Immobilienverkaufspreise München Großhadern 2023
Hadern/Großhadern zählt übergreifend zu den guten Wohnlagen Münchens. Die aktuellen Immobilienpreise in Wohnlagen wie Großhadern sowie die Preisentwicklung in den vergangenen zehn Jahren finden Sie hier. Die betrachteten Baujahre liegen stets im Zeitraum 1960-1999.
| Eigentumswohnungen | Quadratmeterpreise |
|---|---|
| Baujahre 1960-79 | 8.700 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 8.750 €/m² |
| Doppelhaushälften* | Quadratmeterpreise |
| Baujahre 1960-79 | 9.500 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 9.450 €/m² |
| Reihenhäuser* | Quadratmeterpreise |
| Baujahre 1960-79 | 8.200 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 8.100 €/m² |
| Grundstücke | Quadratmeterpreise |
| Gute Lage | 3.100 €/m² |
* Für Doppelhaushälften und Reihenhäuser liegen nur kombinierte statistische Angaben für mittlere und gute Wohnlagen gemeinsam vor.
Für gute Lagen alleine liegen die Preise im Schnitt insgesamt etwas höher.
Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?
Bereits seit dem 2. Quartal 2022 sendet der Immobilienmarkt in München und Umland im Gegensatz zur Entwicklung der vergangenen Jahre eher verhaltene Signale. Manches deutet sogar auf Stagnation oder rückläufige Preise hin.
Woher rühren die Preisrückgänge?
Die offiziellen Preistabellen zeigen für 2022 gegenüber 2021 zwar noch deutlich steigende Preise, die zum Beispiel im 2. Quartal noch bei tatsächlichen Verkäufen realisiert werden konnten und die zum Teil auch bei aktuellen Verkäufen noch umgesetzt werden können. Dabei gilt es aber zu bedenken, dass die meisten dieser Verkäufe bereits früher im Jahr zu den damaligen Marktkonditionen festgezurrt worden sind, die „damals“ in dieser Hinsicht eben noch sehr viel besser waren. Gegenwärtig zeigt sich, dass Käufer vor allem aufgrund der gestiegenen Finanzierungszinsen zum Teil Probleme mit der Finanzierung haben oder für diese ein Immobilienkauf zu diesen Bedingungen oft einfach uninteressant geworden ist.
Immobilienangebote am Markt
Das Angebotsaufkommen auf dem Immobilienmarkt München und Umgebung ist momentan noch relativ hoch. Schaut man sich die bestehenden Angebote näher an, kommt man aber nicht umhin, zu bemerken, dass zahlreiche angebotene Immobilien deutlich länger am Markt sind, man könnte mitunter von einem Angebotsstau reden. Überteuerte Objekte finden kaum noch Abnehmer. Angebote für neue Objekte am Markt sind eher rückläufig.
Preisprognose
Nimmt man alles zusammen und betrachtet die Marktsituation, die Zinssituation, die Angebotsentwicklung nüchtern, ist zu erkennen, dass Immobilien gegenwärtig im Allgemeinen nicht mehr zu den Preisen Abnehmer finden, wie beispielsweise noch vor einem Jahr. Sind die Verkäufe, die in den ersten Quartalen noch zu höheren Preisen vereinbart wurden, abgearbeitet, wird sich zeigen, dass die Preise bei aktuelleren Verkäufen im Schnitt deutlich niedriger liegen und sich wahrscheinlich auf dem Preisniveau von 2019 oder 2018 einpendeln werden. Mittelfristig gehe ich von etwa 10 % niedrigeren Immobilienpreisen in München aus als wir sie zu den Spitzenzeiten Anfang bis Mitte 2022 gesehen haben. Ob es sich lohnt, auf wieder steigende Preise zu warten, kann in der momentanen Situation nicht sicher gesagt werden. Daher ist im Allgemeinen natürlich auch jetzt ein guter Zeitpunkt für einen Verkauf und für Verkäufer aufgrund der weiter zurück liegenden Preissteigerungen immer noch lukrativ.
Kürzliche Echtzeit-Immobilienbewertungen für Großhadern
| Adresse | PLZ | Baujahr | Preis/qm | Typ |
|---|---|---|---|---|
| Aindorferstraße, München, Deutschland | 80689 | 1972 | 7.398 | Wohnung |
| Alpenveilchenstraße, München, Deutschland | 80689 | 1958 | 9.997,222 | Haus |
| Ehrwalder Straße | 81377 | 1993 | 8.640 | Wohnung |
| Kornwegerstraße, München, Deutschland | 81375 | 1995 | 7.987,681 | Wohnung |
| Einhornalllee | 81377 | 1941 | 7.496,03 | Wohnung |
Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Großhadern wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise München hier einmal näher ansehen:
Analyse der Preisentwicklung in den letzten 10 Jahren
Eigentumswohnungen
Gute Lage: Im Jahr 2021 wiesen Eigentumswohnungen aus dem Baujahrbereich 1960-79 Quadratmeterpreise von durchschnittlich 8.700 €/m² auf, aus dem Baujahrbereich 1980-99 etwa 8.750 €/m². Schaut man sich die allgemeine Preisentwicklung an, so steigerten sich die Wohnungspreise in guten Lagen in den letzten 10 Jahren um etwa 165 %, d. h. die Preise haben sich in dieser Zeit durchschnittlich mehr als ver-2,6-facht.
Häuser
Für Häuser gibt es eine zusammenfassende Statistik für gute und mittlere Wohnlagen. Finden Sie im Folgenden die Werte für das Auswertungsjahr 2021. Für gute Lagen allein ist davon auszugehen, dass die real erzielten Preise im Schnitt etwas höher liegen als in durchschnittlichen Lagen. Bei diesen Angaben handelt es sich um reine Durchschnitts- bzw. Orientierungswerte, ein konkretes Objekt kann deutlich günstiger sein oder auch mehr kosten.
Doppelhaushälften: Für Doppelhaushälften aus dem Baujahrbereich 1960-99 wurden in 2021 bei durchschnittlichen Wohnflächen von 110 – 145 m² mittlere Immobilienpreise von 1,13 – 1,5 Mio. € registriert (bis 20 % Abweichung möglich). Ein Vergleich der erzielten Quadratmeterpreise über die letzte Dekade zeigt für Doppelhaushälften mehr als eine Verdopplung der Preise.
Reihenmittelhäuser mit Baujahr 1960-99 erreichten bei 100 – 130 m² Wohnfläche im Schnitt Immobilienpreise von 880.000 bis 1,15 Mio. €. Im Laufe der letzten Dekade lässt sich in diesem Segment durchschnittlich eine Steigerung der Preise um das 2,2-fache feststellen.
Einfamilienhäuser*: In durchschnittlichen und guten Wohnlagen bewegten sich die Immobilienpreise bei Einfamilienhäusern aus dem Bestand im Durchschnitt zwischen 1,1 und 2,3 Mio. €, bei Wohnflächen von im Schnitt 165 m². Natürlich gab es daneben auch einige Objekte, die deutlich teurer oder günstiger verkauft wurden.
*Für Einfamilienhäuser sind repräsentative Durchschnittswerte grundsätzlich nur in einem sehr groben Rahmen angebbar, weil die Objekte sich meist sehr stark unterscheiden. Für eine verlässliche Wertbestimmung ist eine Wertermittlung durch einen unabhängigen Immobilienmakler oder Sachverständigen Ihres Vertrauens anzuraten.
Baugrundstücke
Für Grundstücke betrugen die erzielten Quadratmeterpreise in guten Wohnlagen durchschnittlich etwa 3.100 €/m². Die mittlere Preissteigerung lag über einen Zeitraum von 10 Jahren in guten Lagen bei etwa 160 %, 2021 lagen die Preise also im Schnitt 2,5 mal so hoch wie 2011.
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Geschichtliches und Stadtteilbild
Großhadern ist Teil des Stadtbezirks Hadern im Südwesten Münchens. Historisch war Hadern von Anfang an ein Bauerndorf, erstmals um das 11. Jht. urkundlich als „Haderun“ erwähnt. „Haderun“ von „Hart“ = Wald, bedeutete damals so viel wie „bei den Leuten im Wald“. Als Hadern und Großhadern gegründet wurden, waren die Wälder aber vermutlich längst von Bauern aus den umgebenden Gemeinden abgerodet.
Über die Jahrhunderte war Hadern ländlich geprägt. Die damals getrennten Ortsteile gehörten lange Zeit Klöstern, Kleinhadern zum Kloster Schäftlarn, Großhadern zum Kloster Benediktbeuern. Erst die Säkularisation brachte 1802 die Befreiung der Bauern aus der Leibeigenschaft der Klöster und etwas Wohlstand für die Ansässigen.
1818 wurde Kleinhadern dann nach Großhadern eingemeindet. Im 19. Jahrhundert begann mit der einsetzenden Industrialisierung auch die Entwicklung zur Stadt.
Die Eingemeindung nach München erfolgte erst im Jahr 1938. Bis zum Ende des 2. Weltkriegs waren Hadern und Großhadern eher unbedeutend. Danach stieg die Einwohnerzahl schnell an. Es gab viele landwirtschaftlich genutzte Flächen, wo nach dem 2. Weltkrieg bis zu den 80er Jahren Großwohnanlagen, Komplexe und Sozialwohnungen gebaut wurden.
Großhadern ist in erster Linie eine bürgerliche Wohngegend. Ausnahmen bilden der sogenannte Dorfkern mit vielen kleinen Geschäften und das Universitätsviertel rund um das Klinikum Großhadern. Dazu gehören auch mehrere Studentenheime sowie drei Fussballplätze. Bemerkenswert ist auch die hohe Zahl der Gaststätten und Biergärten. Im Südwesten Großhaderns, zwischen dem U-Bahnhof Klinikum Großhadern und dem angrenzenden Wald entstand um die Jahrtausendwende eine neue Siedlung mit Eigentums- und Mietwohnungen sowie einigen Geschäften.
Quellen: Wikipedia; muenchen.de; sueddeutsche.de; Herleth-Krentz: Hadern – Zeitreise ins alte München. Statistiken und Auswertung der Immobilienpreise und Quadratmeterpreise durch Immobilienmakler für München Großhadern Rainer Fischer aus dem Jahresbericht 2021 des Gutachterausschusses München. Dieser Bericht stellt keine Alternative dar für eine qualifizierte Wertermittlung eines individuellen Immobilienpreises durch einen Fachmann oder Immobilienmakler für München bzw. Großhadern. Keine Gewähr für die angeführten Angaben.
Bilder: eigene
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Hier geht es zu den Immobilienberichten der benachbarten Orte Planegg und Krailling.
Angebotspreise Großhadern 2017:
Hausverkauf Großhadern
105 Häuser boten Privatpersonen, Bauträger und Immobilienmakler im Verlauf von 12 Monaten im Gebiet Hadern/Großhadern an. Ein gutes Drittel der angebotenen Häuser waren Neubauobjekte mit Baujahr ab 2016.
Für Einfamilienhäuser im Gebiet Hadern/Großhadern lagen die Immobilienpreise für Objekte unter 200 m² grob bei durchschnittlich 1,5 Mio. €, über 200 m² im allgemeinen Durchschnitt bei etwa 2,3 Mio. €. Die meisten Angebote entfielen auf Objekte des Typs Doppelhaushälfte, die mehr als die Hälfte der Angebote ausmachten. Doppelhaushälften mit 100 – 150 m² wiesen im Schnitt Immobilienpreise von etwa 925.000 € auf, bei 151 – 200 m² war mit durchschnittlich 1,27 Mio. € zu rechnen. Reihen- bzw. Reiheneckhäuser kosteten in den Angeboten bei 100 – 140 m² im Schnitt ca. 900.000 €, bei 141 – 180 m² lagen die Immobilienpreise eher auf einem Niveau von ca. 1,1 Mio. €.
Wohnungsverkauf Großhadern
Unter der Rubrik Eigentumswohnung wurden zusammengenommen 210 Objekte offeriert. Rund ¾ der Angebote wurden von Immobilienmaklern für Großhadern inseriert, gute 10 % von Privatleuten und ca. 15 % von Bauträgern. Zu den Immobilienpreisen im Bereich Eigentumswohnung: Im Allgemeinen bewegten sich Wohnungen aus dem Bestand bei Quadratmeterpreisen von durchschnittlich ca. 6.000 €/m², neue Wohnungen im Schnitt bei 8.700 €/m². Finden Sie im Folgenden eine kurze Auflistung der durchschnittlichen Wohnungspreise bzw. Quadratmeterpreise nach Wohnfläche, wie sie aus den Angeboten des vergangenen Jahres hervorgehen:
25 – 50 m²: 240.000 € / 5.600 €/m²
51 – 75 m²: 400.000 € / 6.300 €/m²
76 – 100 m²: 560.000 € / 6.600 €/m²
101 – 150 m²: 900.000 € / 7.600 €/m²
151 – 190 m²: 1,3 Mio. € / 7.450 €/m²
Grundstücksverkauf Großhadern
11 Grundstücke waren angeboten. Es wurden im Schnitt Quadratmeterpreise in Höhe von etwa 2.500 €/m² verlangt.
Angebotspreise Großhadern 2015-2016:
Hausverkauf Immobilienpreise Großhadern:
Die Angebote umfassten im betrachteten Zeitraum 72 bestehende und 28 neu gebaute Häuser ab Baujahr 2015. Ca. 72 % der Angebote haben Immobilienmakler geschaltet, 14 % Bauträger und 13 % Privatleute. Die Immobilienpreise der offerierten Häuser haben sich zum Vorjahr im reinen Durchschnitt um ca. 10,5 % gesteigert.
Die Immobilienpreise für Häuser in Hadern/Großhadern nun im Einzelnen:
Einfamilienhäuser/Villen:
Bei Wohnflächen von 90 – 150 m² bewegten sich die Immobilienpreise für Einfamilienhäuser größtenteils in einer Spanne von 700.000 – 1,6 Mio. €, eines fiel mit 240.000 € Angebotspreis etwas aus dem Rahmen. Der Durchschnitt lag in dieser Größenkategorie bei ca. 1 Mio. €, die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 7.850 €.
Im Fall von Wohnflächen von 151 – 200 m² wurden Immobilienpreise zwischen 930.000 und 2 Mio. € verlangt. Hier erreichte der Durchschnitt der Häuser etwa 1,45 Mio. € Kaufpreis, bei Quadratmeterpreisen im Schnitt ca. 8.200 €.
Einfamilienhäuser über 200 m² bis max. 374 m² erreichten Immobilienpreise zwischen 1 Mio. und 2,76 Mio. €. Der Durchschnitt lag hier bei ca. 1,76 Mio. €, die Quadratmeterpreise lagen bei durchschnittlich 6.700 €.
Doppelhaushälften:
Mit einem Anteil von ca. 40 % waren Doppelhaushälften in den Hausangeboten für Hadern/Großhadern am häufigsten vertreten. In der Größenordnung von 95 – 150 m² reichten die Immobilienpreise bei Doppelhaushälften von 230.000 – 1,69 Mio. €, wobei der Mittelwert bei etwa 940.000 € lag, Quadratmeterpreise im Schnitt bei 7.050 €.
Bei Wohnflächen von 151 – 200 m² bewegten sich die Preise in einem Bereich von 895.000 – 1,69 Mio. €, wobei der Durchschnitt der Immobilienpreise hier etwa 1,38 Mio. € erreichte, die Quadratmeterpreise im Schnitt ca. 7.100 €.
Ein kleiner Teil der Doppelhaushälften war auch über 200 m² groß, bis max. 260 m². In dieser Kategorie reichten die Immobilienpreise von 1,29 Mio. – 1,69 Mio. €, der Durchschnitt kostete ca. 1,45 Mio. €, bei Quadratmeterpreisen um die 6.150 €.
Reihenmittelhäuser:
Mit einer Ausnahme hatten alle Reihenmittelhäuser zwischen 100 und 150 m² Wohnfläche. Die Immobilienpreise bewegten sich in einer Spanne von 395.000 – 985.000 €, im Durchschnitt kostete ein Reihenmittelhaus ca. 740.000 € bei Quadratmeterpreisen um die 6.000 €.
Reiheneckhäuser:
Reiheneckhäuser mit 100 – 150 m² kosteten je nach Objekt von 348.000 – 1,02 Mio. €. Der Durchschnitt lag hier bei ca. 665.000 €, die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 5.400 €.
Bei 151 – 200 m² Fläche wurden Immobilienpreise von 1,2 – 1,33 Mio. € erreicht, im Durchschnitt 1,29 Mio. € bei Quadratmeterpreisen von im Mittel 7.600 €.
Mehrfamilienhäuser:
Bei Wohnflächen von 200 – 463 m² reichten die Immobilienpreise für Mehrfamilienhäuser 1,68 Mio. bis 3 Mio. €. Der Durchschnitt lag bei ca. 2,12 Mio. €, die Quadratmeterpreise kamen in dieser Kategorie im Schnitt auf ca. 7.000 €.
Wohnungsverkauf Immobilienpreise Großhadern:
Für Wohnungen haben Immobilienmakler Bauträger und Privatleute 177 Verkaufsinserate für Bestandswohnungen und 28 für Neubauwohnungen geschaltet. Die Angebote kamen zu ca. 80 % über Immobilienmakler, zu ca. 8 % kamen sie von Bauträgern und zu ca. 12 % von Privatpersonen. Übergreifend legten die Wohnungspreise zum Vorjahr im allgemeinen Durchschnitt um etwa 10 – 15 % zu.
Bei den in den letzten 12 Monaten offerierten Wohnungen mit Wohnflächen von 25 – 50 m² bewegten sich die verlangten Immobilienpreise zwischen 138.000 und 364.000 €, wobei im Schnitt ca. 213.000 € verlangt wurden. Die Quadratmeterpreise pendelten sich bei durchschnittlich 5.400 € ein.
Wohnungen mit 51 – 75 m² wiesen Immobilienpreise von 175.000 – 660.000 € auf. Der Durchschnitt lag bei ca. 340.000 €. Die Quadratmeterpreise fanden sich in dieser Sparte bei ca. 5.200 €.
Wohnungen mit 76 – 100 m² Wohnfläche kosteten im Angebot von 243.000 – 705.000 €, wobei der Durchschnitt auf ca. 494.000 € kam und der Durchschnitt der Quadratmeterpreise bei ca. 5.750 € lag.
Wohnungen ab 100 m² bis max. 178 m² erreichten Immobilienpreise zwischen 379.000 und 1,4 Mio. €. Hier lag das Mittel bei ca. 880.000 €, die mittleren Quadratmeterpreise lagen auf einem Niveau von etwa 7.000 €.
Grundstücksverkauf Großhadern:
Für Grundstücke wurden 14 Verkaufsofferten gezählt. Die Quadratmeterpreise lagen im allg. Durchschnitt bei etwa 2.100 €.
I. Angebotspreise Hadern/Großhadern 05/2014 – 05/2015
Hausverkauf:
202 Verkaufsangebote für Häuser in Hadern bzw. Großhadern wurden im vergangenen Jahr gezählt, etwa jedes fünfte Haus war neu gebaut (Baujahr 2014 und später).
Die Zahl der Angebote lag nur geringfügig über dem Vorjahresniveau, während die Immobilienpreise der angebotenen Häuser im Vergleich um durchschnittlich knapp 20 % zulegen konnten.
Für die meisten Häuser lagen die Quadratmeterpreise zwischen 6.000 und 8.000 €, in geringer Anzahl gab es aber auch Reihenhäuser mit vergleichsweise niedrigen Quadratmeterpreisen von etwa 3.300 € sowie einige Villen deren Quadratmeterpreise im Schnitt etwas über 8.000 € reichten.
Hier noch einige Vergleichszahlen für Immobilienpreise in München Großhadern: Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 165 m² Fläche wurde rund 1,1 Mio. € Kaufpreis verlangt, für eine durchschnittliche Doppelhaushälfte mit 160 m² rund 1 Mio. € und für eine Villa mit 300 m² Wohnfläche etwa 2,5 Mio. €.
Wohnungsverkauf:
Im Wohnungssegment wurden über das letzte Jahr 382 Verkaufsangebote gezählt, hier bezog sich in etwa jedes dritte auf eine neu gebaute Wohnung.
Auch hier erreichte die Zahl der Angebote wieder ungefähr das Niveau des Vorjahres, im Segment Wohnungsverkauf lag die Steigerung der Immobilienpreise im Vergleich zu Häuser durchschnittlich jedoch unter 10 %.
Zunächst ein Blick auf die Angebote für bestehende Wohnungen:
Etwa 90 % der Angebote betrafen Etagenwohnungen, für diese lagen die Quadratmeterpreise im Mittel bei etwa 4.900 €.
Andere Typen von Wohnungen, wie Maisonettes, Dachterrassenwohnungen oder Gartenwohnungen, wiesen meist Quadratmeterpreise von 5.000 bis 6.000 € auf.
Eine durchschnittliche Etagenwohnung mit 80 m² Wohnfläche kostete im Angebot rund 390.000 €, eine 90 m² Dachterrassenwohnung rund 625.000 €.
Die Quadratmeterpreise für neu gebaute Wohnungen lagen durchschnittlich meist im Bereich von 6.000 bis 7.000 €.
Grundstücksverkauf:
Unter der Rubrik Grundstücksverkauf Hadern/Großhadern haben Privatpersonen oder Grundstücksmakler insgesamt 29 Grundstücke offeriert. Die meisten Angebote gab es für Grundstücke zur Bebauung mit einem Einfamilienhaus, die Quadratmeterpreise bewegten sich im Schnitt bei etwa 1.800 €.
II. Immobilienverkaufszahlen München Großhadern:
Im Gebiet München Großhadern wurden im Jahr 2014 insgesamt 51 Häuser (2013: ebenfalls 51), 41 neu gebaute Wohnungen (2013: 43) und 186 bestehende Wohnungen (2013: 282) real verkauft. Weiterhin wurden 16 Grundstücke (2013: 28) notariell beurkundet.
III. Immobilienverkaufspreise München Großhadern
Oft unterscheiden sich bei tatsächlichen Verkäufen erzielte Immobilienpreise von dem Preis zu dem eine Immobilie angeboten wurde. Eine Orientierung, welche Preise für Immobilien in Großhadern tatsächlich erzielbar sind, bringt ein Vergleich mit anderen guten Wohnlagen in München.
Im Folgenden betrachten wir Quadratmeterpreise für Wohnungen und Häuser für einige ausgewählte Baujahrgruppen sowie für Grundstücke in guten Wohnlagen Münchens, die näherungsweise auch für Großhadern angenommen werden können:
Für Wohnungen in guten Wohnlagen aus den Baujahren 1960 bis 1969 waren im Jahr 2014 beispielsweise Quadratmeterpreise von im Schnitt 4.550 € erzielbar, für die Baujahre 1980 bis 1989 z. B. 4.900 €, für die Baujahre 2000 bis 2010 im Schnitt 6.000 € und für Neubauten etwa 6.500 €/m².
Für Doppelhaushälften mit 1980er Baujahr wurden Quadratmeterpreise von im Schnitt 5.450 € tatsächlich bezahlt, für Reihenmittelhäuser derselben Baujahrgruppe im Schnitt etwa 5.150 €.
Für Grundstücke zum Bau von Einfamilienhäusern wurden in guten Wohnlagen im Schnitt Quadratmeterpreise von etwa 1.450 € tatsächlich bezahlt.
