19.11.2018
Ein Hausverkauf, ob privat oder mit Makler, ist immer eine Herausforderung, bei der es schon aufgrund der Art des Unterfangens viel zu bedenken, zu organisieren und zu tun gibt. Daher geht so ein Verkauf üblicherweise auch nicht von einem Tag auf den anderen über die Bühne, Sie müssen durchaus etwas Zeit einkalkulieren, in der Sie damit befasst sein werden. Wie lange dauert es bis ein Haus verkauft ist normalerweise? Gibt es Möglichkeiten, einen Verkauf zu beschleunigen? Und, wann kommt eigentlich das Geld?
Wir sorgen für einen schnellen Verkauf!
1. Durchschnittswerte – wie schnell verkauft sich ein Haus?
Bis ein Haus verkauft ist, angefangen bei der Verkaufsentscheidung und den ersten Verkaufsbemühungen bis zum endgültigen Eigentumsübergang an einen Käufer und dem Geldeingang beim Verkäufer, vergehen in der Regel immer einige Monate. Was nun eine konkrete Immobilie angeht, so kann ein Verkauf natürlich im Einzelfall viel schneller oder viel langsamer vonstattengehen. Es spielen immer mehrere Variablen und Rahmenbedingungen eine Rolle, wieviel Zeit bis zum Verkauf verstreicht.
Statistisch gibt es z. B. Unterschiede zwischen Stadt und Land. Einfamilienhäuser in deutschen Städten beispielsweise wechseln bei Verkäufen in durchschnittlich 4,8 Monaten den Besitzer, auf dem Land dauert es durchschnittlich rund 5,5 Monate.
Bei Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern dauert der Vorgang in ländlichen Gebieten im Schnitt noch 1 – 3 Monate länger, in großen Städten ist die Dauer bei Eigentumswohnungen ähnlich lang wie bei Häusern.
Das sind in etwa die Durchschnittswerte, die aber, wie gesagt, nicht unbedingt für ein konkretes Objekt gelten müssen. Ein professioneller Makler kann einen Verkauf unter Umständen wesentlich schneller unter Dach und Fach bringen.
Meine eigenen Erfahrungen als Immobilienmakler in München zeigen, dass etwa zwei Drittel der Immobilienverkäufe in einem Zeitraum von sechs Wochen bis fünf Monaten abgewickelt werden können.
2. Wovon hängt die Zeitdauer für einen Verkauf eigentlich ab?
Die Dauer für einen Hausverkauf lässt sich selten auf nur einen oder einen hauptsächlich ausschlaggebenden Faktor zurückführen. In der Regel sind es immer mehrere Umstände und Aspekte, die sich entscheidend auswirken. Übergreifend betrachtet lässt sich die Verkaufsdauer aber zurückführen auf die generelle Nachfrage und den Vermarktungsprozess. Diese wollen wir etwas genauer unter die Lupe nehmen.
a) Generelle Nachfrage
Selbstverständlich ist ein schnellerer Verkauf zu erwarten, wenn starke Nachfrage besteht und umgekehrt ein eher langsamer Verkauf bei geringer Nachfrage. Die generelle Nachfrage wiederum basiert auf mehreren einzelnen Faktoren:
- Region
Die Region bzw. der Standort haben übergreifend wohl die größte Bedeutung für die Nachfrage. Natürlich suchen Kaufinteressenten eine Immobilie dort, wo sie wohnen möchten und Investoren dort, wo sie sich gute Renditen versprechen. Wie schon weiter oben festgestellt, gibt es deutliche Unterschiede bei der durchschnittlichen Verkaufsdauer zwischen Stadt und Land. In Ballungsräumen wie München, Hamburg, Berlin und anderen Großstädten sind aufgrund des guten Arbeitsmarkts und hoher Kaufkraft stetig hohe Zuwanderungszahlen zu verzeichnen und damit stets auch eine hohe Wohnraumnachfrage. In ländlichen Gegenden ist die Nachfrage dagegen oft gering und die Verkaufsdauer von Immobilien entsprechend höher. Das soll aber nicht heißen, dass Häuser in ländlichen Gebieten schlecht verkäuflich sein müssen. Es geht hier lediglich um Durchschnittswerte für die Verkaufsdauer.
- Lage
Die nähere Wohnumgebung hat große Bedeutung dafür, wie attraktiv potenzielle Käufer eine Immobilie finden. Immobilien in guter Lage verkaufen sich zumeist schnell und auch zu einem guten Preis. Vor allem eine gute Verkehrsanbindung wird allgemein für wichtig empfunden, Eltern schätzen Schulen oder Kindergärten in der Nähe. Weiter tragen gute Einkaufsmöglichkeiten oder gut ausgebauter öffentlicher Nahverkehr, Infrastruktur u. a. zur Attraktivität bei. Negativ empfunden werden dagegen stark befahrene Straßen oder Gewerbegebiete in der Nähe und fehlende Infrastruktur.
- Objektzustand
Erfahrungsgemäß ist es einfacher, neu gebaute und/oder bezugsfreie Häuser an den Mann zu bringen als ältere, bei denen z. T. noch mehr oder weniger Renovierungsbedarf ansteht. Je mehr erst noch gemacht werden muss, umso schwieriger gestaltet sich meist der Verkauf. Auch Gebäude, die erst noch energetisch saniert werden müssen, verkaufen sich schwieriger als Gebäude mit guten Energiekennzahlen.
- Angebotspreis
Die Kunst bei einem Hausverkauf ist, einen marktgerechten Angebotspreis zu ermitteln. Ist der Preis zu hoch kann alles andere stimmen und das Objekt ist nicht loszubekommen. Denn kein Käufer will unnötig Geld verschenken. Auf der anderen Seite ist es natürlich auch nicht sachdienlich, mit einem zu niedrigen Angebotspreis an den Markt zu gehen, denn dann verschenkt man einfach selbst Geld. Potenzielle Käufer sind oft erstaunlich gut über die marktüblichen Preise informiert. Ein fairer, realitätsnaher Angebotspreis ist also das A und O. Und wenn der Preis stimmt, findet sich in der Regel auch ziemlich schnell ein Käufer.
- Zeitpunkt des Verkaufs
Es gibt definitiv Zeiten im Jahr, in denen ein Verkauf für gewöhnlich schneller vonstatten geht als zu anderen bestimmten Zeiten. Manchmal ist es von Vorteil, eine Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt anzubieten, wenn man einen schnelleren Verkauf wünscht, manchmal kann man es sich aber auch nicht wirklich aussuchen, es hängt vom individuellen Fall ab.
Üblicherweise sind Angebotszeiten Anfang Dezember nicht so gut für einen schnellen Verkauf geeignet, da es hier schon Richtung Weihnachten geht, und die Menge an Interessenten, die sich jetzt mit einem Hauskauf beschäftigen wollen, deutlich geringer ist. Erfahrungsgemäß sind auch Verkäufe im Januar/Februar nicht die schnellsten.
Gut und schnell funktionieren Verkäufe oft in der Zeit von Mitte April bis Mitte Oktober, wobei hier ab etwa August/September auch oft wieder etwas Verlangsamung bemerkbar ist. Denn hier sind die Sommerferien und viele potenzielle Käufer sind in Urlaub.
Das heißt aber nicht, dass man sein Haus nicht zu jeder Zeit zum Verkauf anbieten kann. Denn auch bei weniger Interessenten ist eventuell genau jetzt der ideale Käufer dabei. Es zeigt sich aber in der Praxis, dass es zu manchen Zeiten durchschnittlich schneller geht und zu anderen durchschnittlich etwas langsamer.
b) Vermarktungsprozess
Die Vermarktung, vor allem eine Vermarktung, die zu einem schnellen Verkaufsabschluss führt, erfordert einiges an Know-how. Der Vermarktungsprozess beim Immobilienverkauf besteht aus mehreren Schritten, und bei jedem kann man jede Menge Zeit verlieren und die Verkaufsdauer in die Länge ziehen, wenn man es nicht richtig anstellt. Ein guter, auf professionellen Hausverkauf ausgerichteter Makler, der Fallstricke und verkaufsfördernde Maßnahmen kennt, kann die Verkaufsdauer daher erheblich verkürzen.
- Das Objekt für den Verkauf vorbereiten und den Angebotspreis bestimmen
Zu Beginn des Verkaufsprozesses muss es einmal darum gehen, die Nachfrage nach dem Objekt anzustoßen und dann weiter anzukurbeln. Wir haben im vorhergehenden Abschnitt vier Punkte ausgemacht, die die Nachfrage im Allgemeinen bedingen und zum Teil auch miteinander in Zusammenhang stehen. Die Region und die Lage stehen bereits fest und können prinzipiell nicht beeinflusst werden. Aber der Angebotspreis ist vom Anbieter bestimmbar und der Objektzustand kann auch zu einem gewissen Grad geändert oder verbessert werden.
Manchmal muss man noch etwas renovieren, um ein Objekt verkaufsfähig zu machen, oder um einen höheren Verkaufspreis zu realisieren. Manchmal lohnt sich das tatsächlich, und der erzielbare Verkaufspreis gleicht die Investitionen für die Renovierung mehr als aus.
Der Angebotspreis geht tendenziell mit dem Objektzustand Hand in Hand. Was als adäquater Angebotspreis anzusehen ist, hängt vor allem vom übrigen Immobilienmarkt ab. Was wird für ähnliche Objekte in der Region bezahlt? Gibt es preiserhöhende oder preismindernde Faktoren beim eigenen Objekt? Hauptsächlich spielen die Lage und der Objektzustand eine Rolle. Falls Sie sich bei der Einschätzung schwertun, hilft ein Immobilienmakler oder ggfs. ein Gutachter mit einer professionellen Wertermittlung, die alle relevanten Faktoren berücksichtigt, weiter. Als Immobilienmakler München habe ich z. B. immer einen Blick auf die Immobilienpreise in meiner Region und veröffentliche dazu auch regelmäßig meine Marktberichte: Immobilienpreise München bzw. Hauspreise München.
Ist der Objektzustand akzeptabel und wurde der Angebotspreis von Anfang an marktgerecht bestimmt, klappt der Verkauf meist ziemlich schnell.
- Verkaufswerbung, Interessentengewinnung und -auswahl und die Finanzierung
Jetzt geht es damit weiter, das Objekt zu bewerben. Hierzu werden normalerweise Anzeigen im Internet und evtl. auch in Tageszeitungen etc. geschaltet. Mit Interessenten, die sich darauf melden, wird man Besichtigungen durchführen und ggfs. in Verkaufsgespräche einsteigen. Unter Umständen wird auch nochmal über den Verkaufspreis verhandelt.
Professionelle Immobilienmakler haben oft eine Datenbank mit Kaufinteressenten, die sie neben der Internetwerbung etc. noch direkt anschreiben und über das Angebot informieren, was natürlich den Zugang zu neuen Interessenten für den eigenen Verkauf eröffnen kann. Mehr qualifizierte Kaufinteressenten entsprechen tendenziell auch zügigeren und besseren Verkaufsergebnissen.
Gefundene Kaufinteressenten müssen aber auch gewillt und letzten Endes auch fähig sein, den Kaufpreis zu zahlen und den Verkauf abzuschließen. Mit einem ernsthaften Interessenten wird man natürlich in Verkaufsverhandlungen einsteigen. In die engere Auswahl kommen diejenigen, die bereit sind, den gewünschten Kaufbetrag zu bezahlen und die nötige Bonität aufweisen; am besten, der Kaufinteressent kann eine Darlehenszusage seiner Bank vorlegen.
Aktuell können sich vor allem die Finanzierungsbemühungen als Zeitfresser herausstellen. Während in den 90er Jahren die Finanzierungszusagen von Banken häufig innerhalb einer Woche erledigt waren, muss man sich heute eher auf drei bis sechs Wochen einstellen. Darüber hinaus werden manchmal noch nachträglich Unterlagen von der Finanzierungsbank angefragt, was zusätzlich Zeit hinzufügt. Es wird auch nicht jeder Käufer finanziert, worauf man sich in seinem Vorgehen einstellen sollte. Und an diesem Punkt kommt es oft zu Situationen, die die Verkaufsdauer erheblich verlängern oder von Fall zu Fall den Verkauf auch scheitern lassen können.
Sogar beim Notartermin kann der Kaufinteressent noch aus den unerfindlichsten Gründen auf die Idee kommen, dass er den Kauf gar nicht vollziehen möchte. So etwas kann die Verkaufsdauer exorbitant verlängern.
- Wenn der Verkauf mit einem Interessenten scheitert
Mit der wichtigste Tipp in diesem Zusammenhang ist, niemals einen Verkauf als sicher anzusehen, solange nicht die Unterschrift beim Notar erfolgt ist.
Weiteren Kaufinteressenten wird man sagen, dass Verkaufsverhandlungen im Gange sind, aber der Verkauf noch nicht vollzogen ist. Den anderen Kaufinteressenten wird man also nicht generell absagen, so lange der Verkauf nicht wirklich in trockenen Tüchern ist, so dass man im Fall, dass der aktuelle Abschluss platzt, wieder auf die anderen Interessenten zurückkommen kann. Fast nichts kostet so viel Zeit und treibt die Verkaufsdauer so in die Länge, als wenn man den Verkaufsprozess bei einem geplatzten Verkauf wieder von ganz vorne mit Inseraten etc. beginnen muss, weil die übrigen Interessenten nicht mehr zur Verfügung stehen. Falls der Verkauf nicht klappt, sollte man im Idealfall sofort mit einem weiteren Interessenten weitermachen können.
- Hausverkauf – Dauer Notar
Als formbedürftiges Rechtsgeschäft muss ein Hausverkauf bzw. der Vertragsabschluss bei einem vereidigten Notar erfolgen.
Wie lange wartet man auf einen Notartermin? Bzw. Wie schnell bekommt man einen Notartermin?
Die Vereinbarung des Notartermins klappt in der Regel recht schnell, wenn alle anderen Voraussetzungen passen. Nach der Beauftragung des Notars braucht die Erstellung des Kaufvertragsentwurfs in der Regel 2 bis 3 Tage. Dann ist es eher eine Frage davon, auf welchen Termin sich die Vertragsparteien einigen können und wann sie Zeit haben. Daher kann dies natürlich variieren. Gängig ist etwa 1 Woche nach dem Anruf beim Notar.
Zuvor gibt es mitunter auch Hindernisse, die die Vereinbarung des Notartermins verzögern und die erst aus dem Weg geschafft werden müssen. Als Engpass erweist sich manchmal die Finanzierung, wobei die Frage ist, wie lange der Käufer braucht, um die Finanzierung zu organisieren und eine Finanzierungszusage von seiner Bank zu erhalten, nachdem man sich prinzipiell auf den Kauf geeinigt hat. Dies kann mitunter einige Wochen Wartezeit bedeuten, bis man sich schließlich zum Notartermin zusammenfinden kann.
Der Notartermin
Der Notartermin selbst dauert nicht allzu lange. Mit 1 Stunde ist im Schnitt zu rechnen. Dabei wird der Vertrag vor der Unterschrift noch einmal verlesen und man kann Fragen stellen und ggfs. Änderungswünsche besprechen. In der Regel bekommt man vorab einen Vertragsentwurf geschickt, den man schon einmal zu Hause lesen kann und anhand dessen man sich vorbereiten kann. Anhand des Entwurfs lassen sich manche Fragen auch bereits im Vorfeld klären, sodass die ganze Angelegenheit beim Termin selbst dann beschleunigt ablaufen kann.
Nach der Vertragsunterschrift
Ist die Unterschrift erfolgt, bekommen Verkäufer und Käufer, die finanzierende Bank, der betraute Makler und ggfs. einige weitere Institutionen wie Stadt oder Gemeinde eine Kopie des Vertragsdokuments vom Notariat zugeschickt. Durch eine sog. Auflassungsvormerkung, die der Notar beim Grundbuchamt eintragen lässt, wird der Käufer als zukünftiger Eigentümer vorgemerkt. Bis der eigentliche Eigentumsübergang (Auflassung) im Grundbuch eingetragen wird, können noch ein paar Wochen vergehen. Für den Käufer ist die Immobilie aber bereits durch die Auflassungsvormerkung gesichert und der Verkäufer kann den Eigentumsübergang nicht mehr rückgängig machen.
3. Wie lange hat ein Makler Zeit, ein Haus zu verkaufen?
Wie lange ein Makler für den Immobilienverkauf benötigen darf, hängt von der Art des Vertrags, den er mit dem Verkäufer geschlossen hat ab und den individuellen Vereinbarungen, die getroffen wurden. In den meisten Fällen sind 4 bis 9 Monate vereinbart, so lange hat der Makler damit prinzipiell Zeit, den Verkauf zustande zu bringen.
Befristeter Vertrag:
In den meisten Fällen schließen Makler mit ihren Klienten befristete Verträge. Das heißt, sie haben eine bestimmte Zeitspanne zur Verfügung, in der sie die Immobilie verkaufen können. Im Fall eines qualifizierten Makleralleinauftrags ist sogar nur der Makler berechtigt, die Immobilie zu vermitteln, niemand daneben. Die Zeit, auf die der Vertrag befristet ist und die ihm damit für den Verkauf des Hauses zur Verfügung steht, wird individuell vereinbart. Manchmal beträgt diese Zeitspanne 4 Monate, oft beträgt sie 6 Monate, sie kann aber auch bis z. B. 9 Monate vereinbart werden.
Falls dann der Verkauf noch nicht erfolgt ist, sind meist automatische Vertragsverlängerungen vereinbart, wobei die erste oft drei Monate beträgt, weitere Verlängerungen dann im monatlichen Rhythmus erfolgen. Zum Ende der jeweils vereinbarten Laufzeit bzw. Verlängerung kann der Vertrag jeweils unter Einhaltung der im Vertrag vereinbarten Kündigungsfrist gekündigt werden.
Unbefristeter Vertrag:
Anders ist die Sache bei zeitlich unbefristeten Verträgen. Diese werden seltener geschlossen, ist aber kein Hinweis auf eine Befristung im Vertrag, ist der Maklervertrag unbefristet, alternativ kann er auch direkt als unbefristet abgeschlossen werden. Ein unbefristeter Vertrag bringt per se keine echte Verpflichtung des Maklers mit sich, sich um den Verkauf zu bemühen, er kann den Verkauf auch bei Gelegenheit vermitteln. Allerdings können mehrere Personen/Makler parallel unbefristet mit dem Verkauf beauftragt werden.
Ist der Vertrag unbefristet, ist auch der Makler nicht auf einen bestimmten Zeitrahmen festgelegt, den er für den Verkauf zur Verfügung hat. Ein unbefristeter Vertrag kann jederzeit gekündigt werden, somit gibt es bei dieser Vertragsart keine konkrete Spanne, wie lange der Makler Zeit hat, um eine Immobilie zu verkaufen.
4. Den Hausverkauf beschleunigen
Wie wir gesehen haben, nehmen die verschiedenen Phasen bei einem Hausverkauf unweigerlich immer eine gewisse Zeit in Anspruch. Wie viel, können Sie aber unter Umständen etwas beeinflussen – indem Sie zum richtigen Zeitpunkt die richtige Maßnahme ergreifen oder gewisse Dinge schon im Vorfeld erledigt haben. Was Sie tun können, um Ihr Haus möglichst schnell zu verkaufen:
- Einen marktgerechten Angebotspreis ermitteln
Wie schon weiter oben festgestellt, ist ein angemessener Angebotspreis für einen zügigen Verkauf äußerst wichtig. Besorgen Sie sich die entsprechenden Marktdaten, indem Sie beispielsweise Preise auf Internetplattformen vergleichen oder sich die Marktberichte von örtlichen Gutachtersausschüssen besorgen, oder lassen Sie von einem Immobilienmakler oder Gutachter eine professionelle Wertermittlung vornehmen.
- Sorgen Sie für einen akzeptablen Objektzustand und eine gute Präsentation
Wenn Sie Ihr Haus schnell verkaufen wollen, muss es einen möglichst guten Eindruck bei den Interessenten machen. Wägen Sie ab, welche Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen Sie treffen müssen, um das zu erreichen und führen Sie sie durch. Räumen Sie auf und sorgen Sie für Ordnung. Falls Sie bei der Präsentation Beratung benötigen, können Sie sich auch an professionelle Home-Staging-Dienste wenden, die Ihr Haus optimal für einen Verkauf vorbereiten. Was Sie selbst alles für eine optimale Präsentation tun können, habe ich für Sie hier zusammengefasst: „Wie man seine Immobilie beim Verkauf optimal präsentiert“.
- Organisieren Sie alle nötigen Unterlagen
Interessenten wollen wichtige Dokumente zur Immobilie in der Regel einsehen, spätestens wenn es um ernsthafte Verkaufsverhandlungen geht. Einige Dokumente müssen für den Verkauf sowieso verfügbar sein. Es zeitraubend, wenn man diese erst noch besorgen muss, wenn danach gefragt wird, daher sollte man alle wichtigen Dokumente am besten schon vorab zusammentragen. Manche Dokumente sind dazu nicht von heute auf morgen verfügbar, bei einem beglaubigten Grundbuchauszug muss man beispielsweise mit ca. 3 Monaten Bearbeitungszeit rechnen. Hier eine kurze Checkliste der normalerweise nötigen Unterlagen: Checkliste Hausverkauf
- Erstellen Sie ein ansprechendes Exposé:
Das Exposé ist der „Steckbrief“ Ihrer Immobilie, etwas das Sie Kaufinteressenten als Information und Präsentation in die Hand geben können bzw. ein Dokument, das Sie auch per Mail verschicken oder auf Internetplattformen, auf denen Ihr Objekt zum Verkauf angeboten wird, zum Download bereitstellen können. Es vermittelt ein erstes aussagekräftiges Bild Ihrer Immobilie. Das Exposé entscheidet unter Umständen darüber, ob ein Interessent eine Besichtigung will, welche Vorstellungen er hat und wie er gegenüber dem Objekt eingestellt ist. Stellen Sie Ihr Haus im Exposé positiv dar, machen Sie hochwertige Bilder, machen Sie detaillierte und ehrliche Angaben zum Objekt. Der potenzielle Kaufinteressent soll sich eine gute Vorstellung davon machen können, er sollte keine falsche Vorstellung gewinnen. Ein Interessent, der kommt, sich etwas anderes vorgestellt hat und enttäuscht wieder geht, bedeutet Zeitverschwendung – für beide Seiten.
- Seien Sie professionell bei den Besichtigungsterminen
Bereiten Sie sich auf die Termine und die Gesprächsführung vor. Halten Sie von Ihrer Seite die Besichtigungstermine zuverlässig ein. Bei der Besichtigung weisen Sie gerne auf die Vorteile Ihres Hauses hin, verschweigen Sie aber keine Mängel. Wichtige Daten, wie Wohnfläche, Nebenkosten etc. sollten Sie parat haben und auf alle möglichen Fragen, wie z. B., warum Sie verkaufen wollen usw., vorbereitet sein. Beim Termin sollten Sie alle nötigen Unterlagen, z. B. Grundrisse, dabei haben, ggfs. in mehrfacher Kopie zum Mitgeben an vielversprechende Interessenten.
- Bereiten Sie die Verkaufsabwicklung vor
Bevor der Verkauf vollzogen wird, werden Sie daran interessiert sein, die Bonität des Käufers sicherzustellen. Es gibt mehrere Möglichkeiten dazu. Gut sind Selbstauskünfte des Käufers, Konto- oder Depotauszüge und auch eine Darlehenszusage seiner Bank. Steht die Finanzierung, muss ein Kaufvertrag aufgesetzt werden, der die mit dem Käufer vereinbarten Punkte wiedergibt. Hier hilft der Notar, bei dem die Beurkundung vorgenommen wird, weiter. Hier nochmals der Hinweis, dass der Verkauf erst mit der Unterschrift beim Notar rechtskräftig ist. Sorgen Sie vor, dass sie evtl. mit weiteren Kaufkandidaten weiter machen können, falls der aktuelle Verkauf, aus welchen Gründen auch immer, platzt.
5. Unverkäufliche Immobilien
Manchmal lassen sich Immobilien nur sehr schwer verkaufen. Doch wirklich unverkäufliche Immobilien gibt es nur ziemlich selten. Meist ist es eine Frage von Objektzustand und Angebotspreis. Zudem gibt es auch in Deutschland Regionen, aus denen die Bewohner eher abwandern und die Nachfrage nach Immobilien generell niedrig ist.
Zu hoher Angebotspreis und der Teufelskreis
Weiter oben haben wir die Wichtigkeit eines marktgerechten Angebotspreises herausgestellt. Eine Möglichkeit „unverkäufliche Immobilien“ zu produzieren ist, den Wert zu überschätzen und mit einem zu hohen Angebotspreis an den Markt zu gehen, zu dem die meist gut informierten Interessenten natürlich nicht kaufen. Und hier beginnt der Teufelskreis: Die Immobilie bleibt unverkauft am Markt und der Preis muss letztlich nach unten korrigiert werden. Potenzielle Käufer, die oft längerfristig beobachten, bekommen das mit und werden stutzig. Sie halten sich evtl. gerade deswegen von einem Kauf zurück oder versuchen, den Preis noch weiter zu drücken. Je länger sich der Verkauf hinzieht, desto schwieriger wird es im Endeffekt. Daher ist es so wichtig, von Anfang an keinen völlig überzogenen Preis zu verlangen. Danach bleibt sonst oft nur noch, sich mit einem niedrigeren Erlös zufrieden zu geben.
Objektzustand
Manchmal ist es der Zustand und das Aussehen, was potenzielle Käufer abschreckt. Häuser, die z. B. lange Zeit unbewohnt stehen und bei denen der Garten verwildert, sind nicht unbedingt attraktiv für Käufer. Hier muss man manchmal tatsächlich etwas Geld in die Hand nehmen und den Objektzustand auf ein akzeptables Niveau bringen. Unter Umständen hilft schon der Landschaftsgärtner, der den verwilderten Garten etwas auf Vordermann bringt. Manchmal muss am Haus selbst einiges gemacht werden. Es hängt vom Objekt ab, wieviel gemacht werden muss. Es kann eine umfängliche Sanierung inkl. energetischer Sanierung nötig sein oder es mag reichen, ein neues Bad einzubauen oder ein paar Wände neu zu streichen. Evtl. ist eine Expertenmeinung hilfreich, z. B. Home-Staging, wenn man nicht so genau weiß, was man machen soll und wieviel in die Renovierung investiert werden sollte, damit ein erfolgreicher Verkauf möglich wird.
Unverkäuflich? Nur im Einzelfall.
Im Regelfall kann man aber immer etwas tun, auch wenn eine Immobilie unverkäuflich scheint. Den Zustand verbessern oder mit dem Preis runtergehen, sind die gängigen Möglichkeiten. Manchmal muss man kreativ werden, das Objekt für einen anderen Verwendungszweck umbauen, oder teilen und als einzelne Einheiten verkaufen o. ä. Oder den Vermarktungsradius erweitern und neues Käuferklientel erschließen oder eine Kombination der beschriebenen Maßnahmen. Wie gesagt, wirklich unverkäufliche Immobilien gibt es kaum.
6. Wie lange dauert es vom Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung?
Im Regelfall ist im notariellen Kaufvertrag vereinbart, wann der Käufer den Kaufpreis überweisen muss. Meist liegt die Frist innerhalb 2 Wochen, nachdem die sog. Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen. Bis die Fälligkeitsvoraussetzungen gegeben sind, kann abhängig vom Fall etwas Zeit verstreichen, im Durchschnitt verstreichen hierfür 2 bis 6 Wochen. Der beauftragte Notar trägt dafür Sorge, dass die Fälligkeitsvoraussetzungen umgesetzt werden. Ist das geschehen, informiert der Notar den Käufer, der dann zur Kaufpreiszahlung verpflichtet ist. Der Käufer ist neuer Eigentümer der Immobilie, wenn er den Kaufpreis komplett entrichtet und die Grunderwerbssteuer gezahlt hat.
Fälligkeitsvoraussetzungen
- Das Grundstück ist im Grundbuch auf den Namen des Käufers eingetragen worden (Auflassungsvormerkung). Dies sichert ab, dass nicht noch andere Person die Immobilie kaufen kann.
- Die Gemeinde, in der das Objekt liegt, verzichtet auf ihr Vorkaufsrecht, das sie evtl. hat. Gemeinden können ein Vorkaufsrecht haben, wenn sie beispielsweise eine Straße oder ein öffentliches Gebäude auf dem Grundstück bauen wollen.
- Keine weitere Person hat ein Vorkaufsrecht bzw. sie verzichtet darauf.
- Alle Unterlagen, die für eine Löschung von eingetragenen Hypotheken- und Grundschulden nötig sind, liegen vor. (Wenn die Immobiliendarlehen des Verkäufers getilgt sind)
Bestehende Immobiliendarlehen
Hat der Verkäufer ein Immobiliendarlehen noch nicht vollständig zurückgezahlt, ist das Grundstück mit Grundpfandrechten belastet. Die Bank wird in diesem Fall eine Löschungsbewilligung für das Grundpfandrecht erst erteilen, wenn das Darlehen zurückgezahlt ist. Ist das Darlehen dagegen schon vollständig getilgt, erteilt die Bank die Löschungsbewilligung grundsätzlich ohne weitere Auflagen.
Hat der Verkäufer ein bestehendes Darlehen nicht getilgt, kann unter Umständen auch der Käufer das Darlehen übernehmen. Ob das möglich ist, entscheidet die Bank, manche Kreditinstitute lassen eine Darlehensübernahme grundsätzlich nicht zu. In jedem Fall wird die Bank die Bonität des Käufers prüfen wollen. Klappt die Übernahme durch den Käufer, vermindert sich der Kaufbetrag, den er schließlich an den Verkäufer überweisen muss um den Kreditbetrag, den er übernimmt.
Risiko: Immobilienübergabe vor Kaufpreiszahlung
Käufer möchten in der Regel möglichst schnell Zugang zum ihrem neuen Haus, beispielsweise, weil sie aus ihrer bisherigen Wohnung ausziehen müssen oder weil sie noch renovieren wollen etc. Ist der Kaufpreis noch nicht überwiesen, ist eine Schlüsselübergabe aber generell nicht empfehlenswert. Ist das Haus vom Käufer schon bezogen oder renoviert und er zahlt dann nicht vertragsgemäß, bedeutet das auf jeden Fall Schwierigkeiten. Und, solange der Kaufpreis nicht überwiesen ist, ist der Vertrag nicht komplett vollzogen, und der Käufer kann sich sogar unversehens zu einem Rücktritt vom Kauf entscheiden.
Sollte eine Übergabe dennoch von beiden Seiten vor der Kaufpreiszahlung gewünscht sein, sollte man das unbedingt im Notarvertrag festhalten. Es sollte darin festgelegt werden, welche Gegenleistung der Käufer dafür erbringen wird und Regelungen dahingehend, was geschieht, wenn der Käufer nach erfolgter Übergabe doch wieder vom Vertrag zurücktreten will. Eine Übergabe vor der Kaufpreiserstattung ist möglich, aber mit Risiken behaftet; in der Regel sollte man eine Immobilie erst übergeben, nachdem der Kaufpreis komplett überwiesen ist.
Zahlungsverzug
Zahlungsprobleme minimiert man natürlich schon am besten im Vorfeld durch ausreichende Bonitätsprüfungen. Doch alle Eventualitäten sieht man selten voraus, und so kommt es unter Umständen doch zu Zahlungsausfällen oder zu Verzug. Was tun?
Gerät der Käufer in Verzug, haben Sie als Verkäufer mehrere Möglichkeiten.
Als Verkäufer können Sie dann generell Verzugszinsen verlangen, oder einen Verzugsschaden geltend machen, falls ein solcher entstanden ist. Hier empfiehlt sich dann rechtliche Beratung.
Ein Rücktritt vom Vertrag ist für den Verkäufer ebenfalls zulässig, wenn der Käufer nicht zahlt. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Käufer den Verzug schuldhaft verursacht hat; entscheidend ist, dass der Käufer nicht zur vertraglich vereinbarten Frist zahlt. Liegt zusätzlich ein Verschulden des Käufers vor, können u. U. Schadensersatzforderungen geltend gemacht werden.
In der Regel enthält der notarielle Kaufvertrag auch eine Zwangsvollstreckungsklausel, die es dem Verkäufer erlaubt, den Kaufbetrag per Zwangsvollstreckung einzutreiben. Ein zeitaufwändiges Klageverfahren ist dazu nicht nötig. Die vertragliche Vereinbarung für den Fall einer Zwangsvollstreckung umfasst meist eine Haftung des Käufers mit seinem gesamten Vermögen, wenn er die Zahlung nicht wie im Vertrag vorgesehen leistet. In der Praxis beantragt man beim beauftragten Notar eine Zwangsvollstreckungsurkunde und beschreitet dann den Rechtsweg.
7. Fazit
Für den Verkäufer ist der Immobilienverkauf erst dann zufriedenstellend erledigt, wenn auch das Geld da ist. Und man wünscht sich natürlich, dass das möglichst schnell geht. Die Zahlungsfristen sind im Kaufvertrag festgelegt und wenn die Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind, klappt es auch meist mit der Überweisung. Doch manchmal gibt es auch Probleme und Zeitverzögerungen. Korrekt kalkulierte Immobilien im Preisbereich bis ca. 1,2 Mio. € vermarktet ein professionelles Maklerbüro oft innerhalb von drei bis vier Monaten. Vor allem die Finanzierung dauert heutzutage etwas länger wie früher. Immobilien mit Hindernissen oder teurere Objekte nehmen manchmal mehr Zeit in Anspruch.
Herzliche Grüße,
Rainer Fischer
Ihr Münchner Immobilienmakler für den stressfreien Verkauf
Telefon +49 89-131320
Rainer Fischer ist seit über zwei Jahrzehnten seriöser Immobilienmakler im Raum München und hat seither über 1.100 Immobilien verkauft. Vor diesem Background bietet er Immobilienbesitzern fachliche Hilfe für einen stressfreien Immobilien Verkauf an. Rufen Sie ihn gerne unter Tel. +49 89-131320 an.
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