Immobilienverkaufspreise München Feldmoching 2024
Feldmoching ist weitgehend als mittlere Wohnlage zu bewerten, mancherorts finden sich aber auch gute Lagen. Zur Einordnung folgen hier Preisangaben für mittlere Wohnlagen, gute Lagen sind entsprechend höher zu bewerten. Die betrachteten Baujahre liegen stets im Zeitraum 1960-1999.
| Eigentumswohnungen | Quadratmeterpreise |
|---|---|
| Baujahre 1960-79 | 6.550 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 7.150 €/m² |
| Doppelhaushälften* |
Quadratmeterpreise |
| Baujahre 1960-79 | 7.800 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 8.850 €/m² |
| Reihenhäuser* |
Quadratmeterpreise |
| Baujahre 1960-79 | 7.450 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 7.000 €/m² |
| Grundstücke | Quadratmeterpreise |
| Mittlere Lage | 1.800 €/m² |
* Für Doppelhaushälften und Reihenhäuser liegen nur kombinierte statistische Angaben für mittlere und gute Wohnlagen gemeinsam vor.
Für mittlere Lagen alleine liegen die Preise im Schnitt insgesamt etwas niedriger.
Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?
Bereits seit dem 2. Quartal 2022 sendet der Immobilienmarkt in München und Umland im Gegensatz zur Entwicklung der vergangenen Jahre eher verhaltene Signale. In 2023 werden bei Verkäufen, zumindest im Durchschnitt, signifikant niedrigere Verkaufspreise realisiert als noch in den vergangenen Jahren.
Woher rühren die Preisrückgänge?
Die offiziellen Preistabellen zeigen für 2022 gegenüber 2021 zwar noch deutlich steigende Preise, die zum Beispiel im 2. Quartal noch bei tatsächlichen Verkäufen realisiert werden konnten. Dabei gilt es aber zu bedenken, dass die meisten dieser Verkäufe bereits früher im Jahr zu den damaligen Darlehenszinsen festgezurrt worden sind, die „damals“ in dieser Hinsicht eben noch sehr viel besser waren. Gegenwärtig zeigt sich, dass Käufer vor allem aufgrund der gestiegenen Finanzierungszinsen Probleme mit der Finanzierung haben. Für Anleger macht ein Kauf zu diesen Preisen aktuell keinen Sinn.
Immobilienangebote am Markt
Das Angebotsaufkommen auf dem Immobilienmarkt München und Umgebung ist momentan noch relativ hoch. Schaut man sich die bestehenden Angebote näher an, kommt man aber nicht umhin, zu bemerken, dass zahlreiche angebotene Immobilien deutlich länger am Markt sind, man kann von einem Angebotsstau reden. Überteuerte Objekte finden kaum noch Abnehmer. Angebote für neue Objekte am Markt sind dagegen etwas rückläufig.
Preisprognose 2023
Nimmt man alles zusammen und betrachtet die Marktsituation, die Zinssituation, die Angebotsentwicklung nüchtern, ist zu erkennen, dass Immobilien gegenwärtig im Allgemeinen nicht mehr zu den Preisen Abnehmer finden, wie beispielsweise noch vor einem Jahr. Sind die Verkäufe, die in den ersten Quartalen 2022 noch zu höheren Preisen vereinbart wurden, abgearbeitet, wird sich zeigen, dass die Preise bei aktuelleren Verkäufen im Schnitt deutlich niedriger liegen und sich wahrscheinlich auf dem Preisniveau von 2019 oder 2018 einpendeln werden. Mittelfristig gehe ich von etwa 3 bis zu 20 % je nach Objekt niedrigeren Immobilienpreisen in München aus als wir sie zu den Spitzenzeiten Anfang bis Mitte 2022 gesehen haben. Ob es sich aus Verkäufersicht lohnt, auf wieder steigende Preise zu warten, kann in der momentanen Situation nicht sicher gesagt werden. Allerdings beträgt der Wertzuwachs – und das sollte man ebenfalls im Auge behalten – bei Immobilien in München in den letzten 10 Jahren häufig immer noch Faktor 2 oder mehr.
Kürzliche Echtzeit-Immobilienbewertungen für Feldmoching
| Adresse | PLZ | Jahr | Preis/qm | Typ |
|---|---|---|---|---|
| Kuckucksblumenstraße, München, Deutschland | 80995 | 1984 | 4.837,25 | Haus |
| Herbergstraße | 80995 | 1995 | 9.169,60 | Haus |
| Linus-Funke-Weg, München, Deutschland | 80995 | 1969 | 6.693,66 | Wohnung |
| Untermühlanger, München, Deutschland | 80995 | Grundstück | ||
| Röhrichtstraße, München, Deutschland | 80995 | 1999 | 11.258,85 | Haus |
| Lerchenauer Straße, München, Deutschland | 80995 | Haus | ||
| Berthold-Litzmann-Straße, München, Deutschland | 80995 | 1956 | 8.653,03 | Haus |
Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Feldmoching wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise München hier einmal näher ansehen:
Analyse der Preisentwicklung in den letzten 10 Jahren
Eigentumswohnungen
Durchschnittliche Lage: Für Wohnungen in mittleren Lagen zeigten sich die Quadratmeterpreise in 2022 bei durchschnittlich 7.700 €/m² für die Baujahrgruppe 1960-69 und bei 8.400 €/m² für die Baujahre 1980-99. In den 10 Jahren bis 2022 haben sich die Preise für Eigentumswohnungen in durchschnittlichen Lagen damit in etwa verdreifacht und wiesen eine noch höhere Preissteigerungsrate auf als z. B. Objekte in guten Lagen. In 2023 zeigen sich auch hier zurückgehende Werte bei durchschnittlich 6.550 €/m² bzw. 7.150 €/m².
Häuser
Für Häuser gibt es eine zusammenfassende Statistik für gute und mittlere Wohnlagen. Für gute Lagen allein ist davon auszugehen, dass die real erzielten Preise im Schnitt etwas höher liegen als in durchschnittlichen Lagen. Bei diesen Angaben handelt es sich um reine Durchschnitts- bzw. Orientierungswerte, ein konkretes Objekt kann deutlich günstiger sein oder auch mehr kosten.
Doppelhaushälften: Die im Jahr 2022 notariell beurkundeten Doppelhaushälften in durchschnittlichen und guten Lagen zeigten bei mittleren Wohngrößen von 115 – 140 m² durchschnittlich Verkaufspreise im Bereich 1,25 – 1,7 Mio. €. Ein Vergleich der erzielten Quadratmeterpreise von 2012 bis 2022 zeigt für Doppelhaushälften mehr als eine Verdopplung der Preise. In 2023 zeigt sich wieder ein deutlicher Rückgang, das Gros der Verkäufe dürfte sich in diesem Wohnflächenbereich aktuell bei 1 – 1,4 Mio. € abspielen.
Reihenmittelhäuser mit Baujahr 1960-99 erreichten 2022 bei 105 – 135 m² Wohnfläche im Schnitt Immobilienpreise von 900.000 bis 1,4 Mio. €. Im Laufe der letzten Dekade 2012-2022 lässt sich in diesem Segment durchschnittlich eine Steigerung der Preise um das 2,2-fache feststellen. Die prognostizierten Werte für diese Wohnflächen liegen für 2023 der allgemeinen Marktentwicklung folgend niedriger bei ca. 800.000 – 1,2 Mio. €.
Einfamilienhäuser: Für Einfamilienhäuser sind repräsentative Durchschnittswerte nicht sinnvoll angebbar, weil die Objekte sich meist sehr stark unterscheiden. Für eine verlässliche Wertbestimmung raten wir zu einer professionellen Wertermittlung durch einen unabhängigen Immobilienmakler oder Sachverständigen Ihres Vertrauens.
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Baugrundstücke
Für Grundstücke betrugen die erzielten Quadratmeterpreise in 2022 in mittleren Wohnlagen durchschnittlich 2.400 €/m². Im Schnitt hatten sich die Preise damit seit 2012 in etwa ver-2,5-facht. In 2023 pendeln sich die Quadratmeterpreise auf einem durchschnittlich niedrigeren Niveau von ca. 1.800 €/m² ein.
Die Preissituation für München allgemein finden Sie hier zusammenfassend beschrieben: Immobilienpreise München
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Geschichtliches und Stadtteilbild
Feldmoching liegt in der flachen Münchener Schotterebene etwa 12 km nördlich des Stadtzentrums und umfasst weite Bereiche des Münchner Nordens. Zusammen mit dem Hasenbergl bildet es den Stadtbezirk Feldmoching-Hasenbergl, rund 57.000 Menschen leben hier.
Feldmoching wurde etwa um 500 n. Chr. von einem bajuwarischen Führer namens Mocho begründet. Urkundliche Erwähnung findet sich erstmals um 800 n. Chr. als „Feldmohinga“. Der Name steht für „bei den Leuten des Mocho an der waldfreien Fläche“. Es entwickelte sich damals schnell zum Hauptort im heutigen Norden Münchens.
1818 wurde Feldmoching zur selbständigen Landgemeinde und im Jahr 1938 eingemeindet in die Landeshauptstadt München. Nach dem 2. Weltkrieg wuchs Feldmoching rasch an. Immer mehr Menschen zog es nach München und das ländlich geprägte Feldmoching bot viel Fläche für Wohnungsbau. Es entstanden neue Wohnsiedlungen in umliegenden Gebieten wie Ludwigsfeld, am Feldmochinger Anger oder am Lerchenauer See. Feldmoching selbst hat sich seinen dörflichen Charakter weitgehend erhalten. Man findet mancherorts Bereiche mit großen Wohnsiedlungen, hauptsächlich besteht Feldmoching jedoch aus Einfamilien-, Doppel- und Mehrfamilienhäusern.
Quellen: muenchen.de; sueddeutsche.de; wochenanzeiger.de; Wikipedia; Daten der Immobilienpreise sowie Quadratmeterpreise aus den Jahresberichten des Gutachterausschusses München. Der Immobilienbericht ist nicht angelegt, um eine qualifizierte Wertermittlung eines konkreten Immobilienpreises zu gewährleisten. Dies sollte einem Sachverständigen oder Immobilienmakler für München oder Immobilienmakler für Feldmoching vorbehalten bleiben. Alle Angaben ohne Gewähr.
Bilder: Dagmar Breu – stock.adobe.com
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Hier geht es zu den Immobilienpreisen von Moosach und Milbertshofen.
Angebotspreise Feldmoching 2017/18:
Hausverkauf Immobilienpreise Feldmoching:
170 Angebote aus dem Bereich Hausverkauf Feldmoching wurden im Jahresverlauf registriert. Zu rund 90 % kamen die Angebote von Immobilienmaklern für Feldmoching, 4 % boten Bauträger an und rund 6 % Privatleute. Über die Hälfte der angebotenen Objekte war als Neubau ausgeschrieben, Baujahr ab 2017, die übrigen Häuser waren überwiegend auch eher neu, zwischen 1990 und 2012 gebaut, nur 10 % der Häuser waren älter. Im preislichen Durchschnitt lagen sowohl neuere als auch ältere Häuser auf einem ähnlichen Niveau. Hier eine kurze Zusammenfassung mit welchen Immobilienpreisen beim Hauskauf in Feldmoching ungefähr zu rechnen war.
Beim Hausverkauf lagen die Quadratmeterpreise bei allen Haustypen auf einem durchschnittlichen Niveau von 6.000 bis 7.000 €. Hier eine kurze Auflistung der Immobilienpreise der einzelnen Typen, wie sie sich aus den Angeboten des letzten Jahres zusammenfassen lassen:
Einfamilienhaus Feldmoching:
Für die angebotenen Häuser der Größen 100 – 135 m² wurden durchschnittlich Immobilienpreise von 775.000 € verlangt, bei 136 – 170 m² durchschnittlich 985.000 € und bei 171 – 200 m² durchschnittlich ca. 1,2 Mio. €.
Doppelhaushälften:
Der größte Teil der Hausangebote in Feldmoching entfiel auf Doppelhaushälften. Diese wiesen unter 100 m² durchschnittlich Immobilienpreise um die 450.000 € auf, bei 100 – 150 m² im Mittel etwa 900.000 €, bei 151 – 200 m² gut 1 Mio. € und bei 201 – 250 m² durchschnittlich 1,38 Mio. €.
Reihen-/Reiheneckhäuser:
Bei Häusern dieses Typs lässt sich in Feldmoching in etwa folgende Einteilung treffen: Unter 100 m² war im Schnitt mit etwa 575.000 € Kaufpreis zu rechnen, im Bereich 100 – 135 m² mit etwa 760.000 €, im Abschnitt 136 – 160 m² erreichten die Immobilienpreise für Reihenhäuser Durchschnittswerte von etwa 950.000 € und bei 161 – 180 m² dann etwa 1 Mio. €.
Wohnungsverkauf Immobilienpreise Feldmoching:
Im Segment Wohnungsverkauf gab es 226 Verkaufsangebote, wobei diese zu 66 % von Immobilienmaklern, zu 19 % von Bauträgern und zu 15 % von privat inseriert waren. Etwa ein Viertel der offerierten Wohnungen waren Neubauobjekte, die meisten kamen jedoch aus den 1960er Jahren, ansonsten verteilten sich die Baujahre auf den Bereich 1970 – 2010.
Für neu gebaute Wohnungen bewegten sich die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 7.500 €/m², gebrauchte Wohnungen erreichten im Schnitt 5.750 €/m². Eine durchschnittliche 75 m² Eigentumswohnung in Feldmoching war gebraucht für etwa 435.000 € zu haben, neu gebaut kostete eine solche etwa 565.000 €. Günstige, kleinere Wohnungen mit 50 – 70 m² waren mitunter schon für 200.000 – 300.000 € zu bekommen, die teureren Wohnungen Feldmochings fanden sich eher im Segment 600.000 – 800.000 €, im Einzelfall bis 1 Mio. €.
Grundstücksverkauf Feldmoching:
Für Grundstücke gab es 25 Verkaufsofferten mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen um die 1.550 €/m².
Angebotspreise Feldmoching 2016:
Hausverkauf Feldmoching:
Die Angebote der letzten 12 Monate beliefen sich auf 76 gebrauchte und 51 neue Häuser ab Baujahr 2016. Insgesamt gab es ungefähr 30 % weniger Häuser am Markt wie im Jahr zuvor. Die Immobilienpreise bewegten sich bei gebrauchten Häusern ungefähr auf Vorjahresniveau, neu gebaute Häuser waren um durchschnittlich ca. 20 % teurer zum Vorjahr.
Einfamilienhäuser:
Diese reichten unter 150 m² Wohnfläche preislich von 525.000 bis 1,35 Mio. €, der Durchschnitt lag hier bei ca. 865.000 €; in der Größenordnung 151-200 m² wurden Immobilienpreise von 880.000 bis 1,4 Mio. € verlangt, im Schnitt ca. 1 Mio. €; über 200 m² bis zu maximal 440 m² reichten die Immobilienpreise von ca. 1,3 Mio. bis ca. 3 Mio. €, der Durchschnitt lag bei ca. 2 Mio. €.
Doppelhaushälften:
Der größte Teil der Verkaufsangebote in Feldmoching entfiel auf den Typ Doppelhaushälfte.
Hier wurden bei einer Größe von 100-150 m² Immobilienpreise von ca. 700.000 bis 1,5 Mio. € verlangt, wobei der Durchschnitt bei etwa 865.000 € lag. Im Segment 151-200 m² reichten die Immobilienpreise dann von gut 800.000 bis ca. 1,45 Mio. €, der Durchschnitt erreichte gut 1 Mio. €. Darüber, bis 250 m² gab es noch zwei Objekte für durchschnittlich 1,36 Mio. €.
Reihen-/Reiheneckhäuser:
In der Größenordnung unter 100 m² wurde in dieser Kategorie durchschnittlich eine gute halbe Mio. € verlangt, bei 101-125 m² im Schnitt 650.000 € und bei 126-150 m² etwa 750.000 €, wobei es natürlich Abweichungen von den Durchschnittswerten gab, die aber im Normalfall 20 % nicht überschritten.
Mehrfamilienhäuser:
Mehrfamilienhäuser ab 200 m² bis ca. 650 m² waren zu Immobilienpreisen von ca. 1,15 bis 3,6 Mio. € inseriert. Der Durchschnitt erreichte hier ca. 2 Mio. € bei 370 m² Durchschnittsfläche.
Wohnungsverkauf Feldmoching:
Die Wohnungsangebote erreichten bei gebrauchten Objekten 145 Offerten, für neue Wohnungen gab es 22 Angebote. Damit gingen die Wohnungsangebote zum Vorjahr um ca. 37 % zurück. Demgegenüber steigerten sich die Wohnungspreise, gebrauchte Wohnungen wurden um verhältnismäßig geringe 3 % teurer, Neubauwohnungen dagegen legten um durchschnittlich 23 % zu.
Insgesamt zeigten sich die Wohnungspreise Feldmochings abhängig von der Wohnfläche nunmehr wie folgt:
30-50 m²: Solche Wohnungen kosten im Schnitt ca. 200.000 €, bei Quadratmeterpreisen um die 5.100 €.
51-75 m²: In diesem Segment ist mit Immobilienpreisen von etwa 340.000 € zu rechnen, mit Quadratmeterpreisen von im Schnitt ebenfalls ca. 5.100 €.
76-100 m²: Der durchschnittliche Kaufpreis beträgt hier ca. 485.000 €, die Quadratmeterpreise ca. 5.600 €.
101-150 m²: Hier werden durchschnittlich 660.000 € verlangt, bei durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von etwa 5.700 €.
Grundstücksverkauf Feldmoching:
Die Quadratmeterpreise für Baugrundstücke lagen in Feldmoching bei durchschnittlich 1.550 €.
I. Angebotspreise Feldmoching 06/2014 bis 06/2015:
Hausverkauf Feldmoching:
Die Größenordnung der Verkaufsangebote für Häuser lag im Verlauf des letzten Jahres bei 112 Offerten für bestehende Häuser und 61 Offerten für neu gebaute Häuser mit Baujahr 2014 und danach.
Die Quadratmeterpreise für bestehende und neue Häuser lagen auf ungefähr gleichem Niveau.
Für die die meisten Häuser wie Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reiheneckhäuser bewegten sich die Quadratmeterpreise im Schnitt zwischen 5.000 und 6.000 €, für Reihenmittelhäuser und Mehrfamilienhäuser eher zwischen 4.000 und 5.000 €.
Exemplarisch hatte ein durchschnittliches Einfamilienhaus etwa 160 m² Wohnfläche und kostete im Angebot ca. 880.000 €.
Wohnungsverkauf Feldmoching:
Die Angebotszahlen für Wohnungen betrugen für bestehende Wohnungen 174 und 98 für neue Wohnungen.
Preislich lassen sich bestehende Wohnungen in etwa wie folgt einordnen: Etagenwohnungen wurden im Mittel zu Quadratmeterpreisen um die 4.250 € angeboten, eine 70 m² Etagenwohnung kostete damit ca. 300.000 €. In geringer Zahl gab es auch Gartenwohnungen und Maisonettes, für diese wurden im Schnitt Quadratmeterpreise um die 5.200 € verlangt.
Neue Etagenwohnungen kosteten im Schnitt etwa 4.900 €/m², auch neue Gartenwohnungen und Dachterrassenwohnungen lagen in diesem Bereich, einige neue Maisonettes gab es für durchschnittlich ca. 5.450 €/m².
Grundstücksverkauf Feldmoching:
Insgesamt 22 Grundstücke waren übers Jahr annonciert, die meisten für den Bau eines Einfamilienhauses. Die Quadratmeterpreise wiesen je nach Grundstück ziemliche Unterschiede auf, der Mittelwert betrug etwa 1.100 €.
II. Immobilienverkaufspreise München Feldmoching:
Eine Einschätzung von Immobilienpreisen, wie sie in Feldmoching tatsächlich erzielt wurden, lässt sich über einen Vergleich mit anderen mittleren Wohnlagen Münchens, für die es übergeordnete Statistiken gibt, ableiten.
Für Wohnungen in mittleren Lagen wurden 2014 die folgenden Quadratmeterpreise real erzielt (exemplarische Baujahrgruppen): Baujahre 1930-49: Ø 4.400 €, 1960-69: Ø 3.600 €, 1990-1999: Ø 4.400 €, Neubau: Ø 5.600 €/m².
Häuser: Für Doppelhaushälften aus den 1970er Jahren wurden beispielsweise Quadratmeterpreise in Höhe von im Mittel 5.000 € tatsächlich bezahlt, für Doppelhaushälften aus den 1990er Jahren ca. 6.050 €/m².
Bei Grundstücken sowohl zum Bau von Einfamilien- als auch Doppel- sowie Reihenhäusern konnten in mittleren Wohnlagen Quadratmeterpreise von im Schnitt 1.200 € realisiert werden.
