Immobilienverkaufspreise München Denning 2023
Denning zählt übergreifend zu den guten Wohnlagen Münchens. Die aktuellen Immobilienpreise in Wohnlagen wie Denning sowie die Preisentwicklung in den vergangenen zehn Jahren finden Sie hier. Die betrachteten Baujahre liegen stets im Zeitraum 1960-1999.
| Eigentumswohnungen | Quadratmeterpreise |
|---|---|
| Baujahre 1960-79 | 7.350 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 7.900 €/m² |
| Doppelhaushälften* | Quadratmeterpreise |
| Baujahre 1960-79 | 7.800 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 8.850 €/m² |
| Reihenhäuser* | Quadratmeterpreise |
| Baujahre 1960-79 | 7.450 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 7.000 €/m² |
| Grundstücke | Quadratmeterpreise |
| Gute Lage | 2.700 €/m² |
* Für Doppelhaushälften und Reihenhäuser liegen nur kombinierte statistische Angaben für mittlere und gute Wohnlagen gemeinsam vor.
Für gute Lagen alleine liegen die Preise im Schnitt insgesamt etwas höher.
Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?
Bereits seit dem 2. Quartal 2022 sendet der Immobilienmarkt in München und Umland im Gegensatz zur Entwicklung der vergangenen Jahre eher verhaltene Signale. In 2023 werden bei Verkäufen, zumindest im Durchschnitt, signifikant niedrigere Verkaufspreise realisiert als noch in den vergangenen Jahren.
Woher rühren die Preisrückgänge?
Die offiziellen Preistabellen zeigen für 2022 gegenüber 2021 zwar noch deutlich steigende Preise, die zum Beispiel im 2. Quartal noch bei tatsächlichen Verkäufen realisiert werden konnten. Dabei gilt es aber zu bedenken, dass die meisten dieser Verkäufe bereits früher im Jahr zu den damaligen Darlehenszinsen festgezurrt worden sind, die „damals“ in dieser Hinsicht eben noch sehr viel besser waren. Gegenwärtig zeigt sich, dass Käufer vor allem aufgrund der gestiegenen Finanzierungszinsen Probleme mit der Finanzierung haben. Für Anleger macht ein Kauf zu diesen Preisen aktuell keinen Sinn.
Immobilienangebote am Markt
Das Angebotsaufkommen auf dem Immobilienmarkt München und Umgebung ist momentan noch relativ hoch. Schaut man sich die bestehenden Angebote näher an, kommt man aber nicht umhin, zu bemerken, dass zahlreiche angebotene Immobilien deutlich länger am Markt sind, man kann von einem Angebotsstau reden. Überteuerte Objekte finden kaum noch Abnehmer. Angebote für neue Objekte am Markt sind dagegen etwas rückläufig.
Preisprognose 2023
Nimmt man alles zusammen und betrachtet die Marktsituation, die Zinssituation, die Angebotsentwicklung nüchtern, ist zu erkennen, dass Immobilien gegenwärtig im Allgemeinen nicht mehr zu den Preisen Abnehmer finden, wie beispielsweise noch vor einem Jahr. Sind die Verkäufe, die in den ersten Quartalen 2022 noch zu höheren Preisen vereinbart wurden, abgearbeitet, wird sich zeigen, dass die Preise bei aktuelleren Verkäufen im Schnitt deutlich niedriger liegen und sich wahrscheinlich auf dem Preisniveau von 2019 oder 2018 einpendeln werden. Mittelfristig gehe ich von etwa 3 bis zu 20 % je nach Objekt niedrigeren Immobilienpreisen in München aus als wir sie zu den Spitzenzeiten Anfang bis Mitte 2022 gesehen haben. Ob es sich aus Verkäufersicht lohnt, auf wieder steigende Preise zu warten, kann in der momentanen Situation nicht sicher gesagt werden. Allerdings beträgt der Wertzuwachs – und das sollte man ebenfalls im Auge behalten – bei Immobilien in München in den letzten 10 Jahren häufig immer noch Faktor 2 oder mehr.Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Denning wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise München hier einmal näher ansehen:
Analyse der Preisentwicklung in den letzten 10 Jahren
Eigentumswohnungen
Gute Lage: Während sich die Preise in der Dekade 2012-2022 in guten Lagen fast ver-2,5-facht haben und in 2022 durchschnittlich Höchststände um die 8.850 bzw. 9.300 €/m² erreichten, sind im Segment Eigentumswohnungen in guten Lagen für 2023 eher Werte um die 7.350 bzw. 7.900 €/m² zu erwarten.
Häuser
Für Häuser gibt es eine zusammenfassende Statistik für gute und mittlere Wohnlagen. Für gute Lagen allein ist davon auszugehen, dass die real erzielten Preise im Schnitt etwas höher liegen als in durchschnittlichen Lagen. Bei diesen Angaben handelt es sich um reine Durchschnitts- bzw. Orientierungswerte, ein konkretes Objekt kann deutlich günstiger sein oder auch mehr kosten.
Doppelhaushälften: Die im Jahr 2022 notariell beurkundeten Doppelhaushälften in durchschnittlichen und guten Lagen zeigten bei mittleren Wohngrößen von 115 – 140 m² durchschnittlich Verkaufspreise im Bereich 1,25 – 1,7 Mio. €. Ein Vergleich der erzielten Quadratmeterpreise von 2012 bis 2022 zeigt für Doppelhaushälften mehr als eine Verdopplung der Preise. In 2023 zeigt sich wieder ein deutlicher Rückgang, das Gros der Verkäufe dürfte sich in diesem Wohnflächenbereich aktuell bei 1 – 1,4 Mio. € abspielen.
Reihenmittelhäuser mit Baujahr 1960-99 erreichten 2022 bei 105 – 135 m² Wohnfläche im Schnitt Immobilienpreise von 900.000 bis 1,4 Mio. €. Im Laufe der letzten Dekade 2012-2022 lässt sich in diesem Segment durchschnittlich eine Steigerung der Preise um das 2,2-fache feststellen. Die prognostizierten Werte für diese Wohnflächen liegen für 2023 der allgemeinen Marktentwicklung folgend niedriger bei ca. 800.000 – 1,2 Mio. €.
Einfamilienhäuser: Für Einfamilienhäuser sind repräsentative Durchschnittswerte nicht sinnvoll angebbar, weil die Objekte sich meist sehr stark unterscheiden. Für eine verlässliche Wertbestimmung raten wir eine Wertermittlung durch einen unabhängigen Immobilienmakler oder Sachverständigen Ihres Vertrauens an.
Baugrundstücke
Für Grundstücke betrugen die erzielten Quadratmeterpreise 2022 in guten Wohnlagen durchschnittlich etwa 3.100 €/m². Die mittlere Preissteigerung lag über einen Zeitraum von 10 Jahren seit 2012 in guten Lagen bei etwa 160 %, 2022 lagen die Preise also im Schnitt 2,5 mal so hoch wie 2012. In 2023 sind demgegenüber im Schnitt Quadratmeterpreise um die 2.700 €/m² zu beobachten.
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Geschichtliches und Stadtteilbild
Denning ist Teil des Stadtbezirks Bogenhausen und liegt östlich. Um etwa 1200 n. Chr. wurde es erstmals urkundlich erwähnt als „Tenningen“ oder „Danningen“. Der Name hat seinen Ursprung wahrscheinlich in dem Personennamen „Tenno“. Bei den Gebietsreformen von 1818 wurde Denning zunächst zusammen mit Steinhausen ein Teil der Gemeinde Zamdorf. Diese wurde 1820 nach Daglfing eingemeindet. Daglfing wiederum wurde zu Anfang 1930 nach München eingegliedert, zuerst aber ohne Denning. Denning selbst wurde Ende 1930 gleichfalls nach München eingegliedert. Denning ist heutzutage ein hochwertiger Wohnort größtenteils mit Einfamilienhäusern in schönen Gärten. Am Südende findet man einige Hochhäuser. Grünanlagen gibt es an den äußeren Grenzen im Süden und Westen, im Kerngebiet Dennings nur in geringem Ausmaß. Dort grenzt es auch an Daglfing, wo es nicht weit ist zur bekannten Trabrennbahn für Pferderennen.
Quellen: nordostkultur-muenchen.de; Wikipedia; Jahresberichte des Gutachterausschusses München, Analyse Immobilienmakler Rainer Fischer; Daten basierend auf dem Statistikprogramm der IMV Marktdaten GmbH, Ermittlung von Quadratmeterpreisen und Immobilienpreisen durch den Immobilienmakler für Denning und München, Rainer Fischer. Der Immobilienbericht eignet sich nicht zur qualifizierten Wertermittlung eines bestimmten Immobilienpreises. Hierfür bitte bei einem Sachverständigen oder Immobilienmakler für Denning nachfragen. Angaben ohne Gewähr.
Bilder: Tiberius Gracchus – stock.adobe.com + eigene
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Hier geht es zu den Preisen der Stadtteile Bogenhausen und Trudering
Angebotspreise Denning 2015-2016:
Die Immobilienangebote in Denning beschränkten sich im letzten Jahr im Bereich Hausverkauf auf eine neu gebaute Doppelhaushälfte, im Bereich Wohnungsverkauf auf 4 Wohnungen. An Grundstücken stand wie bei Häusern nur eines zum Verkauf.
Für Häuser und Grundstücke sind repräsentative Angaben aufgrund der geringen Angebotszahl nicht sinnvoll möglich.
Auch bei Wohnungen sind Durchschnittsangaben evtl. nicht repräsentativ. Die angebotenen Wohnungen bewegten wiesen Quadratmeterpreise zwischen 3.900 und 7.900 € auf, der nominale Durchschnitt lag bei ca. 6.100 €. Die Wohnflächen reichten bei den 4 Wohnungen von 61 bis 104 m², die Immobilienpreise von 240.000 bis 640.000 €.
I. Angebotspreise Denning 06/2013 – 06/2015:
Hausverkauf Denning:
Über den Zeitraum der letzten 2 Jahre wurden in Denning insgesamt 6 Häuser zum Verkauf angeboten.
Hauptsächlich handelte es sich bei den angebotenen Objekten um Einfamilienhäuser, die Quadratmeterpreise bewegten sich auf einem Niveau von im Mittel etwa 6.450 €.
Ein solches Einfamilienhaus hatte im Durchschnitt ca. 220 m² Fläche und kostete im Angebot rund 1,4 Mio. €.
Wohnungsverkauf Denning:
Auf dem Wohnungsmarkt wurden von Privatleuten und Immobilienmaklern insgesamt 13 Wohnungen offeriert, 7 davon neu gebaut mit Baujahr ab 2014. Im Allgemeinen lagen die Quadratmeterpreise für bestehende Wohnungen zwischen 5.000 und 6.000 €, für die neuen Wohnungen zwischen 7.000 und 8.000 €.
Für eine durchschnittliche bestehende Etagenwohnung mit 83 m² war mit rund 465.000 € Kaufpreis zu rechnen, eine neu gebaute Etagenwohnung hatte im Schnitt ca. 70 m² Fläche und kostete etwa 530.000 €.
Grundstücksverkauf Denning:
Insgesamt standen im o. g. Zeitrahmen 7 Grundstücke zum Verkauf. Die Quadratmeterpreise für Grundstücke zum Bau eines Einfamilienhauses lagen im Durchschnitt bei etwa 2.000 €.
II. Immobilienverkaufspreise München Denning
Denning ist weitgehend als gute Wohnlage einzustufen. Zur Einschätzung der Immobilienpreise in Denning dient uns ein Vergleich mit tatsächlichen Preisen in anderen guten Wohnlagen Münchens am Beispiel von Eigentumswohnungen.
Im Jahr 2014 wurden in guten Wohnlagen z. B. für Wohnungen aus den Baujahren 1970-79 im Schnitt tatsächliche Quadratmeterpreise von ca. 4.600 € erzielt, für die Baujahre 1990-99 waren es ca. 5.050 € und für Neubauten ca. 6.500 €.
Immobilienpreise und Quadratmeterpreise für den Immobilienmarkt München Denning, Februar 2012 – Februar 2014
Immobilienmakler Denning, Bericht zusammengestellt von Rainer Fischer
Immobilienpreise Hausverkauf Denning
In den letzten zwei Jahren war es auf dem Immobilienmarkt für München Denning einigermaßen ruhig. Beim Hausverkauf waren die Angebote auf 20 bestehende Häuser begrenzt. Diese Angebote gliederten sich in 6 Einfamilienhäuser mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von gut 7.000 € sowie 12 Doppelhaushälften mit Quadratmeterpreisen von im Schnitt knapp 6.000 €. So war eine Doppelhaushälfte mit z. B. 160 m² Fläche im Mittel für rund 950.000 € angeboten.
Immobilienpreise Wohnungsverkauf Denning
Auf dem Wohnungsmarkt waren 24 bestehende und 2 neu gebaute Wohnungen inseriert. Die bestehenden Wohnungen teilten sich auf wie folgt: 15 Eigentumswohnungen mit Quadratmeterpreisen von im Schnitt 3.700 €, womit für durchschnittliche ETWs mit beispielsweise 72 m² die Immobilienpreise etwa 270.000 € erreichten. Des Weiteren 4 Maisonettes mit durchschnittlich 4.900 €/m² und 2 Eigentumswohnungen mit Garten mit Quadratmeterpreisen um die 5.600 €. 2 Penthäuser waren mit Quadratmeterpreisen in ungefährer Höhe von 7.150 € am teuersten angeboten.
Lediglich 2 neu gebaute Eigentumswohnungen gab es im beobachteten Zeitraum in Denning zu kaufen. Hier kamen die Quadratmeterpreise auf knapp 8.000 €, eine neue Wohnung hatte rund 83 m² und kostete im Angebot etwa 660.000 €.
Grundstücksverkauf und Grundstückspreise Denning
4 Grundstücke gab es in den letzten 2 Jahren in Denning zu kaufen. Zwei waren für Mehrfamilienhäuser ausgeschrieben, eines für ein Einfamilienhaus und eines für Gewerbebau. Die Fläche bewegte sich zwischen 800 und 900 m², der Quadratmeterpreis bei durchschnittlich 2.550 €.
Immobilienverkauf Denning, tatsächliche Verkaufszahlen
Da Denning als Stadtteil nicht eigenständig statistisch erfasst ist, werden an dieser Stelle Vergleichszahlen zu Bogenhausen herangezogen, zu welchem Denning amtlich gezählt wird.
Bewertet man Bogenhausen als Bestlage (z. Teil ist es auch nur gute Lage), so ergeben sich tatsächlich erzielbare Quadratmeterpreise, die für Denning (Bezugsjahr 2012) angenommen werden können, wie folgt: 70er Baujahr 4.000 €, 80er Baujahr 5.000 €, 90er Baujahr 4.750 €; Baujahr 2000-2010: 5.700 €, Neubau 8.000 €. Diese Angaben können je nach Objekt Schwankungen bis 20 % unterliegen. Für München wird für das Jahr ein weiterer Anstieg der Immobilienpreise um etwa 10 oder 12 % erwartet.
