund der weiter zurück liegenden Preissteigerungen immer noch lukrativ.
Kürzliche Echtzeit-Immobilienbewertungen für Westend/Schwanthalerhöhe
| Adresse | PLZ | Baujahr | Preis/qm | Typ |
|---|---|---|---|---|
| Theresienhöhe | 80339 | 1972 | 9.233,62 | Wohnung |
| Theresienhöhe, München, Deutschland | 80339 | 1973 | 9.598,44 € | Wohnung |
| Westendstraße | 80339 | 1875 | 9.928,57 € | Wohnung |
| Heimeranstraße | 80339 | 1957 | 8.885,48 € | Wohnung |
| Heimeranstraße | 80339 | 1957 | 8.885,48 € | Wohnung |
Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes im Westend wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise München hier einmal näher ansehen:
Analyse der Preisentwicklung in den letzten 10 Jahren
Eigentumswohnungen
Gute Lage: Im Jahr 2021 wiesen Eigentumswohnungen aus dem Baujahrbereich 1960-79 Quadratmeterpreise von durchschnittlich 8.700 €/m² auf, aus dem Baujahrbereich 1980-99 etwa 8.750 €/m². Altbauwohnungen erreichten im Schnitt 12.350 €/m². Schaut man sich die allgemeine Preisentwicklung an, so steigerten sich die Wohnungspreise in guten Lagen in den letzten 10 Jahren um etwa 150 – 165 %. Das heißt, die Preise haben sich in dieser Zeit durchschnittlich mehr als ver-2,6-facht.
Häuser
Für Häuser gibt es eine zusammenfassende Statistik für gute und mittlere Wohnlagen. Finden Sie im Folgenden die Werte für das Auswertungsjahr 2021. Für gute Lagen allein ist davon auszugehen, dass die real erzielten Preise im Schnitt etwas höher liegen als in durchschnittlichen Lagen. Bei diesen Angaben handelt es sich um reine Durchschnitts- bzw. Orientierungswerte, ein konkretes Objekt kann deutlich günstiger sein oder auch mehr kosten.
Doppelhaushälften: Für Doppelhaushälften aus dem Baujahrbereich 1960-99 wurden in 2021 bei durchschnittlichen Wohnflächen von 110 – 145 m² mittlere Immobilienpreise von 1,13 – 1,5 Mio. € registriert (bis 20 % Abweichung möglich). Ein Vergleich der erzielten Quadratmeterpreise über die letzte Dekade zeigt für Doppelhaushälften mehr als eine Verdopplung der Preise.
Reihenmittelhäuser mit Baujahr 1960-99 erreichten bei 100 – 130 m² im Schnitt Immobilienpreise von 880.000 bis 1,15 Mio. €. Im Laufe der letzten Dekade lässt sich in diesem Segment durchschnittlich eine Steigerung der Preise um das 2,2-fache feststellen.
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Geschichtliches und Stadtteilbild
Die Schwanthalerhöhe, von Einwohnern auch Westend genannt, liegt auf einer Hochebene westlich der Hangkante des Isar-Urstromtals und wird östlich durch die Theresienhöhe, nördlich, westlich und südlich von Bahnlinien eingegrenzt. Knapp 27.000 Menschen leben dort und somit gehört sie zu den am dichtesten besiedelten Stadtvierteln Münchens.
Die Schwanthalerhöre hat ihren Namen vom Bildhauer Ludwig Schwanthaler, dem Erbauer der berühmten Bavaria.
Ihre Entstehung beginnt mit der Industrialisierung um 1840. Diese hatte die Errichtung gründerzeitlicher Arbeiterviertel mit verdichteter Blockbebauung zur Folge. Bis heute stammt etwa die Hälfte des Baubestands der Schwanthalerhöhe aus der Zeit vor dem Ersten Weltkrieg.
Ab den 70er Jahren wurden weitreichende Sanierungsmaßnahmen erforderlich aufgrund der teilweise schlechten Bausubstanz, die unzureichende Wohnstandards bedingte. Im Jahr 1998 wurde schließlich die Messe München nach Riem verlagert. Damit wurde das alte Messegelände frei für eine Folgenutzung. Es entstanden bis zum Jahr 2004 etwa 1.800 neue Wohnungen sowie Einrichtungen für Gewerbe, Handel, Dienstleistungen und Gemeinbedarfseinrichtungen, die bis heute die Schwanthalerhöhe prägen.
Quellen: wikipedia.de; westendonline.info; Gutachterausschuss München Jahresberichte. Der Bericht ersetzt keine fachliche Wertermittlung von Immobilienpreisen für konkrete Objekte durch einen Fachmann oder Immobilienmakler für München bzw. Schwanthalerhöhe-Westend. Keine Gewähr für die o. g. Angaben.
Bilder: Dagmar Breu – stock.adobe.com + eigene
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Hier geht es zu den Preisen der Stadtteile Ludwigsvorstadt und Laim
Angebotspreise Schwanthalerhöhe-Westend 2017:
Immobilienpreise Hausverkauf:
Unter der Rubrik Hausverkauf Schwanthalerhöhe bzw. Westend waren im vergangenen Jahr 17 Objekte zum Verkauf inseriert. Bei den angebotenen Häusern handelte es sich zumeist um Einfamilienhäuser oder Mehrfamilienhäuser. Zu den Preisen:
Einfamilienhäuser hatten meist zwischen 200 und 300 m² Wohnfläche, die Immobilienpreise bewegten sich dabei meist im Bereich 2 – 2,5 Mio. €. Mehrfamilienhäuser mit Wohnflächen 800 – 1.200 m² wiesen Preise zwischen 5,8 und 9,5 Mio. € auf, ein etwa 4.200 m² großes Mehrfamilienhaus war ohne Preisangabe inseriert. Im allgemeinen Mittel lagen die Quadratmeterpreise beim Hausverkauf Schwanthalerhöhe auf einem Niveau von ca. 7.500 €/m².
Immobilienpreise Wohnungsverkauf:
Im Segment Wohnungsverkauf haben Immobilienmakler, Privatpersonen und Bauträger insgesamt 221 Eigentumswohnungen offeriert. Größtenteils handelte es sich um Etagenwohnungen, rund 10 % der Wohnungen waren Dachterrassenwohnungen und einige Erdgeschosswohnungen mit Garten waren ebenfalls dabei.
Verschaffen wir uns einen kurzen Eindruck über die Immobilienpreise im Wohnungssegment in der Schwanthalerhöhe. Im Folgenden werden die jeweils geordnet nach Wohnfläche die durchschnittlichen Wohnungspreise und Quadratmeterpreise in den Immobilienangeboten jeweils getrennt durch Querstrich angegeben:
20-35 m²: 190.000 € / 6.400 €/m²
36-50 m²: 270.000 € / 6.350 €/m²
51-75 m²: 410.000 € / 6.550 €/m²
76-100 m²: 555.000 € / 6.600 €/m²
101-150 m²: 900.000 € / 9.700 €/m²
Grundstückspreise:
Zum Verkauf standen insgesamt 4 Grundstücke. Im Durchschnitt bewegten sich die Quadratmeterpreise bei diesen Grundstücken auf einem Niveau von etwa 3.600 €/m². Die geringe Zahl der Angebote stellt jedoch nicht unbedingt eine repräsentative Grundlage dar.
I. Angebotspreise Schwanthalerhöhe-Westend 2015-2016:
Immobilienpreise Hausverkauf:
Die Zahl der Hausverkaufsangebote im Westend geht Jahr für Jahr etwas zurück. Gegenüber dem Vorjahr haben sich die Angebote nochmals fast halbiert, so dass in den vergangen 12 Monaten nur noch insgesamt 13 Häuser von Immobilienmaklern und Privatpersonen inseriert waren.
Zu den Immobilienpreisen für Häuser im Westend: Einfamilienhäuser hatten meist eine Wohnfläche im Bereich 150 – 200 m². Der preisliche Durchschnitt in dieser Kategorie lag bei etwa 1,2 Mio. €, wobei sich die Quadratmeterpreise auf einem Niveau von durchschnittlich 6.800 € bewegten. Ausreißer wie ein 125 m² Einfamilienhaus waren mit 885.000 € angeboten, bzw. ein 336 m² Einfamilienhaus für 3,2 Mio. €. Doppelhaushälften 120 – 150 m² gab es für 850.000 bis ca. 1 Mio. € und einige Mehrfamilienhäuser mit Wohnflächen von 468 – 788 m² waren zu Immobilienpreisen von 2,5 – 4 Mio. € inseriert.
Immobilienpreise Wohnungsverkauf:
Auch die Zahl der Wohnungsverkaufsangebote ging etwas zurück, immerhin gab es im letzten Jahr noch 207 inserierte Wohnungen zu kaufen. 87 % der Wohnungsangebote kamen von Immobilienmaklern, 13 % waren Privatinserate.
Eine Orientierung für die Immobilienpreise für Wohnungen im Westend gibt eine Einteilung nach Wohnungsgröße. Eigentumswohnungen mit 20 – 50 m² kosteten im Angebot durchschnittlich 200.000 €, mit Quadratmeterpreisen bei durchschnittlich ca. 5.500 €. Im Bereich 51 – 75 m² kosteten Wohnungen im Schnitt schon ca. 385.000 €, die Quadratmeterpreise lagen bei knapp 6.000 €/m². Für Eigentumswohnungen der Größen 76 – 100 m² bewegten sich die Immobilienpreise beim Kauf bei durchschnittlich ca. 450.000 €, die Quadratmeterpreise bei ca. 5.250 €.
Und für Wohnungen mit 100 – 140 m² war im Schnitt mit Immobilienpreisen von ca. 770.000 € zu rechnen, wobei die Quadratmeterpreise im Mittel ca. 6.700 € erreichten. In geringer Zahl gab es auch größere Wohnungen ab 140 m², diese starteten preislich bei 1,3 Mio. € und erreichten im Extremfall knappe 2,5 Mio. €.
I. Angebotspreise Schwanthalerhöhe-Westend 10/2014 – 10/2015:
Häuser:
25 Hausverkaufsangebote gab es im letzten Jahr für das Gebiet München Schwanthalerhöhe-Westend. Eines der Häuser war ein Neubau, bei allen anderen handelte es sich um gebrauchte Gebäude. Ein knappes Drittel der Angebote bezog sich auf Mehrfamilienhäuser, die weiteren Angebote teilten sich auf in Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser.
Die einzelnen Objekte wiesen teils starke Unterschiede in Quadratmeterpreisen und Fläche auf, weshalb repräsentative durchschnittliche Quadratmeterpreise und Kaufpreise für die Schwanthalerhöhe nur eingeschränkt angegeben werden können.
Beispielsweise waren einige Häuser angeboten, die zu Beginn des 19. Jhts. entstanden sind, mit Wohnflächen bis 1.000 m² und im Mittel 3.000 € Quadratmeterpreis. Für das Gros der Häuser, auch denen neueren Datums, waren eher Quadratmeterpreise zwischen 5.000 und 8.000 € typisch.
Wohnungsverkauf:
Insgesamt 296 Verkaufsangebote gab es in derselben Zeit für Wohnungen, 11 davon waren neu gebaut. Es gab einige wenige Angebote für Gartenwohnungen, Dachterrassenwohnungen, Penthäuser und Maisonettes, der überwiegend größte Teil der Angebote bezog sich jedoch erwartungsgemäß auf Etagenwohnungen.
Für bestehende Etagenwohnungen bewegten sich die Quadratmeterpreise im Durchschnitt bei etwa 5.550 €. Für die anderen Wohnungstypen im Segment Bestandswohnungen lagen die Quadratmeterpreise jeweils höher, für Penthäuser beispielsweise bei durchschnittlich ca. 8.900 €.
Etagenwohnungen hatten im Schnitt ca. 75 m² Fläche und waren für durchschnittlich 415.000 € angeboten, Penthäuser hatten durchschnittlich ca. 175 m² Wohnfläche und kosteten im Angebot rund 1,55 Mio. €.
Für Neubauwohnungen lagen die Quadratmeterpreise im allgemeinen Schnitt bei rund 7.500 €.
Grundstücksverkauf:
In der Rubrik Grundstücksverkauf fanden sich im betrachteten Zeitrahmen keine Angebote für die Schwanthalerhöhe bzw. Westend.
II. Immobilienverkaufspreise Schwanthalerhöhe-Westend:
In „guten Wohnlagen“ Münchens, die der Schwanthalerhöhe bzw. dem Westend relativ vergleichbar sind, wurden im Jahr 2014 für Wohnungen (Häuser werden am besten von einem Immobilienmakler eigens eingeschätzt) in Abhängigkeit vom jeweiligen Baujahr folgende durchschnittlichen Quadratmeterpreise erzielt:
Altbauwohnungen und Wohnungen aus den Baujahren 1850-1929: durchschnittl. etwa 7.050 €, Bj. 1970-79: etwa 4.600 €, Bj. 2000-10: etwa 6.000 €, Neubau: etwa 6.500 €. Wohlgemerkt sind diese Zahlen reine Durchschnittswerte und sind nur als ungefähre Orientierung verwendbar.
