Immobilienverkaufspreise Allach 2023
München Allach ist im Allgemeinen als mittlere Wohnlage zu bewerten. Zur Einordnung der Marktsituation in Allach folgen hier Preisangaben für mittlere Wohnlagen Münchens, wie sie von Experten und Immobilienmaklern des Gutachterausschusses München festgestellt wurden. Die betrachteten Baujahre liegen stets im Zeitraum 1960-1999.
| Eigentumswohnungen | Quadratmeterpreise |
|---|---|
| Baujahre 1960-79 | 7.350 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 7.950 €/m² |
| Doppelhaushälften* | Quadratmeterpreise |
| Baujahre 1960-79 | 9.500 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 9.450 €/m² |
| Reihenhäuser* | Quadratmeterpreise |
| Baujahre 1960-79 | 8.200 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 8.100 €/m² |
| Grundstücke | Quadratmeterpreise |
| Mittlere Lage | 2.400 €/m² |
* Für Doppelhaushälften und Reihenhäuser liegen nur kombinierte statistische Angaben für mittlere und gute Wohnlagen gemeinsam vor.
Für mittlere Lagen alleine liegen die Preise im Schnitt insgesamt etwas niedriger.
Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?
Bereits seit dem 2. Quartal 2022 sendet der Immobilienmarkt in München und Umland im Gegensatz zur Entwicklung der vergangenen Jahre eher verhaltene Signale. Manches deutet sogar auf Stagnation oder rückläufige Preise hin.
Woher rühren die Preisrückgänge?
Die offiziellen Preistabellen zeigen für 2022 gegenüber 2021 zwar noch deutlich steigende Preise, die zum Beispiel im 2. Quartal noch bei tatsächlichen Verkäufen realisiert werden konnten und die zum Teil auch bei aktuellen Verkäufen noch umgesetzt werden können. Dabei gilt es aber zu bedenken, dass die meisten dieser Verkäufe bereits früher im Jahr zu den damaligen Marktkonditionen festgezurrt worden sind, die „damals“ in dieser Hinsicht eben noch sehr viel besser waren. Gegenwärtig zeigt sich, dass Käufer vor allem aufgrund der gestiegenen Finanzierungszinsen zum Teil Probleme mit der Finanzierung haben oder für diese ein Immobilienkauf zu diesen Bedingungen oft einfach uninteressant geworden ist.
Immobilienangebote am Markt
Das Angebotsaufkommen auf dem Immobilienmarkt München und Umgebung ist momentan noch relativ hoch. Schaut man sich die bestehenden Angebote näher an, kommt man aber nicht umhin, zu bemerken, dass zahlreiche angebotene Immobilien deutlich länger am Markt sind, man könnte mitunter von einem Angebotsstau reden. Überteuerte Objekte finden kaum noch Abnehmer. Angebote für neue Objekte am Markt sind eher rückläufig.
Preisprognose
Nimmt man alles zusammen und betrachtet die Marktsituation, die Zinssituation, die Angebotsentwicklung nüchtern, ist zu erkennen, dass Immobilien gegenwärtig im Allgemeinen nicht mehr zu den Preisen Abnehmer finden, wie beispielsweise noch vor einem Jahr. Sind die Verkäufe, die in den ersten Quartalen noch zu höheren Preisen vereinbart wurden, abgearbeitet, wird sich zeigen, dass die Preise bei aktuelleren Verkäufen im Schnitt deutlich niedriger liegen und sich wahrscheinlich auf dem Preisniveau von 2019 oder 2018 einpendeln werden. Mittelfristig gehe ich von etwa 10 % niedrigeren Immobilienpreisen in München aus als wir sie zu den Spitzenzeiten Anfang bis Mitte 2022 gesehen haben. Ob es sich lohnt, auf wieder steigende Preise zu warten, kann in der momentanen Situation nicht sicher gesagt werden. Daher ist im Allgemeinen natürlich auch jetzt ein guter Zeitpunkt für einen Verkauf und für Verkäufer aufgrund der weiter zurück liegenden Preissteigerungen immer noch lukrativ.
Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Allach wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise München hier einmal näher ansehen:
Analyse der Preisentwicklung in den letzten 10 Jahren
Eigentumswohnungen
Durchschnittliche Lage: Für Wohnungen in mittleren Lagen zeigten sich die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 7.350 €/m² für die Baujahrgruppe 1960-69 und bei 7.950 €/m² für die Baujahre 1980-99. In den letzten 10 Jahren haben sich die Preise für Eigentumswohnungen in durchschnittilchen Lagen in etwa verdreifacht und weisen damit eine noch höhere Preissteigerungsrate auf als z. B. Objekte in guten Lagen.
Häuser
Für Häuser gibt es eine zusammenfassende Statistik für gute und mittlere Wohnlagen. Finden Sie im Folgenden die Werte für das Auswertungsjahr 2021. Für gute Lagen allein ist davon auszugehen, dass die real erzielten Preise im Schnitt etwas höher liegen als in durchschnittlichen Lagen. Bei diesen Angaben handelt es sich um reine Durchschnitts- bzw. Orientierungswerte, ein konkretes Objekt kann deutlich günstiger sein oder auch mehr kosten.
Doppelhaushälften: Für Doppelhaushälften aus dem Baujahrbereich 1960-99 wurden in 2021 bei durchschnittlichen Wohnflächen von 110 – 145 m² mittlere Immobilienpreise von 1,13 – 1,5 Mio. € registriert (bis 20 % Abweichung möglich). Ein Vergleich der erzielten Quadratmeterpreise über die letzte Dekade zeigt für Doppelhaushälften mehr als eine Verdopplung der Preise.
Reihenmittelhäuser mit Baujahr 1960-99 erreichten bei 100 – 130 m² im Schnitt Immobilienpreise von 880.000 bis 1,15 Mio. €. Im Laufe der letzten Dekade lässt sich in diesem Segment durchschnittlich eine Steigerung der Preise um das 2,2-fache feststellen.
Einfamilienhäuser*: In durchschnittlichen und guten Wohnlagen bewegten sich die Immobilienpreise bei Einfamilienhäusern aus dem Bestand im Durchschnitt zwischen 1,1 und 2,3 Mio. €, bei Wohnflächen von im Schnitt 165 m². Natürlich gab es daneben auch einige Objekte, die deutlich teurer oder günstiger verkauft wurden.
*Für Einfamilienhäuser sind repräsentative Durchschnittswerte grundsätzlich nur in einem sehr groben Rahmen angebbar, weil die Objekte sich meist sehr stark unterscheiden. Für eine verlässliche Wertbestimmung ist eine Wertermittlung durch einen unabhängigen Immobilienmakler oder Sachverständigen Ihres Vertrauens anzuraten.
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Baugrundstücke
Für Grundstücke betrugen die erzielten Quadratmeterpreise in mittleren Wohnlagen durchschnittlich 2.400 €/m². Die mittlere Preissteigerung über einen Zeitraum von 10 Jahren betrug in mittleren Lagen rund 230 %, sprich die Preise haben sich hier mehr als verdreifacht.
Die Preissituation für München allgemein ist hier zusammenfassend beschrieben: Immobilienpreise München
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Geschichtliches und Stadtteilbild
Allach liegt im äußersten Nordwesten Münchens und erstreckt sich bis nach Untermenzing und Obermenzing. Im Jahr 774 wird Allach erstmals urkundlich erwähnt. Damals hieß es noch „Ahaloh“, zusammengesetzt aus den Wortteilen „aha“ (Wasser) und „loh“ (Wald) und bezeichnete einen „Wald am Wasser“. 1818 wurde es zur selbständigen Gemeinde. Mit dem Bau der Eisenbahnstrecke München-Ingolstadt begann das Wachstum Allachs, es entstanden Industrie- und Gewerbebetriebe. 1938 erfolgte die Eingemeindung nach München. In Allach findet man vor allem Ein- und Zweifamilienhäuser bzw. Reihenhäuser, die größtenteils nach 1948 entstanden sind. Durch seine Lage am Rande Münchens bietet Allach die Vorzüge der Großstadt, ist aber gleichzeitig ländlich geprägt mit vielen Grün- und Freizeitflächen. Die Sozialstruktur ist deutlich durch Mehrpersonenhaushalte mit Kindern dominiert. Während in Allach bis in die 1960er Jahre die Arbeiterschaft vorherrschte so sind heute im gesamten Stadtbezirk Angestellte mit über 50 Prozent vertreten.
Quellen: muenchen.de, Wikipedia, Jahresberichte des Gutachterausschusses München. Auswertung von Immobilienpreisen und Quadratmeterpreisen durch den Immobilienmakler für Allach und München, Rainer Fischer. Der Immobilienbericht ist nicht vorgesehen zum Zweck einer qualifizierten Wertermittlung des Immobilienpreises für ein konkretes Objekt. Dies sollte durch einen Experten oder Immobilienmakler für Allach erfolgen. Keine Gewähr für generelle Richtigkeit.
Bilder: VRD – stock.adobe.com
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Finden Sie hier auch die Immobilienpreise für Untermenzing und Pasing.
Angebotspreise Allach 2017:
Hausverkauf München Allach:
In Allach wurden in den vergangenen 12 Monaten 113 Häuser zum Verkauf ausgeschrieben. Die Angebote kamen mit rund 77 % überwiegend von Immobilienmaklern für Allach, rund 15 % der Häuser inserierten Bauträger und 8 % Privatpersonen. Die meisten Angebote gab es für Doppelhaushälften, gefolgt von Einfamilienhäuser und Reihen-/Reiheneckhäusern. Einige Angebote gab es auch für Mehrfamilienhäuser. Bei den Baujahren findet sich eine relativ gleichmäßige Verteilung seit den 1960er Jahren bis zur Gegenwart, wobei der Anteil an Neubauhäusern mit einem Baujahr ab 2016 mit knapp 40 % bemerkenswert ist. Doch weiter mit den Immobilienpreisen in Allach (Zahlen und Werte für München insgesamt finden Sie hier: Immobilienpreise München):
Einfamilienhaus Allach:
Zwischen 100 – 200 m² war die Preisstruktur der Hauspreise relativ einheitlich. Zwar reicht die Spanne der verlangten Immobilienpreise für alle betreffenden Objekte von ca. 730.000 bis 1,45 Mio. €, die meisten kosteten aber zwischen 900.000 und 1,2 Mio. €. Bei den wenigen Objekten ab 200 m² wurden aber auch Preise bis 2,7 Mio. € verlangt. Die Quadratmeterpreise im Bereich Einfamilienhaus Allach lagen übergreifend bei durchschnittlich 7.900 €/m².
Doppelhaushälfte Allach:
Doppelhaushälften gab es mit Wohngrößen zwischen 100 und 210 m² Fläche. Die Immobilienpreise bewegten relativ unabhängig von der Wohngröße meist in einem Bereich von 750.000 € bis 1,4 Mio. €, der Durchschnitt lag bei ca. 1 Mio. €. Über alle Doppelhaushälften hinweg betrachtet bewegten sich die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich rund 6.600 €/m².
Reihen-/Reiheneckhaus Allach:
Hier lagen die Immobilienpreise bei 100 – 150 m² bei durchschnittlich 800.000 € und bei 151 – 180 m² Wohnfläche bei durchschnittlich 985.000 €. Reihenhaus-Quadratmeterpreise lagen bei durchschnittlichen 6.200 €/m².
Mehrfamilienhaus Allach:
Bis 300 m² waren einige Objekte für ca. 1,1 Mio. € ausgeschrieben, ab 300 m² bis max. 422 m² lagen die Immobilienpreise für die im letzten Jahr angebotenen Mehrfamilienhäuser dann bei 1,8 – 2,9 Mio. €. Die Quadratmeterpreise im Segment Mehrfamilienhaus lagen insgesamt gesehen bei durchschnittlich ca. 6.000 €/m².
Wohnungsverkauf München Allach:
Insgesamt 278 Wohnungsverkaufsangebote für Allach wurden in den vergangenen 12 Monaten verzeichnet. Es wurde viel neu gebaut in Allach, rund 42 % der Wohnungen war als Neubau bzw. mit Baujahr 2016/17 inseriert. Ansonsten verteilten sich die Baujahre auf die Jahre 1960 – 2010. Zum größten Teil, mit einem Anteil von ca. 56 % am Gesamtvolumen, wurden vor allem die Neubauwohnungen von Bauträgern angeboten, Immobilienmakler boten rund 42 % der Objekte an, Privatleute ca. 6 %. Preislich bewegten sich Neubauwohnungen und Wohnungen aus dem Bestand im Durchschnitt aber auf einem relativ ähnlichen Niveau.
Im allgemeinen Durchschnitt zeigten sich die Quadratmeterpreise beim Wohnungsverkauf in Allach auf einem Niveau von 6.000 bis 7.000 €. Geordnet nach Wohngrößen zeigten sich in etwa die folgenden durchschnittlichen Wohnungspreise:
Bei 30 – 50 m² Wohnfläche wurden im Schnitt Wohnungspreise um die 300.000 € verlangt, bei 51 – 75 m² im Schnitt 435.000 €, bei 76 – 100 m² dann mittlere 580.000 € und bei 101 – 150 schließlich durchschnittliche 730.000 €. Ab 150 m² gab es nur noch sehr wenige Objekte, die Immobilienpreise lagen in diesem Bereich dann bei durchschnittlich 1,3 Mio. €.
Grundstücksverkauf München Allach:
Grundstücke gab es insgesamt 25 zu kaufen, hauptsächlich Einfamilienhausgrundstücke, wo die die Quadratmeterpreise etwa 1.750 €/m² durchschnittlich betrugen.
I. Angebotspreise Allach 2015-2016:
Hausverkauf:
Die Zahl der Hausverkaufsangebote in Allach erreichte im letzten Jahr die 149, wovon sich 55 auf neu gebaute Häuser ab Baujahr 2015 bezogen. Der Preiszuwachs im Vergleich zum Vorjahr beträgt ca. 10 % bei Gebrauchtobjekten, ca. 15 % im Mittel bei Neubauobjekten. Die Angebote wurden zu rund 76 % von Immobilienmaklern, zu rund 16 % von Bauträgern und zu ca. 8 % von privat inseriert. Nun zu den einzelnen Objektearten:
Einfamilienhäuser:
In der Größenordnung 100 – 150 m² reichten die Immobilienpreise von wenigen extremen Ausreißern abgesehen von ca. 600.000 bis 1,43 Mio. €, der Mittelwert lag bei ca. 875.000 €. Bei 151 – 200 m² war mit Immobilienpreisen von 750.000 – 1,3 Mio. € zu rechnen, wobei der Mittelwert hier bei ca. 975.000 € lag. Einige Häuser waren auch weit größer als 200 m², im Extremfall 369 m², und konnten im Angebot bis knapp 3 Mio. € kosten. Die Quadratmeterpreise für Einfamilienhäuser im Allgemeinen bewegten sich auf einem Niveau von durchschnittlich ca. 6.600 €.
Doppelhaushälften:
Diese reichten bei 100 – 150 m² Fläche preislich von 400.000 im günstigsten Fall bis hin zu 980.000 €, der Durchschnitt lag bei etwa 780.000 €. Im Segment 151 – 200 m² wurden Immobilienpreise von 550.000 bis 1,35 Mio. € verlangt, der Durchschnitt lag bei ca. 975.000 €, ähnlich wie bei Einfamilienhäusern dieser Größe. Die Quadratmeterpreise für Doppelhaushälften erreichten übergreifend durchschnittlich ca. 5.850 €.
Reihen- und Reiheneckhäuser:
Bei 100 – 135 m² erreichten die Immobilienpreise hier Werte von 530.000 bis 950.000 €, im Mittel ca. 750.000 €. In der Größenordnung 136 – 170 m² wurden Immobilienpreise von 660.000 – 1,35 Mio. € verlangt, der Mittelwert lag bei ca. 980.000 €. In der Kategorie Reihen-/ Reiheneckhaus erreichten die Quadratmeterpreise im allgemeinen Durchschnitt ca. 6.150 €.
Wohnungsverkauf:
Die Wohnungsangebote kamen zahlenmäßig auf 167 Offerten von denen 29 neue Wohnungen waren. Die durchschnittliche Preiszunahme seit dem letzten Jahr lag bei durchschnittlich 10 – 15 %, je nach Objekt. Die Angebote kamen zu ca. 66 % von Immobilienmaklern, zu einem vergleichsweise hohen Anteil von 27 % von Bauträgern und ca. 7 % von Privatpersonen.
Die Quadratmeterpreise der angebotenen Eigentumswohnungen bewegten sich im Allgemeinen Mittel auf einem Niveau von ca. 5.500 bis 6.000 €.
Hier eine Aufschlüsselung der Wohnungspreise in Allach nach Wohnungsgrößen:
30 – 50 m²: Durchschnittl. 220.000 €.
51 – 75 m²: Durchschnittl. 365.000 €.
76 – 100 m²: Durchschnittl. 495.000 €.
101 – 135 m²: Durchschnittl. 670.000 €.
Grundstücksverkauf:
Für Grundstücke gab es in Allach 12 Ausschreibungen. Die Quadratmeterpreise bewegten sich in dieser Rubrik bei durchschnittlich 1.220 €.
Angebotspreise Allach 11/2014 bis 11/2015:
Hausverkauf:
Die Hauspreise in Allach sind im vergangenen Jahr deutlich angestiegen. Wir betrachten im Folgenden die Preislage für gebrauchte Häuser mit Baujahr bis 2014 und neu gebaute Häuser ab Baujahr 2014.
Gerade Objekte der Kategorie Einfamilienhaus bzw. Doppelhaushälfte waren neu gebaut tendenziell sogar etwas günstiger als bereits gebrauchte Objekte. Ein Grund sind mitunter kleinere Grundstücke bei neu gebauten Häusern.
Die Quadratmeterpreise lagen für gebrauchte Einfamilienhäuser auf einem Niveau von etwa 6.300 €, Doppelhaushälften, Reihen- und Reiheneckhäuser bewegten sich meist im Bereich 5.000 – 6.000 €, Mehrfamilienhäuser bei durchschnittlich 4.750 €.
Die Quadratmeterpreise für neu gebaute Häuser lagen, ob nun Einfamilien-, Reihen-, oder Mehrfamilienhaus, meist im Bereich 4.500 – 5.500 €.
Hochgerechnet lag der Kaufpreis für ein gebrauchtes 160 m² Einfamilienhaus bei etwa 1 Mio. €, für ein neu gebautes Einfamilienhaus gleicher Größe bei etwa 800.000 €.
Wohnungsverkauf:
Die Quadratmeterpreise für Wohnungen bewegten sich für gebrauchte Wohnungen im Allgemeinen zwischen 4.500 und 5.500 €, Neubauwohnungen waren durchschnittlich 15 – 20 % teurer angeboten.
Statistisch war bei einer gebrauchten durchschnittlichen 73 m² Eigentumswohnung mit rund 365.000 € Kaufpreis zu rechnen, eine neu gebaute Eigentumswohnung war durchschnittlich ca. 85 m² groß und kostete im Angebot rund 500.000 €.
Grundstücksverkauf:
Die Quadratmeterpreise beim Grundstücksverkauf bewegten sich bei durchschnittlich ca. 1.300 €.
I. Angebotspreise Allach 06/2014 bis 06/2015:
Hausverkauf Allach:
Insgesamt 163 Häuser wurden auf dem Immobilienmarkt München Allach angeboten, der Anteil an neu gebauten Häusern ab Baujahr 2014 betrug etwa 30 %.
Die meisten Häuserangebote entfielen auf die Rubriken Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte und Reihenhaus, die Quadratmeterpreise bewegten sich meist im Bereich 5.000 bis 6.000 €.
Häuser mit Baujahr ab 2014 lagen demgegbenüber im Durchschnitt betrachtet preislich tatsächlich niedriger, teils 10-20 % im Schnitt.
Exemplarisch kostete in Allach ein durchschnittliches bestehendes Einfamilienhaus mit 160 m² Wohnfläche in den Angeboten ca. 950.000 €, ein neu gebautes ähnlicher Größe ca. 800.000 €.
Wohnungsverkauf Allach:
Die Wohnungsangebote brachten es auf eine Zahl von 173 Verkaufsangeboten, der Anteil für Angebote von neu gebauten Wohnungen betrug ca. 20 %.
Zu den Immobilienpreisen: Für Etagenwohnungen wurden im Schnitt Quadratmeterpreise von etwa 4.500 € verlangt, für Gartenwohnungen, Penthäuser und Dachterrassenwohnungen lag das Niveau eher bei 5.000 bis 6.000 €.
Im Vergleich dazu lagen die Quadratmeterpreise für neu gebaute Wohnungen im Mittel ca. 10-20 % höher.
Eine Orientierung für die letztlichen Kaufpreise, die in Allach verlangt wurden, geben die folgenden Werte: Für eine durchschnittliche bestehende Etagenwohnung mit 70 m² Wohnfläche wurde rund 320.000 € verlangt, für eine neue Etagenwohnung mit 85 m² Fläche im Schnitt etwa 465.000 €.
Grundstücksverkauf Allach:
23 Verkaufsangebote für Grundstücke wurden registriert, die meisten waren zum Bau eines Einfamilienhauses vorgesehen. Die Quadratmeterpreise fanden sich im Schnitt bei ca. 1.200 €.
II. Immobilienverkaufspreise München Allach
Im Folgenden finden Sie die Angabe von durchschnittlichen Quadratmeterpreisen, wie sie in mittleren Wohnlagen Münchens im Jahr 2014 tatsächlich erzielt wurden. Näherungsweise können diese Angaben auch auf Allach übertragen werden.
Für Wohnungen in mittleren Lagen wurden je nach Baujahr die folgenden Quadratmeterpreise erzielt: Bj. 1950-1959: Ø 4.400 €, 1960-1969: Ø 3.600 €, 2000-2010: Ø 4.900 €, Neubau: Ø 5.600 €/m².
Häuser: Beispielsweise wurden für Doppelhaushälften aus den 70er Jahren Quadratmeterpreise von durchschnittlich 5.000 € bezahlt, für Doppelhaushälften aus den 90er Jahren im Schnitt 6.050 €.
Für Grundstücke zum Bau von Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäusern betrugen die Quadratmeterpreise in mittleren Wohnlagen im Schnitt ca. 1.200 €.
