Immobilienpreise Grafrath | Häuser – Wohnungen – Grundstücke

Luxus Hüttenhaus Grafrath

Immobilienverkaufspreise für Grafrath bei München 2024

Grafrath KarteDen folgenden Angaben für Grafrath liegen Analysen von Experten und Immobilienmaklern des Immobilienverbandes Deutschland zugrunde. Es handelt sich stets um Durchschnittswerte. Konkrete Objekte können je nach Zustand, Alter, Ausstattung etc. abweichende Werte aufweisen.

   
Häuser Verkaufspreis
Einfamilienhaus 150 m² 950.000 €
Doppelhaushälfte 125 m² 900.000 €
Reihenmittelhaus 120 m² 730.000 €
   
Eigentumswohnungen
Quadratmeterpreise
Ø 6.200 €/m²
   
Grundstücke Quadratmeterpreise
Ø 800 €/m²

 

Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?

2023 war in Bezug auf Immobilienkauf und Immobilienverkauf ein relativ kniffeliges Jahr. Relativ hohe Darlehenszinsen machten Immobilienfinanzierungen im Vergleich zu den letzten 10 Jahren für Kaufinteressenten schwierg und zum Teil sogar unmöglich. Die allgemein sinkende Nachfrage bewirkte überwiegend deutlich rückläufige Preise. Auch in München waren zum Teil 10 – 20 % niedrigere Preise zu verzeichnen im Vergleich zu den Preisspitzen zu Beginn von 2022.

Marktentwicklung und Prognose 2024, 2025, 2026, …

In 2024 werden sich mehrere Trends in der allgemeinen Marktentwicklung niederschlagen. Zum einen deuten sich im Schnitt wieder geringere Darlehenszinsen an. Der Trend zeigt derzeit deutlich nach unten. Anfang 2024 bewegen sich die Zinsen zum Beispiel wieder bei ca. 3,6 %. Im Vergleich zum Höchststand im Oktober 2023, wo noch rund 4,2 % zu zahlen war, sind dies immerhin rund 0,6 % weniger. Das heißt, Immobilienfinanzierungen sind wieder etwas leichter auf die Beine zu stellen, der Markt kommt wieder etwas in Schwung, da mehr Kaufinteressenten am Markt präsent sein können.

Weitere Trends...

Der Neubau ist durch die inzwischen sehr hohen Baukosten weitgehend eingeschlafen. Jeder Kaufinteressent der etwas Neuwertiges sucht, dafür aber nicht 12.000 € pro m² bezahlen will, wird sich künftig auf Objekte stürzen, die eben fast neu sind oder zumindest ab Baujahr 2000. Natürlich ist die Menge der hier verfügbaren Objekte überschaubar. Ein Mangel bei solchen Objekten ist dementsprechend vorprogrammiert, Preissteigerungen wahrscheinlich.

Auf der anderen Seite gibt es in München geradezu eine Schwemme an Reihenhäusern, die in den 1960er Jahren massenweise gebaut wurden, bei denen jetzt die Eigentümer „heraussterben“ und die dann unrenoviert verkauft werden. Damit gibt es eine große Zahl solcher Objekte und damit ein vergleichsweise großes Angebot, was die Preise in dieser Sparte künftig deutlich drücken wird.

Und noch etwas: Bei vielen Handwerkern, die für Renovierungsarbeiten relevant sind, ist zu hören, dass sie sich in absehbarer Zeit aus dem Job zurückziehen werden, zum Beispiel aus Altersgründen. In sehr vielen Fällen wird es auch keinen Nachfolger geben und so wird sich der Fachkräftemangel, für den sich die Zuwanderung bislang auch in dieser Sparte nicht als Lösungsansatz erweisen konnte, noch verschärfen. Es wird noch schwerer werden, eine Renovierung vorzunehmen oder eine Immobilie für einen Verkauf auf Vordermann bringen zu lassen, außer man kann es selbst erledigen.

Absehbare Umwerfungen auf dem Mietmarkt

Die Politik will den Wähler-Mieter schützen und greift zusehends in den Markt ein. Der Privatmann, der als Altersvorsorge eine Immobilie zum Vermieten kauft, wird sich in Zukunft dreimal fragen, ob er ein Berliner Sklave sein will oder ob er sein Geld anders anlegt und so seine Ruhe hat. Dadurch folgt langfristig der Rückgang des Mietbestands, für Wohnwillige wird es dann oft kaum eine andere Möglichkeit geben als zu kaufen, auch wenn es schwer wird.

Daneben zeigen sich heute auch bereits andere Entwicklungen, die für Mieter oft nichts Gutes verheißen. So ist mittlerweile zum Beispiel zu beobachten, dass Eigentümer weit öfter als früher Eigenbedarf anmelden und ihren Mietern kündigen. Lieber wird ein eigenes Familienmitglied oder Kind in der Immobilie einquartiert, als dass man anderswo dafür teuer Miete bezahlt. Auch dadurch nehmen die verfügbaren Mietobjekte auf dem Markt deutlich ab.

Mache ich einen Fehler, wenn ich jetzt verkaufe?

Das hängt stark vom Objekt ab. Ein altes Haus zum Beispiel wird ohne angemessene Instandhaltungsmaßnahmen, die auch Geld kosten, immer schlechter. Ein zeitnaher Verkauf ist daher in einem solchen Fall auch jetzt eine Überlegung wert. Oder Sie haben eine Wohnung, die Sie nicht vermieten wollen oder wo eine Renovierung nötig ist. Renovierungen sind derzeit ebenfalls teuer, wenn man überhaupt Handwerker findet.

Anders ist der Fall möglicherweise gelagert, wenn Sie zum Beispiel eine relativ neuwertige Wohnung mit 5 – 8 Jahren in guter Lage haben. Da derzeit kaum Neubauten entstehen, wird der Markt enger. In den kommenden Jahren ist damit auch eine annehmbare Wertsteigerung bei solchen Objekten möglich.

Nicht so gut vorhersehbar sind weitere möglicherweise unreflektierte politische Maßnahmen und Regelungen, die auch ungünstigen Einfluss auf den Immobilienwert nehmen können und die man derzeit ebenfalls immer auch auf dem Schirm haben und einkalkulieren muss.

Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Grafrath wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise hier einmal näher ansehen:

 

Immobilienpreise Grafrath: Preisentwicklung vergangene Jahre

 

Häuser

Eigentumswohnungen


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Baugrundstücke

Angaben zu Immobilienpreisen in München: Immobilienpreise München


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Geschichtliches und Ortsbild

Grafrath ist eine Gemeinde mit knapp 4.000 Einwohnern rund 30 km westlich von München und 10 km südwestlich von Fürstenfeldbruck im oberbayerischen Landkreis Fürstenfeldbruck.

Die heutige Gemeinde Grafrath ging 1972 aus einem Zusammenschluss der beiden Gemeinden Wildenroth und Unteralting hervor. Bis dahin wurde nur die Örtlichkeit um die Wallfahrtskirche St. Rasso als „St. Grafrath“ bezeichnet. Der Name Grafrath geht auf den in Quellen unterschiedlich genannten Grafen Rath(old)/Razo/Rasso zurück, der nach der Überlieferung am Ort ein kleines Kloster gestiftet hat und deshalb als heilig bezeichnet worden ist. Schon seit dem 12. Jahrhundert gab es eine Wallfahrtsbewegung zur damaligen Grabkirche des Grafen.

Die Entwicklung des Ortes nahm aber erst mit der Eröffnung der Bahnlinie von München nach Buchloe im Jahr 1873 Fahrt auf. An der am nächsten zur Wallfahrtskirche gelegenen Stelle der Bahn wurde für die zu dieser Zeit noch zahlreichen Wallfahrer die Haltestelle „Grafrath“ angelegt. Mit der schnellen Verbindung nach München wurden auch die weiteren Ortsteile interessant. In Wildenroth bauten zunächst gut situierte Münchner Wohnhäuser und Villen als Urlaubsquartiere oder Alterswohnsitz. Später kamen aber auch Pendler dazu, die sich dort meist zwischen Wildenroth und dem Bahnhof Grafrath ansiedelten.

Bis heute bewahrte sich Grafrath aber seinen dörflichen Charakter. Vorwiegend findet man hier eine kleinteilige Ortsstruktur mit Einzelhausbebauung und großen Gärten, hier und da Doppelhaushälften, seltener Reihenhausbebauung.

Unter anderem die verkehrsgünstige und landschaftlich attraktive Lage machen den Reiz Grafraths als Wohnort aus. Das Fünf-Seen-Land ist nicht weit, der Ammersee und Wörthsee sind in wenigen Fahrminuten erreichbar, die Alpen in einer Stunde. Für Wanderer bieten das Ampermoos und die großartigen Naturlandschaften im Ampertal einen idealen Naherholungsbereich.


Quellen: vg-grafrath.de; Wikipedia; IVD Preisindex Bayern. Angegebene Werte sind stets Durchschnittsangaben. Dieser Immobilienbericht ist kein Ersatz für eine qualifizierte Wertermittlung eines sachbezogenen Immobilienpreises durch einen Fachmann bzw. Immobilienmakler für Grafrath. Keine Gewähr bzgl. Korrektheit und Vollständigkeit.

Bilder: Iriana Shiyan – stock.adobe.com + eigene

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