Immobilienverkaufspreise Obersendling 2021
Obersendling ist im Allgemeinen als mittlere Wohnlage zu bewerten, wobei es auch Straßenzüge gibt, die als gute Wohnlage gelten können. Zur Einordnung folgen hier Preisangaben für mittlere Wohnlagen wie sie von Experten und Immobilienmaklern des Gutachterausschusses München für das Jahr 2019 festgestellt wurden: Die betrachteten Baujahre liegen stets im Zeitraum 1960-1999.
| Eigentumswohnungen | Quadratmeterpreise |
|---|---|
| Baujahre 1960-79 | 6.050 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 6.600 €/m² |
| Doppelhaushälften* |
Quadratmeterpreise |
| Baujahre 1960-79 | 7.700 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 8.100 €/m² |
| Reihenhäuser* |
Quadratmeterpreise |
| Baujahre 1960-79 | 7.100 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 7.650 €/m² |
| Grundstücke | Quadratmeterpreise |
| Mittlere Lage | 2.050 €/m² |
* Für Doppelhaushälften und Reihenhäuser liegen nur kombinierte statistische Angaben für mittlere und gute Wohnlagen gemeinsam vor.
Für mittlere Lagen alleine liegen die Preise im Schnitt insgesamt etwas niedriger.
Prognose: Soll ich verkaufen – ist es jetzt ein guter Zeitpunkt?
Die Kaufpreise in München und Umgebung sind aktuell definitiv auf Höchstniveau. Der günstige Zinssatz sowie die gute wirtschaftliche Lage vieler Unternehmen in und um die Landeshauptstadt haben stark dazu beigetragen, dass Immobilien in München ein immer begehrteres Gut geworden sind. Das bedeutet, dass aktuell ein Verkauf für fast alle Eigentümer ein sehr lukratives Geschäft darstellt.
Wie lange der Markt dieses Preisniveau noch hergibt oder ob die Preise nochmals steigen oder ob sie wieder fallen, lässt sich auf seriöser Basis natürlich nicht mit Sicherheit sagen. Meine Preisprognose für die kommenden 3 Jahre ist jedoch, dass stärkere Preisanstiege wie in den letzten Jahren eher unwahrscheinlich sind, was für einen eventuellen Preisverfall genauso gilt. Ich gehe von einem moderaten, also leichten Anstieg aus.
Um die eingangs gestellte Frage zu beantworten: Ja, im Allgemeinen ist der Zeitpunkt für einen Verkauf jetzt sehr gut.
Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Obersendling wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise hier einmal näher ansehen:
Analyse der Preisentwicklung in den letzten 10 Jahren:
Eigentumswohnungen:
Durchschnittliche Lage: Für Wohnungen in mittleren Lagen zeigten sich die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 6.050 €/m² für die Baujahrgruppe 1960-69 und bei 6.600 €/m² für die Baujahre 1980-99. Die allgemeine Preissteigerungsrate war in durchschnittlichen Lagen mit 188 % in den vergangenen 10 Jahren sogar noch höher als in guten Lagen.
Häuser:
Für Häuser gibt es eine zusammenfassende Statistik für mittlere und gute Wohnlagen, die Werte dazu werden im Folgenden abgebildet. Für mittlere Lagen allein ist davon auszugehen, dass die real erzielten Immobilienpreise im Schnitt etwas niedriger liegen als in der kombinierten Angabe. Weiterhin handelt es sich bei den Angaben um reine Mittel- bzw. Orientierungswerte, von denen ein konkretes Objekt u. U. deutlich abweichen kann.
Doppelhaushälften: Für Doppelhaushälften aus dem Baujahrbereich 1960-99 wurden in 2019 bei durchschnittlichen Wohnflächen von 130 – 145 m² Immobilienpreise von 980.000 – 1,25 Mio. € registriert (bis 20 % Abweichung möglich). Ein Vergleich der erzielten Quadratmeterpreise über die letzte Dekade zeigt bei Doppelhaushälften eine allgemeine Preissteigerung um etwa 115 %.
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Reihenmittelhäuser mit Baujahr 1960-99 erreichten bei 110 – 130 m² im Schnitt Immobilienpreise von 770.000 – 935.000 €. Im Laufe der letzten Dekade lässt sich in diesem Segment durchschnittlich eine Steigerung der Preise um das 2,3-fache feststellen.
Baugrundstücke:
Für Grundstücke betrugen die erzielten Quadratmeterpreise in mittleren Wohnlagen durchschnittlich 2.050 €/m². Die mittlere Preissteigerung über einen Zeitraum von 10 Jahren betrug in mittleren Lagen rund 200 %, sprich die Preise haben sich hier verdreifacht.
Die Preissituation für München allgemein ist hier zusammenfassend beschrieben: Immobilienpreise München
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Geschichtliches und Stadtteilbild:
Obersendling liegt am südlichen Stadtrand Münchens, westlich der Isar. Es erstreckt sich von Thalkirchen im Osten bis Forstenried im Westen. Südlich berührt es Solln, nördlich den Stadtbezirk Sendling-Westpark.
Historisch gesehen gehörte Obersendling zu Sendling. Gegen Ende des 8. Jahrhunderts finden sich erste urkundliche Erwähnungen von „Sentilinga“; die Bezeichnung wird von manchen Sprachforschern auf einen germanischen Sippenführer namens „Sendilo“ zurückgeführt, der den Ort angeblich im 6. Jahrhundert gegründet hat. Andere Sprachforscher sehen den Ursprung des Namens deutlich früher in der steinzeitlichen Benennung „sent-il-a“, was so viel bedeutet wie das „Gewässer am Weg“. Nun, weit weg wäre die Isar jedenfalls nicht.
Bei den Verwaltungsreformen von 1818 wurden Mittersendling, Altsendling, Neuhofen sowie die Sendlinger Haide zusammengeführt und bildeten dann die Gemeinde Untersendling. Obersendling wurde hingegen der Gemeinde Thalkirchen zugewiesen und mit dieser im Jahr 1900 nach München eingemeindet. Bereits zu dieser Zeit wandelte es sich zu einem gefragten Wirtschaftsstandort. Arbeitersiedlungen wurden gebaut und es entstand ein Stadtviertel mit einer Mischung aus Wohn- und Gewerbefläche.
Nach dem Zweiten Weltkrieg durchlief Obersendling eine rasche wirtschaftliche Entwicklung. Die Firma Siemens lieferte hierzu wesentliche Impulse, als sie ihren Hauptstandort von Berlin nach München verlegte.
Der Wohnungsbestand, der ebenso auch ältere Wohnquartiere beinhaltet, ist heute in ein Industrie- und Gewerbegebiet eingebettet. Unlängst aber wandelt sich das Bild Obersendlings, die Industrie- und Gewerbearbeitsplätze werden zunehmend von modernen Bürogebäuden und Wohnanlagen ersetzt.
Quellen: muenchen.de; Wikipedia; sueddeutsche.de; Gutachterausschuss München, Jahresbericht 2019. Dieser Marktbericht ersetzt keine qualifizierte Wertermittlung eines individuellen Immobilienpreises. Eine solche sollte stets durch einen Fachmann oder Immobilienmakler für München bzw. Obersendling angefertigt werden. Die obigen Informationen wurden sorgfältig recherchiert, Fehler können sich jedoch immer einschleichen. Daher sind alle Angaben ohne Gewähr.
Bilder: Himmelswiese – stock.adobe.com + eigene
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Hier finden Sie die Immobilienberichte für Sendling und Forstenried.
Angebotspreise Obersendling 2018
Hausverkauf Obersendling
Im Stadtteil Obersendling waren letztjährig 34 Häuser im Angebot. Rund 2/3 der Häuser waren Einfamilienhäuser, die übrigen Angebote unterteilten sich in Doppelhaushälften und Reihenhäuser. Bei etwa einem Drittel der Häuser handelte es sich um Neubauobjekte ab Baujahr 2017, ein größerer Anteil kam auch aus kam auch aus den 1950er und 60er Jahren.
Immobilienpreise Einfamilienhäuser Obersendling:
Einige Objekte waren mit Wohnflächen unter 100 m² annonciert, bei diesen bewegten sich die Immobilienpreise weitgehend in einem Bereich von 600.000 – 700.000 €. Bis 130 m² war dann mit Preisen um die 800.000 € zu rechnen. Im Weiteren waren mehrere Objekte mit Wohngrößen 160 – 200 m² geboten, wobei Immobilienpreise zwischen 1,1 und 1,9 Mio. € verlangt wurden. Einige größere Objekte im Bereich 330 – 350 m² lagen zwischen 2,78 und 3,2 Mio. € Kaufpreis. Die Quadratmeterpreise im Segment Einfamilienhaus Obersendling pendelten sich im Schnitt bei ca. 7.800 €/m² ein.
Doppelhaushälften/Reihenhäuser Obersendling:
Die geringe Zahl der Angebote lässt keine allzu genauen Preiseinschätzungen zu. Im Allgemeinen bewegten sich die Immobilienpreise für Doppelhaushälften und Reihenhäuser im Bereich 850.000 – 1,3 Mio. €.
Wohnungsverkauf Obersendling
Die Zahl der Wohnungsangebote summierte sich auf insgesamt 293 Objekte. Rund ein Viertel der Objekte war neu gebaut mit Baujahr 2017/18, im Übrigen verteilten sich die Baujahre relativ homogen auf die Zeit von 1950 – 2016, einige Objekte waren um 1900 herum gebaut. Zu den Preisen: Bei Neubauwohnungen erreichten die verlangten Quadratmeterpreise im Schnitt Werte um die 9.100 €/m², Wohnungen aus dem Bestand bewegten sich im Schnitt bei 6.900 €/m².
Von den Wohngrößen her betrachtet zeigten sich die Wohnungspreise in Obersendling in etwa wie folgt (deutlich sichtbar ist auch der Anstieg der Quadratmeterpreise mit der Wohnungsgröße):
Wohnungen mit 30 m² Durchschnittsfläche kosteten im Angebot mittlere 200.000 €, wobei die Quadratmeterpreise im Schnitt 6.500 €/m² erreichten. 50 m² Wohnungen wiesen im Mittel Immobilienpreise um die 345.000 € auf und Quadratmeterpreise um die 6.750 €/m². Bei 80 m² Fläche wurde im Durchschnitt 560.000 € verlangt, bei Quadratmeterpreisen um die 7.500 €/m², und bei 100 m² bewegten sich die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen bei 790.000 €, die Quadratmeterpreise bei 8.050 €/m². Im Bereich 150 m² war im Schnitt mit Wohnungspreisen von 1,25 Mio. € zu rechnen, bei Quadratmeterpreisen um die 8.350 €/m², darüber hinaus gab es nur wenige Objekte, am teuersten war eine 230 m² Wohnung für 2,2 Mio. €.
Grundstücksverkauf Obersendling
Im Angebot waren 5 Grundstücke für Einfamilienhäuser, wo die Quadratmeterpreise im Schnitt bei 2.350 €/m² lagen, und 3 Grundstücke für mehrstöckige Mehrfamilienhäuser mit Quadratmeterpreisen um die 3.500 €/m².
Angebotspreise Obersendling 2017:
Hausverkauf Obersendling:
28 Häuser haben Bauträger, Privatpersonen und Immobilienmakler Obersendling im vergangenen Jahr zum Verkauf ausgeschrieben. Die meisten Angebote gab es für Reihen-/Reiheneckhäuser, gefolgt von Doppelhaushälften und Mehrfamilienhäusern. Einige Einfamilienhäuser/Villen standen ebenfalls zum Verkauf.
Reihen-/Reiheneckhäuser gab es preislich von ca. 500.000 bis 1,3 Mio. €, wobei der Durchschnitt bei 110 m² Wohnfläche etwa 650.000 € kostete. Für Doppelhaushälften wurden Immobilienpreise von 850.000 bis 1,65 Mio. € verlangt, statistisch war eine Doppelhaushälfte durchschnittlich 180 m² groß und kostete ca. 1,23 Mio. €. Mehrfamilienhäuser wurden bei 200 – 320 m² Fläche zwischen knapp 1 Mio. und ca. 2,1 Mio. € angeboten, für größere Flächen waren Immobilienpreise nicht mehr im Inserat angegeben. Einfamilienhäuser/Villen schließlich gab es zwischen 870.000 und 2,5 Mio. €, wobei im Schnitt bei 200 m² eher von etwa 2 Mio. € ausgegangen werden musste.
Wohnungsverkauf Obersendling:
325 Eigentumswohnungen waren auf dem Immobilienmarkt für Obersendling im vergangenen Jahr angeboten. Die meisten der Angebote kamen mit etwa 85 % Anteil über Immobilienmakler für Obersendling, 11 % von Bauträgern und 4 % von Privatleuten. Bemerkenswert war der hohe Anteil an Neubauobjekten (Baujahr 2016+), die ein gutes Drittel des gesamten Angebotsvolumens ausmachten. Die Neubauwohnungen wiesen im Durchschnitt Quadratmeterpreise um die 7.700 € auf, während Wohnungen aus dem Bestand bei durchschnittlich bei Quadratmeterpreisen von ca. 6.350 € pro m² lagen.
Mit welchen Immobilienpreisen war beim Kauf einer Wohnung in München Obersendling zu rechnen? Wie üblich hängt das mit mehreren Faktoren wie Qualität und Ausstattung zusammen, vor allem aber mit der Wohnfläche. Hier eine kurze Auflistung der durchschnittlichem Wohnungspreise in Obersendling nach Wohngröße (Immobilienpreise und Quadratmeterpreise durch Querstrich getrennt).
20 – 35 m²: Ø 185.000 € / 6.350 €/m²
36 – 50 m²: Ø 300.000 € / 6.650 €/m²
51 – 75 m²: Ø 410.000 € / 6.450 €/m²
76 – 100 m²: Ø 580.000 € / 6.950 €/m²
101 – 150 m²: Ø 950.000 € / 7.550 €/m²
über 150 m²: Ø 1,36 Mio. € / 7.900 €/m
Angebotspreise 06/2015 bis 06/2016:
Hausverkauf Obersendling:
Insgesamt 10 Häuser waren in Obersendling zum Verkauf ausgeschrieben. Aufgrund der Verschiedenartigkeit der Objekte sind durchschnittliche Preisangaben nicht unbedingt repräsentativ.
Die vorliegenden Zahlen ergeben über alle Häuser hinweg gerechnet im Schnitt Quadratmeterpreise um die 6.000 – 7.000 €. Die aufgeführten Einfamilienhäuser lagen mit ca. 8.150 €/m² etwas über diesem Bereich, Reihen- und Mehrfamilienhäuser lagen meist etwas unter 6.000 €/m².
Exemplarisch wurde für ein 235 m² Einfamilienhaus ca. 1,9 Mio. € verlangt, ein 120 m² Reihenhaus kam auf etwa 685.000 €.
Wohnungsverkauf Obersendling:
Die Zahl der Wohnungsangebote im letzten Jahr belief sich auf insgesamt 319, wobei 106 von diesen als Neubau mit Baujahr 2015+ ausgeschrieben waren.
Die Quadratmeterpreise lagen für die Gebraucht-Wohnungen im Schnitt bei 5.500 €, für die neu gebauten Wohnungen im Mittel bei 6.750 €. Eine durchschnittliche Wohnung in Obersendling hatte gute 70 m² Wohnfläche und kostete gebraucht etwa 400.000 €, neu etwa 500.000 €.
Natürlich gab es z. B. auch teurere Objekte wie Dachterrassenwohnungen und Maisonettes, die mit über 7.000 € Quadratmeterpreis und entsprechender Fläche auch über 1 Mio. € Kaufpreis erreichen konnten, solche Angebote gab es aber zahlenmäßig recht wenige.
Grundstücksverkauf Obersendling:
Für Grundstücke gab es 9 Verkaufsangebote. Im Bereich Einfamilienhausgrundstück lagen die Quadratmeterpreise auf einem durchschnittlichen Niveau von gut 2.000 €.
I. Angebotspreise 09/2014 bis 09/2015:
Hausverkauf Obersendling:
23 bestehende und 14 neu gebaute Häuser haben Immobilienmakler und Privatleute in Obersendling offeriert. Die Quadratmeterpreise bewegten sich bei bestehenden Häusern des Typs Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte und Reihenhaus zumeist im Bereich 4.500 bis 5.500 €. Das hypothetische durchschnittliche Einfamilienhaus hatte zum Beispiel 238 m² Wohnfläche, der Kaufpreis lag in etwa bei 1,2 Mio. €. Zwei Mehrfamilienhäuser waren angeboten, für die die Quadratmeterpreise mit etwa 6.500 € etwas höher lagen, bei ca. 420 m² Fläche betrug der Kaufpreis hier z. B. 2,7 Mio. €. Bei neu gebauten Häusern fanden sich die Quadratmeterpreise im Allgemeinen eher im Bereich 6.000 – 7.000 €, neue Reihenhäuser waren etwas günstiger mit 5.700 €/m².
Wohnungsverkauf Obersendling:
Bei den Angeboten für Eigentumswohnungen fanden sich Offerten für 195 bestehende und 121 neu gebaute Wohnungen. Insgesamt gute 85 % der angebotenen Wohnungen waren Etagenwohnungen, die übrigen Angebote bezogen sich auf Maisonettewohnungen und Penthäuser, unter den Neubauwohnungen waren auch einige Dachterrassenwohnungen und Gartenwohnungen zu finden. Für bestehende Etagenwohnungen lagen die Quadratmeterpreise im Mittel bei ca. 4.700 €, bei den Maisonettewohnungen bei durchschnittlich 5.750 €. Eine durchschnittliche Etagenwohnung mit 70 m² Fläche kostete damit im Angebot etwa 330.000 €, eine Maisonette mit 130 m² etwa 750.000 €. War die Wohnung neu gebaut, so lagen die Quadratmeterpreise für Etagen-, Garten- und Dachterrassenwohnungen auf einem Niveau von 5.500 – 6.500 €, neue Maisonettewohnungen oder Penthäuser kamen im Schnitt auf etwa 7.000 €/m², eine neue Maisonette oder Penthaus mit 140 – 160 m² Fläche lagen damit preislich bei 1 bis 1,1 Mio. €.
Grundstücksverkauf Obersendling:
5 Grundstücke für Einfamilien- oder Mehrfamilienhäuser waren angeboten. Die Quadratmeterpreise kamen auf durchschnittlich ca. 1.850 €.
II. Immobilienverkaufspreise München Obersendling:
In Obersendling erzielbare Immobilienpreise sind näherungsweise durch einen Vergleich mit anderen mittleren Wohnlagen im Raum München ermittelbar. Beispielsweise lassen sich Quadratmeterpreise in mittleren Lagen baujahrabhängig ungefähr wie folgt zuordnen: Baujahr 1960-79: Ø 3.600 €, 1980-89: Ø 4.150 €, 1990-99: Ø 4.400 €, ab 2000: Ø 4.900 €, Neubau: Ø 5.600 €. Die Angaben können beim konkreten Objekt allerdings bis zu 25 % variieren.
Immobilienpreise Obersendlinig, November 2013 bis November 2014
Hausverkauf Obersendling Immobilienpreise:
Der Immobilienmarkt Obersendling bietet traditionell eher eine geringe Auswahl an Häusern zum Kauf. Im betrachteten Zeitraum waren es 28 Bestandshäuser und 15 Neubauten. Die meisten Angebote gab es im Segment der Bestandsobjekte für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser. Die Quadratmeterpreise orientierten sich hier meist zwischen 4.000 und 5.000 €. Damit kamen Einfamilienhäuser bei durchschnittlich 206 m² Wohnfläche auf Immobilienpreise von rund 1 Mio. €, Reihenhäuser waren im Schnitt 111 m² groß und wiesen Immobilienpreise von durchschnittlich ½ Mio. € auf. Doppelhaushälften wiesen mit durchschnittlich 5.800 € etwas höhere Quadratmeterpreise auf, Mehrfamilienhäuser mit im Schnitt 3.850 € erwartungsgemäß etwas niedrigere.
Wohnungsverkauf Obersendling Immobilienpreise:
Beachtenswert ist der weiterhin hohe Neubauanteil bei Wohnungen in Obersendling. Insgesamt haben Bauträger, Privatpersonen und Immobilienmakler etwa 212 bestehende und 265 neu gebaute Wohnungen offeriert. Damit liegt der Anteil der Neubauwohnungen bei den Wohnungsangeboten bei rund 55 % und erreicht in etwa wieder den Vorjahreswert. Eine weitere bemerkenswerte Entwicklung ist die für München im Moment eigentlich untypische Abnahme der Quadratmeterpreise im vergangenen Jahr. Im Schnitt war ein Rückgang um 2 % bei Bestandswohnungen und um 4 % bei Neubauwohnungen zu verzeichnen. Nunmehr lagen die Quadratmeterpreise für Bestandswohnungen bei im Mittel 4.350 €. Damit bewegten sich die Immobilienpreise für eine durchschnittliche 64 m² Wohnung bei etwa 280.000 €. Für neu gebaute Wohnungen pendelten sich die Quadratmeterpreise im Schnitt bei etwa 5.850 € ein, womit für eine durchschnittliche 85 m² Wohnung rund ½ Mio. € verlangt wurde.
Grundstücksverkauf und Grundstückspreise:
Lediglich 1 Grundstück wurde über einen Immobilienmakler bzw. Grundstücksmakler angeboten. Quadratmeterpreise können daher leider nicht repräsentativ eingeschätzt werden.
