Teilverkauf Immobilie – Ablauf, Risiken, Alternativen

Teilverkauf Immobilie

 

04.11.2021

Unlängst schießen Angebote für den Teilverkauf von Immobilien geradezu aus dem Boden. Immobilieneigentümer bzw. Selbstnutzer von Eigenheimen erhalten dadurch die Möglichkeit, ihre Immobilie teilweise zu verkaufen und so z. B. an 100.000 € oder mehr an flüssigen Geldmitteln zu kommen und als Teileigentümer trotzdem wie bisher in ihrem Haus oder ihrer Wohnung zu wohnen. Für den ein oder anderen ein verlockendes Angebot. Doch Teilverkäufe haben oft auch größere Nachteile. Ist ein Teilverkauf sinnvoll, oder gibt es bessere Alternativen?

 

Teilverkauf – Warum überhaupt einen Teil seiner Immobilie verkaufen?

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Viele Eigentümer besitzen nicht viel außer ihrer Immobilie

Immobilieneigentümer besitzen Vermögen in Form Ihrer Immobilie. Allerdings trifft für rund ein Drittel aller Immobilieneigentümer über einem Alter von 65 zu, dass sie außer ihrem Haus fast nichts oder wirklich nichts besitzen, also praktisch nicht über Geldmittel verfügen können. Das komplette Geld ist in der Immobilie gebunden. Eine Möglichkeit, an Geld zu kommen, wäre natürlich der Verkauf der Immobilie. Doch auch das wollen die Immobilienbesitzer aus den verschiedensten Gründen oft nicht. Ein gewichtiger Grund wäre, weil sie eben in ihren eigenen vier Wänden wohnen bleiben möchten.

Was bedeutet Immobilien-Teilverkauf?

Genau das verspricht der sogenannte „Teilverkauf“, der aktuell von vielen Anlagefirmen sehr aktiv beworben wird. Bei einem Teilverkauf verkaufen Eigentümer nicht die komplette Immobilie, sondern eben nur Teile davon und können so Geld aufs Konto bekommen, um sich Wünsche zu erfüllen, lange geplante Anschaffungen tätigen oder einfach ihren Lebensstandard halten. Den anderen Teil Ihrer Immobilie behalten sie und können ihre Immobilie auch weiter bewohnen wie bisher. Der Teilverkauf verspricht finanzielle Freiheit und unabhängiges Leben im Alter. Tatsächlich kann man damit relativ schnell an einen höheren verfügbaren Geldbetrag kommen, sofern ein Anlageunternehmen an der Immobilie interessiert ist. Ob ein Teilverkauf insgesamt ein gutes Geschäft ist, steht auf einem anderen Blatt.

 

Wie funktioniert ein Teilverkauf einer Immobilie?

Bei einem Teilverkauf erwerben darauf spezialisierte Unternehmen bis zu 50 % einer Immobilie von einem privaten Wohnimmobilienbesitzer. Das Unternehmen zahlt dem Verkäufer den anteiligen Kaufpreis und ist dann ein sogenannter stiller Teilhaber. Umgekehrt zahlt der Verkäufer dem Unternehmen dann pro Jahr ein Nutzungsentgelt in Höhe von zunächst etwa 3 % des Kaufpreises. Das Nutzungsentgelt kann sich aber, je nach Vertrag, auch mit der Zeit erhöhen. Nach dem Ableben des Verkäufers kann der stille Teilhaber die Immobilie zu seinen Bedingungen verkaufen bzw. verwerten.

 

Teilverkauf – Vertragsabschluss und Vertragsinhalte

♦ Immobilienbewertung und Verkaufsanteil

Plant man den Teilverkauf seiner Immobilie wird man mit dem Anbieter zunächst die Konditionen abstecken und den Marktwert der Immobilie durch einen Gutachter feststellen lassen. Ist der Marktwert bekannt, kann kalkuliert werden, welchen Anteil der Immobilie man an den Teilverkauf-Anbieter verkaufen muss oder kann, um einen bestimmten Betrag ausgezahlt zu bekommen. Bei einem Teilverkauf kann man je nach Fall z. B. 10, 20 oder maximal 50 % seiner Immobilie verkaufen, und so maximal etwa 50 % des Immobilienwerts als Geldbetrag ausgezahlt bekommen.

♦ Nutzungsentgelt

Für die Vertragsdauer wird ein sogenanntes Nutzungsentgelt vereinbart. Das heißt, als Verkäufer wird man dem Teilverkauf-Anbieter monatlich ein bestimmtes Entgelt zahlen, quasi eine Miete als Ausgleich für den Kaufbetrag, den er überwiesen hat. Das Nutzungsentgelt bewegt sich anfangs pro Jahr auf einem Niveau von etwa 3 % des vom Teilkäufer investierten Kaufbetrages, kann sich abhängig vom Vertrag aber auch steigern.

♦ Kaufnebenkosten

Die Kaufnebenkosten, wie Gutachterkosten, Notar, Grundbucheintragungen und Grunderwerbssteuer bezahlt in der Regel das Anlageunternehmen.

♦ Nießbrauchrecht

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Bei den meisten Teilverkäufen ist ein Nießbrauchrecht inbegriffen

Bei den meisten Teilverkäufen sichert sich der bisherige Eigentümer ein lebenslanges Nießbrauchrecht für die Wohnimmobilie, das im Grundbuch eingetragen wird. Beim Nießbrauch gibt man das Eigentum über die Immobilie aus juristischer Sicht auf, den wirtschaftlichen Besitz behält man aber und kann die Immobilie weiter nach eigenem Ermessen nutzen. Man kann die Immobilie zum Beispiel vermieten und die Mieteinnahmen behalten oder die Wohnung weiter selbst bewohnen, wenn gewünscht bis zum Lebensende. Letzteres ist der Teilaspekt, der Teilverkäufe für Immobilienverkäufer attraktiv macht.

Beim konventionellen Nießbrauch ist es prinzipiell nicht mehr möglich, die Immobilie selbst zu verkaufen, da man juristisch nicht mehr Eigentümer ist. Beim Teilverkauf ist man aber weiterhin Eigentümer seines Anteils und kann üblicherweise seinen Teil der Immobilie beliebig verkaufen.

♦ Miteigentümervereinbarung

Grundlegend gibt das weiter oben aufgeführte Nießbrauchrecht dem bisherigen Eigentümer weitreichende Rechte im Umgang mit der Immobilie. Diese Rechte werden aber durch eine beim Teilverkauf übliche, ebenfalls notariell beurkundete Miteigentümervereinbarung jedoch beschnitten. Grundsätzlich darf der neue Miteigentümer mitentscheiden, wenn es zum Beispiel um eine Vermietung oder eine größere Baumaßnahme geht und dieser wird auf den Werterhalt der Immobilie achten. Mitunter gibt es z. B. sogar Einspruchsrechte, die verhindern, dass die Immobilie überhaupt vermietet werden darf, da das die spätere Vermarktung erschweren könnte. Der bisherige Eigentümer wird natürlich durch die Miteigentümervereinbarung in seiner Entscheidungsfreiheit eingeschränkt.

 

Vertragsende

Üblicherweise gibt es drei Szenarien, wie ein Teilverkaufsvertrag beendet werden kann. 

1. Beendigung auf eigenen Wunsch

In der Regel enthält der Vertrag eine Klausel, die es ermöglicht, den Vertrag auf eigenen Wunsch zu kündigen, beispielsweise weil sich die eigene Lebenssituation geändert hat. Hier gibt es dann prinzipiell zwei Optionen: Entweder wird die Immobilie verkauft und man erhält den Erlös aus seinem Anteil. Oder, falls man das nötige Kapital verfügbar hat, kann man den zu Beginn verkauften Anteil vom Teilverkauf-Anbieter zurückzukaufen – natürlich zum dann aktuellen Marktwert und zuzüglich Gebühren.

Achtung
Wenn das Nutzungsentgelt nicht aufgebracht werden kann, wird es ungemütlich

2. Vertragsstörungen

Vor allem, wenn der Teilverkäufer das Nutzungsentgelt nicht mehr zahlt, hat das Teilverkauf-Unternehmen das Recht, den Vertrag aufgrund einer „Vertragsstörung“ zu kündigen. Der Teilverkäufer verliert in diesem Fall auch sein Nießbrauchrecht und die Immobilie wird vom Unternehmen verkauft.

3. Ableben des Teilverkäufers

Der Tod des Teilverkäufers leitet automatisch die finale Phase des Vertrags ein. Die Immobilie kann jetzt vom Teilverkauf-Anbieter verwertet werden und wird als Ganzes verkauft. Die Erben erhalten den Verkaufserlös entsprechend ihres Anteils. Allerdings haben die Erben in der Regel auch ein Vorkaufsrecht.

 

Voraussetzungen – wann kommt ein Teilverkauf überhaupt in Frage?

Kompassnadel in Richtung Rendite
Teilverkauf-Anbieter sind keine Wohlfahrtsunternehmen. Die Auszahlung erfolgt unter marktwirtschafltichen Aspekten mit der Absicht, Rendite zu erwirtschaften.

Zunächst einmal muss man vorausschicken, dass ein Teilverkauf gar nicht für jeden Immobilieneigentümer in Frage kommt. Denn schließlich zielen die Unternehmen, die einen Teilkauf anbieten darauf ab, damit Rendite zu erwirtschaften. Und das ist bei weitem nicht mit jeder Immobilie möglich. In den meisten Fällen wird für die betreffenden Unternehmen ein Teilkauf nur dann in Frage kommen, wenn…

  • der Verkäufer mindestens 60 Jahre alt ist. Beim Teilverkauf plant das Unternehmen schon im Vorhinein, seine Anteile später wieder (mit Gewinn) zu verkaufen. Nach dem Ableben des Verkäufers ist das Unternehmen berechtigt, die Immobilie insgesamt zu verkaufen. Die Anlageunternehmen setzen daher eine statistische Kalkulation an und verlangen meist ein bestimmtes Mindestalter der Verkäufer, das üblicherweise bei 60 Jahren oder später beginnt. Auf der anderen Seite würde sich der Teilverkauf für jüngere Immobilienbesitzer offensichtlich ebenfalls kaum lohnen, da sie bei längerer Laufzeit auch länger das Nutzungsentgelt zahlen, was den ausgezahlten Betrag mit der Zeit immer weiter aufzehren würde.
  • die Immobilie mindestens 200.000 € wert ist. Damit sich der Teilverkauf für das Unternehmen rechnen kann, müssen die vermittelten Beträge eine bestimmte Höhe erreichen. Oft beginnen die Mindestauszahlungsbeträge bei 100.000 €. Angenommen eine Immobilie wird zu 50 % teilverkauft, muss der aktuelle Marktwert über 200.000 € liegen, damit der Mindestauszahlbetrag erreicht wird und sich das Geschäft für das Anlageunternehmen überhaupt lohnt. Das heißt, Teilverkäufe kommen in der Regel nur ab einem Immobilienwert von etwa 200.000 € in Betracht.
  • die Immobilie Wertsteigerungspotenzial hat. Die Unternehmen, die Teilkäufe anbieten, erzielen auch über die Wertsteigerung einer Immobilie Profit, wenn diese am Ende des Vorgangs teuer verkauft werden kann. Daher sind sie eher an Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial in guten Wohnlagen interessiert und werden Immobilien ohne Wertsteigerungspotenzial eher ablehnen. (Für Unternehmen, die sich eine Mindestvergütung zusichern lassen ist dieser Punkt evtl. nicht so entscheidend, siehe dazu „Wertsteigerungsgarantie“ unter dem folgenden Punkt „Gefahren beim Teilverkauf“).
  • die Immobilie nicht oder nicht zu hoch mit einem Kredit belastet ist. Falls die Immobilie mit einem Kredit belastet ist, darf die aktuelle Belastung maximal nicht höher sein als der Betrag, den man als Teilverkäufer ausgezahlt haben möchte.

 

Gefahren beim Teilverkauf – Ist Teilverkauf seriös?

Die meisten Teilverkaufsverträge beinhalten in etwa die weiter oben aufgeführten Punkte. Allerdings gibt es viele Gestaltungsmöglichkeiten, somit können Verträge zwischen Immobilieneigentümer und Anlageunternehmen auch etwas von diesem allgemeinen Muster abweichen. Es gibt einige Fallstricke, die mehr oder weniger alle Verträge beinhalten, die man kennen und einkalkulieren muss, wenn man einen Teilverkauf machen will; manche Verträge könnte man sogar als bedenklich einstufen. Auf dem Markt gibt es Angebote, die weitgehend transparent die Bedingungen darlegen und die wenigstens insofern seriös sind, allerdings gibt es auch Teilverkauf-Angebote, die man unserer Meinung nach durchaus als nicht sersiös bewerten kann.

 

Hohes Risiko
Teilverkäufe bergen Risiken, die man im Vorfeld kennen und einkalkulieren sollte.

Grundsätzliche Risiken

♦ Steigendes Nutzungsentgelt

Das Nutzungsentgelt beträgt zu Vertragsbeginn meist etwa 3 % des Auszahlungsbetrags pro Jahr. Je nach Vertrag kann es aber über die Zeit deutlich steigen. Oft wird die Höhe des Nutzungsentgelts zunächst für fünf Jahre fixiert, dann steht eine Erhöhung an, die sich z. B. am Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes ausrichtet. Bislang lag die Steigerung des Indexes im Schnitt bei etwa 10 % in 5 Jahren, bei höherer Inflation steigt der Index natürlich mehr und damit auch das Nutzungsentgelt.

♦ Verlust des Nießbrauchrechts bei Zahlungsunfähigkeit

Sollte der Fall eintreten, dass der Teilverkäufer das Nutzungsentgelt nicht mehr zahlen kann, erlischt sein Nießbrauchrecht und das Anlageunternehmen hat das Recht, die Immobilie zu verkaufen. Ein Teilverkäufer muss auch bei ansteigenden Kosten immer zahlungsfähig sein. Ansonsten sitzt er buchstäblich auf der Straße.

♦ Ausschluss der Beleihung

Eine abbezahlte oder annähernd abbezahlte Immobilie kann normalerweise beliehen werden und als Sicherheit für einen Bankkredit dienen, wenn man Kapital benötigt. Beim Teilverkauf ist das meist nicht mehr möglich, auch nicht für den eigenen Anteil an der Immobilie. Manche Teilverkauf-Anbieter verlangen zum Beispiel eine vertragliche Festschreibung, dass sie selbst Grundschulden in Höhe von 117 % des Kaufpreises plus einmalig 15 % der Gesamtgrundschuld, also rund 135 % des Kaufpreises als Grundschuld im Grundbuch eintragen können. Für den Verkäufer ist es dann schon deswegen nicht mehr beleihbar. Darüber hinaus ist die Beleihung sowieso meist vertraglich ausgeschlossen.

♦ Wertsteigerungsgarantie

In den letzten Jahren konnten Immobilien insgesamt gesehen stark an Wert zulegen. Doch niemand weiß, wie die Situation in ein oder zwei Jahrzehnten aussieht. Immobilien können vielleicht auch wieder an Wert verlieren. Oder es kann sein, dass gerade die eigene Immobilie, von der man Anteile verkauft, nicht wie geplant an Wert zulegt. Dagegen sichern sich einige Teilverkauf-Anbieter ab. Bei einem späteren Verkauf verlangen sie einen sogenannten „Minimumanteil“ oder eine „Mindestvergütung“ von beispielsweise 17 %. Das heißt, die Immobilie muss bis zum Verkauf mindestens 17 % an Wert zulegen, ansonsten muss der Teilverkäufer den noch fehlenden Betrag aus dem eigenen Verkaufserlös an das Anlageunternehmen überweisen.

Wenn also der Wert der Immobilie nicht genügend steigt oder sogar fällt, zahlt der Teilverkäufer zusätzlich. Vor allem wird das der Fall sein, wenn er die Immobilie früher als geplant verkaufen möchte. Denn dann ist vielleicht nicht genügend Zeit verstrichen, um die nötige Wertsteigerung zu erreichen.

♦ Verkaufsvollmacht

Üblich ist eine Bestimmung im Teilverkaufsvertrag, mit der sich die Teilverkaufsunternehmen das alleinige Recht zur Abwicklung eines späteren Verkaufs der Immobilie vorbehalten, und zwar zu beliebigen Bedingungen, d. h. der Teilverkäufer bzw. dessen Rechtsnachfolger haben bei der Verkaufsdurchführung kein Mitspracherecht.

♦ Durchführungsentgelt

Manche, nicht alle, Teilverkaufsunternehmen verlangen beim Verkauf der Immobilie ein sogenanntes Durchführungsentgelt auf den Verkaufserlös, das sich meist einmalig zwischen 3,25 und 6,5 % bewegt. Das schmälert den eigenen Verkaufserlös noch einmal deutlich.

♦ Instandhaltung/Modernisierung

In der Regel trägt der Teilverkäufer die Pflicht zur Instandhaltung und für Reparaturen zu 100 %, ebenso für Modernisierungen. Das Teilverkaufsunternehmen hat dazu meist noch vertraglich ein Recht, die Instandhaltung zu kontrollieren und diese auf Kosten des Verkäufers zu erzwingen. Manche Unternehmen erklären sich aber immerhin auch bereit, sich bis zu einem bestimmten Teil, z. B. 10 %, an den Instandhaltungskosten zu beteiligen.

♦ Modernisierungskosten und Verkauf

Mitunter lassen sich Teilkäufer das Recht einräumen, bevor die Immoiblie insgesamt verkauft wird, Modernisierungen auf Kosten des bisherigen Eigentümers vornehmen zu lassen. Der Teilverkäufer kann dann zusätzlich mit der Zahlung von bis zu 10 % des Werts der Immobilie belastet werden.

♦ Fehlerhafte Wertermittlung

Wird der Marktwert der Immobilie zu niedrig angesetzt, ist der Auszahlungsbetrag für den Teilverkauf gegenüber dem eingesetzten Wert natürlich zu niedrig. Beispiel: Die Immobilie ist 500.000 € wert, das Teilverkaufsunternehmen kalkuliert mit einem Wert von 300.000 € und bietet einen Auszahlungsbetrag von 150.000 € bei 50 % Anteilsübernahme. Geht der Eigentümer auf den Deal ein, bekäme er in diesem Fall 30 % des Wertes ausgezahlt, während er aber 50 % der Immobilie abgibt. In der Praxis zeigt sich, dass willkürliche Werteinschätzungen zum Nachteil der Eigentümer gar nicht mal so selten vorkommen. Wer unbedingt ein Teilverkaufsgeschäft eingehen will, sollte auf jeden Fall auf eine verlässliche Immobilienbewertung achten, z. B. durch einen zuverlässigen Gutachter.

 

Alternativen zum Teilverkauf

Wie gesehen, haben Teilverkäufe oft handfeste Nachteile und sind mit nicht unerheblichen Risiken behaftet. Daher stellt sich natürlich die Frage nach Alternativen. Wer eine Immobilie hat und mittels seiner Immobilie an flüssiges Kapital kommen will, hat durchaus auch andere Möglichkeiten.

 

1. Immobilienkredit

Bank Berater mit dem Schlagwort KREDIT
Immobilienkredit – Meist gute Alternative, aber nicht immer möglich

Gleich vorweg: Banken vergeben Immobilienkredite nicht an jeden Immobilieneigentümer. Vor allem Personen mit höherem Lebensalter werden von dieser Kreditmöglichkeit oft ausgeschlossen. Wer jedoch seine Immobilie dafür einsetzen möchte, um an flüssiges Kapital zu kommen ohne diese zu verkaufen und stattdessen einen Immobilienkredit bekommen kann, für den ist das in den meisten Fällen eine bessere Möglichkeit als ein Teilverkauf.

Beispiel: Wer bei einer Bank einen Kredit in Höhe von 50 % des Wertes seiner Immobilie aufnimmt zahlt bei den aktuellen Zinsbedingungen oft unter 1 % im Jahr, für Selbständige oder Senioren liegt der Satz evtl. höher, ist aber immer auch Verhandlungssache. Vergleichen wir das mit einem Nutzungsentgelt von 3 %, wird der Unterschied offensichtlich. Dazu muss man bei einem Immobilienkredit nicht einen Teil seines Eigentums abgeben und es gibt auch keine Mitbestimmung eines stillen Teilhabers.

 

2. Leibrente

Bei der Leibrente handelt es sich um eine spezielle Form des Immobilienverkaufs. Dabei verkauft ein Eigentümer seine Immobilie und bekommt vom Käufer statt der Einmalzahlung des kompletten Kaufpreises eine vereinbarte monatliche Zahlung vergleichbar einer Rente, entweder auf Lebenszeit oder bei der sog. Zeitrente auf Dauer einer vereinbarten Laufzeit. Üblicherweise beinhaltet die Vereinbarung zur Leibrente auch ein lebenslanges Wohn- oder Nießbrauchrecht für den Verkäufer.

Nach dem Tod des Verkäufers, oder je nach Vereinbarung, wenn er z. B. in ein Altersheim umzieht, kann der Käufer den Besitz der Immobilie komplett übernehmen und darüber verfügen.

Nachteile der Leibrente sind für den Verkäufer, dass der Erlös aus der Leibrente in der Regel deutlich geringer ist als der Erlös, der sich bei einem sofortigen Verkauf erzielen lassen würde. Zudem geht der gesamte Besitz an der Immobilie an den Käufer über, fließt also nicht in die Erbmasse ein. Und, stirbt der Verkäufer früh, kommt er insgesamt nur an einen umso geringeren Anteil des Immobilienwerts. Lebt er allerdings lange, kann er auch finanziellen Vorteil daraus ziehen.

Ob sich die Leibrente im Vergleich zu einem Teilverkauf lohnt, hängt in einem starken Maße von den Vertragskonditionen ab und natürlich davon, wie lange man noch lebt. Es lohnt sich aber auf jeden Fall, dieses Szenario durchzukalkulieren, bevor man einen Teilverkauf ins Auge fasst.

Die Leibrente bietet Immobilienbesitzern mit fortgeschrittenem Alter, die ihre Immobilie so verkaufen, Planungssicherheit bzgl. ihrer Altersvorsorge und eine zusätzliche finanzielle Abfederung. Zudem sind die Risiken wesentlich überschaubarer. 

 

3. Komplettverkauf der Immobilie und Nießbrauchrecht eintragen lassen

Wer seine Immobilie verkaufen, aber weiter darin wohnen möchte, kann auch den Versuch unternehmen, den Verkauf anzubieten unter der Bedingung, dass der Käufer ein im Grundbuch eingetragenes Nießbrauchrecht akzeptiert.

Im Vorhinein gilt es zu dieser Variante natürlich zu sagen, dass eine mit einem eingetragenen Nießbrauch belastete Immobilie deutlich schwerer zu verkaufen ist als eine unbelastete Immobilie. Schließlich kann der Käufer bis zum Ableben des Nießbrauchers kaum etwas mit der Immobilie anfangen.

Dennoch kann es durchaus einen Käufer geben, der die Immobilie nicht unmittelbar nutzen oder weiterverkaufen will, sondern diese als Investition wahrnimmt und deswegen kaufen will. Allerdings wird kein Käufer für eine Immobilie mit eingetragenem Nießbrauch den normalen Marktwert zahlen, daher wird man die Immobilie in diesem Fall natürlich deutlich unter dem eigentlichen Marktwert anbieten müssen.

Beispiel:

Ein Seniorenehepaar, beide im Alter von etwa 70 Jahren, besitzt ein Haus im Wert von 1 Mio. €. Sie bieten dieses, sagen wir für dieses Beispiel, für die Hälfte, also 500.000 € zum Verkauf an, unter der Bedingung, dass sie ein lebenslanges Nießbrauchrecht erhalten. Ein Kapitalanleger findet das Angebot interessant und kauft zu diesem Preis. Das Seniorenehepaar behält 250.000 € für sich und einen angenehmen Lebensabend, 250.000 € reichen sie gleich als vorgezogenes Erbe an die Kinder weiter.

Vorteil: Alle Angelegenheiten inklusive Erbe sind im Prinzip geregelt. Bis zum Lebensende ist die Wohnsituation sichergestellt und man kann jetzt über eine ordentliche Summe Geld verfügen.

Ob diese Variante oder ein Teilverkauf vorteilhafter ist, muss man natürlich individuell anschauen. Gegenüber dem Teilverkauf fällt kein monatliches Nutzungsentgelt an, wofür bei einem Teilverkauf z. B. in 20 weiteren Lebensjahren ebenfalls 300.000 € zu zahlen wären, ebenso kein Durchführungsentgelt, kein Minimumanteil bei Wertverlust der Immobilie, die übrigen Risiken des Teilverkaufs entfallen ebenfalls.

Übrigens: Unberücksichtigt ist hier der Zustand der Immobilie, der evtl. weitere Abschläge nötig macht, da der Käufer bei größeren Reparaturen ebenfalls zahlungspflichtig ist.

 

4. Komplettverkauf und Kauf einer günstigeren Immobilie

Wer sich nicht darauf festgelegt hat, dass er in seiner bisherigen Immobilie wohnen bleiben muss, sondern diesbezüglich flexibel ist, für den ist es eventuell auch eine Möglichkeit, einfach seine jetzige Wohnstatt zu verkaufen und eine kleinere bzw. günstigere Immobilie zu kaufen und dort einzuziehen – und den Differenzbetrag als flüssiges Kapital nutzbar zu machen.

haus gegen wohnung tauschen

Natürlich ist dies nur dann eine Option, wenn die jetzige Immobilie einen relevanten Marktwert hat und deutlich mehr wert ist als das Haus oder die Wohnung, die man im Austausch dafür kaufen möchte. Zum Beispiel besitzt man ein schönes Einfamilienhaus, das aber für die Altersplanung zu groß ist und man würde in eine kleinere Eigentumswohnung umziehen – oder eine günstige Immobilie auf dem Land erwerben, etc.

Und selbstverständlich muss man auch bedenken, dass sowohl beim Verkauf Verkaufsnebenkosten anfallen und beim Kauf der neuen Immobilie Kaufnebenkosten. Und am Schluss soll ja auch ein nennenswerter Betrag überbleiben, der nutzbar ist. Das heißt, der Differerenzbetrag zwischen der bisherigen Immobilie und der neuen muss groß genug sein, um das alles zu gewährleisten, ansonsten kommt diese Option eher nicht in Frage.

Und noch ein wichtiger Punkt kommt dazu: Das Geld für den Kauf der neuen Immobilie kommt erst, wenn die alte verkauft ist. Es muss also unter Umständen ein gewisser Zeitraum überbrückt werden, bis man die neue Immobilie kaufen bzw. bezahlen kann und schließlich dort einziehen kann. Lesen Sie zu diesem Thema meinen Blog-Artikel „Altes Haus verkaufen – neues Haus kaufen“.

Der große Vorteil bei dieser Variante ist, dass man ohne Einschränkungen mit der Immobilie an den Markt gehen und den bestmöglichen Preis erzielen kann. Im Idealfall klappt der Umzug in die neue günstigere Wohnung ohne Komplikation und der Differenzbetrag ergibt genügend flüssiges Kapital, um seine weiteren Vorhaben zu verfolgen.

 

Ist ein Teilverkauf sinnvoll? – Fazit

Natürlich ist der Teilverkauf einer Immobilie eine Möglichkeit, schnell an frisches Geld zu kommen. Wie wir aber gesehen haben, sind Teilverkäufe nicht ohne Haken und Ösen. Die Anbieterfirmen sind auf Profit ausgerichtet, der Vorteil für den Verbraucher ist oft zweifelhaft. Wer eine Immobilie hat und jetzt Geld braucht, für den gibt es oft andere und bessere Möglichkeiten. Wir beraten Sie gerne.

Herzlichst,

Rainer Fischer
Ihr Immobilienmakler München für den stressfreien Verkauf

Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
Inhaber Rainer Fischer

Telefon +49 89-131320


Mehr als 25 Jahre ist Rainer Fischer nun als seriöser Immobilienmakler in München tätig. Er hat seither gute 1.100 Immobilien verkauft. Für einen stressfreien Immobilienverkauf bietet er Immobilienbesitzern im Raum München professionelle Hilfe an. 


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