Immobilienverkaufspreise für Dachau bei München 2025
Den folgenden Angaben für die Immobilienpreise Dachau liegen Analysen von Experten und Immobilienmaklern des Immobilienverbandes Deutschland zugrunde. Es handelt sich stets um Durchschnittswerte. Konkrete Objekte können je nach Zustand, Alter, Ausstattung etc. abweichende Werte aufweisen.
Häuser | Verkaufspreis |
---|---|
Einfamilienhaus 150 m² | 1.080.000 € |
Doppelhaushälfte 125 m² | 905.000 € |
Reihenmittelhaus 120 m² | 820.000 € |
Eigentumswohnungen |
Quadratmeterpreise |
Ø | 5.100 €/m² |
Grundstücke | Quadratmeterpreise |
Ø | 2.000 €/m² |
Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?
2023 war in Bezug auf Immobilienkauf und Immobilienverkauf ein relativ kniffeliges Jahr. Relativ hohe Darlehenszinsen machten Immobilienfinanzierungen im Vergleich zu den letzten 10 Jahren für Kaufinteressenten schwierg und zum Teil sogar unmöglich. Die allgemein sinkende Nachfrage bewirkte überwiegend deutlich rückläufige Preise. Auch in München waren zum Teil 10 – 20 % niedrigere Preise zu verzeichnen im Vergleich zu den Preisspitzen zu Beginn von 2022.
Marktentwicklung und Prognose 2024, 2025, 2026, …
In 2024 werden sich mehrere Trends in der allgemeinen Marktentwicklung niederschlagen. Zum einen deuten sich im Schnitt wieder geringere Darlehenszinsen an. Der Trend zeigt derzeit deutlich nach unten. Anfang 2024 bewegen sich die Zinsen zum Beispiel wieder bei ca. 3,6 %. Im Vergleich zum Höchststand im Oktober 2023, wo noch rund 4,2 % zu zahlen war, sind dies immerhin rund 0,6 % weniger. Das heißt, Immobilienfinanzierungen sind wieder etwas leichter auf die Beine zu stellen, der Markt kommt wieder etwas in Schwung, da mehr Kaufinteressenten am Markt präsent sein können.
Weitere Trends...
Der Neubau ist durch die inzwischen sehr hohen Baukosten weitgehend eingeschlafen. Jeder Kaufinteressent der etwas Neuwertiges sucht, dafür aber nicht 12.000 € pro m² bezahlen will, wird sich künftig auf Objekte stürzen, die eben fast neu sind oder zumindest ab Baujahr 2000. Natürlich ist die Menge der hier verfügbaren Objekte überschaubar. Ein Mangel bei solchen Objekten ist dementsprechend vorprogrammiert, Preissteigerungen wahrscheinlich.
Auf der anderen Seite gibt es in München geradezu eine Schwemme an Reihenhäusern, die in den 1960er Jahren massenweise gebaut wurden, bei denen jetzt die Eigentümer „heraussterben“ und die dann unrenoviert verkauft werden. Damit gibt es eine große Zahl solcher Objekte und damit ein vergleichsweise großes Angebot, was die Preise in dieser Sparte künftig deutlich drücken wird.
Und noch etwas: Bei vielen Handwerkern, die für Renovierungsarbeiten relevant sind, ist zu hören, dass sie sich in absehbarer Zeit aus dem Job zurückziehen werden, zum Beispiel aus Altersgründen. In sehr vielen Fällen wird es auch keinen Nachfolger geben und so wird sich der Fachkräftemangel, für den sich die Zuwanderung bislang auch in dieser Sparte nicht als Lösungsansatz erweisen konnte, noch verschärfen. Es wird noch schwerer werden, eine Renovierung vorzunehmen oder eine Immobilie für einen Verkauf auf Vordermann bringen zu lassen, außer man kann es selbst erledigen.
Absehbare Umwerfungen auf dem Mietmarkt
Die Politik will den Wähler-Mieter schützen und greift zusehends in den Markt ein. Der Privatmann, der als Altersvorsorge eine Immobilie zum Vermieten kauft, wird sich in Zukunft dreimal fragen, ob er ein Berliner Sklave sein will oder ob er sein Geld anders anlegt und so seine Ruhe hat. Dadurch folgt langfristig der Rückgang des Mietbestands, für Wohnwillige wird es dann oft kaum eine andere Möglichkeit geben als zu kaufen, auch wenn es schwer wird.
Daneben zeigen sich heute auch bereits andere Entwicklungen, die für Mieter oft nichts Gutes verheißen. So ist mittlerweile zum Beispiel zu beobachten, dass Eigentümer weit öfter als früher Eigenbedarf anmelden und ihren Mietern kündigen. Lieber wird ein eigenes Familienmitglied oder Kind in der Immobilie einquartiert, als dass man anderswo dafür teuer Miete bezahlt. Auch dadurch nehmen die verfügbaren Mietobjekte auf dem Markt deutlich ab.
Mache ich einen Fehler, wenn ich jetzt verkaufe?
Das hängt stark vom Objekt ab. Ein altes Haus zum Beispiel wird ohne angemessene Instandhaltungsmaßnahmen, die auch Geld kosten, immer schlechter. Ein zeitnaher Verkauf ist daher in einem solchen Fall auch jetzt eine Überlegung wert. Oder Sie haben eine Wohnung, die Sie nicht vermieten wollen oder wo eine Renovierung nötig ist. Renovierungen sind derzeit ebenfalls teuer, wenn man überhaupt Handwerker findet.
Anders ist der Fall möglicherweise gelagert, wenn Sie zum Beispiel eine relativ neuwertige Wohnung mit 5 – 8 Jahren in guter Lage haben. Da derzeit kaum Neubauten entstehen, wird der Markt enger. In den kommenden Jahren ist damit auch eine annehmbare Wertsteigerung bei solchen Objekten möglich.
Nicht so gut vorhersehbar sind weitere möglicherweise unreflektierte politische Maßnahmen und Regelungen, die auch ungünstigen Einfluss auf den Immobilienwert nehmen können und die man derzeit ebenfalls immer auch auf dem Schirm haben und einkalkulieren muss.
Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Dachau wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise hier einmal näher ansehen:
Immobilienpreise Dachau: Preisentwicklung vergangene Jahre
Häuser
Eigentumswohnungen
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Baugrundstücke
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Geschichtliches und Ortsbild
Dachau ist eine große Kreisstadt mit knapp 48.000 Einwohnern etwa 20 km nordwestlich von München. Gedanklich wird Dachau oft mit der NS-Vergangenheit und dem ehemaligen Konzentrationslager im Nordosten der Stadt in Verbindung gebracht, doch ist Dachau vor allem eine schöne Stadt zum Leben und Wohnen mit vielen Vorteilen, die sich auch aus der Nähe zu München ergeben.
Erstmalig wird Dachau in einer Schenkungsurkunde aus dem Jahr 805 als „Dahauua“ erwähnt. Der Name ergibt sich wahrscheinlich aus den althochdeutschen Wörtern „dâha“ (=Lehm) und „oewe“ (= Insel, die zwischen Flussarmen gebildet wird). Tatsächlich liegt der Hauptteil Dachaus heute wie damals zwischen den beiden Flüssen Amper und Würm. Der Bezug auf den Lehm leitet sich vermutlich ab vom lehmigen Boden im tertiären Hügelland nördlich der Münchner Schotterebene.
Nördlich von München um Dachau und Karlsfeld herum liegt das „Dachauer Moos“, ein heute unter Naturschutz stehendes Gebiet mit hoher Artenvielfalt in Flora und Fauna. Diese Moorlandschaft dehnte sich früher über ein großes Gebiet über Dachau bis Freising im Nordosten und Germering und Maisach im Südwesten aus. Mit der Trockenlegung des Dachauer Mooses und dem zielgerichteten Abbau des Torfes seit dem Ende des 18. Jahrhunderts entstanden die Voraussetzungen für eine weitere Besiedlung des Gebiets. Im 19. Jahrhundert entdeckten zahlreiche Künstler und Maler Dachau. Die Naturlandschaften des Dachauer Mooses boten ideale Motive. Es wird erzählt, dass in der Zeit um die Jahrhundertwende jeder zehnte Passant auf den Straßen Dachaus ein Maler war. Dachau bekam damit das Image einer „Künstlerstadt“.
Mit dem Bau der Eisenbahnstrecke München-Ingolstadt und dem Anschluss Dachaus sowie der einsetzenden Industrialisierung Ende des 19. Jahrhunderts setzte ein weitreichender Wandel ein. Zahlreiche große Industriebetriebe siedelten sich im Gebiet Dachau an.
Mit dem 1. Weltkrieg ging auch ein weitgehender Niedergang des Ortes einher. Dachau zählte zu den Gemeinden mit der höchsten Arbeitslosigkeit. 1933 wurde Dachau zur Stadt erhoben. Etwa zeitgleich wurde das allseits bekannte Konzentrationslager errichtet, das 1939 dem Stadtgebiet zugeteilt wurde und das auch heute noch mit dem Terror des NS-Regimes assoziiert wird.
Nach dem 2. Weltkrieg siedelten sich in Dachau zahlreiche Heimatvertriebene an, was die Bevölkerungszahl um 30 – 40 % erhöhte. Der hohe Bedarf an neuem Wohnraum wurde durch die Errichtung von Neubausiedlungen in Dachau-Süd und Dachau-Ost gelindert. Während der Zeit des Wirtschaftswunders wuchs die Bevölkerung weiter stark. Schrittweise vollzog sich ein Wandel des bäuerlich-kleingewerblich geprägten Ortes zu einem beliebten Wohnort unter anderem für Pendler, die in den nahen städtischen Großunternehmen arbeiten.
Dachau bietet ein vielfältiges Freizeitangebot und eine schöne Umgebung, in ein paar Minuten kann man Erholungsgebiete wie die Amperauen von der Stadtmitte aus erreichen. In der vergangenen Dekade zeigte sich die Beliebtheit Dachaus, denn hier wurde mit der stärkste Bevölkerungsanstieg unter den bayerischen Wohnorten verzeichnet. Mit der Beliebtheit stiegen und steigen jedoch auch die Immobilienpreise in und um Dachau, mitunter waren hier in manchen Jahren die stärksten Preiszuwachsraten im Münchner Umland zu verzeichnen.
Quellen: dachau.de, wikipedia, IVD Preisspiegel. Der Bericht bietet keinen Ersatz für eine qualifizierte Wertermittlung. Echte Objekte bzw. Immobilienpreise sind verlässlich durch Experten oder Immobilienmakler für Dachau zu bewerten. Angaben ohne Gewähr.
Bilder: magann – bigstockphoto.com + eigene
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I. Angebotspreise Dachau 2016/17:
Hausverkauf Immobilienpreise Dachau:
Für den Zeitraum des letzten Jahres wurden für Dachau insgesamt 170 Verkaufsangebote in der Rubrik Hausverkauf verzeichnet. Zu knapp 2/3 wurden die Angebote von Immobilienmaklern für Dachau aufgegeben, zu rund 25 % von Bauträgern und zu etwa 10 % von Privatpersonen. Die Angebote entfielen zu etwa gleichen Teilen auf Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihen-/Reiheneckhäuser, insgesamt betrug der Anteil an Neubauobjekten ab dem Baujahr 2016 bemerkenswerte 40 %.
Bei Einfamilienhäusern in Dachau wurden im Durchschnitt Quadratmeterpreise auf einem Niveau von knapp 5.500 € verlangt. Je nach Wohnflächengröße konnte dies etwas variieren. Schaut man sich die Objekte abhängig von der Wohnfläche an, so lagen die Immobilienpreise bei den Einfamilienhäusern unter 100 m² bei durchschnittlich 375.000 €, bei 100 – 150 m² bei mittleren 730.000 €, ab 150 – 200 m² bei ca. 920.000 € und ab 200 m² im Mittel bei 1,3 Mio. €.
Doppelhaushälften lagen preislich, abgesehen von den kleinen Objekten unter 100 m², auf einem ähnlichen Niveau. Hier war bei Objekten unter 100 m² mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von etwa 475.000 € zu rechnen, ab 100 – 150 m² wurden Immobilienpreise von im Schnitt gut 700.000 € verlangt, ab 150 – 200 m² dann durchschnittlich gute 900.000 €.
Im Segment Reihen-/Reiheneckhäuser entfiel der überwiegende Teil der Angebote auf Objekte mit Wohnflächen zwischen 100 und 150 m². Die Immobilienpreise pendelten sich im allgemeinen Durchschnitt bei etwa 700.000 €, vergleichbar mit Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften. Größere Reihenhäuser gab es zahlenmäßig nur wenige, diese wurden in preislicher Hinsicht im Schnitt ebenfalls nicht sehr viel teurer angeboten.
Wohnungsverkauf Immobilienpreise Dachau:
Beim Wohnungsverkauf gingen für den gleichen Zeitraum 216 Verkaufsangebote in die Analyse ein. Im Wohnungssegment war der Anteil der durch Immobilienmakler für Dachau annoncierten Objekte mit 80 % etwas höher als beim Hausverkauf, 7 % der Angebote kamen von Bauträgern, 13 % von privat. Die meisten der Wohnungen waren als Eigentumswohnung/Etagenwohnung ohne weitere Angaben inseriert, es gab aber auch einige Angebote für Gartenwohnungen, Dachterrassenwohnungen, Penthäuser und Maisonettes.
Die Quadratmeterpreise lagen bei gebrauchten Wohnungen auf einem durchschnittlichen Niveau von rund 4.500 €, bei Neubauwohnungen bei durchschnittlich 5.800 €.
Schaut man sich die Immobilienpreise abhängig von der Wohngröße ab, musste man beim Kauf in etwa mit folgenden Immobilienpreisen rechnen:
25 – 40 m²: ca. 155.000 €
41 – 60 m²: ca. 225.000 €
61 – 80 m²: ca. 335.000 €
81 – 100 m²: ca. 420.000 €
101 – 150 m²: ca. 620.000 €
ab 150 m²: ca. 1 Mio. €, knapp 1,5 Mio. € im Höchstfall
Grundstücksverkauf Immobilienpreise Dachau:
Für Grundstücke wurden 10 Verkaufsangebote registriert. Die Quadratmeterpreise erreichten im Bereich Wohnbebauung im Durchschnitt etwa 1.350 €.
II. Immobilienverkaufspreise Dachau 2016:
In Dachau gibt es Wohnbereiche von einfacher bis sehr guter Wohnlage und Wohnqualität. Zur Preisorientierung folgen hier die Immobilienpreise Dachau, die der Immobilienverband Deutschland für Immobilien in Dachau mit gutem Wohnwert angibt. Demnach hat ein 150 m² Einfamilienhaus in Dachau zum Herbst 2016 im Durchschnitt einen Wert von knapp 750.000 €, eine 125 m² Doppelhaushälfte etwa 470.000 € und ein 120 m² Reihenmittelhaus etwa 570.000 €. Gebrauchte Eigentumswohnungen werden mit Quadratmeterpreisen von knapp 3.100 €/m² angegeben, neue Wohnungen mit 4.700 €/m² bei gutem Wohnwert.