Immobilienverkaufspreise für Dachau bei München 2023
Den folgenden Angaben für die Immobilienpreise Dachau liegen Analysen von Experten und Immobilienmaklern des Immobilienverbandes Deutschland zugrunde. Es handelt sich stets um Durchschnittswerte. Konkrete Objekte können je nach Zustand, Alter, Ausstattung etc. abweichende Werte aufweisen.
| Häuser | Verkaufspreis |
|---|---|
| Einfamilienhaus 150 m² | 1.180.000 € |
| Doppelhaushälfte 125 m² | 955.000 € |
| Reihenmittelhaus 120 m² | 865.000 € |
| Eigentumswohnungen | Quadratmeterpreise |
| Ø | 5.800 €/m² |
| Grundstücke | Quadratmeterpreise |
| Ø | 2.150 €/m² |
Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?
Bereits seit dem 2. Quartal 2022 sendet der Immobilienmarkt in München und Umland im Gegensatz zur Entwicklung der vergangenen Jahre eher verhaltene Signale. Manches deutet sogar auf Stagnation oder rückläufige Preise hin.
Woher rühren die Preisrückgänge?
Die offiziellen Preistabellen zeigen für 2022 gegenüber 2021 zwar noch deutlich steigende Preise, die zum Beispiel im 2. Quartal noch bei tatsächlichen Verkäufen realisiert werden konnten und die zum Teil auch bei aktuellen Verkäufen noch umgesetzt werden können. Dabei gilt es aber zu bedenken, dass die meisten dieser Verkäufe bereits früher im Jahr zu den damaligen Marktkonditionen festgezurrt worden sind, die „damals“ in dieser Hinsicht eben noch sehr viel besser waren. Gegenwärtig zeigt sich, dass Käufer vor allem aufgrund der gestiegenen Finanzierungszinsen zum Teil Probleme mit der Finanzierung haben oder für diese ein Immobilienkauf zu diesen Bedingungen oft einfach uninteressant geworden ist.
Immobilienangebote am Markt
Das Angebotsaufkommen auf dem Immobilienmarkt München und Umgebung ist momentan noch relativ hoch. Schaut man sich die bestehenden Angebote näher an, kommt man aber nicht umhin, zu bemerken, dass zahlreiche angebotene Immobilien deutlich länger am Markt sind, man könnte mitunter von einem Angebotsstau reden. Überteuerte Objekte finden kaum noch Abnehmer. Angebote für neue Objekte am Markt sind eher rückläufig.
Preisprognose
Nimmt man alles zusammen und betrachtet die Marktsituation, die Zinssituation, die Angebotsentwicklung nüchtern, ist zu erkennen, dass Immobilien gegenwärtig im Allgemeinen nicht mehr zu den Preisen Abnehmer finden, wie beispielsweise noch vor einem Jahr. Sind die Verkäufe, die in den ersten Quartalen noch zu höheren Preisen vereinbart wurden, abgearbeitet, wird sich zeigen, dass die Preise bei aktuelleren Verkäufen im Schnitt deutlich niedriger liegen und sich wahrscheinlich auf dem Preisniveau von 2019 oder 2018 einpendeln werden. Mittelfristig gehe ich von etwa 10 % niedrigeren Immobilienpreisen in München aus als wir sie zu den Spitzenzeiten Anfang bis Mitte 2022 gesehen haben. Ob es sich lohnt, auf wieder steigende Preise zu warten, kann in der momentanen Situation nicht sicher gesagt werden. Daher ist im Allgemeinen natürlich auch jetzt ein guter Zeitpunkt für einen Verkauf und für Verkäufer aufgrund der weiter zurück liegenden Preissteigerungen immer noch lukrativ.
Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Dachau wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise hier einmal näher ansehen:
Analyse der Preisentwicklung in den vergangenen Jahren
Häuser
Häuser in Dachau konnten preislich in den letzten sechs Jahren im Schnitt zwischen 35 und 60 % an Wert zulegen. Im letzten Jahr allen stiegen die Immobilienpreise für Einfamilienhäuser um durchschnittlich 5 %, für Doppelhaushälften und Reihenhäuser um jeweils ca. 4 %.
Eigentumswohnungen
Die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen in Dachau zeigen seit 2016 einen Anstieg um etwa 57 %. Im letzten Jahr betrug der Anstieg im Mittel etwa 4,5 %.
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Baugrundstücke
Bei den Grundstückspreisen sehen wir in Dachau über die letzten sechs Jahre einen deutlichen Anstieg um durchschnittlich 95 %. In 2022 zogen die Grundstückspreise noxh um 2 % an.
Finden Sie hier eine Analyse für die Immobilienpreise im benachbarten München: Immobilienpreise München
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Geschichtliches und Ortsbild
Dachau ist eine große Kreisstadt mit knapp 48.000 Einwohnern etwa 20 km nordwestlich von München. Gedanklich wird Dachau oft mit der NS-Vergangenheit und dem ehemaligen Konzentrationslager im Nordosten der Stadt in Verbindung gebracht, doch ist Dachau vor allem eine schöne Stadt zum Leben und Wohnen mit vielen Vorteilen, die sich auch aus der Nähe zu München ergeben.
Erstmalig wird Dachau in einer Schenkungsurkunde aus dem Jahr 805 als „Dahauua“ erwähnt. Der Name ergibt sich wahrscheinlich aus den althochdeutschen Wörtern „dâha“ (=Lehm) und „oewe“ (= Insel, die zwischen Flussarmen gebildet wird). Tatsächlich liegt der Hauptteil Dachaus heute wie damals zwischen den beiden Flüssen Amper und Würm. Der Bezug auf den Lehm leitet sich vermutlich ab vom lehmigen Boden im tertiären Hügelland nördlich der Münchner Schotterebene.
Nördlich von München um Dachau und Karlsfeld herum liegt das „Dachauer Moos“, ein heute unter Naturschutz stehendes Gebiet mit hoher Artenvielfalt in Flora und Fauna. Diese Moorlandschaft dehnte sich früher über ein großes Gebiet über Dachau bis Freising im Nordosten und Germering und Maisach im Südwesten aus. Mit der Trockenlegung des Dachauer Mooses und dem zielgerichteten Abbau des Torfes seit dem Ende des 18. Jahrhunderts entstanden die Voraussetzungen für eine weitere Besiedlung des Gebiets. Im 19. Jahrhundert entdeckten zahlreiche Künstler und Maler Dachau. Die Naturlandschaften des Dachauer Mooses boten ideale Motive. Es wird erzählt, dass in der Zeit um die Jahrhundertwende jeder zehnte Passant auf den Straßen Dachaus ein Maler war. Dachau bekam damit das Image einer „Künstlerstadt“.
Mit dem Bau der Eisenbahnstrecke München-Ingolstadt und dem Anschluss Dachaus sowie der einsetzenden Industrialisierung Ende des 19. Jahrhunderts setzte ein weitreichender Wandel ein. Zahlreiche große Industriebetriebe siedelten sich im Gebiet Dachau an.
Mit dem 1. Weltkrieg ging auch ein weitgehender Niedergang des Ortes einher. Dachau zählte zu den Gemeinden mit der höchsten Arbeitslosigkeit. 1933 wurde Dachau zur Stadt erhoben. Etwa zeitgleich wurde das allseits bekannte Konzentrationslager errichtet, das 1939 dem Stadtgebiet zugeteilt wurde und das auch heute noch mit dem Terror des NS-Regimes assoziiert wird.
Nach dem 2. Weltkrieg siedelten sich in Dachau zahlreiche Heimatvertriebene an, was die Bevölkerungszahl um 30 – 40 % erhöhte. Der hohe Bedarf an neuem Wohnraum wurde durch die Errichtung von Neubausiedlungen in Dachau-Süd und Dachau-Ost gelindert. Während der Zeit des Wirtschaftswunders wuchs die Bevölkerung weiter stark. Schrittweise vollzog sich ein Wandel des bäuerlich-kleingewerblich geprägten Ortes zu einem beliebten Wohnort unter anderem für Pendler, die in den nahen städtischen Großunternehmen arbeiten.
Dachau bietet ein vielfältiges Freizeitangebot und eine schöne Umgebung, in ein paar Minuten kann man Erholungsgebiete wie die Amperauen von der Stadtmitte aus erreichen. In der vergangenen Dekade zeigte sich die Beliebtheit Dachaus, denn hier wurde mit der stärkste Bevölkerungsanstieg unter den bayerischen Wohnorten verzeichnet. Mit der Beliebtheit stiegen und steigen jedoch auch die Immobilienpreise in und um Dachau, mitunter waren hier in manchen Jahren die stärksten Preiszuwachsraten im Münchner Umland zu verzeichnen.
Quellen: dachau.de, wikipedia, IVD Preisspiegel. Der Bericht bietet keinen Ersatz für eine qualifizierte Wertermittlung. Echte Objekte bzw. Immobilienpreise sind verlässlich durch Experten oder Immobilienmakler für Dachau zu bewerten. Angaben ohne Gewähr.
Bilder: magann – bigstockphoto.com + eigene
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Finden Sie hier die Immobilienberichte für die benachbarten Orte Unterschleißheim sowie München Allach.
I. Angebotspreise Dachau 2016/17:
Hausverkauf Immobilienpreise Dachau:
Für den Zeitraum des letzten Jahres wurden für Dachau insgesamt 170 Verkaufsangebote in der Rubrik Hausverkauf verzeichnet. Zu knapp 2/3 wurden die Angebote von Immobilienmaklern für Dachau aufgegeben, zu rund 25 % von Bauträgern und zu etwa 10 % von Privatpersonen. Die Angebote entfielen zu etwa gleichen Teilen auf Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihen-/Reiheneckhäuser, insgesamt betrug der Anteil an Neubauobjekten ab dem Baujahr 2016 bemerkenswerte 40 %.
Bei Einfamilienhäusern in Dachau wurden im Durchschnitt Quadratmeterpreise auf einem Niveau von knapp 5.500 € verlangt. Je nach Wohnflächengröße konnte dies etwas variieren. Schaut man sich die Objekte abhängig von der Wohnfläche an, so lagen die Immobilienpreise bei den Einfamilienhäusern unter 100 m² bei durchschnittlich 375.000 €, bei 100 – 150 m² bei mittleren 730.000 €, ab 150 – 200 m² bei ca. 920.000 € und ab 200 m² im Mittel bei 1,3 Mio. €.
Doppelhaushälften lagen preislich, abgesehen von den kleinen Objekten unter 100 m², auf einem ähnlichen Niveau. Hier war bei Objekten unter 100 m² mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von etwa 475.000 € zu rechnen, ab 100 – 150 m² wurden Immobilienpreise von im Schnitt gut 700.000 € verlangt, ab 150 – 200 m² dann durchschnittlich gute 900.000 €.
Im Segment Reihen-/Reiheneckhäuser entfiel der überwiegende Teil der Angebote auf Objekte mit Wohnflächen zwischen 100 und 150 m². Die Immobilienpreise pendelten sich im allgemeinen Durchschnitt bei etwa 700.000 €, vergleichbar mit Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften. Größere Reihenhäuser gab es zahlenmäßig nur wenige, diese wurden in preislicher Hinsicht im Schnitt ebenfalls nicht sehr viel teurer angeboten.
Wohnungsverkauf Immobilienpreise Dachau:
Beim Wohnungsverkauf gingen für den gleichen Zeitraum 216 Verkaufsangebote in die Analyse ein. Im Wohnungssegment war der Anteil der durch Immobilienmakler für Dachau annoncierten Objekte mit 80 % etwas höher als beim Hausverkauf, 7 % der Angebote kamen von Bauträgern, 13 % von privat. Die meisten der Wohnungen waren als Eigentumswohnung/Etagenwohnung ohne weitere Angaben inseriert, es gab aber auch einige Angebote für Gartenwohnungen, Dachterrassenwohnungen, Penthäuser und Maisonettes.
Die Quadratmeterpreise lagen bei gebrauchten Wohnungen auf einem durchschnittlichen Niveau von rund 4.500 €, bei Neubauwohnungen bei durchschnittlich 5.800 €.
Schaut man sich die Immobilienpreise abhängig von der Wohngröße ab, musste man beim Kauf in etwa mit folgenden Immobilienpreisen rechnen:
25 – 40 m²: ca. 155.000 €
41 – 60 m²: ca. 225.000 €
61 – 80 m²: ca. 335.000 €
81 – 100 m²: ca. 420.000 €
101 – 150 m²: ca. 620.000 €
ab 150 m²: ca. 1 Mio. €, knapp 1,5 Mio. € im Höchstfall
Grundstücksverkauf Immobilienpreise Dachau:
Für Grundstücke wurden 10 Verkaufsangebote registriert. Die Quadratmeterpreise erreichten im Bereich Wohnbebauung im Durchschnitt etwa 1.350 €.
II. Immobilienverkaufspreise Dachau 2016:
In Dachau gibt es Wohnbereiche von einfacher bis sehr guter Wohnlage und Wohnqualität. Zur Preisorientierung folgen hier die Immobilienpreise Dachau, die der Immobilienverband Deutschland für Immobilien in Dachau mit gutem Wohnwert angibt. Demnach hat ein 150 m² Einfamilienhaus in Dachau zum Herbst 2016 im Durchschnitt einen Wert von knapp 750.000 €, eine 125 m² Doppelhaushälfte etwa 470.000 € und ein 120 m² Reihenmittelhaus etwa 570.000 €. Gebrauchte Eigentumswohnungen werden mit Quadratmeterpreisen von knapp 3.100 €/m² angegeben, neue Wohnungen mit 4.700 €/m² bei gutem Wohnwert.
