Immobilienverkaufspreise München Riem 2022
Riem ist weitgehend als mittlere Wohnlage in München zu bewerten. Zur Einordnung folgen hier Preisangaben für mittlere Wohnlagen wie sie von Experten und Immobilienmaklern des Gutachterausschusses München festgestellt wurden. Die betrachteten Baujahre liegen stets im Zeitraum 1980-2016.
| Eigentumswohnungen | Quadratmeterpreise |
|---|---|
| Baujahre 1980-1999 | 7.950 €/m² |
| Baujahre 2000-2016 | 8.850 €/m² |
| Doppelhaushälften* | Quadratmeterpreise |
| Baujahre 1980-1999 | 9.450 €/m² |
| Baujahre 2000-2016 | 10.050 €/m² |
| Reihenhäuser* | Quadratmeterpreise |
| Baujahre 1980-1999 | 8.100 €/m² |
| Baujahre 2000-2016 | 9.650 €/m² |
| Grundstücke | Quadratmeterpreise |
| Mittlere Lage | 2.400 €/m² |
* Für Doppelhaushälften und Reihenhäuser liegen nur kombinierte statistische Angaben für mittlere und gute Wohnlagen gemeinsam vor.
Für mittlere Lagen alleine liegen die Preise im Schnitt insgesamt etwas niedriger.
Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?
Seit dem 2. Quartal 2022 sendet der Immobilienmarkt in München und Umland im Gegensatz zur Entwicklung der vergangenen Jahre etwas verhaltenere Signale. Die Preise steigen nicht mehr im bekannten Ausmaß, manches deutet sogar auf Stagnation hin. Dennoch bewegen sich die Kaufpreise aktuell noch auf einem sehr hohen Niveau. Der bisher günstige Zinssatz sowie die gute wirtschaftliche Lage vieler Unternehmen in und um die Landeshauptstadt haben in der Vergangenheit stark dazu beigetragen, dass Immobilien hierzulande ein immer begehrteres Gut geworden sind. Das bedeutet, dass auch jetzt ein Verkauf für die meisten Eigentümer noch ein sehr lukratives Geschäft darstellt.
Wie lange der Markt dieses Preisniveau noch hergibt, lässt sich auf seriöser Basis natürlich nicht mit Sicherheit sagen. Momentan durchlaufen wir eine Phase, in der sich sowohl das Immobilienangebot als auch die Nachfrage verringern, was aber noch nicht komplett auf die Preise durchgeschlagen hat. Ob nach dieser Phase die Preise nochmals weiter steigen oder ob sie fallen, kann momentan niemand sicher sagen. Meine Preisprognose für die kommenden 3 Jahre ist jedoch, dass stärkere Preisanstiege wie in den letzten Jahren eher unwahrscheinlich sind, ebenso wenig wird es einen drastischen Preisverfall, wie zum Beispiel aufgrund einer Immobilienblase geben.
Um die eingangs gestellte Frage zu beantworten: Ja, im Allgemeinen ist der Zeitpunkt für einen Verkauf jetzt sehr gut.
Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Riem wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise hier einmal näher ansehen:
Analyse der Preisentwicklung in den letzten 10 Jahren
Eigentumswohnungen
Durchschnittliche Lage: Für Wohnungen in mittleren Lagen zeigten sich die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 7.950 €/m² für die Baujahrgruppe 1980-99 und bei 8.850 €/m² für die Baujahre 2000-2016. Im Durchschnitt haben sich die Preise in diesem Segment damit in 10 Jahren etwa ver-2,2-facht.
Häuser
Für Häuser gibt es eine zusammenfassende Statistik für mittlere und gute Wohnlagen, die Werte dazu werden im Folgenden abgebildet. Für mittlere Lagen allein ist davon auszugehen, dass die real erzielten Immobilienpreise im Schnitt etwas niedriger liegen als in der kombinierten Angabe. Weiterhin handelt es sich bei den Angaben um reine Mittel- bzw. Orientierungswerte, von denen ein konkretes Objekt u. U. deutlich abweichen kann.
Doppelhaushälften: Für Doppelhaushälften aus dem Baujahrbereich 1980-2016 wurden in 2021 bei durchschnittlichen Wohnflächen im Bereich 140 m² mittlere Immobilienpreise von 1,295 – 1,5 Mio. € registriert (bis 20 % Abweichung möglich). Ein Vergleich der erzielten Quadratmeterpreise über die letzte Dekade zeigt bei Doppelhaushälften wie bei Eigentumswohnungen etwa eine Steigerung der Preise um das 2,2-fache.
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Reihenmittelhäuser mit Baujahr 1980-2016 erreichten bei mittleren Wohnflächen von 115 – 130 m² im Schnitt Immobilienpreise um die 1 – 1,15 Mio. €. Im Laufe der letzten Dekade lässt sich in diesem Segment ebenfalls ein Anstieg der Preise um etwa das 2,33-fache feststellen.
Baugrundstücke
Für Grundstücke betrugen die erzielten Quadratmeterpreise in mittleren Wohnlagen durchschnittlich 2.400 €/m². Die mittlere Preissteigerung über einen Zeitraum von 10 Jahren betrug in mittleren Lagen rund 230 %, sprich die Preise haben sich hier mehr als verdreifacht.
Die Preissituation für München allgemein finden Sie hier: Immobilienpreise München
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Geschichtliches und Stadtteilbild
Als ein Teil des Stadtbezirks 15 Trudering-Riem im Osten Münchens liegt Riem komplett auf dem Flughafengelände München-Riem, das 1992 stillgelegt wurde.
788 wurde das Dorf erstmals urkundlich erwähnt. Der Name Riem gründet einigen Sprachforschen zufolge im 9. Jahrhundert, wo die Bezeichnung „Riema“ auf einen Vergleich mit einem „Gürtel“ hindeutet, den die Häuser und Höfe um die örtliche Kirche herum bildeten.
Im Jahr 1937 wurde Riem nach München eingemeindet, weil im Gebiet von Riem ausreichend Platz für einen Flughafen war, den München dringend benötigte. Dieser wurde 1939 in Betrieb genommen und bis 1992 genutzt, dann wurde der Flugbetrieb zum neuen Flughafen Franz-Josef-Strauß Flughafen verlegt. Nun konnten in den Folgejahren die alten Flughafengebäude in Riem abgebrochen werden.
Ab Mitte der 1990er Jahre wurde mit dem Bau der Neuen Messe München und der entsprechenden U-Bahn-Anbindung begonnen. Zahlreiche Firmen siedelten sich in der Folge auf dem ehemaligen Flughafengelände an. Riem umfasst sowohl ein Wohnviertel, die Neue Messe sowie ein Einkaufszentrum. Südlich des Wohngebietes erhielt Riem für die Bundesgartenschau 2005 einen großen Landschaftspark. Im Zentrum wurde der Riemer See angelegt. Damit steht für Riem auch ein eigenes Erholungsgebiet zur Verfügung.
Quellen: muenchen.de; suddeutsche.de; Wikipedia; Immobilienpreise und Quadratmeterpreise aus dem Jahresbericht 2021 des Gutachterausschusses München. Für eine qualifizierte Wertermittlung eines konkreten Objekt-/Immobilienpreises ist dieser Report nur bedingt geeignet. Eine Wertermittlung sollte immer durch einen Fachmann oder Immobilienmakler für München bzw. Riem durchgeführt werden. Keine Gewähr bzgl. Vollständigkeit, Richtigkeit usw.
Bilder: Flo Reindl – stock.adobe.com + eigene
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Angebotspreise Riem 2017:
Hausverkauf Riem:
42 Hausverkaufsangebote haben Immobilienmakler, Bauträger und Privatleute für München Riem inseriert. Angeboten waren 14 Einfamilienhäuser, 11 Doppelhaushälften, 9 Reihen- bzw. Reiheneckhäuser und 8 Mehrfamilienhäuser.
Zu den Preisen:
Einfamilienhäuser:
Der Hauptteil der Angebote im Segment Einfamilienhaus entfiel auf Häuser im Wohnflächenbereich 130 bis 230 m². In diesem Segment bewegten sich die Immobilienpreise zwischen 655.000 und 1,77 Mio. €. Es gab hier sehr unterschiedliche Objekte zu sehr unterschiedlichen Preisen, wobei größeres Haus nicht unbedingt höheren Preis bedeuten musste. Der Durchschnitt der verlangten Immobilienpreise bewegte sich bei gut 1 Mio. €, bei Quadratmeterpreisen um die 6.500 €. Im Einzelfall gab es auch Ausnahmen, wie z. B. eine knapp 500 m² Villa für 3,65 Mio. €.
Doppelhaushälften:
Angebote für Doppelhaushälften lassen sich am besten in zwei Wohnflächenintervallen betrachten. Bei 95 – 135 m² Fläche wurden Immobilienpreise zwischen 595.000 und 770.000 € verlangt, bei 150 – 180 m² zwischen 950.000 und 1,2 Mio. €. Die Quadratmeterpreise bei bewegten sich im Bereich 4.800 bis 8.000 €, lagen im Mittel bei etwa 6.500 €.
Reihen-/Reiheneckhaus:
In diesem Segment wurden Objekte mit Wohngrößen von 90 bis 140 m² angeboten. Von wenigen Ausreißern abgesehen, bewegten sich die Immobilienpreise meist in einem Bereich von 780.000 – 1 Mio. €. Der Durchschnitt lag bei etwa 920.000 €, bei Quadratmeterpreisen um die 7.000 €.
Mehrfamilienhäuser:
Die mit Preisangaben versehenen Mehrfamilienhäuser ab 260 m² bis im Maximalfall 460 m² lagen preislich zwischen 1,35 und 2,55 Mio. €. Die Quadratmeterpreise lagen bei diesen Objekten bei durchschnittlich 5.100 €.
Wohnungsverkauf Riem:
Es wurden 165 Eigentumswohnungen in Riem zum Verkauf angeboten. Die meisten der angebotenen Wohnungen waren recht neu, 70 waren mit Baujahr 2016 und später inseriert, die „älteste“ mit Baujahr 1975. 48 % der Angebote kamen über Immobilienmakler für Riem, 13 % von Privatpersonen und 39 % von Bauträgern, hauptsächlich die Neubauobjekte. Da die meisten angebotenen Wohnungen eher neu waren, gab es auch keine aus dem Rahmen fallenden Unterschiede zwischen Neubauobjekten und bestehenden Objekte zu verzeichnen.
Im Großen und Ganzen lagen die Wohnungspreise in Riem für Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 18 und 35 m² im Durchschnitt bei ca. 200.000 €, die Quadratmeterpreise lagen in dieser Größenordnung bei durchschnittlich ca. 8.350 €. Im Segment 36 – 50 m² war mit Immobilienpreisen von durchschnittlich etwa 250.000 € und Quadratmeterpreisen von 5.850 €/m² zu rechnen, bei 51 -75 m² mit etwa 400.000 € Kaufpreis und Quadratmeterpreisen um die 6.300 €/m². Bei 76 – 100 m² Wohnfläche wurden im Schnitt Immobilienpreise von ca. 530.000 € verlangt, bei mittleren Quadratmeterpreisen von etwa 6.000 €/m², und bei Größen von 101 – 130 m² dann etwa 625.000 € bei Quadratmeterpreisen um die 5.600 €/m². Über 135 m² Wohnfläche lagen die Immobilienpreise bei Eigentumswohnungen in Riem im Regelfall über 1 Mio. €.
Grundstücksverkauf Riem:
Grundstücke gab es insgesamt nur 2 zu kaufen. Hier lagen die mittleren Quadratmeterpreise bei 2.000 €/m², wobei dieser Wert wegen der geringen Zahl der Angebote nicht unbedingt repräsentativ ist.
Angebotspreise 06/2015 bis 06/2016:
Hausverkauf Riem:
Die Zahl der Hausangebote in Riem erreichte im vergangenen Jahr insgesamt eine Zahl von 34, 19 davon waren neu, Baujahr 2015-16.
Die Quadratmeterpreise der meisten Häuser lagen bei durchschnittlich 5.000 bis 6.000 €. Für neue Reiheneckhäuser wurde im Schnitt ca. 6.200 €/m² verlangt, für gebrauchte Mehrfamilienhäuser durchschnittlich ca. 4.800 €, einige gebrauchte Einfamilienhäuser in renovierungsbedürftigem Zustand lagen auch unter 2.000 €/m².
Im Normalfall bewegten sich die Immobilienpreise in Riem für Häuser bei 100 bis 150 m² WF im Bereich 500.000 – 900.000 €.
Wohnungsverkauf Riem:
Wohnungsverkaufsangebote gab es insgesamt 111, wobei hier 35 neue Objekte ab Baujahr 2015 dabei waren.
Für die gebrauchten Wohnungen lagen die Quadratmeterpreise dabei auf einem Niveau von etwa 5.300 €, für die gebrauchten im Schnitt bei 5.800 €.
Wohnungen in Riem waren durchschnittlich 70 bis 90 m² groß. In dieser Größenordnung kostete eine gebrauchte Wohnung ca. 425.000 €, eine Neubauwohnung ca. 460.000 €.
Grundstücksverkauf Riem:
Für Grundstücke gab es 5 Verkaufsangebote, die Quadratmeterpreise variierten hier stark, der Durchschnitt lag bei ca. 1.800 €.
Angebotspreise 01/2015 bis 01/2016:
Hausverkauf Immobilienpreise Riem:
Die in den letzten 12 Monaten in Riem inserierten Häuser waren zum Teil günstiger als diejenigen im Vorjahr, was im Allgemeinen gegenläufig zum Trend in München ist. Im Durchschnitt lagen die Preise nun 5-10 % tiefer als noch vor einem Jahr. Jedoch ist das bei einer Zahl von insgesamt 43 Häusern evtl. keine repräsentative Aussage, die Art und der Zustand der Objekte ist darin ebenso nicht berücksichtigt.
Abgesehen von wenigen Ausnahmen wiesen die meisten Häuser mit Wohnfläche 115 – 145 m² (Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus) sowohl unter der Rubrik Gebraucht- als auch Neubau Quadratmeterpreise von durchschnittlich 5.000 bis 6.000 € auf. Einige gebrauchte Einfamilienhäuser waren im Schnitt deutlich größer und kamen auf durchschnittlich 232 m² Wohnfläche, bei diesen lagen die Quadratmeterpreise auf einem Niveau von 2.800 €.
Unter diesen Voraussetzungen bewegte sich der Kaufpreis bei den meisten Häusern in Riem in einem Bereich von 600.000 – 900.000 €.
Wohnungsverkauf Immobilienpreise Riem:
90 Wohnungen waren als gebrauchte Wohnungen mit Baujahr bis einschließlich 2014 inseriert, 61 als Neubauwohnung ab 2015. Im Allgemeinen Durchschnitt lag der Quadratmeterpreis bei gebrauchten Wohnungen auf einem Niveau von etwa 5.100 €/m², neue Wohnungen kamen auf durchschnittlich ca. 5.600 €/m².
Statistisch lag der Kaufpreis damit für eine gebrauchte 80 m² Wohnung bei gut 400.000 €, eine neue Wohnung hatte im Schnitt 87 m² und kostete knapp 500.000 €.
Grundstücksverkauf Immobilienpreise Riem:
9 Grundstücksangebote gab es, die Quadratmeterpreise reichten je nach Grundstück von ca. 1.000 – 2.000 €.
II. Immobilienverkaufspreise München Riem:
Für die durchschnittlichen + guten Wohnlagen gibt der Gutachterausschuss München die hier folgenden Zahlen zum 3. Quartal 2015 an (Realistischerweise dürften die Preise in der überwiegend durchschnittlichen Lage Riem insgesamt etwas niedriger liegen):
Wohnungen, Quadratmeterpreise: Baujahre 1950-59: durchschnittlich rund 5.350 €/m², 1970-79: rund 4.500 €/m², 2000-12: rund 5.550 €/m².
Häuser: Den größten Anteil der momentan in Riem gehandelten Häuser machen Reihenmittelhäuser aus. In durchschnittlichen + guten Lagen wurden in den bislang für das Jahr 2015 erfassten Zahlen für gebrauchte Reihenhäuser Quadratmeterpreise von im Schnitt ca. 5.650 € gezahlt, womit ein durchschnittliche Reihenhaus mit 115 m² Fläche einen Verkaufspreis von ca. 650.000 € erreicht. Für neu gebaute Reihenhäuser werden ca. 6.100 € Quadratmeterpreis gezahlt, damit kommt ein durchschnittliches neues 115 m² Reihenhaus auf etwa 700.000 € Kaufpreis.
Grundstücke: Hier sind bis dato nur Zahlen für 2014 verfügbar. In durchschnittlichen Lagen erreichten die Quadratmeterpreise im Schnitt 1.200 €.
I. Angebotspreise 09/2014 bis 09/2015
Hausverkauf Riem:
Die Zahl der Verkaufsangebote für Häuser in Riem hat sich seit dem letzten Jahr wieder ein wenig erholt. Insgesamt gab es hier in den letzten 12 Monaten insgesamt 25 Angebote für gebrauchte Häuser und 21 für neu gebaute Häuser (Baujahr 2014 +).
Die Quadratmeterpreise für gebrauchte Häuser bewegten sich für die angebotenen Einfamilienhäuser bei durchschnittlich 3.350 €, für andere Häusertypen wie Doppelhaushälften, Reihen- und Mehrfamilienhäuser zwischen 4.000 und 6.000 €. Abgesehen von den Mehrfamilienhäusern, für die beim Kauf durchschnittlich Immobilienpreise um 1 Mio. € verlangt wurden, war beim Kauf eines Hauses in Riem (nicht Neubau) meist mit 600.000 bis 700.000 € zu rechnen.
Für neue Häuser wurden generell Quadratmeterpreise von im Schnitt 5.000 bis 6.000 € verlangt. Im Allgemeinen lag der Preis für ein Neubauhaus, ob nun Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte oder Reihenhaus bei durchschnittlich 700.000 €. Einige der neuen Reiheneckhäuser kamen, auch aufgrund größerer Wohnflächen, auf knappe 900.000 €.
Wohnungsverkauf Riem:
Weiterhin bezeichnend für Riem ist der relativ hohe Anteil an Neubauwohnungen bei den Verkaufsangeboten. 108 Angebote gab es für gebrauchte Wohnungen, demgegenüber standen 93 Offerten für neue Eigentumswohnungen ab Baujahr 2014. Damit hat Riem in puncto Neubauwohnungen einen deutlich höheren Anteil wie die meisten anderen Stadtteile Münchens.
Etwa 87 % der Angebote insgesamt bezogen sich auf Etagenwohnungen, ansonsten gab es praktisch nur noch einige Angebote für Garten- und Maisonettewohnungen.
Für gebrauchte Eigentumswohnungen bewegten sich die Quadratmeterpreise im allgemeinen Durchschnitt bei ca. 5.000 €, für neue Wohnungen bei ca. 5.300 €. Für eine durchschnittliche gebrauchte Etagenwohnung mit 75 m² wurde im Angebot rund 370.000 € verlangt, eine neu gebaute hatte im Schnitt 87 m² Fläche und kostete ca. 465.000 €.
Grundstücksverkauf Riem:
Für Grundstücke wurden im o. g. Zeitraum keine Verkaufsofferten registriert.
II. Immobilienverkaufspreise München Riem:
Direkt wurden Verkaufspreise für Riem nicht statistisch erfasst. Eine Annäherung der in Riem erzielten Preise lässt sich über die Lagequalität ableiten. Wir vergleichen hier mit den Preisen wie sie im Jahr 2014 in mittleren Wohnlagen Münchens, wie sie Riem in etwa vergleichbar sind, erzielt wurden.
Wohnungen: Wohnungen in mittleren Wohnlagen Münchens erreichten je nach Baujahr folgende durchschnittliche Quadratmeterpreise: z. B. Baujahre 1960-1969: Ø 3.600 €, Bj. 1990-1999: Ø 4.400 €, 2000-2012: Ø 4.900 €, Neubau: Ø 5.600 €.
Häuser: Die meisten Verkaufsangebote in Riem beziehen sich auf Reihenhäuser. Wir schauen uns daher an dieser Stelle die Preise für Reihenhäuser in guten und mittleren Lagen Münchens an. Hier wurden für Reihenhäuser aus den Baujahren 1950-1979 durchschnittlich 500.000 – 600.000 € erzielt, für Reihenhäuser aus den Baujahren 1980-2014 durchschnittlich 550.000 – 650.000 €. Einzelne Objekte konnten natürlich von diesen Durchschnittswerten abweichen.
Grundstücke: In durchschnittlichen Lagen wurde für Einfamilienhaus- und Doppelhaus- und Reihenhausgrundstücke im Schnitt ca. 1.200 €/m² erzielt. Jedoch gab es, wie oben bereits angemerkt in Riem in den letzten 12 Monaten keine Grundstücke zu kaufen.
