Immobilienpreise Obersendling | Häuser – Wohnungen – Grundstücke

Moderner Wohnungsbau, Obersendling, München

Immobilienverkaufspreise Obersendling 2024

Obersendling KarteObersendling ist im Allgemeinen als mittlere Wohnlage zu bewerten, wobei es auch Straßenzüge gibt, die als gute Wohnlage gelten können. Zur Einordnung folgen hier Preisangaben für mittlere Wohnlagen in München, für gute Lagen wären entsprechende Zuschläge zu kalkulieren. Die betrachteten Baujahre liegen stets im Zeitraum 1960-1999.

   
Eigentumswohnungen Quadratmeterpreise
Baujahre 1960-79 6.550 €/m²
Baujahre 1980-99 7.150 €/m²
   
Doppelhaushälften*
Quadratmeterpreise
Baujahre 1960-79 7.800 €/m²
Baujahre 1980-99 8.850 €/m²
   
Reihenhäuser*
Quadratmeterpreise
Baujahre 1960-79 7.450 €/m²
Baujahre 1980-99 7.000 €/m²
   
Grundstücke Quadratmeterpreise
Mittlere Lage 1.800 €/m²

* Für Doppelhaushälften und Reihenhäuser liegen nur kombinierte statistische Angaben für mittlere und gute Wohnlagen gemeinsam vor.
Für mittlere Lagen alleine liegen die Preise im Schnitt insgesamt etwas niedriger.

 

Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?

Bereits seit dem 2. Quartal 2022 sendet der Immobilienmarkt in München und Umland im Gegensatz zur Entwicklung der vergangenen Jahre eher verhaltene Signale. In 2023 werden bei Verkäufen, zumindest im Durchschnitt, signifikant niedrigere Verkaufspreise realisiert als noch in den vergangenen Jahren.

Woher rühren die Preisrückgänge?

Die offiziellen Preistabellen zeigen für 2022 gegenüber 2021 zwar noch deutlich steigende Preise, die zum Beispiel im 2. Quartal noch bei tatsächlichen Verkäufen realisiert werden konnten. Dabei gilt es aber zu bedenken, dass die meisten dieser Verkäufe bereits früher im Jahr zu den damaligen Darlehenszinsen festgezurrt worden sind, die „damals“ in dieser Hinsicht eben noch sehr viel besser waren. Gegenwärtig zeigt sich, dass Käufer vor allem aufgrund der gestiegenen Finanzierungszinsen Probleme mit der Finanzierung haben. Für Anleger macht ein Kauf zu diesen Preisen aktuell keinen Sinn. 

Immobilienangebote am Markt

Das Angebotsaufkommen auf dem Immobilienmarkt München und Umgebung ist momentan noch relativ hoch. Schaut man sich die bestehenden Angebote näher an, kommt man aber nicht umhin, zu bemerken, dass zahlreiche angebotene Immobilien deutlich länger am Markt sind, man kann von einem Angebotsstau reden. Überteuerte Objekte finden kaum noch Abnehmer. Angebote für neue Objekte am Markt sind dagegen etwas rückläufig.

Preisprognose 2023

Nimmt man alles zusammen und betrachtet die Marktsituation, die Zinssituation, die Angebotsentwicklung nüchtern, ist zu erkennen, dass Immobilien gegenwärtig im Allgemeinen nicht mehr zu den Preisen Abnehmer finden, wie beispielsweise noch vor einem Jahr. Sind die Verkäufe, die in den ersten Quartalen 2022 noch zu höheren Preisen vereinbart wurden, abgearbeitet, wird sich zeigen, dass die Preise bei aktuelleren Verkäufen im Schnitt deutlich niedriger liegen und sich wahrscheinlich auf dem Preisniveau von 2019 oder 2018 einpendeln werden. Mittelfristig gehe ich von etwa 3 bis zu 20 % je nach Objekt niedrigeren Immobilienpreisen in München aus als wir sie zu den Spitzenzeiten Anfang bis Mitte 2022 gesehen haben. Ob es sich aus Verkäufersicht lohnt, auf wieder steigende Preise zu warten, kann in der momentanen Situation nicht sicher gesagt werden. Allerdings beträgt der Wertzuwachs – und das sollte man ebenfalls im Auge behalten – bei Immobilien in München in den letzten 10 Jahren häufig immer noch Faktor 2 oder mehr.

 

 

Kürzliche Echtzeit-Immobilienbewertungen für Obersendling

AdressePLZJahrPreis/qmTyp
Kleinstraße, München, Deutschland81379 Grundstück
Waakirchner Straße 8137919057.020,83Wohnung
Matthias-Mayer-Straße, München, Deutschland8137919568.570Wohnung
Allmannshausener Straße, München, Deutschland8137920017.896,83Wohnung
Am Isarkanal 8137919687.088,91Wohnung
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Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Obersendling wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise München hier einmal näher ansehen:

 

Analyse der Preisentwicklung in den letzten 10 Jahren

 

Eigentumswohnungen

Durchschnittliche Lage: Für Wohnungen in mittleren Lagen zeigten sich die Quadratmeterpreise in 2022 bei durchschnittlich 7.700 €/m² für die Baujahrgruppe 1960-69 und bei 8.400 €/m² für die Baujahre 1980-99. In den 10 Jahren bis 2022 haben sich die Preise für Eigentumswohnungen in durchschnittlichen Lagen damit in etwa verdreifacht und wiesen eine noch höhere Preissteigerungsrate auf als z. B. Objekte in guten Lagen. In 2023 zeigen sich auch hier zurückgehende Werte bei durchschnittlich 6.550 €/m² bzw. 7.150 €/m².

Quadratmeterpreise Eigentumswohnung München, mittlere Lage 2023, 60-99

Häuser

Für Häuser gibt es eine zusammenfassende Statistik für gute und mittlere Wohnlagen. Für gute Lagen allein ist davon auszugehen, dass die real erzielten Preise im Schnitt etwas höher liegen als in durchschnittlichen Lagen. Bei diesen Angaben handelt es sich um reine Durchschnitts- bzw. Orientierungswerte, ein konkretes Objekt kann deutlich günstiger sein oder auch mehr kosten.

 

Doppelhaushälften: Die im Jahr 2022 notariell beurkundeten Doppelhaushälften in durchschnittlichen und guten Lagen zeigten bei mittleren Wohngrößen von 115 – 140 m² durchschnittlich Verkaufspreise im Bereich 1,25 – 1,7 Mio. €. Ein Vergleich der erzielten Quadratmeterpreise von 2012 bis 2022 zeigt für Doppelhaushälften mehr als eine Verdopplung der Preise. In 2023 zeigt sich wieder ein deutlicher Rückgang, das Gros der Verkäufe dürfte sich in diesem Wohnflächenbereich aktuell bei 1 – 1,4 Mio. € abspielen.

 

Quadratmeterpreise Doppelhaushälfte München 2023, 60-99
 

 

Reihenmittelhäuser mit Baujahr 1960-99 erreichten 2022 bei 105 – 135 m² Wohnfläche im Schnitt Immobilienpreise von 900.000 bis 1,4 Mio. €. Im Laufe der letzten Dekade 2012-2022 lässt sich in diesem Segment durchschnittlich eine Steigerung der Preise um das 2,2-fache feststellen. Die prognostizierten Werte für diese Wohnflächen liegen für 2023 der allgemeinen Marktentwicklung folgend niedriger bei ca. 800.000 – 1,2 Mio. €.

Quadratmeterpreise Reihenhaus München 2023, 60-99

 

Einfamilienhäuser: Für Einfamilienhäuser sind repräsentative Durchschnittswerte nicht sinnvoll angebbar, weil die Objekte sich meist sehr stark unterscheiden. Für eine verlässliche Wertbestimmung raten wir zu einer professionellen Wertermittlung durch einen unabhängigen Immobilienmakler oder Sachverständigen Ihres Vertrauens.

 


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Baugrundstücke

Für Grundstücke betrugen die erzielten Quadratmeterpreise in 2022 in mittleren Wohnlagen durchschnittlich 2.400 €/m². Im Schnitt hatten sich die Preise damit seit 2012 in etwa ver-2,5-facht. In 2023 pendeln sich die Quadratmeterpreise auf einem durchschnittlich niedrigeren Niveau von ca. 1.800 €/m² ein.

Quadratmeterpreise Grundstück München 2023, durchschnittliche Lage_b

Die Preissituation für München allgemein ist hier zusammenfassend beschrieben: Immobilienpreise München


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Geschichtliches und Stadtteilbild

Obersendling liegt am südlichen Stadtrand Münchens, westlich der Isar. Es erstreckt sich von Thalkirchen im Osten bis Forstenried im Westen. Südlich berührt es Solln, nördlich den Stadtbezirk Sendling-Westpark.

Historisch gesehen gehörte Obersendling zu Sendling. Gegen Ende des 8. Jahrhunderts finden sich erste urkundliche Erwähnungen von „Sentilinga“; die Bezeichnung wird von manchen Sprachforschern auf einen germanischen Sippenführer namens „Sendilo“ zurückgeführt, der den Ort angeblich im 6. Jahrhundert gegründet hat. Andere Sprachforscher sehen den Ursprung des Namens deutlich früher in der steinzeitlichen Benennung „sent-il-a“, was so viel bedeutet wie das „Gewässer am Weg“. Nun, weit weg wäre die Isar jedenfalls nicht.

Bei den Verwaltungsreformen von 1818 wurden Mittersendling, Altsendling, Neuhofen sowie die Sendlinger Haide zusammengeführt und bildeten dann die Gemeinde Untersendling. Obersendling wurde hingegen der Gemeinde Thalkirchen zugewiesen und mit dieser im Jahr 1900 nach München eingemeindet. Bereits zu dieser Zeit wandelte es sich zu einem gefragten Wirtschaftsstandort. Arbeitersiedlungen wurden gebaut und es entstand ein Stadtviertel mit einer Mischung aus Wohn- und Gewerbefläche.

Nach dem Zweiten Weltkrieg durchlief Obersendling eine rasche wirtschaftliche Entwicklung. Die Firma Siemens lieferte hierzu wesentliche Impulse, als sie ihren Hauptstandort von Berlin nach München verlegte.

Der Wohnungsbestand, der ebenso auch ältere Wohnquartiere beinhaltet, ist heute in ein Industrie- und Gewerbegebiet eingebettet. Unlängst aber wandelt sich das Bild Obersendlings, die Industrie- und Gewerbearbeitsplätze werden zunehmend von modernen Bürogebäuden und Wohnanlagen ersetzt.


Quellen: muenchen.de; Wikipedia; sueddeutsche.de; Gutachterausschuss München, Jahresberichte. Dieser Marktbericht ersetzt keine qualifizierte Wertermittlung eines individuellen Immobilienpreises. Eine solche sollte stets durch einen Fachmann oder Immobilienmakler für München bzw. Obersendling angefertigt werden. Die obigen Informationen wurden sorgfältig recherchiert, Fehler können sich jedoch immer einschleichen. Daher sind alle Angaben ohne Gewähr.

Bilder: Himmelswiese – stock.adobe.com + eigene

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Hier finden Sie die Immobilienberichte für Sendling und Forstenried.


Angebotspreise Obersendling 2018

Hausverkauf Obersendling
Im Stadtteil Obersendling waren letztjährig 34 Häuser im Angebot. Rund 2/3 der Häuser waren Einfamilienhäuser, die übrigen Angebote unterteilten sich in Doppelhaushälften und Reihenhäuser. Bei etwa einem Drittel der Häuser handelte es sich um Neubauobjekte ab Baujahr 2017, ein größerer Anteil kam auch aus kam auch aus den 1950er und 60er Jahren.

Immobilienpreise Einfamilienhäuser Obersendling:

Einige Objekte waren mit Wohnflächen unter 100 m² annonciert, bei diesen bewegten sich die Immobilienpreise weitgehend in einem Bereich von 600.000 – 700.000 €. Bis 130 m² war dann mit Preisen um die 800.000 € zu rechnen. Im Weiteren waren mehrere Objekte mit Wohngrößen 160 – 200 m² geboten, wobei Immobilienpreise zwischen 1,1 und 1,9 Mio. € verlangt wurden. Einige größere Objekte im Bereich 330 – 350 m² lagen zwischen 2,78 und 3,2 Mio. € Kaufpreis. Die Quadratmeterpreise im Segment Einfamilienhaus Obersendling pendelten sich im Schnitt bei ca. 7.800 €/m² ein.

Doppelhaushälften/Reihenhäuser Obersendling:
Die geringe Zahl der Angebote lässt keine allzu genauen Preiseinschätzungen zu. Im Allgemeinen bewegten sich die Immobilienpreise für Doppelhaushälften und Reihenhäuser im Bereich 850.000 – 1,3 Mio. €.

Wohnungsverkauf Obersendling
Die Zahl der Wohnungsangebote summierte sich auf insgesamt 293 Objekte. Rund ein Viertel der Objekte war neu gebaut mit Baujahr 2017/18, im Übrigen verteilten sich die Baujahre relativ homogen auf die Zeit von 1950 – 2016, einige Objekte waren um 1900 herum gebaut. Zu den Preisen: Bei Neubauwohnungen erreichten die verlangten Quadratmeterpreise im Schnitt Werte um die 9.100 €/m², Wohnungen aus dem Bestand bewegten sich im Schnitt bei 6.900 €/m².

Von den Wohngrößen her betrachtet zeigten sich die Wohnungspreise in Obersendling in etwa wie folgt (deutlich sichtbar ist auch der Anstieg der Quadratmeterpreise mit der Wohnungsgröße):

Wohnungen mit 30 m² Durchschnittsfläche kosteten im Angebot mittlere 200.000 €, wobei die Quadratmeterpreise im Schnitt 6.500 €/m² erreichten. 50 m² Wohnungen wiesen im Mittel Immobilienpreise um die 345.000 € auf und Quadratmeterpreise um die 6.750 €/m². Bei 80 m² Fläche wurde im Durchschnitt 560.000 € verlangt, bei Quadratmeterpreisen um die 7.500 €/m², und bei 100 m² bewegten sich die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen bei 790.000 €, die Quadratmeterpreise bei 8.050 €/m². Im Bereich 150 m² war im Schnitt mit Wohnungspreisen von 1,25 Mio. € zu rechnen, bei Quadratmeterpreisen um die 8.350 €/m², darüber hinaus gab es nur wenige Objekte, am teuersten war eine 230 m² Wohnung für 2,2 Mio. €.

Grundstücksverkauf Obersendling
Im Angebot waren 5 Grundstücke für Einfamilienhäuser, wo die Quadratmeterpreise im Schnitt bei 2.350 €/m² lagen, und 3 Grundstücke für mehrstöckige Mehrfamilienhäuser mit Quadratmeterpreisen um die 3.500 €/m².


Angebotspreise Obersendling 2017:

Hausverkauf Obersendling:
28 Häuser haben Bauträger, Privatpersonen und Immobilienmakler Obersendling im vergangenen Jahr zum Verkauf ausgeschrieben. Die meisten Angebote gab es für Reihen-/Reiheneckhäuser, gefolgt von Doppelhaushälften und Mehrfamilienhäusern. Einige Einfamilienhäuser/Villen standen ebenfalls zum Verkauf.

Reihen-/Reiheneckhäuser gab es preislich von ca. 500.000 bis 1,3 Mio. €, wobei der Durchschnitt bei 110 m² Wohnfläche etwa 650.000 € kostete. Für Doppelhaushälften wurden Immobilienpreise von 850.000 bis 1,65 Mio. € verlangt, statistisch war eine Doppelhaushälfte durchschnittlich 180 m² groß und kostete ca. 1,23 Mio. €. Mehrfamilienhäuser wurden bei 200 – 320 m² Fläche zwischen knapp 1 Mio. und ca. 2,1 Mio. € angeboten, für größere Flächen waren Immobilienpreise nicht mehr im Inserat angegeben. Einfamilienhäuser/Villen schließlich gab es zwischen 870.000 und 2,5 Mio. €, wobei im Schnitt bei 200 m² eher von etwa 2 Mio. € ausgegangen werden musste.

Wohnungsverkauf Obersendling:
325 Eigentumswohnungen waren auf dem Immobilienmarkt für Obersendling im vergangenen Jahr angeboten. Die meisten der Angebote kamen mit etwa 85 % Anteil über Immobilienmakler für Obersendling, 11 % von Bauträgern und 4 % von Privatleuten. Bemerkenswert war der hohe Anteil an Neubauobjekten (Baujahr 2016+), die ein gutes Drittel des gesamten Angebotsvolumens ausmachten. Die Neubauwohnungen wiesen im Durchschnitt Quadratmeterpreise um die 7.700 € auf, während Wohnungen aus dem Bestand bei durchschnittlich bei Quadratmeterpreisen von ca. 6.350 € pro m² lagen.

Mit welchen Immobilienpreisen war beim Kauf einer Wohnung in München Obersendling zu rechnen? Wie üblich hängt das mit mehreren Faktoren wie Qualität und Ausstattung zusammen, vor allem aber mit der Wohnfläche. Hier eine kurze Auflistung der durchschnittlichem Wohnungspreise in Obersendling nach Wohngröße (Immobilienpreise und Quadratmeterpreise durch Querstrich getrennt).

20 – 35 m²: Ø 185.000 € / 6.350 €/m²
36 – 50 m²:  Ø 300.000 € / 6.650 €/m²
51 – 75 m²:  Ø 410.000 € / 6.450 €/m²
76 – 100 m²:  Ø 580.000 € / 6.950 €/m²
101 – 150 m²:  Ø 950.000 € / 7.550 €/m²
über 150 m²: Ø 1,36 Mio. € / 7.900 €/m


Angebotspreise 06/2015 bis 06/2016:

Hausverkauf Obersendling:
Insgesamt 10 Häuser waren in Obersendling zum Verkauf ausgeschrieben. Aufgrund der Verschiedenartigkeit der Objekte sind durchschnittliche Preisangaben nicht unbedingt repräsentativ.

Die vorliegenden Zahlen ergeben über alle Häuser hinweg gerechnet im Schnitt Quadratmeterpreise um die 6.000 – 7.000 €. Die aufgeführten Einfamilienhäuser lagen mit ca. 8.150 €/m² etwas über diesem Bereich, Reihen- und Mehrfamilienhäuser lagen meist etwas unter 6.000 €/m².

Exemplarisch wurde für ein 235 m² Einfamilienhaus ca. 1,9 Mio. € verlangt, ein 120 m² Reihenhaus kam auf etwa 685.000 €.

Wohnungsverkauf Obersendling:
Die Zahl der Wohnungsangebote im letzten Jahr belief sich auf insgesamt 319, wobei 106 von diesen als Neubau mit Baujahr 2015+ ausgeschrieben waren.

Die Quadratmeterpreise lagen für die Gebraucht-Wohnungen im Schnitt bei 5.500 €, für die neu gebauten Wohnungen im Mittel bei 6.750 €. Eine durchschnittliche Wohnung in Obersendling hatte gute 70 m² Wohnfläche und kostete gebraucht etwa 400.000 €, neu etwa 500.000 €.

Natürlich gab es z. B. auch teurere Objekte wie Dachterrassenwohnungen und Maisonettes, die mit über 7.000 € Quadratmeterpreis und entsprechender Fläche auch über 1 Mio. € Kaufpreis erreichen konnten, solche Angebote gab es aber zahlenmäßig recht wenige.

Grundstücksverkauf Obersendling:
Für Grundstücke gab es 9 Verkaufsangebote. Im Bereich Einfamilienhausgrundstück lagen die Quadratmeterpreise auf einem durchschnittlichen Niveau von gut 2.000 €.

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