Immobilienverkaufspreise München Riem 2024
Riem ist weitgehend als mittlere Wohnlage in München zu einzustufen. Zur Einordnung folgen hier Preisangaben für mittlere Wohnlagen. Die betrachteten Baujahre liegen stets im Zeitraum 1980-2019.
| Eigentumswohnungen | Quadratmeterpreise |
|---|---|
| Baujahre 1980-1999 | 7.150 €/m² |
| Baujahre 2000-2016 | 8.200 €/m² |
| Doppelhaushälften* |
Quadratmeterpreise |
| Baujahre 1980-1999 | 8.850 €/m² |
| Baujahre 2000-2016 | 10.400 €/m² |
| Reihenhäuser* |
Quadratmeterpreise |
| Baujahre 1980-1999 | 7.000 €/m² |
| Baujahre 2000-2016 | 9.700 €/m² |
| Grundstücke | Quadratmeterpreise |
| Mittlere Lage | 1.800 €/m² |
* Für Doppelhaushälften und Reihenhäuser liegen nur kombinierte statistische Angaben für mittlere und gute Wohnlagen gemeinsam vor.
Für mittlere Lagen alleine liegen die Preise im Schnitt insgesamt etwas niedriger.
Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?
Bereits seit dem 2. Quartal 2022 sendet der Immobilienmarkt in München und Umland im Gegensatz zur Entwicklung der vergangenen Jahre eher verhaltene Signale. In 2023 werden bei Verkäufen, zumindest im Durchschnitt, signifikant niedrigere Verkaufspreise realisiert als noch in den vergangenen Jahren.
Woher rühren die Preisrückgänge?
Die offiziellen Preistabellen zeigen für 2022 gegenüber 2021 zwar noch deutlich steigende Preise, die zum Beispiel im 2. Quartal noch bei tatsächlichen Verkäufen realisiert werden konnten. Dabei gilt es aber zu bedenken, dass die meisten dieser Verkäufe bereits früher im Jahr zu den damaligen Darlehenszinsen festgezurrt worden sind, die „damals“ in dieser Hinsicht eben noch sehr viel besser waren. Gegenwärtig zeigt sich, dass Käufer vor allem aufgrund der gestiegenen Finanzierungszinsen Probleme mit der Finanzierung haben. Für Anleger macht ein Kauf zu diesen Preisen aktuell keinen Sinn.
Immobilienangebote am Markt
Das Angebotsaufkommen auf dem Immobilienmarkt München und Umgebung ist momentan noch relativ hoch. Schaut man sich die bestehenden Angebote näher an, kommt man aber nicht umhin, zu bemerken, dass zahlreiche angebotene Immobilien deutlich länger am Markt sind, man kann von einem Angebotsstau reden. Überteuerte Objekte finden kaum noch Abnehmer. Angebote für neue Objekte am Markt sind dagegen etwas rückläufig.
Preisprognose 2023
Nimmt man alles zusammen und betrachtet die Marktsituation, die Zinssituation, die Angebotsentwicklung nüchtern, ist zu erkennen, dass Immobilien gegenwärtig im Allgemeinen nicht mehr zu den Preisen Abnehmer finden, wie beispielsweise noch vor einem Jahr. Sind die Verkäufe, die in den ersten Quartalen 2022 noch zu höheren Preisen vereinbart wurden, abgearbeitet, wird sich zeigen, dass die Preise bei aktuelleren Verkäufen im Schnitt deutlich niedriger liegen und sich wahrscheinlich auf dem Preisniveau von 2019 oder 2018 einpendeln werden. Mittelfristig gehe ich von etwa 3 bis zu 20 % je nach Objekt niedrigeren Immobilienpreisen in München aus als wir sie zu den Spitzenzeiten Anfang bis Mitte 2022 gesehen haben. Ob es sich aus Verkäufersicht lohnt, auf wieder steigende Preise zu warten, kann in der momentanen Situation nicht sicher gesagt werden. Allerdings beträgt der Wertzuwachs – und das sollte man ebenfalls im Auge behalten – bei Immobilien in München in den letzten 10 Jahren häufig immer noch Faktor 2 oder mehr.
Kürzliche Echtzeit-Immobilienbewertungen für München Riem
| Adresse | PLZ | Baujahr | Preis/qm | Typ |
|---|---|---|---|---|
| Mittbacher Straße, München, Deutschland | 81829 | 2004 | 7.401,71 | Wohnung |
| Am Moosfeld | 81829 | 1984 | 5.586,31 | Haus |
| Am Moosfeld | 81829 | 1984 | 5.586,31 | Haus |
| Am Moosfeld | 81829 | 1984 | 5.586,306 | Haus |
| Am Moosfeld | 81829 | 1984 | 5.586,31 | Haus |
Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Riem wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise München hier einmal näher ansehen:
Analyse der Preisentwicklung in den letzten 10 Jahren
Eigentumswohnungen
Durchschnittliche Lage: Für Wohnungen in mittleren Lagen zeigten sich die Quadratmeterpreise in 2022 bei durchschnittlich 8.400 €/m² für die Baujahrgruppe 1980-99 und bei 9.600 €/m² für die Baujahre 2000-19. In den 10 Jahren bis 2022 haben sich die Preise für Eigentumswohnungen in durchschnittlichen Lagen damit in etwa ver-2,4-facht. In 2023 zeigen sich auch hier zurückgehende Werte bei durchschnittlich 7.150 €/m² bzw. 8.200 €/m².
Häuser
Für Häuser gibt es eine zusammenfassende Statistik für gute und mittlere Wohnlagen. Für gute Lagen allein ist davon auszugehen, dass die real erzielten Preise im Schnitt etwas höher liegen als in durchschnittlichen Lagen. Bei diesen Angaben handelt es sich um reine Durchschnitts- bzw. Orientierungswerte, ein konkretes Objekt kann deutlich günstiger sein oder auch mehr kosten.
Doppelhaushälften: Die im Jahr 2022 notariell beurkundeten Doppelhaushälften in durchschnittlichen und guten Lagen zeigten im Baujahrabschnitt 1980-2019 bei mittleren Wohngrößen von 125 – 140 m² durchschnittlich Verkaufspreise im Bereich 1 – 1,8 Mio. €. Ein Vergleich der erzielten Quadratmeterpreise von 2012 bis 2022 zeigt für Doppelhaushälften mehr als eine Verdopplung der Preise. In 2023 zeigt sich wieder ein deutlicher Rückgang, das Gros der Verkäufe dürfte sich in diesem Wohnflächenbereich aktuell bei 850.000 – 1,5 Mio. € abspielen.
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Reihenmittelhäuser mit Baujahr 1980-2019 erreichten 2022 bei 120 – 135 m² Wohnfläche Immobilienpreise im Bereich von 1 bis 1,6 Mio. €. Im Laufe der letzten Dekade 2012-2022 lässt sich in diesem Segment durchschnittlich eine Steigerung der Preise um das etwa 2,2-fache feststellen. Die prognostizierten Werte für diese Wohnflächen liegen für 2023 der allgemeinen Marktentwicklung folgend niedriger bei ca. 900.000 – 1,4 Mio. €.
Baugrundstücke
Für Grundstücke betrugen die erzielten Quadratmeterpreise in 2022 in mittleren Wohnlagen durchschnittlich 2.400 €/m². Im Schnitt hatten sich die Preise damit seit 2012 in etwa ver-2,5-facht. In 2023 pendeln sich die Quadratmeterpreise auf einem durchschnittlich niedrigeren Niveau von ca. 1.800 €/m² ein.
Die Preissituation für München allgemein finden Sie hier: Immobilienpreise München
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Geschichtliches und Stadtteilbild
Als ein Teil des Stadtbezirks 15 Trudering-Riem im Osten Münchens liegt Riem komplett auf dem Flughafengelände München-Riem, das 1992 stillgelegt wurde.
788 wurde das Dorf erstmals urkundlich erwähnt. Der Name Riem gründet einigen Sprachforschen zufolge im 9. Jahrhundert, wo die Bezeichnung „Riema“ auf einen Vergleich mit einem „Gürtel“ hindeutet, den die Häuser und Höfe um die örtliche Kirche herum bildeten.
Im Jahr 1937 wurde Riem nach München eingemeindet, weil im Gebiet von Riem ausreichend Platz für einen Flughafen war, den München dringend benötigte. Dieser wurde 1939 in Betrieb genommen und bis 1992 genutzt, dann wurde der Flugbetrieb zum neuen Flughafen Franz-Josef-Strauß Flughafen verlegt. Nun konnten in den Folgejahren die alten Flughafengebäude in Riem abgebrochen werden.
Ab Mitte der 1990er Jahre wurde mit dem Bau der Neuen Messe München und der entsprechenden U-Bahn-Anbindung begonnen. Zahlreiche Firmen siedelten sich in der Folge auf dem ehemaligen Flughafengelände an. Riem umfasst sowohl ein Wohnviertel, die Neue Messe sowie ein Einkaufszentrum. Südlich des Wohngebietes erhielt Riem für die Bundesgartenschau 2005 einen großen Landschaftspark. Im Zentrum wurde der Riemer See angelegt. Damit steht für Riem auch ein eigenes Erholungsgebiet zur Verfügung.
Quellen: muenchen.de; suddeutsche.de; Wikipedia; Immobilienpreise und Quadratmeterpreise aus den Jahresberichten des Gutachterausschusses München. Für eine qualifizierte Wertermittlung eines konkreten Objekt-/Immobilienpreises ist dieser Report nur bedingt geeignet. Eine Wertermittlung sollte immer durch einen Fachmann oder Immobilienmakler für München bzw. Riem durchgeführt werden. Keine Gewähr bzgl. Vollständigkeit, Richtigkeit usw.
Bilder: Flo Reindl – stock.adobe.com + eigene
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Angebotspreise Riem 2017:
Hausverkauf Riem:
42 Hausverkaufsangebote haben Immobilienmakler, Bauträger und Privatleute für München Riem inseriert. Angeboten waren 14 Einfamilienhäuser, 11 Doppelhaushälften, 9 Reihen- bzw. Reiheneckhäuser und 8 Mehrfamilienhäuser.
Zu den Preisen:
Einfamilienhäuser:
Der Hauptteil der Angebote im Segment Einfamilienhaus entfiel auf Häuser im Wohnflächenbereich 130 bis 230 m². In diesem Segment bewegten sich die Immobilienpreise zwischen 655.000 und 1,77 Mio. €. Es gab hier sehr unterschiedliche Objekte zu sehr unterschiedlichen Preisen, wobei größeres Haus nicht unbedingt höheren Preis bedeuten musste. Der Durchschnitt der verlangten Immobilienpreise bewegte sich bei gut 1 Mio. €, bei Quadratmeterpreisen um die 6.500 €. Im Einzelfall gab es auch Ausnahmen, wie z. B. eine knapp 500 m² Villa für 3,65 Mio. €.
Doppelhaushälften:
Angebote für Doppelhaushälften lassen sich am besten in zwei Wohnflächenintervallen betrachten. Bei 95 – 135 m² Fläche wurden Immobilienpreise zwischen 595.000 und 770.000 € verlangt, bei 150 – 180 m² zwischen 950.000 und 1,2 Mio. €. Die Quadratmeterpreise bei bewegten sich im Bereich 4.800 bis 8.000 €, lagen im Mittel bei etwa 6.500 €.
Reihen-/Reiheneckhaus:
In diesem Segment wurden Objekte mit Wohngrößen von 90 bis 140 m² angeboten. Von wenigen Ausreißern abgesehen, bewegten sich die Immobilienpreise meist in einem Bereich von 780.000 – 1 Mio. €. Der Durchschnitt lag bei etwa 920.000 €, bei Quadratmeterpreisen um die 7.000 €.
Mehrfamilienhäuser:
Die mit Preisangaben versehenen Mehrfamilienhäuser ab 260 m² bis im Maximalfall 460 m² lagen preislich zwischen 1,35 und 2,55 Mio. €. Die Quadratmeterpreise lagen bei diesen Objekten bei durchschnittlich 5.100 €.
Wohnungsverkauf Riem:
Es wurden 165 Eigentumswohnungen in Riem zum Verkauf angeboten. Die meisten der angebotenen Wohnungen waren recht neu, 70 waren mit Baujahr 2016 und später inseriert, die „älteste“ mit Baujahr 1975. 48 % der Angebote kamen über Immobilienmakler für Riem, 13 % von Privatpersonen und 39 % von Bauträgern, hauptsächlich die Neubauobjekte. Da die meisten angebotenen Wohnungen eher neu waren, gab es auch keine aus dem Rahmen fallenden Unterschiede zwischen Neubauobjekten und bestehenden Objekte zu verzeichnen.
Im Großen und Ganzen lagen die Wohnungspreise in Riem für Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 18 und 35 m² im Durchschnitt bei ca. 200.000 €, die Quadratmeterpreise lagen in dieser Größenordnung bei durchschnittlich ca. 8.350 €. Im Segment 36 – 50 m² war mit Immobilienpreisen von durchschnittlich etwa 250.000 € und Quadratmeterpreisen von 5.850 €/m² zu rechnen, bei 51 -75 m² mit etwa 400.000 € Kaufpreis und Quadratmeterpreisen um die 6.300 €/m². Bei 76 – 100 m² Wohnfläche wurden im Schnitt Immobilienpreise von ca. 530.000 € verlangt, bei mittleren Quadratmeterpreisen von etwa 6.000 €/m², und bei Größen von 101 – 130 m² dann etwa 625.000 € bei Quadratmeterpreisen um die 5.600 €/m². Über 135 m² Wohnfläche lagen die Immobilienpreise bei Eigentumswohnungen in Riem im Regelfall über 1 Mio. €.
Grundstücksverkauf Riem:
Grundstücke gab es insgesamt nur 2 zu kaufen. Hier lagen die mittleren Quadratmeterpreise bei 2.000 €/m², wobei dieser Wert wegen der geringen Zahl der Angebote nicht unbedingt repräsentativ ist.
I. Angebotspreise 09/2014 bis 09/2015
Hausverkauf Riem:
Die Zahl der Verkaufsangebote für Häuser in Riem hat sich seit dem letzten Jahr wieder ein wenig erholt. Insgesamt gab es hier in den letzten 12 Monaten insgesamt 25 Angebote für gebrauchte Häuser und 21 für neu gebaute Häuser (Baujahr 2014 +).
Die Quadratmeterpreise für gebrauchte Häuser bewegten sich für die angebotenen Einfamilienhäuser bei durchschnittlich 3.350 €, für andere Häusertypen wie Doppelhaushälften, Reihen- und Mehrfamilienhäuser zwischen 4.000 und 6.000 €. Abgesehen von den Mehrfamilienhäusern, für die beim Kauf durchschnittlich Immobilienpreise um 1 Mio. € verlangt wurden, war beim Kauf eines Hauses in Riem (nicht Neubau) meist mit 600.000 bis 700.000 € zu rechnen.
Für neue Häuser wurden generell Quadratmeterpreise von im Schnitt 5.000 bis 6.000 € verlangt. Im Allgemeinen lag der Preis für ein Neubauhaus, ob nun Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte oder Reihenhaus bei durchschnittlich 700.000 €. Einige der neuen Reiheneckhäuser kamen, auch aufgrund größerer Wohnflächen, auf knappe 900.000 €.
Wohnungsverkauf Riem:
Weiterhin bezeichnend für Riem ist der relativ hohe Anteil an Neubauwohnungen bei den Verkaufsangeboten. 108 Angebote gab es für gebrauchte Wohnungen, demgegenüber standen 93 Offerten für neue Eigentumswohnungen ab Baujahr 2014. Damit hat Riem in puncto Neubauwohnungen einen deutlich höheren Anteil wie die meisten anderen Stadtteile Münchens.
Etwa 87 % der Angebote insgesamt bezogen sich auf Etagenwohnungen, ansonsten gab es praktisch nur noch einige Angebote für Garten- und Maisonettewohnungen.
Für gebrauchte Eigentumswohnungen bewegten sich die Quadratmeterpreise im allgemeinen Durchschnitt bei ca. 5.000 €, für neue Wohnungen bei ca. 5.300 €. Für eine durchschnittliche gebrauchte Etagenwohnung mit 75 m² wurde im Angebot rund 370.000 € verlangt, eine neu gebaute hatte im Schnitt 87 m² Fläche und kostete ca. 465.000 €.
Grundstücksverkauf Riem:
Für Grundstücke wurden im o. g. Zeitraum keine Verkaufsofferten registriert.
II. Immobilienverkaufspreise München Riem:
Direkt wurden Verkaufspreise für Riem nicht statistisch erfasst. Eine Annäherung der in Riem erzielten Preise lässt sich über die Lagequalität ableiten. Wir vergleichen hier mit den Preisen wie sie im Jahr 2014 in mittleren Wohnlagen Münchens, wie sie Riem in etwa vergleichbar sind, erzielt wurden.
Wohnungen: Wohnungen in mittleren Wohnlagen Münchens erreichten je nach Baujahr folgende durchschnittliche Quadratmeterpreise: z. B. Baujahre 1960-1969: Ø 3.600 €, Bj. 1990-1999: Ø 4.400 €, 2000-2012: Ø 4.900 €, Neubau: Ø 5.600 €.
Häuser: Die meisten Verkaufsangebote in Riem beziehen sich auf Reihenhäuser. Wir schauen uns daher an dieser Stelle die Preise für Reihenhäuser in guten und mittleren Lagen Münchens an. Hier wurden für Reihenhäuser aus den Baujahren 1950-1979 durchschnittlich 500.000 – 600.000 € erzielt, für Reihenhäuser aus den Baujahren 1980-2014 durchschnittlich 550.000 – 650.000 €. Einzelne Objekte konnten natürlich von diesen Durchschnittswerten abweichen.
Grundstücke: In durchschnittlichen Lagen wurde für Einfamilienhaus- und Doppelhaus- und Reihenhausgrundstücke im Schnitt ca. 1.200 €/m² erzielt. Jedoch gab es, wie oben bereits angemerkt in Riem in den letzten 12 Monaten keine Grundstücke zu kaufen.
