Grundsteuerreform – was Sie wissen müssen

01.07.2022

Was ist die Grundsteuer – und warum gibt es eine Reform?

Die Grundsteuer wird in Deutschland auf das Eigentum an Grundstücken und Immobilien erhoben. Grundsätzlich betrifft das jegliche Art von Grundbesitz, neben bebauten Grundstücken auch land- und forstwirtschaftliche Grundstücke. Einmal jährlich müssen Grundstücks- und Hauseigentümer die Grundsteuer an ihre Kommune zahlen. Für Städte und Gemeinden ist die Grundsteuer, neben der Gewerbesteuer, eine der wichtigsten Einnahmequellen.

Ab 01.01.2025 tritt eine Reform der Grundsteuer mit neuen Steuersätzen in Kraft, da die bisherige Berechnung nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichts nicht verfassungskonform war. Alle Grundstückseigentümer in Deutschland sind daher dazu verpflichtet, gegenüber dem Finanzamt bis zum 31.10.2022 eine neue Grundsteuererklärung abzugeben.

Problem bei der bisherigen Grundsteuer

Bei der bisherigen Erhebung der Grundsteuer gab es ein markantes Problem: Trotz eigentlich gleichwertigem Besitz konnte die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer selbst in derselben Gemeinde für unterschiedliche Grundstückseigentümer sehr unterschiedlich ausfallen oder auf der anderen Seite konnte die Grundsteuer trotz unterschiedlich guter Lage dennoch ein gleiches Niveau aufweisen. Denn bislang wurde die Grundsteuer auf der Basis veralteter Grundstückswerte berechnet. In den alten Bundesländern gehen die dafür herangezogenen Daten auf das Jahr 1964 zurück, in den neuen Bundesländern mitunter sogar auf 1935. Natürlich bilden diese Werte nicht mehr die heutige Realität ab, was dann zu unregelmäßigen Steuersätzen führt.  

Urteil des Bundesverfassungsgerichts

Da ähnliche Grundstücke bei der Bemessung der Grundsteuer aufgrund der Berechnung anhand veralteter Werte unterschiedlich behandelt werden, erklärte das Bundesverfassungsgericht im April 2018 die bisherige Regelung für verfassungswidrig, da diese nicht dem im Grundgesetz verankerten Gebot der Gleichbehandlung entspricht.

Grundsteuerreform – Grundbesitz wird völlig neu bewertet

Der Gesetzgeber hat dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts folgend eine neue Regelung zur Grundsteuer beschlossen. Zum Stichtag 01.01.2022 wird nun der gesamte Grundbesitz in Deutschland neu bewertet. Dazu müssen alle Grundstücks- bzw. Immobilieneigentümer bis zum 31.10.2022 eine Erklärung zu ihrem Grundbesitz abgeben. Als Eigentümer müssen Sie die dafür nötigen Informationen beschaffen und selbst oder via Steuerberater bei Ihrem zuständigen Finanzamt einreichen.

Wer ein bebautes oder unbebautes Grundstück, eine Eigentumswohnung oder einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb besitzt, ist verpflichtet für jedes seiner Grundstücke eine eigene Erklärung an sein Finanzamt zu übermitteln. Wer dem nicht nachkommt, dem drohen neben einem Zwangsgeld eine Schätzung der Daten durch das Finanzamt, die zu seinen Ungunsten ausfallen kann.

Ab 2025 tritt dann die neue Grundsteuer in Kraft. Die neuen Bescheide werden bereits 2023 verschickt. Dann haben Sie einen Monat Zeit, um die enthaltenen Angaben zu prüfen und ggfs. Einspruch zu erheben.

Welche Daten benötigen Sie für Ihre Erklärung – und wo können Sie sie bekommen?

Die einzelnen Bundesländer befolgen unterschiedliche Regeln für die Feststellung der neuen Grundsteuer. Davon hängt auch ab, welche Daten die Grundstückseigentümer beschaffen bzw. angeben müssen.

In der Hauptsache werden aber die folgenden Daten erhoben:

• Lage (Gemarkung, Flur und Flurstück)
• Grundstücksart (bebaut, unbebaut, land-/forstwirtschaftlich)
• Grundstücksfläche, Wohnfläche, andere Flächen

Weitere Infos zu Bezugsquellen und erforderlichen Angaben

Grundstücksflächen

Für die Fläche von Grundstücken sind die zuständigen Grundbuchämter Ansprechpartner. Hier darf jeder Eigentümer das Grundbuch einsehen und abfotografieren. Die Bundesländer stellen entsprechende Daten auch im Internet bereit.

Bodenrichtwerte

Die Bodenrichtwerte können in offiziellen Datenbanken der Bundesländer abgefragt werden.

Wohnflächen

Für Wohnflächen gibt es keine allgemeinen Datenbanken. Diese müssen dann zum Beispiel anhand von Bauplänen nachvollzogen werden. Wurde das Objekt durch einen Kauf erworben, sind entsprechende Angaben auch im Kaufvertrag zu finden. Dennoch ist auf diese Angaben nicht immer wirklich Verlass. Wer sicher gehen will, muss seine Wohnung unter Umständen neu vermessen lassen. In jedem Fall sollte man prüfen, ob die alten Angaben noch richtig sind oder ob die Wohnfläche zum Beispiel aufgrund von Umbauten mittlerweile eine andere ist. Je nach Bundesland sind weitere Angaben, wie Baujahr oder zu vorgenommenen Kernsanierungen erforderlich, die den Gebäudewert erhöhen können.

Werden in einem Wohnhaus bestimmte Flächen gewerblich genutzt, müssen diese separat ausgewiesen werden, weil die Berechnung der Grundsteuer bei Gewerbeflächen in einigen Bundesländern unterschiedlich gehandhabt wird. 

Wie und bis wann müssen Sie die Erklärung für die neue Grundsteuer abgeben?

Die Grundsteuererklärung müssen Sie bis zum 31.10.2022 bei Ihrem Finanzamt einreichen.

Sie können Ihre Erklärung online über das Portal der deutschen Steuerverwaltungen ELSTER oder auf Papier einreichen. Natürlich können Sie die Erklärung auch via ihrem Steuerberater abgeben. Geben Sie die Erklärung selbst ab, bevorzugt die Behörde online. Bei der Abgabefrist zu beachten ist allerdings, dass eine Registrierung bei ELSTER zwei Wochen dauern kann.

Den ersten Grundsteuerbescheid entsprechend der Grundsteuerreform erhalten Sie 2025. Städte und Gemeinden werden dazu dann gesonderte Zahlungsaufforderungen versenden. Bis 2025 werden Grundstücke noch nach der bislang geltenden Grundsteuererhebung besteuert.

Was ändert sich durch die Reform konkret?

Was die Höhe der Steuer angeht, kann je nach Fall deutliche Änderungen geben. Allerdings können gegenwärtig noch keine detaillierten Aussagen darüber getroffen werden, wie hoch die Grundsteuer ab 2025 für ein konkretes Grundstück ausfallen wird. Im Wesentlichen wird die Grundsteuer weiter nach dem bisherigen System berechnet. In der Berechnungsformel wird beim Bundesmodell lediglich der Einheitswert, der bisher für die Wertzumessung eines Grundstücks verwendet wurde, durch den sogenannten Grundbesitzwert ersetzt.

Berechnung der Grundsteuer aktuell, bis 2025:

Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = jährliche Grundsteuer

Berechnung der Grundsteuer ab 01.01.2025:

Grundbesitzwert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = jährliche Grundsteuer

Dies ist die Formel für das sogenannte Bundesmodell, das in den meisten Bundesländern eingesetzt wird. Das Bundesmodell orientiert sich hauptsächlich am Wert einer Immobilie. Um den Grundbesitzwert zu ermitteln, werden die folgenden Faktoren berücksichtigt:

• der Bodenrichtwert
• die Mietniveaustufe
• die Grundstücksfläche
• die Immobilienart
• das Alter des Gebäudes

Einzelne Bundesländer nutzen aber auch eine Öffnungsklausel, die im Gesetz zur Reform der Grundsteuer enthalten ist, um länderspezifische Regelungen zu treffen, die vom Bundesmodell abweichen.

Grundsteuerreform in Bayern – Öffnungsklausel

Bayern nutzt die Öffnungsklausel, um die Grundsteuer nicht nach dem Wert des Grundbesitzes zu berechnen, sondern um die Steuer nach einem „Flächenmodell“ an der jeweiligen Fläche auszurichten.

Grundgedanke ist hier, zu verhindern, dass die Grundsteuern in Bayern aufgrund der im Bundesvergleich höheren Grundstückswerte, mit der Reform nicht unkontrolliert steigen. Die künftige Grundsteuer wird sich hier vielmehr an der jeweiligen Grundstücksgröße und der Nutzungsart orientieren.

Daten für die Steuererklärung in Bayern

In Bayern sind die Daten aus dem Liegenschaftskataster, die Eigentümer für ihre Grundsteuererklärung benötigen, größtenteils online im BayernAtlas-Grundsteuer veröffentlicht und dort vom 1. Juli bis 31. Dezember 2022 kostenfrei abrufbar. → https://atlas.bayern.de/

Daten zu Wohn- und Nutzflächen oder zur anteiligen Grundstücksfläche bei Eigentumswohnungen müssen die Eigentümer selbst beschaffen oder ermitteln, da diese der Vermessungsverwaltung nicht vorliegen.

Ich hoffe diese Informationen schaffen für Sie etwas mehr Klarheit, was es mit der Grundsteuerreform auf sich hat und was Sie als Eigentümer nun tun müssen.

Herzlichst,

Rainer Fischer
Ihre Münchner Immobilienmakler für den stressfreien Verkauf

Telefon +49 89-131320

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Rainer Fischer ist seit über 25 Jahren als Immobilienmakler in München tätig. Inzwischen hat er deutlich mehr als 1.100 Immobilien für seine Klienten verkauft. Vor dem Hintergrund seiner Erfahrungen bietet er Immobilieneigentümern fachkundige Hilfe für den stressfreien Verkauf ihrer Immobilie an. Rufen Sie ihn an unter +49 89-131320 oder senden Sie eine E-Mail.

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