Immobilienverkaufspreise für Germering bei München 2024
Den folgenden Angaben für Germering liegen Analysen von Experten und Immobilienmaklern des Immobilienverbandes Deutschland zugrunde. Es handelt sich stets um Durchschnittswerte. Konkrete Objekte können je nach Zustand, Alter, Ausstattung etc. abweichende Werte aufweisen.
| Häuser | Verkaufspreis |
|---|---|
| Einfamilienhaus 200 m² | 1.600.000 € |
| Einfamilienhaus 150 m² | 1.200.000 € |
| Doppelhaushälfte 125 m² | 900.000 € |
| Eigentumswohnungen |
Quadratmeterpreise |
| Ø | 6.000 €/m² |
| Grundstücke | Quadratmeterpreise |
| Ø | 1.500 €/m² |
Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?
Bereits seit dem 2. Quartal 2022 sendet der Immobilienmarkt in München und Umland im Gegensatz zur Entwicklung der vergangenen Jahre eher verhaltene Signale. In 2023 werden bei Verkäufen, zumindest im Durchschnitt, signifikant niedrigere Verkaufspreise realisiert als noch in den vergangenen Jahren.
Woher rühren die Preisrückgänge?
Die offiziellen Preistabellen zeigen für 2022 gegenüber 2021 zwar noch deutlich steigende Preise, die zum Beispiel im 2. Quartal noch bei tatsächlichen Verkäufen realisiert werden konnten. Dabei gilt es aber zu bedenken, dass die meisten dieser Verkäufe bereits früher im Jahr zu den damaligen Darlehenszinsen festgezurrt worden sind, die „damals“ in dieser Hinsicht eben noch sehr viel besser waren. Gegenwärtig zeigt sich, dass Käufer vor allem aufgrund der gestiegenen Finanzierungszinsen Probleme mit der Finanzierung haben. Für Anleger macht ein Kauf zu diesen Preisen aktuell keinen Sinn.
Immobilienangebote am Markt
Das Angebotsaufkommen auf dem Immobilienmarkt München und Umgebung ist momentan noch relativ hoch. Schaut man sich die bestehenden Angebote näher an, kommt man aber nicht umhin, zu bemerken, dass zahlreiche angebotene Immobilien deutlich länger am Markt sind, man kann von einem Angebotsstau reden. Überteuerte Objekte finden kaum noch Abnehmer. Angebote für neue Objekte am Markt sind dagegen etwas rückläufig.
Preisprognose 2023
Nimmt man alles zusammen und betrachtet die Marktsituation, die Zinssituation, die Angebotsentwicklung nüchtern, ist zu erkennen, dass Immobilien gegenwärtig im Allgemeinen nicht mehr zu den Preisen Abnehmer finden, wie beispielsweise noch vor einem Jahr. Sind die Verkäufe, die in den ersten Quartalen 2022 noch zu höheren Preisen vereinbart wurden, abgearbeitet, wird sich zeigen, dass die Preise bei aktuelleren Verkäufen im Schnitt deutlich niedriger liegen und sich wahrscheinlich auf dem Preisniveau von 2019 oder 2018 einpendeln werden. Mittelfristig gehe ich von etwa 3 bis zu 20 % je nach Objekt niedrigeren Immobilienpreisen in München aus als wir sie zu den Spitzenzeiten Anfang bis Mitte 2022 gesehen haben. Ob es sich aus Verkäufersicht lohnt, auf wieder steigende Preise zu warten, kann in der momentanen Situation nicht sicher gesagt werden. Allerdings beträgt der Wertzuwachs – und das sollte man ebenfalls im Auge behalten – bei Immobilien in München in den letzten 10 Jahren häufig immer noch Faktor 2 oder mehr.
Kürzliche Echtzeit-Immobilienbewertungen für Germering
| Adresse | PLZ | Jahr | Preis/qm | Typ |
|---|---|---|---|---|
| Angerstr. | 82110 | 1989 | 6.829,31 | Haus |
| Lilienstraße 24, Germering, Deutschland | 82110 | 1973 | 3.761,25 | Haus |
| Lilienstraße 24, Germering, Deutschland | 82110 | 1972 | 6.610,65 | Haus |
| Lilienstraße 24, Germering, Deutschland | 82110 | 1974 | 6.636,88 | Haus |
| Ulmenallee 3, Germering, Deutschland | 82110 | 1973 | 5.821,21 | Wohnung |
Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Germering wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise hier einmal näher ansehen:
Analyse der Preisentwicklung in den vergangenen Jahren
Häuser
Seit 2016 zeigen die Immobilienpreise für Häuser in Germering im Durchschnitt Zuwächse um 8 – 16 %. Betrachtet man nur das letzte Jahr liegt der durchschnittliche Preiszuwachs bei rund 1 – 5 %. Alles in allem ist ein moderater Preiszuwachs über die Jahre zu beobachten.
Eigentumswohnungen
Bei Eigentumswohnungen in Germering ist über einen Betrachtungszeitraum von sechs Jahren bei den Quadratmeterpreisen ein Zuwachs von ca. 35 % festzustellen. In 2022 lagen die Preise im Vergleich zum Vorjahr rund 8 % höher.
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Baugrundstücke
Für Grundstücke lagen die Quadratmeterpreise in 2022 bei durchschnittlich 1.500 €/m². 2016 bis 2021 blieben die Grundstückspreise relativ unverändert und bewegten sich im Schnitt zwischen 1.200 und 1.400 €/m², jetzt wurde dieses Niveau erstmals geringfügig überschritten.
Lesen Sie auch den Marktbericht für Immobilien in München: Immobilienpreise München
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Geschichtliches und Ortsbild
Germering ist eine Große Kreisstadt im südöstlichen Landkreis Fürstenfeldbruck und liegt etwa 15 km westlich von München. Germering zählt gute 41.000 Einwohner.
Erste sichere urkundliche Erwähnungen finden sich zwischen 859 und 864 als Kermaringon. Manche führen den Ortsnamen auf einen angeblichen germanischen Sippenführer namens „Germar“ zurück. Eher wahrscheinlich ist aber, dass der Name aus der lateinischen Bezeichnung „Germana vel ad monte“ hervorging, wie Germering in der vermutlich ältesten diesbezüglich bekannten Urkunde genannt wird, die möglicherweise schon aus dem Jahr 769 kommt. In den einschlägigen Quellen wird „Germana vel ad monte“ mit der Bedeutung „das Besitztum der Schwester am Berg“ übersetzt. Möglicherweise handelt es sich dabei aber um eine falsche Übersetzung und stattdessen könnte „Germana vel ad monte“ möglicherweise einfach auch mit „Der Berg oder zum Berg“ übersetzt werden. [lat. germana = hoch, erhaben, Subst. Berg, Zacke (statt Schwester), vel = oder, ad = hin zu, in Richtung auf, mons, montis = Berg]
Im Jahr 1818 wurde Germering zu einer selbständigen Gemeinde. Der Bau der Bahnlinie München-Herrsching 1902 brachte die erste große Strukturveränderung.
Nach 1945 wuchs die Bevölkerung durch die Aufnahme von Heimatvertriebenen und Flüchtlingen. Die Folge waren erste soziale Wohnungsbauprojekte zwischen 1952 und 1954. Das rapide Wachstum setzte sich in den 1960er und 1970er Jahren fort.
Ab ca. 1978 stabilisierte sich die Entwicklung und die Einwohnerzahl. Im Jahr 1978 wurden die bis dahin eigenständigen Gemeinden Germering und Unterpfaffenhofen im Zuge der Gemeindegebietsreform vereinigt.
1991 wurde Germering schließlich zur Stadt erhoben, 2004 zur Großen Kreisstadt. Die schnelle Entwicklung nach dem Zweiten Weltkrieg spiegelt sich in Germerings uneinheitlicher Siedlungsstruktur wider. Neben dem dörflichen Ortskern gibt es die Hochhaussiedlungen der siebziger Jahre sowie die urbane Architektur des neuen Stadtzentrums.
Quellen: germering.de, Wikipedia, Gutenbrunner: „Germana vel ad monte“, Preisindex des Immobilienverbandes Deutschland. Dieser Bericht ersetzt keine qualifizierte Wertermittlung . Keine Haftung für Korrektheit bzw. Vollständigkeit des obigen Immobilienberichtes.
Bilder: stefanfister – stock.adobe.com + eigene
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Angebotspreise 2019:
Hausverkauf:
Über einen betrachteten Zeitraum von 12 Monaten haben Immobilienmakler, Privatanbieter und Bauträger insgesamt 240 Häuser in Germering zum Verkauf angeboten. Bei einem guten Drittel der Häuser handelte es sich um Neubauobjekte, im Übrigen waren auch Häuser aus den 1960ern mit einem größeren Anteil vertreten. Angeboten waren unter anderem 86 Einfamilienhäuser, 48 Doppelhaushälften, 60 Reihen- bzw. Reiheneckhäuser und einige Objekte weiterer Haustypen.
Einfamilienhäuser:
Die Immobilienpreise für Einfamilienhäuser bewegten sich in Germering bei 120 m² Wohnfläche im Durchschnitt bei etwa 840.000 €, bei 150 m² bei durchschnittlich 1,07 Mio. € und bei 200 m² bei durchschnittlich ca. 1,2 Mio. €. Je nach Objekt lagen die Quadratmeterpreise meist bei Werten zwischen 5.000 und 9.000 €/m².
Doppelhaushälften:
Doppelhaushälften lagen preislich auf einem ähnlichen Niveau wie Einfamilienhäuser, lediglich im Segment mit kleineren Wohnflächen waren Doppelhaushälften deutlich günstiger angeboten. Bei 120 m² Fläche erreichten die Immobilienpreise für Doppelhaushälften demnach durchschnittlich 655.000 €, im Bereich 150 m² mittlere 1,02 Mio. € und bei 200 m² etwa 1,2 Mio. € im Schnitt. Die Quadratmeterpreise bewegten sich im Mittel bei etwa 5.000 – 7.000 €/m².
Reihen- bzw. Reiheneckhäuser:
Reihenhäuser sind im Regelfall etwas günstiger. Hier zeigten sich für die entsprechenden Wohnflächen die folgenden Immobilienpreise (Durchschnittswerte): Reihenhäuser mit 120 m² kosteten im Schnitt ca. 565.000 €, mit 150 m² ca. 870.000 € und mit 200 m² ca. 945.000€. Die Quadratmeterpreise für Reihenhäuser fanden sich weitgehend im Bereich 4.000 – 7.000 €/m².
Wohnungsverkauf:
Für Wohnungen haben Immobilienmakler, Bauträger und private Anbieter insgesamt 414 Angebote inseriert. Hierbei handelte es sich bei rund 22 % um Neubauobjekte, ansonsten waren alle Baujahre ab 1957 vertreten mit einem etwas stärkeren Anteil mit Objekten aus den 60er und 70er Jahren. Der Hauptteil der Wohnungen war als Etagenwohnung inseriert, Typen wie Gartenwohnungen. Dachterrassenwohnungen/Penthäuser oder Maisonettes gab es jeweils nur etwa ein Hand voll.
Im Allgemeinen Durchschnitt zeigten sich die Wohnungspreise aus den Angeboten für Eigentumswohnungen in Germering wie folgt: 30 m² ca. 150.000 €, 50 m² ca. 280.000 €, 80 m² ca. 410.000 €, 100 m² ca. 540.000 €, 120 m² ca. 690.000 €. Die maximalen Wohngrößen erreichten ca. 150 m², die teuersten Wohnungen in Germering lagen im letzten Jahr bei knapp 800.000 €, ein Objekt war für 1,1 Mio. € angeboten. Die Quadratmeterpreise bewegten sich für Wohnungen aus dem Bestand bei durchschnittlich 5.000 €/m², für Neubauwohnungen bei durchschnittlich 6.500 €/m².
Grundstücksverkauf:
Für Grundstücke gab es insgesamt 19 Angebote, wobei die Quadratmeterpreise für den Wohnbau bzw. Einfamilienhausgrundstücke bei etwa 1.300 €/m² lagen.
Angebotspreise Germering 2016/17:
Hausverkauf Germering:
Unter der Rubrik Hausverkauf Germering gab es in den vergangenen 12 Monaten insgesamt 200 Verkaufsangebote. Etwa 9 % der Angebote haben Bauträger inseriert, 19 % Privatpersonen und etwa 72 % Immobilienmakler für Germering. Der Anteil neu gebauter Häuser mit Baujahr 2016/17 am Gesamtvolumen betrug 26 %. Gegenüber dem Vorjahr blieben gebrauchte Häuser preislich auf einem ähnlichen Niveau, bei neu gebauten Häusern lagen die Immobilienpreise im Schnitt etwa 10 % höher.
Betrachten wir die Immobilienpreise, wie sie bei den einzelnen Häusertypen verlangt wurden, etwas näher:
Einfamilienhaus Germering:
Bei Einfamilienhäusern gab es die meisten Angebote in der Größenordnung 110 – 150 m². Im Fall eines Kaufs war bei dieser Größe durchschnittlich 820.000 € zu kalkulieren, bei Quadratmeterpreisen um die 6.000 €. Einfamilienhäuser der Größen 151 – 200 m² fielen mit ca. 850.000 € im Durchschnitt vergleichsweise günstig aus, bei mittleren Quadratmeterpreisen von etwa 4.850 €. Ab 200 m² betrug der durchschnittliche Kaufpreis etwa 1,8 Mio. €, die Quadratmeterpreise erreichten hier im Schnitt etwa 6.850 €. Der Spitzenwert lag bei 2,98 Mio. € für eine 257 m² Villa.
Doppelhaushälfte Germering:
Doppelhaushälften mit 100 – 150 m² kosteten in den Angeboten durchschnittlich etwa 760.000 €, bei Quadratmeterpreisen von etwa 6.100 €. Bei Wohnflächen von 151 – 200 m² war eher mit Immobilienpreisen um die 870.000 € zu rechnen, bei durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von ca. 4.900 €. Die teuerste Doppelhaushälfte war bei 202 m² Fläche für ca. 1,25 Mio. € inseriert.
Reihenhaus/Reiheneckhaus Germering:
Häuser dieses Typs erreichten bei 100 – 150 m² durchschnittliche Immobilienpreise um die 710.000 €, bei 151 – 180 m² etwa 880.000 €. Die Quadratmeterpreise lagen im allgemeinen Durchschnitt in einer Höhe von 5.500 €.
Wohnungsverkauf Germering:
Auf dem Wohnungsmarkt Germering haben Immobilienmakler, Privatleute und Bauträger insgesamt 373 Eigentumswohnungen zum Verkauf annonciert. Der Neubauanteil für Objekte mit Baujahr 2016/17 betrug etwa 21 %. Eigentumswohnungen legten preislich im vergangenen Jahr sowohl im Gebrauchtsegment als auch im Neubausegment um durchschnittlich 10 – 15 % zu. Die Quadratmeterpreise erreichten bei Gebrauchtwohnungen durchschnittlich etwa 4.350 €, bei Neubauwohnungen durchschnittlich 6.200 €.
Je nach Wohngröße war in etwa mit den folgenden Immobilienpreisen zu rechnen:
20 – 35 m²: ca. 160.000 €
36 – 50 m²: ca. 210.000 €
51 – 75 m²: ca. 285.000 €
76 – 100 m²: ca. 410.000 €
101 – 150 m²: ca. 590.000 €.
Grundstücksverkauf Germering:
Die Zahl der zum Verkauf inserierten Grundstücke betrug im betrachteten Zeitraum 12. Die Quadratmeterpreise bewegten sich bei den angebotenen Grundstücken im Mittel auf einem Niveau von etwa 1.300 €.
I. Angebotspreise 02/2015 bis 02/2016:
Hausverkauf Immobilienpreise Germering:
Das Gros der hier angebotenen Häuser vom Einfamilienhaus bis zum Mehrfamilienhaus, neu oder Bestand, wies im Mittel Quadratmeterpreise auf einem Niveau von 4.000 bis 5.000 € auf.
Im allgemeinen Schnitt sind die Quadratmeterpreise seit dem letzten Jahr auch um 10 bis 15 % angestiegen.
Exemplarisch wurde für ein durchschnittliches 190 m² Einfamilienhaus etwa 885.000 € verlangt.
Wohnungsverkauf Immobilienpreise Germering:
Hier lohnt ein differenzierender Blick auf Angebote für bereits bestehende und neu gebaute Wohnungen ab dem Baujahr 2015.
Bestehende Etagenwohnungen erreichten im allgemeinen Durchschnitt Quadratmeterpreise zwischen 3.000 und 4.000 €, Gartenwohnungen, Dachterrassenwohnungen und Maisonettes bewegten sich hauptsächlich im Bereich 4.000 bis 5.000 €/m².
Neubauwohnungen erreichten über die verschiedenen Objektarten hinweg durchschnittlich 5.000 €/m², etwas teurer Penthäuser mit ca. 6.000 €/m² im Schnitt.
Im Allgemeinen reichten die Immobilienpreise in den Angeboten von durchschnittlich rund 250.000 € für eine 70 m² Etagenwohnung bis zu gut 700.000 € im Fall eines durchschnittlichen 140 m² Penthauses.
Grundstücksverkauf Immobilienpreise Germering:
Grundstücke in Germering erreichten im Durchschnitt gute 1.100 € Quadratmeterpreis.
II. Immobilienverkaufszahlen Germering:
In Germering gab es im Kalenderjahr 2014 insgesamt 77 Häuserverkäufe, 658 Wohnungsverkäufe und 40 Grundstücksverkäufe.
III. Immobilienverkaufspreise Germering:
Als exemplarische Angabe nennt der Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck in seinem Jahresbericht 2014 den Mittelwert für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 694 m² Grundstücksfläche: dieser liegt bei ca. 566.000 €. Dies kann nur eine beispielhafte Preisnennung sein, tatsächlich gibt es eine große Spanne von Preisen und Objekten, die an dieser Stelle nicht genügend abgebildet werden kann.
