Viele denken bei Zwangsversteigerungen an die Möglichkeit, eine Immobilie günstiger zu erwerben als sonst. Tatsächlich liegen die Kaufpreise bisweilen bis zu 30 % unter dem eigentlichen Wert. Doch das ist bei weitem nicht immer so und kommt auch immer weniger vor. Dennoch kann der Kauf einer Immobilie auf einer Zwangsversteigerung lohnenswert sein. Allerdings kann es auch Nachteile geben. Wie läuft eine Zwangsversteigerung ab, kann sie sich für Sie lohnen, und welche Vorteile und Risiken gibt es bei einer Zwangsversteigerung?
Wann kommt es zu einer Zwangsversteigerung?
Meist kommt es bei Insolvenzen zur Zwangsversteigerung, wenn es noch Immobilienvermögen gibt
Zwangsversteigerungen können verschiedene Anlässe haben. Oft lösen Banken, deren Kreditnehmer einen Immobilienkredit nicht mehr bedienen können, eine Zwangsversteigerung aus. Aber auch eine Privatinsolvenz, wenn der Betroffene noch eine Immobilie besitzt, oder Arbeitslosigkeit oder eine Scheidung kann zu finanzieller Not und damit zu einer Zwangsversteigerung eines noch vorhandenen Vermögenswerts wie einer Immobilie führen. Kann ein Schuldner seinen finanziellen Verpflichtungen jetzt und in absehbarer Zukunft nachweislich nicht mehr nachkommen, kann der Gläubiger ein entsprechendes Verfahren beim zuständigen Amtsgericht anstrengen und ggfs. eine Zwangsversteigerung durchsetzen.
Daneben gibt es noch die sog. Teilungsversteigerung oder unechte Zwangsversteigerung. Dieser liegt nicht Zahlungsunfähigkeit zugrunde, sondern nicht lösbare Unstimmigkeiten zwischen mehreren Eigentümern einer Immobilie. Dieser Fall kommt hauptsächlich bei Erbgemeinschaften, die sich nicht auf die weitere Verwendung einer geerbten Immobilie einigen können oder bei Scheidungen vor. Jeder Miteigentümer der Immobilie kann beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung beantragen und damit den Verkauf bei einer Versteigerung erzwingen, wenn anderweitig keine Einigung erzielbar ist. Nach dem Verkauf erhalten alle Miteigentümer ihren Anteil an Immobilie oder Grundstück als Geldbetrag ausgezahlt.
Können betroffene Eigentümer etwas gegen die Zwangsversteigerung unternehmen?
Bei dieser Frage kommt es vor allem darauf an, ob der Schuldner wenigstens mittelfristig den Zahlungsverpflichtungen irgendwie nachkommen kann. Kann man die bestehenden Forderungen auf absehbare Zeit nicht begleichen, wird man die Versteigerung kaum abwenden können. Kann man aber nachvollziehbar zeigen, dass man das Geld in absehbarer Zeit aufbringen kann, lässt die Bank vielleicht mit sich reden, auch wenn eine Zwangsversteigerung bereits angedroht ist. Denn auch Banken profitieren meist nicht von einer Zwangsvollstreckung und sind daran interessiert, diese zu vermeiden, sofern möglich. Möglicherweise kann die nächste fällige Rate etwas aufgeschoben werden, langfristig mag auch eine Umschuldung auf einen günstigeren Kredit hilfreich sein.
Doch auch, wenn die Bank oder der Gläubiger zunächst nicht mitspielt und das Amtsgericht das Verfahren bereits einleitet, bestehen noch Möglichkeiten. In den ersten beiden Wochen nach Eröffnung des Verfahrens kann der Schuldner Antrag auf Einstellung des Verfahrens stellen. Kann er vor Gericht glaubhaft darlegen, dass er den gestellten Forderungen innerhalb von 6 Monaten nachkommen kann, stehen die Chancen oft gut.
Nun zur Versteigerung selbst:
Wie können Sie Immobilien finden, die zwangsversteigert werden?
Neben den zuständigen Amtsgerichten wird man auf einschlägigen Internetportalen am leichtesten fündig
Generell werden Zwangsversteigerungen über die örtlich zuständigen Amtsgerichte abgewickelt. Demnach sind diese auch die besten Anlaufstellen für Informationen über anstehende Zwangsversteigerungen und auch für die aktuellsten. Entsprechende Informationen können Sie in Aushängen direkt beim jeweiligen Gericht finden. Weitere Quellen wären Geldinstitute und die Aushänge dort und Zeitungen, die Informationen über Auktionen in ihrem Immobilienteil auflisten. Am leichtesten geht es im Internet auf Immobilienportalen zum Thema Zwangsversteigerung, wie www.zvg-portal.de, www.zwangsversteigerung.de, www.argetra.de, wo Sie mit Filtereinstellungen nach passenden Objekten suchen können.
Sind zwangsversteigerte Immobilien tatsächlich günstiger?
Meist hoffen Teilnehmer an Zwangsversteigerungen auf den günstigen Erwerb einer Immobilie. Die Gläubiger dagegen streben einen möglichst hohen Verkaufspreis an, Banken wollen natürlich nicht auf den Schulden sitzen bleiben. Im Fall einer Privatinsolvenz ist auch der Insolvenzverwalter an einem guten Preis interessiert, da auch seine eigene Beteiligung davon abhängt.
Ersteigerte Immobilien können tatsächlich günstiger sein. Risiken darf man allerdings nicht außer Acht lassen.
Tatsächlich ist es aber kein Einzelfall, dass Objekte 10 oder 20 % unter ihrem Marktwert versteigert werden. Wie ist das möglich? Außer, dass bei der Versteigerung möglicherweise keine Bieter dabei sind, die bis zur eigentlichen Höhe des Marktpreises oder darüber hinaus mitbieten, liegt es oft an fehlender Information über die Immobilie.
Warum fehlende Information? Das gängige Verfahren ist, dass vom Gericht ein Gutachter oder Sachverständiger mit der Einschätzung des Verkehrswerts des Objektes beauftragt wird. Relativ oft kommt es vor, dass der bisherige Eigentümer den Gutachter einfach gar nicht ins Haus lässt. Die Immobilie kann einen wertvollen Innenausbau haben, den der Gutachter nicht sieht. Es kann eine neue Dämmung eingebracht sein, die eigentlich wertvoll ist, usw. Es kann aber auch wertmindernde Eigenschaften geben, die der Gutachter nicht zu sehen bekommt. Dem Gutachter bleibt dann nur eine Begutachtung von außen und er kann keinen vollständigen Überblick bekommen, das heißt der Gutachter kann sich beim realen Marktwert stark nach oben oder unten verschätzen, weil er nicht genug Information hat. Gutachten bei Zwangsversteigerungen sollte man also eher als grobe Orientierung werten und weniger als exakten Ausgangspunkt für den Marktwert.
Erwirbt man also eine Immobilie bei einer Versteigerung, geht man ein gewisses Risiko ein. Zum einen kann es sein, dass der eigentliche Wert niedriger ist, man ist nur aufgrund von keiner oder zu wenig Informationen von einem höheren Wert ausgegangen. Zum anderen kann man Glück haben und ein Schnäppchen machen, weil der Gutachter den Verkehrswert zu niedrig eingeschätzt hat. So kann es durchaus zu Verkaufspreisen 10 oder 20 % unter dem Marktwert kommen. In einzelnen Fällen kann man bei einer Versteigerung tatsächlich ein ordentliches Schnäppchen machen. Dranbleiben und eigene ordentliche Informationsbeschaffung und Objektrecherche sind aber nötig. Denn es kann Risiken geben, die auf den ersten Blick nicht direkt ersichtlich sind. (Siehe dazu weiter unten bei „Objektrecherche“.
Wertgrenzen bei der Zwangsversteigerung
Vielleicht sind bei einer Versteigerung sogar besondere Schnäppchen möglich, wenn es keine Mitbieter gibt, die hoch bieten. Das gibt es allerdings nicht oft. Zum anderen beinhaltet das Versteigerungsverfahren selbst zunächst bestimmte Untergrenzen, die sogenannten Wertgrenzen. Diese sind wie folgt geregelt:
Das „geringste Gebot“ muss immer erreicht werden, es umfasst z. B. Gerichtskosten, Gutachterkosten, öffentliche Lasten, wie Grundsteuer, die vom letzten Eigentümer evtl. längerfristig nicht beglichen wurden, sowie Ansprüche weiterer Gläubiger, die im Grundbuch aufgeführt sind.
Zum anderen wird zunächst der Zuschlag* von Amts wegen verweigert, wenn das Gebot weniger als 5/10, also die Hälfte, des festgesetzten Verkehrswertes, erreicht.
Liegt das Gebot zwischen 50 und 70 % des angesetzten Verkehrswerts kann zusätzlich der Gläubiger beantragen, dass der Zuschlag verweigert wird.
Wurde beim Versteigerungstermin der Zuschlag verweigert, weil das Gebot unterhalb der Wertgrenzen lag (nicht, wenn es beim Termin keine Versteigerung gab, weil kein Gebot vorlag), fallen die Wertgrenzen, abgesehen vom geringsten Gebot, weg und es kann auch ein Gebot unter 50 % des Verkehrswerts den Zuschlag erhalten. Sind die Wertgrenzen weggefallen, wird darüber im Aushang des Termins bei Gericht informiert.
* Zuschlag = Erklärung des Versteigerers, dass er ein Gebot als Höchstgebot annimmt, womit die Ersteigerung wirksam wird
Wichtig: Eigene Objektrecherche
Wie dargelegt, kann der festgesetzte Verkehrswert, z. B. aufgrund mangelhafter Information, deutlich vom eigentlichen Marktwert der Immobilie abweichen. Ein Risiko fährt bei einem Kauf auf einer Versteigerung also immer mit. Dazu kommt, dass Sie als Käufer keinerlei Gewährleistungsrechte haben, falls Sie nach dem Zuschlag noch größere Mängel o. ä. feststellen. Es haftet niemand, Sie tragen das Risiko alleine.
Deshalb sollten Sie sich als Käufer unbedingt selbst über das Objekt, bei dem Sie mitbieten wollen, informieren. Doch, was können Sie tun und wie können Sie sich informieren? Hier einige Tipps:
Lesen Sie sich zunächst die allgemein zugänglichen Informationen durch. Exposé, Kurzbeschreibung und das Gutachten über den Verkehrswert. Verschaffen Sie sich ein erstes aussagekräftiges Bild. Die entsprechenden Unterlagen können Sie z. B. online unter der jeweiligen Ausschreibung des Objekts finden, die Versteigerungsakte oder das Gutachten auch beim zuständigen Amtsgericht unter dem zugewiesenen Aktenzeichen.
Informieren Sie sich über Einschränkungen des Objekts. Werfen Sie einen Blick in den Grundbuchauszug, meist sind die wichtigen Teile im Verkehrswertgutachten enthalten. Klären Sie, welche Belastungen auf dem Objekt liegen bzw. ob irgendwelche Rechte Dritter bestehen. Gibt es Wohnrechte, Wegerechte, ist eine Grundschuld eingetragen, die auf den neuen Eigentümer übergehen kann, etc.? Informieren Sie sich beim Bauaufsichtsamt, ob Baulasten bestehen oder ob noch Erschließungskosten anstehen. Schauen Sie sich den Bebauungsplan an und prüfen Sie auf Einschränkungen bei Aus- oder Umbaumaßnahmen, etc. Im Zweifel kann es sich auch lohnen, das Ganze durch einen Anwalt prüfen zu lassen.
Wenn möglich, besichtigen Sie die Immobilie, die Sie ersteigern wollen. Zumindest können Sie sich außerhalb des Grundstücks aufhalten und von dort einen Blick darauf werfen. Wenn Sie großes Glück haben, vielleicht auch von innen. Möglicherweise ergeht es Ihnen aber wie oft den Gutachtern, und der Eigentümer verwehrt den Zutritt. Oft ist die Versteigerung für die Eigentümer ein heißes Thema und Interessenten oder Amtspersonen sind ein rotes Tuch. Daher sollten Sie hier entsprechende Sorgfalt walten lassen.
Ein Gespräch mit Anwohnern und Nachbarn kann manchmal sehr erhellend sein
Wenn Sie schon vor Ort sind, können Sie etwas die Umgebung erkunden und die allgemeine Wohnqualität etwas einschätzen. Vielleicht auch mit Anwohnern und Nachbarn ins Gespräch kommen und etwas mehr über die Immobilie erfahren und sonst nicht unbedingt zugängliche Information erhalten.
Seien Sie pünktlich beim ersten Versteigerungstermin anwesend. Denn hier werden zu Beginn die wichtigen Informationen zur betreffenden Immobilie verlesen, wie z. B. Grundbuchinhalt, Miet- und Pachtverhältnisse, der Verkehrswert, bestehende Baulasten oder andere Auflagen und Beschränkungen. Außerdem werden das geringste Gebot und die Versteigerungsbedingungen genannt.
Wenn Sie ernsthaft bei einem Objekt mitbieten wollen, sollten Sie sich nicht nur auf die Angaben im Objektgutachten verlassen, denn dieses kann unvollständige Informationen bieten. Informieren Sie sich auch selbst.
Finanzierung der Immobilie bei einer Zwangsversteigerung
Ersteigern Sie eine Immobilie bei einer Zwangsversteigerung, wird die Zahlung des Kaufpreises meist innerhalb eines Zeitrahmens von etwa 4 – 8 Wochen fällig.
Bei der Versteigerung selbst müssen Sie bereits eine Sicherheit von 10 % des Verkehrswerts hinterlegen, entweder über eine Bankbürgschaft, einen Verrechnungsscheck oder eine vorherige Überweisung ans Amtsgericht, damit Sie mitbieten dürfen. Falls Sie den Zuschlag nicht erhalten, bekommen Sie das Geld hinterher wieder zurück.
Nicht direkt genügend Eigenkapital für die Ersteigerung auf dem Konto? Dann benötigen Sie eine Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank.
Was die Finanzierung des Kaufpreises insgesamt angeht: Entweder Sie verfügen selbst über genügend Eigenkapital, das Sie bei der Ersteigerung einsetzen können, oder Sie benötigen eine Finanzierungsbestätigung von einer Bank. Die Finanzierung haben Sie am besten bereits vor der Versteigerung vollständig ausgearbeitet.
Bei einer Bankfinanzierung würden Sie mit den Daten aus der Versteigerungsakte und evtl. zusätzlichen Daten, wie sie die Bank anfordert, zur Bank gehen, Ihre Eigenkapitalbeteiligung festlegen und damit die Finanzierung anfragen. Ist die Bank einverstanden, erhalten Sie eine vorläufige Finanzierungsbestätigung, die Sie gleich nach einem etwaigen Zuschlag beim Amtsgericht einreichen können, so dass die Finanzierung für die Behörde soweit schon einmal geklärt ist.
Wie läuft eine Zwangsversteigerung ab?
Die Versteigerung selbst folgt einem mehr oder weniger bürokratischen Ablauf. Nach der Eröffnung, bei der die Anwesenden über die meist schon zuvor bekannten Fakten zum Objekt informiert werden und bei der auch das geringste Gebot genannt wird, folgt die eigentliche „Bieter-Stunde“, die grundsätzlich auf eine Dauer von 30 Minuten angelegt ist. In diesem Zeitrahmen geben die Mitbietenden ihre Gebote ab und können sich gegenseitig überbieten, um den Zuschlag zu erhalten.
Vor dem Mitbieten sollten Sie sich mit dem allgemeinen Prozedere bei Versteigerungen vertraut machen.
Sollten Sie wenig oder keine Erfahrung mit Versteigerungen haben, sollten Sie sich zuvor ausreichend mit den Gepflogenheiten bekannt machen. Ein Tipp wäre, ein paar Versteigerungen zu besuchen und nicht mitzubieten, sondern nur zu beobachten. Bieten Sie schließlich aktiv mit, seien Sie sich darüber im Klaren, dass Sie nach einem Zuschlag Eigentümer der Immobilie sind, mit allen Rechten und Pflichten. Seien Sie sicher, dass Sie diese Immobilie auch wollen, wenn Sie den Zuschlag erhalten sollten. Und am besten setzen Sie sich auch ein Limit, bei dem Sie nicht mehr mitbieten, wenn es überschritten wird und steigen aus, bevor Ihre Möglichkeiten überdehnt werden.
Ist der Hammer gefallen, wird die Versteigerung geschlossen und schließlich über den Zuschlag verhandelt. Denn wie weiter oben unter dem Punkt „Wertgrenzen“ dargelegt, dürfen zumindest beim ersten Durchgang bestimmte Gebote nicht unterschritten werden. Werden 5/10 des Verkehrswerts nicht erreicht, wird der Zuschlag grundsätzlich nicht erteilt. Werden 7/10 nicht erreicht, kann der Gläubiger Einspruch einlegen. Wird der Zuschlag verweigert, wird für das Objekt ein neuer Versteigerungstermin angesetzt, bei dem dann auch Gebote unterhalb dieser Grenzen den Zuschlag erhalten können.
Lohnt sich der Immobilienkauf auf einer Zwangsversteigerung?
Natürlich kann sich die Ersteigerung einer Immobilie auf einer Zwangsversteigerung lohnen, vor allem dann, wenn es Ihnen gelingt, ein Objekt unter Marktwert zu ergattern. Mitunter sind Immobilien auf Versteigerungen tatsächlich z. B. 10 oder 20 % unter Marktwert zu bekommen. Zusätzlich spart man sich die üblichen Kaufnebenkosten wie Maklerprovision oder Notarkosten. (Andere Zusatzkosten wie Grunderwerbssteuer, Grundbuchkosten und eine Zuschlagsgebühr von 0,5 % des Höchstgebots fallen aber auch bei der Versteigerung an.)
Demgegenüber muss man sich aber darüber gewahr sein, dass Versteigerungen mittlerweile kein echter Geheimtipp mehr sind. Der Markt ist professionalisiert und die Möglichkeiten für Schnäppchen sind deutlich seltener als zu früheren Zeiten.
Zudem bleibt, dass man bei einer Versteigerung praktisch die „Katze im Sack“ kauft, und das Objekt auch viel weniger wert sein kann als angenommen. Deshalb sollte man sich im Vorfeld unbedingt ausreichend über das Objekt, bei dem man mitbieten will, informieren – und sich ein angemessenes Limit setzen, bei dem man aussteigt.
Herzliche Grüße,
Rainer Fischer Ihr Immobilienmakler für den stressfreien Verkauf
Inhaber Rainer Fischer
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Über 25 Jahre hat Rainer Fischer als seriöser Münchner Immobilienmakler Immobilien vermittelt. Vor diesem Hintergrund bietet er Immobilieneigentümern seine sachkundige Hilfe für einen stressfreien Immobilienverkauf an. Rufen Sie ihn an: Tel. +49 89-131320 oder senden Sie über unsere Kontakt Seite eine E-Mail mit ihrer Anfrage.
