Feuchtigkeitsschäden in Wohnimmobilien wie z. B. durch Schimmel sind nicht nur ärgerlich, sondern oft auch nur mit viel Aufwand zu beheben. Doch, wer ist für solche Schäden letztendlich verantwortlich?
Nicht selten sind solche Schimmelschäden auch der Grund für Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern. Denn, während Mieter die Ursache für Feuchtigkeitsschäden meist in baulichen Mängeln des Gebäudes sehen wollen, führen Vermieter solche Schäden gerne auf unzureichendes Heizen und Lüften durch den Mieter zurück. Manchmal läuft das sogar auf einen Rechtsstreit hinaus. Und es erhebt sich die Frage, wer muss was beweisen?
Von Seiten des Gesetzgebers gibt es klare Regelungen für diese Frage.
Zunächst einmal muss der Vermieter klar beweisen können, dass die Feuchtigkeitsmängel nicht von Feuchtigkeit, die von außen eindringt oder im Mauerwerk aufsteigt, herrühren. (Urteil des OLG Karlsruhe, 9.8.1984, 3 RE-Miet 6/84, ZMR 1984, S. 417). Der Vermieter muss nachweisen, dass die Ursache des Schadens in demjenigen Bereich liegt, der unmittelbar der Einflussnahme und Obhut des Mieters obliegt. Der Vermieter muss weiterhin ausschließen können, dass die Schadensursache ihren Ursprung im Verantwortungsbereich eines anderen Mieters im selben Haus hat. Zusätzlich muss er den Nachweis erbringen, dass das Gebäude keine wärmetechnischen Baumängel aufweist – letzteres aber nur auf der Grundlage der Technik zur Zeit, als das Gebäude gebaut wurde.
Kann der Vermieter diesen Nachweis erbringen, ist es nun am Mieter, sich bezüglich der Verursachung bzw. Verschuldung des Schadens zu entlasten.
Denn laut des Urteils des Landgerichts Hamburg vom 19.3.2014 (307 S 151/13, ZMR 2016, S. 207) sind allein falsches Lüftungs- und Heizverhalten des Mieters als Ursache eines Feuchtigkeitsschadens anzusehen, wenn es keine Schadstellen an der Gebäudeaußenwand gibt und alle Fensterelemente ordnungsgemäß eingebaut sind. Denn dann können alle Feuchtigkeits- und Schimmelerscheinungen auf die Bildung von Oberflächenfeuchte aus Kondensationsvorgängen zurückgeführt werden und sind nicht das Ergebnis der Durchfeuchtung von Bauteilen von außen her.
Herzliche Grüße,
Rainer Fischer
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Rainer Fischer, über 25 Jahre seriöser Immobilienmakler in München, hat 1.100 Immobilien erfolgreich verkauft. Anhand seiner gewonnenen Kenntnisse bietet er Immobilienbesitzern professionelle Unterstützung für einen stressfreien Immobilien-Verkauf an. Anfragen bitte unter +49 89-131320.
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