Immobilienverkaufspreise München Fürstenried-Maxhof 2023
Fürstenried-Maxhof zählt übergreifend zu den guten Wohnlagen Münchens. Zur Einordnung der Marktsituation in Allach folgen hier Preisangaben für mittlere Wohnlagen Münchens, wie sie von Experten und Immobilienmaklern des Gutachterausschusses München festgestellt wurden. Die betrachteten Baujahre liegen stets im Zeitraum 1960-1999. Die aktuellen Immobilienpreise in Wohnlagen wie Fürstenried-Maxhof sowie die Preisentwicklung in den vergangenen zehn Jahren finden Sie hier:
| Eigentumswohnungen | Quadratmeterpreise |
|---|---|
| Baujahre 1960-79 | 8.700 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 8.750 €/m² |
| Doppelhaushälften* | Quadratmeterpreise |
| Baujahre 1960-79 | 9.500 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 9.450 €/m² |
| Reihenhäuser* | Quadratmeterpreise |
| Baujahre 1960-79 | 8.200 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 8.100 €/m² |
| Grundstücke | Quadratmeterpreise |
| Gute Lage | 3.100 €/m² |
* Für Doppelhaushälften und Reihenhäuser liegen nur kombinierte statistische Angaben für mittlere und gute Wohnlagen gemeinsam vor.
Für gute Lagen alleine liegen die Preise im Schnitt insgesamt etwas höher.
Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?
Bereits seit dem 2. Quartal 2022 sendet der Immobilienmarkt in München und Umland im Gegensatz zur Entwicklung der vergangenen Jahre eher verhaltene Signale. Manches deutet sogar auf Stagnation oder rückläufige Preise hin.
Woher rühren die Preisrückgänge?
Die offiziellen Preistabellen zeigen für 2022 gegenüber 2021 zwar noch deutlich steigende Preise, die zum Beispiel im 2. Quartal noch bei tatsächlichen Verkäufen realisiert werden konnten und die zum Teil auch bei aktuellen Verkäufen noch umgesetzt werden können. Dabei gilt es aber zu bedenken, dass die meisten dieser Verkäufe bereits früher im Jahr zu den damaligen Marktkonditionen festgezurrt worden sind, die „damals“ in dieser Hinsicht eben noch sehr viel besser waren. Gegenwärtig zeigt sich, dass Käufer vor allem aufgrund der gestiegenen Finanzierungszinsen zum Teil Probleme mit der Finanzierung haben oder für diese ein Immobilienkauf zu diesen Bedingungen oft einfach uninteressant geworden ist.
Immobilienangebote am Markt
Das Angebotsaufkommen auf dem Immobilienmarkt München und Umgebung ist momentan noch relativ hoch. Schaut man sich die bestehenden Angebote näher an, kommt man aber nicht umhin, zu bemerken, dass zahlreiche angebotene Immobilien deutlich länger am Markt sind, man könnte mitunter von einem Angebotsstau reden. Überteuerte Objekte finden kaum noch Abnehmer. Angebote für neue Objekte am Markt sind eher rückläufig.
Preisprognose
Nimmt man alles zusammen und betrachtet die Marktsituation, die Zinssituation, die Angebotsentwicklung nüchtern, ist zu erkennen, dass Immobilien gegenwärtig im Allgemeinen nicht mehr zu den Preisen Abnehmer finden, wie beispielsweise noch vor einem Jahr. Sind die Verkäufe, die in den ersten Quartalen noch zu höheren Preisen vereinbart wurden, abgearbeitet, wird sich zeigen, dass die Preise bei aktuelleren Verkäufen im Schnitt deutlich niedriger liegen und sich wahrscheinlich auf dem Preisniveau von 2019 oder 2018 einpendeln werden. Mittelfristig gehe ich von etwa 10 % niedrigeren Immobilienpreisen in München aus als wir sie zu den Spitzenzeiten Anfang bis Mitte 2022 gesehen haben. Ob es sich lohnt, auf wieder steigende Preise zu warten, kann in der momentanen Situation nicht sicher gesagt werden. Daher ist im Allgemeinen natürlich auch jetzt ein guter Zeitpunkt für einen Verkauf und für Verkäufer aufgrund der weiter zurück liegenden Preissteigerungen immer noch lukrativ.
Kürzliche Echtzeit-Immobilienbewertungen für Fürstenried
| Adresse | PLZ | Jahr | Preis/qm | Typ |
|---|---|---|---|---|
| Engadiner Straße, München, Deutschland | 81475 | 1961 | 6.476,67 € | Wohnung |
| Luganoweg, München, Deutschland | 81475 | 1986 | 10.396,10 € | Haus |
| Königswieser Straße | 81475 | 1972 | 10.212,86 € | Haus |
| Appenzeller Straße, München, Deutschland | 81475 | 2001 | 7.541,91 € | Wohnung |
| Stockdorfer Straße | 81475 | 1969 | 6.614,71 € | Wohnung |
Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Fürstenried wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise München hier einmal näher ansehen:
Analyse der Preisentwicklung in den letzten 10 Jahren
Eigentumswohnungen
Gute Lage: Im Jahr 2021 wiesen Eigentumswohnungen aus dem Baujahrbereich 1960-79 Quadratmeterpreise von durchschnittlich 8.700 €/m² auf, aus dem Baujahrbereich 1980-99 etwa 8.750 €/m². Schaut man sich die allgemeine Preisentwicklung an, so steigerten sich die Wohnungspreise in guten Lagen in den letzten 10 Jahren um etwa 165 %, d. h. die Preise haben sich in dieser Zeit durchschnittlich mehr als ver-2,6-facht.
Häuser
Für Häuser gibt es eine zusammenfassende Statistik für gute und mittlere Wohnlagen. Finden Sie im Folgenden die Werte für das Auswertungsjahr 2021. Für gute Lagen allein ist davon auszugehen, dass die real erzielten Preise im Schnitt etwas höher liegen als in durchschnittlichen Lagen. Bei diesen Angaben handelt es sich um reine Durchschnitts- bzw. Orientierungswerte, ein konkretes Objekt kann deutlich günstiger sein oder auch mehr kosten.
Doppelhaushälften: Für Doppelhaushälften aus dem Baujahrbereich 1960-99 wurden in 2021 bei durchschnittlichen Wohnflächen von 110 – 145 m² mittlere Immobilienpreise von 1,13 – 1,5 Mio. € registriert (bis 20 % Abweichung möglich). Ein Vergleich der erzielten Quadratmeterpreise über die letzte Dekade zeigt für Doppelhaushälften mehr als eine Verdopplung der Preise.
Einfamilienhäuser*: In durchschnittlichen und guten Wohnlagen bewegten sich die Immobilienpreise bei Einfamilienhäusern aus dem Bestand im Durchschnitt zwischen 1,1 und 2,3 Mio. €, bei Wohnflächen von im Schnitt 165 m². Natürlich gab es daneben auch einige Objekte, die deutlich teurer oder günstiger verkauft wurden.
*Für Einfamilienhäuser sind repräsentative Durchschnittswerte grundsätzlich nur in einem sehr groben Rahmen angebbar, weil die Objekte sich meist sehr stark unterscheiden. Für eine verlässliche Wertbestimmung ist eine Wertermittlung durch einen unabhängigen Immobilienmakler oder Sachverständigen Ihres Vertrauens anzuraten.
Baugrundstücke
Für Grundstücke betrugen die erzielten Quadratmeterpreise in guten Wohnlagen durchschnittlich etwa 3.100 €/m². Die mittlere Preissteigerung lag über einen Zeitraum von 10 Jahren in guten Lagen bei etwa 160 %, 2021 lagen die Preise also im Schnitt 2,5 mal so hoch wie 2011.
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Geschichtliches und Stadtteilbild
An der südwestlichen Stadtgrenze Münchens findet sich der Stadtteil Fürstenried. Zusammen mit Thalkirchen, Obersendling, Forstenried und Solln bildet es seit 1992 den 19. Münchener Stadtbezirk.
Als solches wird Fürstenried erstmals 1716 erwähnt. Die Herkunft des Namens Fürstenried geht zurück auf den Wittelsbacher Kurfürsten Max Emanuel, der sich hier im Jahr 1717 sein Schloss Fürstenried bauen ließ. Im 10. Jahrhundert gab es hier bereits ein Landgut mit der Bezeichnung „Forstarenrieth“, das etymologisch auf ein gerodetes Waldgebiet (Forst = Wald; -ried = Rodung) schließen lässt. Max Emanuel nahm bei der Benennung wohl Bezug darauf und ersetzte ein „o“ durch ein „ü“, um eine Verbindung zu seinem fürstlichen Rang herzustellen.
1818 wurde Fürstenried in die benachbarte Gemeinde Forstenried eingegliedert, die 1912 zusammen mit Fürstenried nach München eingemeindet wurde.
Das heutige Fürstenried entstand eigentlich in den 1960er Jahren. In relativ kurzer Zeit wurden damals große Bauprojekte hochgezogen, weil die Münchner schnell viel günstigen Wohnraum benötigten. Davon ist der Stadtteil noch heute stark geprägt und hat den Charakter eines reinen Wohnviertels. Die hohen Wohnblöcke der „Großsiedlung Fürstenried“ sind heute aber größtenteils saniert und oft mit kleinen Grünstreifen optisch aufgewertet. Zahlreiche Geschäfte, Gaststätten und Praxen um die U-Bahnstation Fürstenried-West gestalten das Zentrum dieses Viertels mit.
Im Südwesten liegt der Stadtteil Maxhof, angrenzend an ein naheliegendes Waldgebiet. Maxhof wird erstmalig 1809 auf einer Stadtkarte erwähnt und gehört heute zu den begehrtesten Wohnlagen im Gebiet. Man findet hier vermehrt kleinere und neuere Einfamilienhäuser, Reihen- und Mehrfamilienhäuser. Kleine Seitenstraßen und geringe Geschosshöhe machen den vorstädtischen Charakter von Maxhof aus.
Quellen: Wikipedia; muenchen.de; Statistiken sowie Auswertung der Immobilienpreise und Quadratmeterpreise: Immobilienmakler für München Fürstenried-Maxhof Rainer Fischer aus dem Jahresbericht 2021 des Gutachterausschusses München. Der Bericht ersetzt keine qualifizierte Wertermittlung eines individuellen Immobilienpreises durch Sachverständige oder Immobilienmakler für Fürstenried-Maxhof. Haftungsauschluss für Korrektheit oder Vollständigkeit des Berichtes.
Bilder: eigene
Fischer Immobilien ist Ihr Immobilienmakler für Fürstenried-Maxhof.
Lesen Sie hier die Immobilienmarktberichte für Thalkirchen und Solln.
Angebotspreise Fürstenried-Maxhof 2017/18
Hausverkauf
Unter der Rubrik Hausverkauf gab es im Gebiet Fürstenried 31 Verkaufsofferten. Etwa 1 Drittel der Häuser war ab 2017 neu gebaut, die übrigen zwischen 1960 und 2005. Hauptsächlich waren Doppelhaushälften und Reihenhäuser inseriert, im geringeren Umfang auch Einfamilienhäuser oder Villen.
Hauspreise Doppelhaushälften:
Diese kosteten in den Angeboten letztes Jahr bei 120 – 135 m² Fläche 750.000 – 800.000 €, bei 140 – 200 m² etwa 1,1 – 1,5 Mio.€ und ab 200 – 230 m² wurden Immobilienpreise zwischen 1,4 und 1,9 Mio. € verlangt.
Hauspreise Reihenmittel- und Reiheneckhäuser:
Hier lassen sich ungefähr die folgenden Preisintervalle zuordnen: Bei 100 – 110 m² bewegten sich die Immobilienpreise bei Reihenhäusern im Bereich 600.000 – 700.000 €, ab 110 bis hinauf zu 210 m² waren die Preise unterschiedlich und hingen nicht unbedingt direkt von der Wohngröße ab, insgesamt aber lagen die Immobilienpreise meist in einem Bereich von 800.000 bis 1,1 Mio. €.
Hauspreise Einfamilienhäuser/Villen:
Hier gab es insgesamt nur 4 Angebote. Diese hatten Wohnflächen zwischen 190 und 212 m². Die Preise reichten bei diesen Objekten von 980.000 – 1,75 Mio. €, der Durchschnitt lag bei ca. 1,4 Mio. €.
Wohnungsverkauf
95 Eigentumswohnungen haben Privatpersonen, Bauträger und Immobilienmakler für Fürstenried-Maxhof zum Verkauf inseriert. Wie beim Hausverkauf lag das Baujahr für die meisten der Wohnungen im Bereich 1960 bis 2005, daneben gab es auch einen nicht unerheblichen Anteil an neu gebauten Wohnungen. Hier eine kurze Aufschlüsselung der Wohnungspreise in Fürstenried-Maxhof nach Wohnfläche gegliedert:
Bis 50 m² bewegten sich die durchschnittlichen Immobilienpreise im Wohnungssegment auf einem Niveau von etwa 180.000 €, bei mittleren Quadratmeterpreisen von etwa 5.500 €/m². Im Abschnitt 51 – 75 m² lag der Kaufpreis für eine Wohnung bei durchschnittlichen 350.000 €, Quadratmeterpreise ähnlich wie im vorhergehenden Abschnitt bei ca. 5.250 €/m² im Schnitt. Dann, bei Wohnungen mit 76 – 100 m² war mit durchschnittlichen Wohnungspreisen von etwa 540.000 € zu rechnen, die Quadratmeterpreise erreichten ab dieser Wohngröße durchschnittlich ca. 6.150 €/m², und ab 101 – 130 m² wurden im Schnitt Immobilienpreise um die 670.000 € verlangt und Quadratmeterpreise um die 6.050 €/m².
Grundstücksverkauf
3 Grundstücke waren angeboten, bei diesen wurden durchschnittlich Quadratmeterpreise von etwa 2.200 €/m² verlangt.
Angebotspreise Fürstenried-Maxhof 2016:
Hausverkauf:
33 Häuser waren über das Jahr im Gebiet Fürstenried und Maxhof offeriert. Zu 64 % waren die Annoncen von Immobilienmaklern geschaltet, 27 % von Bauträgern und 9 % von Privatleuten. Im Kontrast zum Vorjahr lagen die Immobilienpreise in Fürstenried-Maxhof gute 10 % höher, was in etwa dem Münchener Durchschnitt entspricht.
Unter der Rubrik Einfamilienhaus/Villa hatte die Mehrzahl der Objekte etwa 200 m² Fläche. Die Immobilienpreise lagen mehrheitlich zwischen 1 bis 2 Mio. €, der Durchschnitt lag bei ca. 1,6 Mio. €. Die Quadratmeterpreise bei Einfamilienhäusern/Villen bewegten sich im Schnitt bei ca. 8.500 €.
Bei Doppelhaushälften lassen sich die angebotenen Objekte in den Größenordnungen 140-185 m² und 260-270 m² zusammenfassen. Bei 140-185 m² lag der Durchschnittspreis bei ca. 1,25 Mio. € und Quadratmeterpreisen um die 7.600 €; bei den Objekten mit 260-270 m² wurden durchschnittlich gut 1,5 Mio. € verlangt, die Quadratmeterpreise lagen entsprechend bei ca. 5.750 €.
Reihen- und Reiheneckhäuser: Objekte mit Wohnflächen 100-130 m² wiesen im Mittel Immobilienpreise von etwa 700.000 € auf, die Quadratmeterpreise pendelten sich bei ca. 5.950 € ein. Die übrigen Angebote lagen in der Größenordnung 140-160 m². Hier lag der verlangte Durchschnittspreis bei ca. 1,15 Mio. € bei Quadratmeterpreisen um die 7.750 €.
Wohnungsverkauf:
Die Zahl der zum Verkauf inserierten Wohnungen lag bei insgesamt 146. Die Angebote kamen zu 74 % in der Mehrzahl über Immobilienmakler Fürstenried, zu 12 % über Bauträger und zu 14 % von Privatpersonen. Bei gebrauchten Objekten lag die Teuerungsrate im Vergleich zum Vorjahr bei ca. 5 %, Neubauwohnungen wurden im Schnitt sogar günstiger angeboten. Damit liegt die allgemeine Teuerungsrate in Fürstenried im letzten Jahr mehrheitlich unter dem Münchner Schnitt.
Wie ist die aktuelle Preissituation für Wohnungen in Fürstenried-Maxhof? Wir haben die Wohnungspreise für verschiedene angebotene Wohnungsgrößen unterteilt und listen diese im Folgenden auf.
16 Wohnungen hatten eine Wohnfläche von 20-40 m². Hier lag der Durchschnittspreis bei ca. 155.000 €, die Quadratmeterpreise bewegten sich im Mittel bei 4.800 €.
21 Objekte waren 41-60 m² groß, die Immobilienpreise erreichten hier im Mittel ca. 300.000 €, die Quadratmeterpreise bewegten sich im Schnitt bei ca. 5.850 €.
53 Wohnungen wiesen eine Wohnfläche von 61-80 m², es wurde im Schnitt etwa 367.000 € für eine Wohnung verlangt, die Quadratmeterpreise kamen im Schnitt auf 5.100 €.
33 der Wohnungen lagen im Segment 81-100 m² und kosteten im Schnitt ca. 560.000 €, bei Quadratmeterpreisen um die 6.150 €.
18 Wohnungen waren im Segment 100-160 m² zu finden. Hier war mit Immobilienpreisen von im Schnitt 775.000 € zu rechnen bei durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von ca. 6.750 €.
Einige Wohnungen waren ohne Angabe der Wohnfläche inseriert.
Grundstücksverkauf:
Im Gebiet Fürstenried war im betrachteten Zeitraum lediglich ein Grundstück zum Verkauf angeboten. Repräsentative Preisangaben sind daraus leider nicht ableitbar.
I. Angebotspreise Fürstenried-Maxhof 06/2014 – 06/2015:
Hausverkauf Fürstenried-Maxhof:
24 Häuser waren auf dem Immobilienmarkt verfügbar, 4 davon neu gebaut mit Baujahr 2014 und später. Die neu gebauten Häuser waren jeweils Doppelhaushälften, die im Schnitt zu Quadratmeterpreisen zwischen 6.000 und 7.000 € angeboten waren, für die bestehenden Häuser, in der Hauptsache Doppelhaushälften und Reiheneckhäuser, lagen die Quadratmeterpreise meist zwischen 5.000 und 6.000 €; einige Reihen- und Mehrfamilienhäuser gab es auch zwischen 4.000 und 5.000 €. Eine durchschnittliche Doppelhaushälfte mit 155 m² Fläche kostete im Wiederverkauf rund 850.000 €.
Wohnungsverkauf Fürstenried-Maxhof:
93 Wohnungsverkaufsangebote gab im Verlauf des letzten Jahres. Praktisch alle angebotenen Wohnungen waren Etagenwohnungen, eine Gartenwohnung in Maxhof bildete die Ausnahme. Andere Wohnungstypen waren nicht offeriert. Bestehende Eigentumswohnungen wurden im Mittel zu Quadratmeterpreisen von etwa 4.700 € angeboten, was bei durchschnittlich 70 m² Wohnfläche zu ca. 330.000 € Verkaufspreis führt, neu gebaute Wohnungen hatten im Schnitt rund 105 m² Fläche, das macht bei durchschnittlich ca. 7.200 € Quadratmeterpreis etwa 760.000 € Kaufpreis.
Grundstücksverkauf Fürstenried-Maxhof:
Insgesamt wurden von privat bzw. Grundstücksmaklern 5 Grundstücke zum Verkauf ausgeschrieben, die Quadratmeterpreise lagen im Schnitt bei 1.300 €.
II. Immobilienverkaufspreise München Fürstenried-Maxhof
In Fürstenried-Maxhof tatsächlich erzielbare Immobilienpreise lassen sich durch einen Vergleich mit den Preisen, wie sie in anderen guten Wohnlagen in München erreicht werden, einschätzen. Im Jahr 2014 wurden für Wohnungen in guten Lagen Münchens abhängig vom jeweiligen Baujahr folgende Quadratmeterpreise tatsächlich bezahlt: Baujahr 1960-1979: ca. Ø 4.600 €, 1990-1999: Ø 5.050 €, Neubau: Ø 6.500 €. Die Angaben zu Quadratmeterpreisen können bei einem konkreten Objekt bis zu 25 % abweichen, dürften aber ungefähr die Verhältnisse in Fürstenried Maxhof treffen.
