Immobilienpreise Freimann | Haus – Wohnung – Grundstück

Freimann

Immobilienverkaufspreise München Freimann 2024

Freimann KarteFreimann ist weitgehend als mittlere Wohnlage zu bewerten, manche Gebiete sind auch gute Lage. Zur Einordnung folgen hier Preisangaben für mittlere Wohnlagen in München, für gute Lagen wäre ein entsprechender Zuschlag zu kalkulieren. Die betrachteten Baujahre liegen stets im Zeitraum 1960-1999.

   
Eigentumswohnungen Quadratmeterpreise
Baujahre 1960-79 6.550 €/m²
Baujahre 1980-99 7.150 €/m²
   
Doppelhaushälften*
Quadratmeterpreise
Baujahre 1960-79 7.800 €/m²
Baujahre 1980-99 8.850 €/m²
   
Reihenhäuser*
Quadratmeterpreise
Baujahre 1960-79 7.450 €/m²
Baujahre 1980-99 7.000 €/m²
   
Grundstücke Quadratmeterpreise
Mittlere Lage 1.800 €/m²

* Für Doppelhaushälften und Reihenhäuser liegen nur kombinierte statistische Angaben für mittlere und gute Wohnlagen gemeinsam vor.
Für mittlere Lagen alleine liegen die Preise im Schnitt insgesamt etwas niedriger.

 

Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?

Bereits seit dem 2. Quartal 2022 sendet der Immobilienmarkt in München und Umland im Gegensatz zur Entwicklung der vergangenen Jahre eher verhaltene Signale. In 2023 werden bei Verkäufen, zumindest im Durchschnitt, signifikant niedrigere Verkaufspreise realisiert als noch in den vergangenen Jahren.

Woher rühren die Preisrückgänge?

Die offiziellen Preistabellen zeigen für 2022 gegenüber 2021 zwar noch deutlich steigende Preise, die zum Beispiel im 2. Quartal noch bei tatsächlichen Verkäufen realisiert werden konnten. Dabei gilt es aber zu bedenken, dass die meisten dieser Verkäufe bereits früher im Jahr zu den damaligen Darlehenszinsen festgezurrt worden sind, die „damals“ in dieser Hinsicht eben noch sehr viel besser waren. Gegenwärtig zeigt sich, dass Käufer vor allem aufgrund der gestiegenen Finanzierungszinsen Probleme mit der Finanzierung haben. Für Anleger macht ein Kauf zu diesen Preisen aktuell keinen Sinn. 

Immobilienangebote am Markt

Das Angebotsaufkommen auf dem Immobilienmarkt München und Umgebung ist momentan noch relativ hoch. Schaut man sich die bestehenden Angebote näher an, kommt man aber nicht umhin, zu bemerken, dass zahlreiche angebotene Immobilien deutlich länger am Markt sind, man kann von einem Angebotsstau reden. Überteuerte Objekte finden kaum noch Abnehmer. Angebote für neue Objekte am Markt sind dagegen etwas rückläufig.

Preisprognose 2023

Nimmt man alles zusammen und betrachtet die Marktsituation, die Zinssituation, die Angebotsentwicklung nüchtern, ist zu erkennen, dass Immobilien gegenwärtig im Allgemeinen nicht mehr zu den Preisen Abnehmer finden, wie beispielsweise noch vor einem Jahr. Sind die Verkäufe, die in den ersten Quartalen 2022 noch zu höheren Preisen vereinbart wurden, abgearbeitet, wird sich zeigen, dass die Preise bei aktuelleren Verkäufen im Schnitt deutlich niedriger liegen und sich wahrscheinlich auf dem Preisniveau von 2019 oder 2018 einpendeln werden. Mittelfristig gehe ich von etwa 3 bis zu 20 % je nach Objekt niedrigeren Immobilienpreisen in München aus als wir sie zu den Spitzenzeiten Anfang bis Mitte 2022 gesehen haben. Ob es sich aus Verkäufersicht lohnt, auf wieder steigende Preise zu warten, kann in der momentanen Situation nicht sicher gesagt werden. Allerdings beträgt der Wertzuwachs – und das sollte man ebenfalls im Auge behalten – bei Immobilien in München in den letzten 10 Jahren häufig immer noch Faktor 2 oder mehr.

 

 

Kürzliche Echtzeit-Immobilienbewertungen für Freimann

AdressePLZJahrPreis/qmTyp
Maurice-Ravel-Weg 8093919987.061,69Wohnung
Frötzweg, 8093919566.814,25Haus
Josef-Wirth-Weg, München, Deutschland8093920127.477,27Wohnung
Crailsheimstraße 80805196910.748,21Wohnung
Carl-Orff-Bogen, München, Deutschland8093919864.520,20Wohnung
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Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Freimann wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise München hier einmal näher ansehen:

 

Analyse der Preisentwicklung in den letzten 10 Jahren

 

Eigentumswohnungen

Durchschnittliche Lage: Für Wohnungen in mittleren Lagen zeigten sich die Quadratmeterpreise in 2022 bei durchschnittlich 7.700 €/m² für die Baujahrgruppe 1960-69 und bei 8.400 €/m² für die Baujahre 1980-99. In den 10 Jahren bis 2022 haben sich die Preise für Eigentumswohnungen in durchschnittlichen Lagen damit in etwa verdreifacht und wiesen eine noch höhere Preissteigerungsrate auf als z. B. Objekte in guten Lagen. In 2023 zeigen sich auch hier zurückgehende Werte bei durchschnittlich 6.550 €/m² bzw. 7.150 €/m².

Quadratmeterpreise Eigentumswohnung München, mittlere Lage 2023, 60-99

Häuser

Für Häuser gibt es eine zusammenfassende Statistik für gute und mittlere Wohnlagen. Für gute Lagen allein ist davon auszugehen, dass die real erzielten Preise im Schnitt etwas höher liegen als in durchschnittlichen Lagen. Bei diesen Angaben handelt es sich um reine Durchschnitts- bzw. Orientierungswerte, ein konkretes Objekt kann deutlich günstiger sein oder auch mehr kosten.

 

Doppelhaushälften: Die im Jahr 2022 notariell beurkundeten Doppelhaushälften in durchschnittlichen und guten Lagen zeigten bei mittleren Wohngrößen von 115 – 140 m² durchschnittlich Verkaufspreise im Bereich 1,25 – 1,7 Mio. €. Ein Vergleich der erzielten Quadratmeterpreise von 2012 bis 2022 zeigt für Doppelhaushälften mehr als eine Verdopplung der Preise. In 2023 zeigt sich wieder ein deutlicher Rückgang, das Gros der Verkäufe dürfte sich in diesem Wohnflächenbereich aktuell bei 1 – 1,4 Mio. € abspielen.

 

Quadratmeterpreise Doppelhaushälfte München 2023, 60-99
 

 

Reihenmittelhäuser mit Baujahr 1960-99 erreichten 2022 bei 105 – 135 m² Wohnfläche im Schnitt Immobilienpreise von 900.000 bis 1,4 Mio. €. Im Laufe der letzten Dekade 2012-2022 lässt sich in diesem Segment durchschnittlich eine Steigerung der Preise um das 2,2-fache feststellen. Die prognostizierten Werte für diese Wohnflächen liegen für 2023 der allgemeinen Marktentwicklung folgend niedriger bei ca. 800.000 – 1,2 Mio. €.

Quadratmeterpreise Reihenhaus München 2023, 60-99

 

Einfamilienhäuser: Für Einfamilienhäuser sind repräsentative Durchschnittswerte nicht sinnvoll angebbar, weil die Objekte sich meist sehr stark unterscheiden. Für eine verlässliche Wertbestimmung raten wir zu einer professionellen Wertermittlung durch einen unabhängigen Immobilienmakler oder Sachverständigen Ihres Vertrauens.

 


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Baugrundstücke

Für Grundstücke betrugen die erzielten Quadratmeterpreise in 2022 in mittleren Wohnlagen durchschnittlich 2.400 €/m². Im Schnitt hatten sich die Preise damit seit 2012 in etwa ver-2,5-facht. In 2023 pendeln sich die Quadratmeterpreise auf einem durchschnittlich niedrigeren Niveau von ca. 1.800 €/m² ein.

Quadratmeterpreise Grundstück München 2023, durchschnittliche Lage_b

Die Preissituation für München allgemein ist hier zusammenfassend beschrieben: Immobilienpreise München


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Geschichtliches und Stadtteilbild

Der Stadtteil Freimann liegt im Nordosten Münchens, mit dem östlichen Teil Schwabings bildet es den Münchener Stadtbezirk Schwabing-Freimann, etwa 78.500 Menschen leben hier.

Zwar wird Freimann bereits vor dem Jahr 1000 erwähnt, bis zur Gemeindebildung 1818 war Freimann jedoch recht unbedeutend, über die Geschichte bis dahin ist wenig bekannt. Die Bezeichnung Freimann bezieht sich auf die damaligen „Frienmannun“, Männer, die zwar Abgaben für das von ihnen bewirtschaftete Land an ihren Herrn zahlen mussten, ansonsten aber frei waren.

Freimann wurde 1931 nach München eingemeindet. 1947 wurde es mit Schwabing zusammengelegt. Freimann setzt sich zusammen aus großen Gewerbegebieten mit Verwaltungs- und Gewerbegebäuden, Einfamilienhaussiedlungen aus der Zeit nach dem 2. Weltkrieg und einem alten Dorfkern. In Freimann ist auch die größte Studentenstadt Deutschlands gelegen sowie die Allianz Arena, mit das modernste Fußball-Stadion Europas. Verkehrstechnisch ist Freimann ebenfalls gut erschlossen.


Quellen: muenchen.de; sueddeutsche.de; Wikipedia; Gutachterausschuss München Jahresberichte. Der Immobilienbericht erlaubt keine qualifizierte Wertermittlung des Immobilienpreises für ein bestimmtes Objekt. Diese sollte durch einen Sachverständigen und/oder Immobilienmakler für München oder Immobilienmakler für Freimann erstellt werden. Haftungsausschluss für Richtigkeit oder Vollständigkeit.

Bilder: Dagmar Breu – stock.adobe.com

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Angebotspreise Freimann 2017/18:

Hausverkauf Immobilienpreise Freimann:
In München Freimann haben Immobilienmakler, Privatanbieter und Bauträger im Jahresverlauf 60 Häuser zum Verkauf offeriert. Bei etwa einem Viertel handelte es sich um Neubauobjekte, im Übrigen verteilten sich die Baujahre ohne nennenswerte Häufungen auf die Zeit seit etwa 1900 bis in die Gegenwart. Im folgenden nun eine ungefähre Einordnung der Immobilienpreise bei einzelnen Haustypen:

Einfamilienhaus Freimann:
Abgesehen von einzelnen Häusern, die aufgrund bestimmter Konditionen wie Renovierungsbedürftigkeit etwas günstiger zu haben waren, bewegten sich die Immobilienpreise der meisten Einfamilienhäuser in Freimann in einem Bereich von 1 – 2 Mio. €. Die Quadratmeterpreise pendelten sich bei durchschnittlich rund 8.000 €/m², bei einzelnen Objekten wurden aber auch gut 14.000 €/m² verlangt.

Doppelhaushälften:
Doppelhaushälften in Freimann gab es mit Wohnflächen zwischen 115 und 215 m². Bei den angebotenen Doppelhaushälften lag der Kaufpreis weitgehend zwischen 1 und 1,5 Mio. €. Die Quadratmeterpreise bewegten sich im Regelfall im Bereich 6.000 – 9.000 €/m², der Durchschnitt lag bei ca. 7.000 €/m².

Reihenhäuser:
Über alle Objekte hinweg betrachtet begannen die Immobilienpreise für Reihenhäuser bei 550.000 und reichten im Einzelfall bis 2 Mio. €. Betrachtet man den Normalfall, waren Reihenhäuser zwischen 90 – 180 m² groß und kosteten zwischen 800.000 und 1,3 Mio. €. Die Quadratmeterpreise begannen bei ca. 4.200 €/m² und reichten bis gut 9.000 €/m², wobei der Durchschnitt hier bei etwa 7.000 €/m² lag.

Wohnungsverkauf Immobilienpreise Freimann:
213 Eigentumswohnungen waren auf dem Markt verfügbar. Inseriert wurden die Wohnungen zu 82 % von Immobilienmaklern für Freimann, zu 5 % von Bauträgern und zu 13 % von Privatanbietern. Die ältesten Wohnungen waren im Jahr 1900 erbaut, die Mehrzahl in den 1960er und 1970er Jahren, auch neuere Wohnungen bis 2008 waren in nennenswertem Umfang vertreten, ganz neue Wohnungen ab Baujahr 2017 machten allerdings nur etwa 6 % der Angebote aus.

Die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in München Freimann bewegten sich bis 150 m² Wohnfläche im Schnitt bei etwa 7.200 €/m², bei größeren Wohnungen ab 150 m² war dann mit durchschnittlich 9.000 €/m² zu rechnen. Die Wohnungspreise nach Wohnfläche betrachtet stellten sich in Freimann ungefähr wie folgt dar:

Bis 35 m² lag der Durchschnittspreis bei etwa 185.000 €, bis 50 m² war dann mit Immobilienpreisen um die 345.000 € zu rechnen. Bei 51 – 75 m² schließlich wurde etwa 445.000 € verlangt und im Bereich 76 – 100 m² dann durchschnittlich 660.000 €. Ab 100 m² bis 150 m² kostete eine Wohnung rund 865.000 €. Eigentumswohnungen mit 151 – 200 m² schließlich erreichten schon ein durchschnittliches Niveau von ca. 1,5 Mio. € und ab 200 m² war dann mit Immobilienpreisen um die 2 Mio. € zu rechnen, wobei an der Spitze bis zu 3,2 Mio. € verlangt wurden.

Grundstücksverkauf Grundstückspreise Freimann:
Für Grundstücke gab es insgesamt 9 Verkaufsofferten. Das Niveau der Quadratmeterpreise lag bei durchschnittlich 2.200 €/m².


I. Angebotspreise Freimann 2016/17:

Hausverkauf Freimann:
Die Hausverkaufsangebote für Freimann erreichten in den abgelaufenen 12 Monaten eine Zahl von 51, wieder etwa so viele wie auch ein Jahr zuvor. Die jeweiligen Häuser in Freimann preislich einzuordnen ist allerdings nur in einem sehr groben Umfang möglich, da für die einzelnen Objekte die Preise sehr stark variieren.  

Das zeigt sich ausgeprägt am Beispiel von Einfamilienhäusern der Größe 120-150 m². Allein in dieser Größenordnung reichten die Immobilienpreise von 240.000 € im günstigsten Fall bis zu knapp 1,7 Mio. € im teuersten Fall; der Durchschnitt lag bei ca. 830.000 €. Größere Einfamilienhäuser mit 160 bis 320 m² lagen preislich ähnlich mit 480.000 bis ebenfalls ca. 1,7 Mio. €, d. h. die Gleichung größere Wohnfläche = höherer Preis ist in der überwiegenden Zahl der Fälle nicht unbedingt anwendbar. Die Gründe hierfür mögen vielfältig sein, z. B. mögen einige der größeren Häuser einer Reparatur/Renovierung bedürfen, Lage und Ausstattung mögen eine Rolle spielen.

Doppelhaushälften waren in Freimann in den Größen 120 bis 170 m² angeboten. Zwar reichten hier die Immobilienpreise auch von 700.000 bis 1,55 Mio. €, tendenziell wurden aber meist Immobilienpreise um etwa 1 Mio. € verlangt.

Reihen- und Reiheneckhäuser waren bis zu einer Größe von 141 m² Wohnfläche im Angebot. Abgesehen von einem Objekt reichten die Immobilienpreise in diesem Segment von ca. 570.000 bis 850.000 €, wobei der Durchschnitt bei ca. 725.000 € lag; ein Objekt fiel mit 118 m² und ca. 1,3 Mio. € Kaufpreis etwas aus dem Rahmen.

Bei Mehrfamilienhäusern ab 200 m² war mit Immobilienpreisen ab 1,1 Mio. € zu rechnen, ab 400 m² mit etwa 3 Mio. € usw. Ein Objekt gab es mit 1180 m² Fläche für 14 Mio. € zu kaufen.

Wohnungsverkauf Freimann:
Im Segment Eigentumswohnungen haben Privatpersonen, Bauträger und Immobilienmakler Freimann in den vergangenen 12 Monaten insgesamt 262 Verkaufsangebote inseriert, insgesamt sind das etwa ein Viertel weniger Angebote als noch vor einem Jahr. Die Wohnungspreise sind gegenüber dem Vorjahr um durchschnittlich 6 % bei Bestandsobjekten gestiegen, bei Neubauobjekten war der Anstieg z. T. auch höher. Wir wollen uns im Folgenden die Immobilienpreise für Wohnungen in Abhängigkeit von der jeweiligen Wohngröße etwas genauer anschauen. Die Angaben umfassen die Wohnfläche, den durchschnittlichen Preis einer entsprechenden Wohnung und die durchschnittlichen Quadratmeterpreise:

20-35 m²: 195.000 €, 6.600 €/m².
36-50 m²: 300.000 €, 7.100 €/m²
51-75 m²: 410.000 €, 6.600 €/m²
76-100 m²: 585.000 €, 6.750 €/m²
101-150 m²: 930.000 €, 7.900 €/m²
151-200 m²: 1,5 Mio. €, 8.850 €/m²

Ab 200 m² wird für Wohnungen beinahe durchweg mehr als 1,65 Mio. € verlangt. Spitzenreiter ist ein 380 m² Penthaus für rund 4,9 Mio. €. Den Spitzenwert bei den Quadratmeterpreisen nimmt eine 285 m² Dachterrassenwohnung ein, die bei gut 16.000 €/m² letztendlich ca. 4,6 Mio. € Kaufpreis erreicht.

Grundstücksverkauf Freimann:
Bei den Grundstücken wurde lediglich ein Angebot registriert. Repräsentative Angaben zu Grundstücken sind daraus nicht ableitbar.


Immobilienpreise und Quadratmeterpreise für den Immobilienmarkt München Freimann, Sept. 2013 bis Sept. 2014

Immobilienmakler Freimann, erstellt von Rainer Fischer

Immobilienpreise Hausverkauf Freimann:
Die Angebotszahlen für Häuser in München Freimann blieben ungefähr auf dem Niveau des Jahres davor. 116 Bestandshäuser und 54 Neubauobjekte waren von Bauträgern, Immobilienmaklern und Privatleuten offeriert. Auch die Immobilienpreise hielten sich auf einem ähnlichen Niveau. Die Quadratmeterpreise für Bestandseinfamilienhäuser fanden sich bei Werten von durchschnittlich 6.200 €. Ein 200 m² Einfamilienhaus kam auf einen Kaufpreis von knapp 1,25 Mio. €. Bei anderen Häuserarten wie Doppelhaushälften lagen hier die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 5.800 €, bei Reiheneckhäusern um die 5.400 €, bei Villen/Bungalows um die 8.650 € und bei Mehrfamilienhäusern bei 5.050 €.
Bei Neubauobjekten sind 33 Doppelhaushälften mit Quadratmeterpreisen von im Mittel 5.300 € und 13 Reiheneckhäuser mit Quadratmeterpreisen um die 4.800 € zu erwähnen. Im Schnitt lagen die Preise hier sogar unter denen für Bestandsbauten.

Immobilienpreise Wohnungsverkauf Freimann:
Im Verlauf des letzten Jahres sind die Immobilienpreise bei Bestandswohnungen, für München eher unüblich, um etwa 2 % zurückgegangen. Rund 320 Bestandswohnungen gab es am Markt. 283 Angebote bezogen sich auf Eigentumswohnungen ohne weitere Angaben, die im Schnitt zu Quadratmeterpreisen von ca. 5.900 € inseriert waren. Bei durchschnittlich 77 m² Fläche wurden hier Immobilienpreise um die 450.000 € verlangt. Weitere Quadratmeterpreise für Bestandsobjekte: Maisonettes ca. 4.600 €, Dachterrassenwohnungen ca. 6.600 €, Penthäuser ca. 8.450 €.
Im Neubausegment gab es 138 Angebote (+ 90 % zum Vorjahr), die meist über Immobilienmakler ausgeschrieben waren. Eine neu gebaute Eigentumswohnung kam in München Freimann im Schnitt auf einen Quadratmeterpreis von 6.100 € und bei 87 m² Durchschnittsfläche auf etwa 535.000 € Kaufpreis.

Grundstücksverkauf und Grundstückspreise Freimann:
Alles in allem waren 19 Grundstücke von privat oder Immobilienmaklern inseriert. 9 davon waren für den Bau eines Einfamilienhauses vorgesehen. Für ein im Mittel 820 m² großes Grundstück lagen die Immobilienpreise bei etwa 1,35 Mio. €. Die Quadratmeterpreise damit im Schnitt bei etwa 1.650 €.

Immobilienverkauf Freimann, tatsächliche Verkaufszahlen:
Im Jahr 2013 wurden in Freimann 33 Wohnbaugrundstücke und 5 Gewerbebaugrundstücke real verkauft, darüber hinaus 219 Neubauwohnungen und 94 bestehende Wohnungen. Speziell Neubauwohnungen legten im Jahresvergleich stark zu. Ebenfalls wechselten 15 Einfamilienhäuser, 2 Mehrfamilienhäuser und 6 Gewerbebauten ihren Besitzer. Für mittlere Wohnlagen in München, auch für Freimann größtenteils charakteristisch, musste man für neue Wohnungen Quadratmeterpreise von durchschnittlich 5.250 € kalkulieren. Es sind jedoch Preisschwankungen bis zu 20 % nach oben und unten möglich. Bestandswohnungen kosteten je nach Baujahr und Zustand in mittleren Lagen für die 60er und 70er Jahre im Mittel 3.350 €/m², für 90er Jahre im Schnitt 4.400 €/m² und für das Baujahr 2000-2010 im Schnitt 5.400 €/m².

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