Immobilienverkaufspreise München Freimann 2023
Freimann ist weitgehend als mittlere Wohnlage zu bewerten, manche Gebiete sind auch gute Lage. Zur Einordnung folgen hier Preisangaben für mittlere Wohnlagen wie sie von Experten und Immobilienmaklern des Gutachterausschusses München festgestellt wurden. Die betrachteten Baujahre liegen stets im Zeitraum 1960-1999.
| Eigentumswohnungen | Quadratmeterpreise |
|---|---|
| Baujahre 1960-79 | 7.350 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 7.950 €/m² |
| Doppelhaushälften* | Quadratmeterpreise |
| Baujahre 1960-79 | 9.500 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 9.450 €/m² |
| Reihenhäuser* | Quadratmeterpreise |
| Baujahre 1960-79 | 8.200 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 8.100 €/m² |
| Grundstücke | Quadratmeterpreise |
| Mittlere Lage | 2.400 €/m² |
* Für Doppelhaushälften und Reihenhäuser liegen nur kombinierte statistische Angaben für mittlere und gute Wohnlagen gemeinsam vor.
Für mittlere Lagen alleine liegen die Preise im Schnitt insgesamt etwas niedriger.
Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?
Bereits seit dem 2. Quartal 2022 sendet der Immobilienmarkt in München und Umland im Gegensatz zur Entwicklung der vergangenen Jahre eher verhaltene Signale. Manches deutet sogar auf Stagnation oder rückläufige Preise hin.
Woher rühren die Preisrückgänge?
Die offiziellen Preistabellen zeigen für 2022 gegenüber 2021 zwar noch deutlich steigende Preise, die zum Beispiel im 2. Quartal noch bei tatsächlichen Verkäufen realisiert werden konnten und die zum Teil auch bei aktuellen Verkäufen noch umgesetzt werden können. Dabei gilt es aber zu bedenken, dass die meisten dieser Verkäufe bereits früher im Jahr zu den damaligen Marktkonditionen festgezurrt worden sind, die „damals“ in dieser Hinsicht eben noch sehr viel besser waren. Gegenwärtig zeigt sich, dass Käufer vor allem aufgrund der gestiegenen Finanzierungszinsen zum Teil Probleme mit der Finanzierung haben oder für diese ein Immobilienkauf zu diesen Bedingungen oft einfach uninteressant geworden ist.
Immobilienangebote am Markt
Das Angebotsaufkommen auf dem Immobilienmarkt München und Umgebung ist momentan noch relativ hoch. Schaut man sich die bestehenden Angebote näher an, kommt man aber nicht umhin, zu bemerken, dass zahlreiche angebotene Immobilien deutlich länger am Markt sind, man könnte mitunter von einem Angebotsstau reden. Überteuerte Objekte finden kaum noch Abnehmer. Angebote für neue Objekte am Markt sind eher rückläufig.
Preisprognose
Nimmt man alles zusammen und betrachtet die Marktsituation, die Zinssituation, die Angebotsentwicklung nüchtern, ist zu erkennen, dass Immobilien gegenwärtig im Allgemeinen nicht mehr zu den Preisen Abnehmer finden, wie beispielsweise noch vor einem Jahr. Sind die Verkäufe, die in den ersten Quartalen noch zu höheren Preisen vereinbart wurden, abgearbeitet, wird sich zeigen, dass die Preise bei aktuelleren Verkäufen im Schnitt deutlich niedriger liegen und sich wahrscheinlich auf dem Preisniveau von 2019 oder 2018 einpendeln werden. Mittelfristig gehe ich von etwa 10 % niedrigeren Immobilienpreisen in München aus als wir sie zu den Spitzenzeiten Anfang bis Mitte 2022 gesehen haben. Ob es sich lohnt, auf wieder steigende Preise zu warten, kann in der momentanen Situation nicht sicher gesagt werden. Daher ist im Allgemeinen natürlich auch jetzt ein guter Zeitpunkt für einen Verkauf und für Verkäufer aufgrund der weiter zurück liegenden Preissteigerungen immer noch lukrativ.
Kürzliche Echtzeit-Immobilienbewertungen für Freimann
| Adresse | PLZ | Jahr | Preis/qm | Typ |
|---|---|---|---|---|
| Fröttmaninger Straße, München, Deutschland | 80805 | 1920 | 9.904,05 | Wohnung |
| Hackmahdgasse, München, Deutschland | 80939 | 2016 | 9.965 | Haus |
| Situlistraße, München, Deutschland | 80939 | 1929 | 9.452,5 | Haus |
| Carl-Orff-Bogen | 80939 | 1986 | 4.529,467 | Wohnung |
| Josef-Wirth-Weg, München, Deutschland | 80939 | 2012 | 7.509,091 | Wohnung |
Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Freimann wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise München hier einmal näher ansehen:
Analyse der Preisentwicklung in den letzten 10 Jahren
Eigentumswohnungen
Durchschnittliche Lage: Für Wohnungen in mittleren Lagen zeigten sich die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 7.350 €/m² für die Baujahrgruppe 1960-69 und bei 7.950 €/m² für die Baujahre 1980-99. In den letzten 10 Jahren haben sich die Preise für Eigentumswohnungen in durchschnittilchen Lagen in etwa verdreifacht und weisen damit eine noch höhere Preissteigerungsrate auf als z. B. Objekte in guten Lagen.
Häuser
Für Häuser gibt es eine zusammenfassende Statistik für gute und mittlere Wohnlagen. Finden Sie im Folgenden die Werte für das Auswertungsjahr 2021. Für gute Lagen allein ist davon auszugehen, dass die real erzielten Preise im Schnitt etwas höher liegen als in durchschnittlichen Lagen. Bei diesen Angaben handelt es sich um reine Durchschnitts- bzw. Orientierungswerte, ein konkretes Objekt kann deutlich günstiger sein oder auch mehr kosten.
Doppelhaushälften: Für Doppelhaushälften aus dem Baujahrbereich 1960-99 wurden in 2021 bei durchschnittlichen Wohnflächen von 110 – 145 m² mittlere Immobilienpreise von 1,13 – 1,5 Mio. € registriert (bis 20 % Abweichung möglich). Ein Vergleich der erzielten Quadratmeterpreise über die letzte Dekade zeigt für Doppelhaushälften mehr als eine Verdopplung der Preise.
Reihenmittelhäuser mit Baujahr 1960-99 erreichten bei 100 – 130 m² im Schnitt Immobilienpreise von 880.000 bis 1,15 Mio. €. Im Laufe der letzten Dekade lässt sich in diesem Segment durchschnittlich eine Steigerung der Preise um das 2,2-fache feststellen.
Einfamilienhäuser*: In durchschnittlichen und guten Wohnlagen bewegten sich die Immobilienpreise bei Einfamilienhäusern aus dem Bestand im Durchschnitt zwischen 1,1 und 2,3 Mio. €, bei Wohnflächen von im Schnitt 165 m². Natürlich gab es daneben auch einige Objekte, die deutlich teurer oder günstiger verkauft wurden.
*Für Einfamilienhäuser sind repräsentative Durchschnittswerte grundsätzlich nur in einem sehr groben Rahmen angebbar, weil die Objekte sich meist sehr stark unterscheiden. Für eine verlässliche Wertbestimmung ist eine Wertermittlung durch einen unabhängigen Immobilienmakler oder Sachverständigen Ihres Vertrauens anzuraten.
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Baugrundstücke
Für Grundstücke betrugen die erzielten Quadratmeterpreise in mittleren Wohnlagen durchschnittlich 2.400 €/m². Die mittlere Preissteigerung über einen Zeitraum von 10 Jahren betrug in mittleren Lagen rund 230 %, sprich die Preise haben sich hier mehr als verdreifacht.
Die Preissituation für München allgemein ist hier zusammenfassend beschrieben: Immobilienpreise München
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Geschichtliches und Stadtteilbild
Der Stadtteil Freimann liegt im Nordosten Münchens, mit dem östlichen Teil Schwabings bildet es den Münchener Stadtbezirk Schwabing-Freimann, etwa 78.500 Menschen leben hier.
Zwar wird Freimann bereits vor dem Jahr 1000 erwähnt, bis zur Gemeindebildung 1818 war Freimann jedoch recht unbedeutend, über die Geschichte bis dahin ist wenig bekannt. Die Bezeichnung Freimann bezieht sich auf die damaligen „Frienmannun“, Männer, die zwar Abgaben für das von ihnen bewirtschaftete Land an ihren Herrn zahlen mussten, ansonsten aber frei waren.
Freimann wurde 1931 nach München eingemeindet. 1947 wurde es mit Schwabing zusammengelegt. Freimann setzt sich zusammen aus großen Gewerbegebieten mit Verwaltungs- und Gewerbegebäuden, Einfamilienhaussiedlungen aus der Zeit nach dem 2. Weltkrieg und einem alten Dorfkern. In Freimann ist auch die größte Studentenstadt Deutschlands gelegen sowie die Allianz Arena, mit das modernste Fußball-Stadion Europas. Verkehrstechnisch ist Freimann ebenfalls gut erschlossen.
Quellen: muenchen.de; sueddeutsche.de; Wikipedia; Gutachterausschuss München: Jahresbericht 2021. Der Immobilienbericht erlaubt keine qualifizierte Wertermittlung des Immobilienpreises für ein bestimmtes Objekt. Diese sollte durch einen Sachverständigen und/oder Immobilienmakler für München oder Immobilienmakler für Freimann erstellt werden. Haftungsausschluss für Richtigkeit oder Vollständigkeit.
Bilder: Dagmar Breu – stock.adobe.com
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Angebotspreise Freimann 2017/18:
Hausverkauf Immobilienpreise Freimann:
In München Freimann haben Immobilienmakler, Privatanbieter und Bauträger im Jahresverlauf 60 Häuser zum Verkauf offeriert. Bei etwa einem Viertel handelte es sich um Neubauobjekte, im Übrigen verteilten sich die Baujahre ohne nennenswerte Häufungen auf die Zeit seit etwa 1900 bis in die Gegenwart. Im folgenden nun eine ungefähre Einordnung der Immobilienpreise bei einzelnen Haustypen:
Einfamilienhaus Freimann:
Abgesehen von einzelnen Häusern, die aufgrund bestimmter Konditionen wie Renovierungsbedürftigkeit etwas günstiger zu haben waren, bewegten sich die Immobilienpreise der meisten Einfamilienhäuser in Freimann in einem Bereich von 1 – 2 Mio. €. Die Quadratmeterpreise pendelten sich bei durchschnittlich rund 8.000 €/m², bei einzelnen Objekten wurden aber auch gut 14.000 €/m² verlangt.
Doppelhaushälften:
Doppelhaushälften in Freimann gab es mit Wohnflächen zwischen 115 und 215 m². Bei den angebotenen Doppelhaushälften lag der Kaufpreis weitgehend zwischen 1 und 1,5 Mio. €. Die Quadratmeterpreise bewegten sich im Regelfall im Bereich 6.000 – 9.000 €/m², der Durchschnitt lag bei ca. 7.000 €/m².
Reihenhäuser:
Über alle Objekte hinweg betrachtet begannen die Immobilienpreise für Reihenhäuser bei 550.000 und reichten im Einzelfall bis 2 Mio. €. Betrachtet man den Normalfall, waren Reihenhäuser zwischen 90 – 180 m² groß und kosteten zwischen 800.000 und 1,3 Mio. €. Die Quadratmeterpreise begannen bei ca. 4.200 €/m² und reichten bis gut 9.000 €/m², wobei der Durchschnitt hier bei etwa 7.000 €/m² lag.
Wohnungsverkauf Immobilienpreise Freimann:
213 Eigentumswohnungen waren auf dem Markt verfügbar. Inseriert wurden die Wohnungen zu 82 % von Immobilienmaklern für Freimann, zu 5 % von Bauträgern und zu 13 % von Privatanbietern. Die ältesten Wohnungen waren im Jahr 1900 erbaut, die Mehrzahl in den 1960er und 1970er Jahren, auch neuere Wohnungen bis 2008 waren in nennenswertem Umfang vertreten, ganz neue Wohnungen ab Baujahr 2017 machten allerdings nur etwa 6 % der Angebote aus.
Die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in München Freimann bewegten sich bis 150 m² Wohnfläche im Schnitt bei etwa 7.200 €/m², bei größeren Wohnungen ab 150 m² war dann mit durchschnittlich 9.000 €/m² zu rechnen. Die Wohnungspreise nach Wohnfläche betrachtet stellten sich in Freimann ungefähr wie folgt dar:
Bis 35 m² lag der Durchschnittspreis bei etwa 185.000 €, bis 50 m² war dann mit Immobilienpreisen um die 345.000 € zu rechnen. Bei 51 – 75 m² schließlich wurde etwa 445.000 € verlangt und im Bereich 76 – 100 m² dann durchschnittlich 660.000 €. Ab 100 m² bis 150 m² kostete eine Wohnung rund 865.000 €. Eigentumswohnungen mit 151 – 200 m² schließlich erreichten schon ein durchschnittliches Niveau von ca. 1,5 Mio. € und ab 200 m² war dann mit Immobilienpreisen um die 2 Mio. € zu rechnen, wobei an der Spitze bis zu 3,2 Mio. € verlangt wurden.
Grundstücksverkauf Grundstückspreise Freimann:
Für Grundstücke gab es insgesamt 9 Verkaufsofferten. Das Niveau der Quadratmeterpreise lag bei durchschnittlich 2.200 €/m².
I. Angebotspreise Freimann 2016/17:
Hausverkauf Freimann:
Die Hausverkaufsangebote für Freimann erreichten in den abgelaufenen 12 Monaten eine Zahl von 51, wieder etwa so viele wie auch ein Jahr zuvor. Die jeweiligen Häuser in Freimann preislich einzuordnen ist allerdings nur in einem sehr groben Umfang möglich, da für die einzelnen Objekte die Preise sehr stark variieren.
Das zeigt sich ausgeprägt am Beispiel von Einfamilienhäusern der Größe 120-150 m². Allein in dieser Größenordnung reichten die Immobilienpreise von 240.000 € im günstigsten Fall bis zu knapp 1,7 Mio. € im teuersten Fall; der Durchschnitt lag bei ca. 830.000 €. Größere Einfamilienhäuser mit 160 bis 320 m² lagen preislich ähnlich mit 480.000 bis ebenfalls ca. 1,7 Mio. €, d. h. die Gleichung größere Wohnfläche = höherer Preis ist in der überwiegenden Zahl der Fälle nicht unbedingt anwendbar. Die Gründe hierfür mögen vielfältig sein, z. B. mögen einige der größeren Häuser einer Reparatur/Renovierung bedürfen, Lage und Ausstattung mögen eine Rolle spielen.
Doppelhaushälften waren in Freimann in den Größen 120 bis 170 m² angeboten. Zwar reichten hier die Immobilienpreise auch von 700.000 bis 1,55 Mio. €, tendenziell wurden aber meist Immobilienpreise um etwa 1 Mio. € verlangt.
Reihen- und Reiheneckhäuser waren bis zu einer Größe von 141 m² Wohnfläche im Angebot. Abgesehen von einem Objekt reichten die Immobilienpreise in diesem Segment von ca. 570.000 bis 850.000 €, wobei der Durchschnitt bei ca. 725.000 € lag; ein Objekt fiel mit 118 m² und ca. 1,3 Mio. € Kaufpreis etwas aus dem Rahmen.
Bei Mehrfamilienhäusern ab 200 m² war mit Immobilienpreisen ab 1,1 Mio. € zu rechnen, ab 400 m² mit etwa 3 Mio. € usw. Ein Objekt gab es mit 1180 m² Fläche für 14 Mio. € zu kaufen.
Wohnungsverkauf Freimann:
Im Segment Eigentumswohnungen haben Privatpersonen, Bauträger und Immobilienmakler Freimann in den vergangenen 12 Monaten insgesamt 262 Verkaufsangebote inseriert, insgesamt sind das etwa ein Viertel weniger Angebote als noch vor einem Jahr. Die Wohnungspreise sind gegenüber dem Vorjahr um durchschnittlich 6 % bei Bestandsobjekten gestiegen, bei Neubauobjekten war der Anstieg z. T. auch höher. Wir wollen uns im Folgenden die Immobilienpreise für Wohnungen in Abhängigkeit von der jeweiligen Wohngröße etwas genauer anschauen. Die Angaben umfassen die Wohnfläche, den durchschnittlichen Preis einer entsprechenden Wohnung und die durchschnittlichen Quadratmeterpreise:
20-35 m²: 195.000 €, 6.600 €/m².
36-50 m²: 300.000 €, 7.100 €/m²
51-75 m²: 410.000 €, 6.600 €/m²
76-100 m²: 585.000 €, 6.750 €/m²
101-150 m²: 930.000 €, 7.900 €/m²
151-200 m²: 1,5 Mio. €, 8.850 €/m²
Ab 200 m² wird für Wohnungen beinahe durchweg mehr als 1,65 Mio. € verlangt. Spitzenreiter ist ein 380 m² Penthaus für rund 4,9 Mio. €. Den Spitzenwert bei den Quadratmeterpreisen nimmt eine 285 m² Dachterrassenwohnung ein, die bei gut 16.000 €/m² letztendlich ca. 4,6 Mio. € Kaufpreis erreicht.
Grundstücksverkauf Freimann:
Bei den Grundstücken wurde lediglich ein Angebot registriert. Repräsentative Angaben zu Grundstücken sind daraus nicht ableitbar.
Angebotspreise 04/2015 bis 04/2016:
Hausverkauf Freimann:
46 Häuser gab es in den vergangenen 12 Monaten in Freimann zu kaufen.
Die preisliche Einordnung indes ist nicht ganz einfach, da die einzelnen Objekte stark streuen. Im Allgemeinen Schnitt wurden bei den angebotenen Einfamilienhäusern jedoch Quadratmeterpreise von im Mittel 7.500 € verlangt, bei Doppelhaushälften/Reiheneckhäusern im Mittel ca. 5.000 €, einige Reihenhäuser kamen aber auch auf 7.350 €/m² und einige Villen auch über 13.000 €/m².
Bei den neu gebauten Häusern, wo es allerdings nur Angebote für Doppelhaushälften und Reihen-/Reiheneckhäuser gab, bewegte sich der Quadratmeterpreis meist zwischen 5.000 und 7.000 €.
Nimmt man ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 180 m² Fläche, war mit einem Kaufpreis von ca. 1,35 Mio. € zu rechnen.
Wohnungsverkauf Freimann:
Im Bereich Wohnungen gab es 345 Verkaufsofferten, von diesen waren 79 neu gebaut, Baujahr ab 2015. Neu- und Bestandswohnungen lagen preislich aber auf einem ähnlichen Niveau, weshalb wir im Folgenden nicht weiter unterscheiden.
Im Großen und Ganzen wurden bei Eigentumswohnungen Quadratmeterpreise von im Schnitt 6.500 € verlangt, Wohnungsarten wie Dachterrassenwohnungen lagen im Schnitt bei ca. 8.350 €, einige wenige Penthäuser sogar bei 12.650 €.
Beim Erwerb einer durchschnittlichen 75 m² Eigentumswohnung musste man mit etwa 500.000 € Kaufpreis rechnen. Eine 120 m² Dachterrassenwohnung kostete im Schnitt etwa 1 Mio. €, ein 250 m² Penthaus konnte aber auch mehr als 3 Mio. € kosten.
Grundstücksverkauf Freimann:
Grundstücksangebote wurden im betrachteten Zeitrahmen nicht registriert.
Immobilienpreise und Quadratmeterpreise für den Immobilienmarkt München Freimann, Sept. 2013 bis Sept. 2014
Immobilienmakler Freimann, erstellt von Rainer Fischer
Immobilienpreise Hausverkauf Freimann:
Die Angebotszahlen für Häuser in München Freimann blieben ungefähr auf dem Niveau des Jahres davor. 116 Bestandshäuser und 54 Neubauobjekte waren von Bauträgern, Immobilienmaklern und Privatleuten offeriert. Auch die Immobilienpreise hielten sich auf einem ähnlichen Niveau. Die Quadratmeterpreise für Bestandseinfamilienhäuser fanden sich bei Werten von durchschnittlich 6.200 €. Ein 200 m² Einfamilienhaus kam auf einen Kaufpreis von knapp 1,25 Mio. €. Bei anderen Häuserarten wie Doppelhaushälften lagen hier die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 5.800 €, bei Reiheneckhäusern um die 5.400 €, bei Villen/Bungalows um die 8.650 € und bei Mehrfamilienhäusern bei 5.050 €.
Bei Neubauobjekten sind 33 Doppelhaushälften mit Quadratmeterpreisen von im Mittel 5.300 € und 13 Reiheneckhäuser mit Quadratmeterpreisen um die 4.800 € zu erwähnen. Im Schnitt lagen die Preise hier sogar unter denen für Bestandsbauten.
Immobilienpreise Wohnungsverkauf Freimann:
Im Verlauf des letzten Jahres sind die Immobilienpreise bei Bestandswohnungen, für München eher unüblich, um etwa 2 % zurückgegangen. Rund 320 Bestandswohnungen gab es am Markt. 283 Angebote bezogen sich auf Eigentumswohnungen ohne weitere Angaben, die im Schnitt zu Quadratmeterpreisen von ca. 5.900 € inseriert waren. Bei durchschnittlich 77 m² Fläche wurden hier Immobilienpreise um die 450.000 € verlangt. Weitere Quadratmeterpreise für Bestandsobjekte: Maisonettes ca. 4.600 €, Dachterrassenwohnungen ca. 6.600 €, Penthäuser ca. 8.450 €.
Im Neubausegment gab es 138 Angebote (+ 90 % zum Vorjahr), die meist über Immobilienmakler ausgeschrieben waren. Eine neu gebaute Eigentumswohnung kam in München Freimann im Schnitt auf einen Quadratmeterpreis von 6.100 € und bei 87 m² Durchschnittsfläche auf etwa 535.000 € Kaufpreis.
Grundstücksverkauf und Grundstückspreise Freimann:
Alles in allem waren 19 Grundstücke von privat oder Immobilienmaklern inseriert. 9 davon waren für den Bau eines Einfamilienhauses vorgesehen. Für ein im Mittel 820 m² großes Grundstück lagen die Immobilienpreise bei etwa 1,35 Mio. €. Die Quadratmeterpreise damit im Schnitt bei etwa 1.650 €.
Immobilienverkauf Freimann, tatsächliche Verkaufszahlen:
Im Jahr 2013 wurden in Freimann 33 Wohnbaugrundstücke und 5 Gewerbebaugrundstücke real verkauft, darüber hinaus 219 Neubauwohnungen und 94 bestehende Wohnungen. Speziell Neubauwohnungen legten im Jahresvergleich stark zu. Ebenfalls wechselten 15 Einfamilienhäuser, 2 Mehrfamilienhäuser und 6 Gewerbebauten ihren Besitzer. Für mittlere Wohnlagen in München, auch für Freimann größtenteils charakteristisch, musste man für neue Wohnungen Quadratmeterpreise von durchschnittlich 5.250 € kalkulieren. Es sind jedoch Preisschwankungen bis zu 20 % nach oben und unten möglich. Bestandswohnungen kosteten je nach Baujahr und Zustand in mittleren Lagen für die 60er und 70er Jahre im Mittel 3.350 €/m², für 90er Jahre im Schnitt 4.400 €/m² und für das Baujahr 2000-2010 im Schnitt 5.400 €/m².
