SCHUFA-Auskunft beim Immobilienverkauf – Bonitätsprüfung

Anfrage

2.04.2022

Wer etwas verkauft, will selbstverständlich den vereinbarten Kaufpreis dafür erhalten. Vor allem, wenn es um dabei um einen größeren Betrag geht, wie zum Beispiel bei einem Immobilienverkauf, ist es wichtig, im Vorhinein sicherzustellen, dass der Käufer das nötige Geld auch wirklich aufbringen kann. Häufig wird dabei die Bonität bzw. Kreditwürdigkeit des Käufers über eine Schufa-Auskunft geprüft. Wie funktioniert diese Prüfung, und wie verlässlich ist sie?

 


  In Kürze: Die Zahlungsfähigkeit eines Käufers vor dem Kauf sicherzustellen ist äußerst wichtig. Eine Schufa-Auskunft kann zur Einschätzung wertvolle Informationen liefern. Die Schufa-Auskunft liefert aber keine Informationen über aktuelle Einkommens- und Vermögensverhältnisse einer Person. Als alleiniges Mittel zur Risikoeinschätzung reicht sie deshalb nicht aus. Konto- und Depotauszüge, die über aktuelle Vermögensverhältnisse informieren, sollte man ebenfalls zu Rate ziehen.

 

Definitionen: Kreditwürdigkeit und Bonität

Bonität auf Münzenstapel
Bonität drückt die Zahlungsfähigkeit und Zahlungswilligkeit einer Person oder Institution aus

Wenn es darum geht, festzustellen, ob ein Käufer den Kaufpreis zahlen wird oder ob ein Kreditnehmer einen Kredit zurückzahlen wird, begegnet man häufig den Begriffen „Kreditwürdigkeit“ und „Bonität“. Diese Begriffe sollen ausdrücken, wie sicher oder wahrscheinlich es ist, dass eine Person einen offenen Kredit oder eine ausstehende Zahlung bedienen wird. Für die Bonität (von lat. „bonitas“ = Güte, Wert, Rechtschaffenheit, von lat. „bonus“ = gut) wird ein sogenannter Score ermittelt, der die Zahlungsfähigkeit und Zahlungswilligkeit einer Person als Zahlenwert auf einer Skala ausdrückt. Je höher der Score, desto besser die Bonität und desto höher die Wahrscheinlichkeit der Zahlung.

 

Wie wird die Bonität eines Immobilienkäufers geprüft?

Für die Ermittlung der Bonität greifen Banken, Verkäufer, Dienstleister oder unter Umständen auch die Kreditinteressenten selbst auf sogenannte Auskunfteien zurück. Auskunfteien sind Unternehmen, die auf Informationen über die Kreditwürdigkeit von Kunden spezialisiert sind. Am deutschen Markt bieten mehrere Auskunfteien ihre Dienste an, die bekannteste ist die SCHUFA (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung).

Gespeicherte Daten bei der Schufa – Schufa-Einträge

Holzstempel auf Dokument: Kredit bewilligt
Schufa-Einträge informieren u. a. über früheres Zahlungsverhalten und laufende Kredite

Die Schufa verfügt über Daten zu etwa 75 % der bundesdeutschen Bürger (hauptsächlich Kinder, die nie einen Vertrag abgeschlossen haben sind nicht erfasst) und zusätzlich zu rund vier Millionen Unternehmen, aus denen sich Hinweise zur Kreditwürdigkeit von Kaufinteressenten ableiten lassen. Die gespeicherten Daten umfassen unter anderem Informationen zu Krediten, die in der Vergangenheit nicht ordnungsgemäß bedient wurden und anderen Auffälligkeiten im Zahlungsverhalten. Weiterhin Informationen zu übernommenen Bürgschaften und zu aktuell laufenden Krediten und deren Höhe.

Die Daten erhält die Schufa größtenteils von ihren Vertragspartnern. Dabei handelt es sich um etwa 9.500 Unternehmen und Institutionen, die z. B. bei Vertragsabschlüssen oder Problemen bei Zahlungen Informationen an die Schufa weiterleiten, darunter:

  • Banken, Sparkassen
  • Leasingunternehmen
  • Telekommunikationsanbieter
  • Versandhandelunternehmen

Daneben erhält die Schufa auch Daten aus öffentlichen Schuldnerverzeichnissen oder von öffentlichen Bekanntmachungen.

Wichtig: Informationen zu Einkommens- oder Vermögensverhältnissen einer Person enthält eine Schufa-Auskunft nicht.

Negative und positive Einträge

Wichtig zu wissen ist, dass es nicht nur negative Schufa-Einträge gibt, sondern auch positive. Wer einen Kredit vollständig und fristgemäß tilgt, wird ebenfalls der Schufa unter diesem Aspekt gemeldet und erhält einen positiven Eintrag, da er sich vertragsgemäß verhalten hat. Als positiv geht auch der Abschluss eines neuen Vertrages, wie ein Mobilfunk- oder Leasingvertrag, in die Bilanz ein, denn offensichtlich wird der Verbraucher von einem Unternehmen als vertrauenswürdig eingestuft.

Hält sich ein Verbraucher dagegen nicht an einen Vertrag und kommt es zu Beeinträchtigungen, ist ein negativer Eintrag die Folge. Beispielsweise, wenn Rechnungen oder Kreditraten trotz Mahnungen nicht gezahlt werden. Allerdings führt eine unbezahlte Rechnung nicht automatisch zu einem negativen Eintrag. Voraussetzung ist ein eingeleitetes gerichtliches Mahnverfahren oder ein darauffolgender Vollstreckungsbescheid.

Zu negativen Einträgen kommt es auch, wenn Konten vonseiten der Bank gekündigt oder Kreditkarten eingezogen werden. Auch häufigere Kontenwechsel oder mehrere Girokonten führen zu einer Herabstufung des Schufa-Scores, ebenso, wenn eine Person kein Girokonto bei einer Bank führt. Was Kreditkarten angeht, sind ein bis zwei Kreditkarten für die Schufa ein positives Zeichen, weil dem Inhaber vonseiten der Anbieter offensichtlich Vertrauen entgegengebracht wird. Viele Kreditkarten wiederum wirken sich negativ auf den Schufa-Score aus. Ebenso kann sich bei Kreditkarten die Nutzung der Teilzahlungsfunktion, bei der die Belastung nicht in einem Schlag, sondern z. B. über mehrere Monate in Raten abgezahlt wird, negativ auswirken.

Beachtenswert ist ebenfalls, dass parallele Kreditanfragen bei mehreren Bankinstituten zu Einträgen bei der Schufa führen. Eine Kreditanfrage wird ein Jahr lang bei der Schufa gespeichert. Weitere Banken interpretieren mehrere Kreditanfragen unter Umständen als Hinweis, dass der Interessent bereits von anderen Banken abgelehnt wurde, weil er wohl nicht kreditfähig ist und lehnen tendenziell ebenfalls ab. Deshalb sollte man darauf achten, dass man keinen Kredit anfragt, wenn man nur die Konditionen erfahren möchte, sondern dass man dann explizit nur die Kreditkonditionen anfragt. Konditionsanfragen führen nicht zu einem Schufa-Eintrag.

Der Schufa-Score

score zeiger
Der Schufa-Score gibt eine Wahrscheinlichkeit an, zu der eine Person einen Kredit zurückzahlen wird.

Ein Score bedeutet ungefähr so viel wie eine Punktzahl, die eine Person in Bezug auf bestimmte Eigenschaften erreicht und anhand der von der Schufa eine Prognose darüber angestellt wird, wie wahrscheinlich diese Person einen Kredit zurückzahlen wird. (Hier betrachten wir nur den Schufa Basisscore für Privatpersonen, es gibt weitere Scores, z. B. für Unternehmen).

Beim Schufa-Score wird mittels der bei der Schufa gespeicherten Daten das bisherige Kreditverhalten einer Person mit dem Verhalten anderer Verbraucher mit ähnlichen Merkmalen und deren Kreditausfällen verglichen und anhand dessen ein Score als Prozentwert errechnet, der zwischen 0 und 100 % liegen kann. Der Score wird alle drei Monate neu berechnet. Dem erreichten Prozentwert wird eine Aussage über die Ausfallwahrscheinlichkeit bei der Kreditrückzahlung zugeordnet, je näher der Score den 100 % kommt, desto kreditwürdiger die Person, wie die folgende Tabelle zeigt:

Score-WertRisiko / Ausfallwahrscheinlichkeit
> 97,5 %sehr gering
95 – 97,5 %gering bis überschaubar
90 – 95 %zufriedenstellend bis erhöht
80 – 90 %deutlich erhöht bis hoch
50 – 80 %sehr hoch
< 50 %sehr kritisch

 

Zur Einschätzung: Nehmen wir beispielsweise den Score-Wert 95 %. Dieser Wert drückt aus, dass in dieser Gruppe von Personen mit ähnlichen Merkmalen statistisch gesehen 95 von 100 Personen ihren Zahlungsverpflichtungen zuverlässig nachkommen. Doch auch, wenn sich 95 % zunächst recht gut anhören mag, wäre dies für eine Bank tatsächlich kein wirklich hervorragender Wert. Denn die Kreditrückzahlung würde mit immerhin 5 % Wahrscheinlichkeit ausfallen. Wirklich gut ist der Score ab 97,5 %. 100 % Rückzahlungswahrscheinlichkeit werden beim Schufa-Score übrigens nie erreicht, da unvorhergesehene Umstände wie Verlust der Arbeitsstelle, Unfall oder Tod niemals völlig ausgeschlossen werden können.

 

Schufa-Anfragen – Wer kann eine Anfrage stellen?

Bei einem Immobilienkauf kann die Bonitätsprüfung auf verschiedenen Wegen erfolgen bzw. können verschiedene Parteien die Auskunft anfordern. Hier die Möglichkeiten:

Immobilienverkäufer

Prinzipiell kann ein Immobilienverkäufer unter bestimmten Umständen eine Schufa-Auskunft über einen potenziellen Käufer seiner Immobilie erhalten. Allerdings ist das mit einigem Aufwand verbunden. Dazu muss man als Verkäufer eine Mitgliedschaft bei der Schufa haben, sodass man Daten abfragen und melden kann. Weitere Bedingung ist, dass man entweder das Einverständnis des Kaufinteressenten zur Abfrage schriftlich hat oder dass man ein „berechtigtes Interesse“ vorweisen kann. Letzteres ist aber gerade für Privatverkäufer meist recht schwierig. Besser ist im Normalfall, die Auskunft auf anderem Wege zu erhalten, siehe dazu im Folgenden.

Kaufinteressent – Selbstauskunft

Eine einfache Möglichkeit besteht darin, dass der potenzielle Käufer selbst die Auskunft bei der Schufa anfordert. Denn einmal pro Jahr hat jeder einen Anspruch auf eine kostenlose Selbstauskunft über die über ihn oder sie gespeicherten Daten bei einer Auskunftei, die man dem Verkäufer vorlegen kann und mit der der Verkäufer seine Bonitätseinschätzung vornehmen kann. Hat der potenzielle Käufer echtes Interesse am Kauf, wird er sich dem in der Regel nicht verweigern können.

Immobilienmakler

Zum Teil übernehmen Immobilienmakler die Bonitätsprüfung im Rahmen ihres Engagements. Ist die Bonitätsprüfung Teil des Maklervertrages, muss der Makler die Bonität eines Käufers generell anhand einer Auskunft bei der Schufa oder einer anderen Auskunftei prüfen.

Ist die Bonitätsprüfung nicht im Vertrag vorgesehen, wird ein Makler aber in jedem Fall die Finanzierungsbestätigung der Finanzierungsbank einholen, welcher in der Regel immer eine Bonitätsprüfung durch die Bank zugrunde liegt.

Bank – Bonitätsprüfung und Immobilienbewertung

Vintage Bank Sign
Banken machen für die  Finanzierungsbestätigung immer eine Schufa-Abfrage

Die meisten Immobilienkäufe werden über Bankinstitute finanziert. Für die Finanzierung nehmen die Banken die Käufer sehr genau unter die Lupe und nehmen eine ausführliche Prüfung der Kreditwürdigkeit vor, die für gewöhnlich eine Abfrage bei der Schufa oder mehreren Auskunfteien beinhaltet. Daneben werden standardmäßig die wirtschaftlichen Verhältnisse des Kaufinteressenten, Einkommen und Vermögen und das bisherige Zahlungsverhalten einbezogen. Sieht die Bank die Kreditwürdigkeit für den benötigten Kredit als sicher an, wird sie eine Finanzierungsbestätigung ausstellen, die der Käufer dem Verkäufer oder Mittelspersonen wie dem Immobilienmakler oder dem Notar vorzeigen kann.

Banken haben naturgemäß großes Interesse an einer möglichst präzisen Bonitätseinschätzung eines Kunden. Und daran, die Möglichkeit eines Kreditausfalls gut zu prognostizieren und die Kreditkonditionen entsprechend anzupassen. Neben der Frage, ob der Kredit überhaupt gewährt wird, geht es dabei hauptsächlich um die Höhe des Zinssatzes in Abhängigkeit zum Risiko des Zahlungsausfalls und um die Höhe des erforderlichen Eigenkapitals des Kunden. Dazu nimmt die Bank auch eine Immobilienbewertung vor und schätzt den Verkehrswert der fraglichen Immobilie anhand eines Standardverfahrens ein, bei teureren Immobilien beauftragen Banken gewöhnlich auch einen Gutachter für die Bewertung. 

 

Falsche Angaben in der Schufa Auskunft

Schufa-Auskünfte können auch falsche Daten enthalten. Das ist nicht selten, bei rund einem Viertel der erfassten Personen finden sich falsche Angaben, zum Beispiel aufgrund fehlerhafter Übermittlung an die Schufa oder fehlerhafter Zuordnung zur Person. Speziell, bevor man einen Kredit aufnehmen möchte, ist deswegen anzuraten, eine Selbstauskunft einzuholen. Bezieht sich die Einschätzung der Bank auf falsche Angaben in der Schufa-Auskunft, kann das dazu führen, dass der Kredit deswegen verweigert wird oder nur schlechte Konditionen angeboten werden. Die Auskunfteien sind zur Korrektur verpflichtet, deswegen sollte man als Betroffener Kontakt mit der Auskunftei aufnehmen und anhand von Beweisdokumenten die Korrektur verlangen, sollte man Fehler entdecken.

 

Fazit

Eine Schufa-Auskunft gibt wichtige Hinweise darüber, wie sicher ein Käufer seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommen wird. Allerdings beinhaltet eine Schufa-Auskunft keinerlei Informationen über die tatsächlichen Einkommens- oder Vermögensverhältnisse einer Person, sondern zeigt lediglich Auffälligkeiten im bisherigen Zahlungsverhalten einer Person, laufende Darlehen oder Bürgschaften auf. Deshalb kann man das Risiko eines Zahlungsausfalls des Käufers alleine anhand einer Schufa-Auskunft nicht wirklich einschätzen. Sollten Sie mit einem Käufer tatsächlich einen Verkauf anbahnen, fragen Sie ihn auch nach aktuellen Konto- oder Depotauszügen, mit denen er Ihnen gegenüber seine Zahlungsfähigkeit zeigen kann, vorzugsweise Originalauszüge. Hilfreich ist tatsächlich auch, wenn der Käufer eine verbindliche Finanzierungsbestätigung seiner Bank vorzeigen kann, wenn er für den Kauf einen Kredit aufnimmt. Denn die Bank nimmt bereits eine ausführliche Bonitätsprüfung vor. Wichtig ist in diesem Fall, dass die Finanzierung direkt für den Kauf Ihrer Immobilie ausgearbeitet ist und die Bank keine anderen Bedingungen an die Darlehensauszahlung knüpft.

Herzlichst,

Rainer Fischer
Ihr Immobilienmakler München für den stressfreien Verkauf

Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
Inhaber Rainer Fischer

Telefon +49 89-131320


Rainer Fischer ist seit 1994 als Immobilienmakler in München tätig. Er hat selbst über 1.100 Objekte verkauft. Vor diesem Hintergrund bietet er Immobilieneigentümern sachkundige Hilfe bei ihrem stressfreien Immobilienverkauf an.


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Bilder: schufa + magele picture, Gina Sanders, Olivier Le Moal, Pefkos | stock.adobe.com

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