06.10.2021
Seit vielen Jahren kennen die Immobilienpreise in München nur eine Richtung – nach oben. In einschlägigen Rankings hat die Region München den deutschlandweit ersten Platz für die höchsten Preise fest gebucht. Das eröffnet berechtigterweise die Frage, wie lange das noch so weitergehen kann. Denn wenn Preise über lange Zeit nur stark ansteigen, muss nach menschlichem Ermessen ja irgendwann der Punkt kommen, wo Immobilien für so viele Marktteilnehmer unbezahlbar werden, dass die Nachfrage zwangsläufig nachlässt. Wir wollen uns deshalb in diesem Artikel damit beschäftigen, ob die Immobilienpreise in München ihren Zenit bereits erreicht haben könnten und ob gar mit einem Rückgang zu rechnen ist.
Die Situation in München – vergangene Jahre und heute
Schon Jahre vor der Corona-Krise hielten manche Experten für den Münchner Immobilienmarkt ein Platzen einer mutmaßlichen Immobilienblase in München und einen deutlichen Preisrückgang für möglich. Als Hauptgründe wurden hauptsächlich der Rückgang der Zuzugszahlen in die Region München und eine deutliche Verbesserung der Wohnbausituation angeführt. Was die Wohnbausituation angeht, wurden insgesamt tatsächlich deutlich mehr Baugenehmigungen erteilt als in den Jahren vor 2018 und das bis heute. Ein Phänomen übrigens, das sich deutschlandweit zeigte und wo der politische Willensbildungsprozess mittlerweile Früchte zu tragen scheint. Dagegen, für einen Rückgang des Zuzugs nach München fanden sich keine stichhaltigen Belege und das ebenfalls bis heute. Der reale Zuzug ist vielleicht nicht mehr ganz so stark, bleibt aber auf hohem Niveau, was die Nachfrage nach Wohnraum weiter befeuert. Auch während der Corona-Krise wurde zum Teil ein beträchtlicher Einbruch des Immobilienmarktes in München befürchtet. Bewahrheitet hat sich das indes nicht. Im Krisenjahr ging zwar die Zahl der Immobilienverkäufe geringfügig zurück, die Preise sind dagegen, ähnlich wie in den vorangegangenen Jahren, wieder um rund 10 % angestiegen.
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Der größere Rahmen – Entwicklung in ganz Deutschland
Schaut man sich Deutschland als Ganzes an, spricht gegenwärtig viel dafür, dass die Wertentwicklung und Rentabilität von Immobilien nachlassen oder sich zumindest weniger stark entwickeln wird als bisher. Dafür spricht zum Beispiel, dass die Kaufpreise von Immobilien in den letzten Jahren im Verhältnis deutlich stärker angestiegen sind als die Mietpreise. Außerdem sieht sich die Politik aufgrund von Wohnungsmangel und hohen Mieten in der Pflicht, mit Maßnahmen wie der Mietpreisbremse oder dem Mietendeckel ins Marktgeschehen einzugreifen. Insgesamt bewirkt das, dass sich die Renditemöglichkeiten durch Immobilien verringern. Auf Deutschland insgesamt bezogen dürfte das auf Dauer zur Folge haben, dass sich Wertsteigerungen von Immobilien nicht auf breiter Ebene so fortsetzen können wie bisher.
Zusätzlich kann in Zukunft noch ein ganz anderer Faktor eine große Rolle spielen: Demografen prognostizieren nämlich ab 2025 einen Rückgang der Bevölkerung in Deutschland. Eine verringerte Bevölkerungszahl hätte natürlich zur Folge, dass weniger Wohnungen benötigt werden. Folge wäre eine insgesamt geringere Nachfrage und ein sinkendes Preisniveau.
Sind langfristig auch für München sinkende Immobilienpreise zu erwarten?
Wie dargelegt sind für die langfristige Zukunft in Deutschland insgesamt eher stagnierende oder sogar sinkende Preise möglich. Doch gilt das auch für München? Was diese Frage betrifft, muss man in jedem Fall regional unterschiedliche Entwicklungen in Deutschland in Betracht ziehen – vor allem was städtische und ländliche Regionen angeht.
Dass Menschen immer einen Ort zum Wohnen brauchen werden, liegt auf der Hand. Auch wenn es neuerdings gewisse Trends zur Digitalisierung und beispielsweise der Möglichkeit zum Homeoffice gibt, zeigt die Entwicklung in der jüngeren Vergangenheit, dass Wohnraum zunehmend in urbanen Regionen mit starker Wirtschaftsleistung gesucht wird. Solange es in dieser Hinsicht keine Trendwende gibt – und bislang deutet wenig darauf hin – ist für städtische Gebiete weiterhin eine starke Wohnraumnachfrage zu erwarten.
Was ökonomisch starke Regionen und Großstädte wie München betrifft, ist davon auszugehen, dass das verfügbare Angebot langfristig einer hohen Nachfrage gegenüberstehen wird. Deswegen ist für die Immobilienpreise in München auch kein Rückgang zu erwarten, zumindest nicht in absehbarer Zukunft. Die momentanen Indikatoren deuten auf einen weiterhin kontinuierlichen Anstieg hin, wenn vielleicht auch nicht mehr die enormen Preissteigerungen der vergangenen Jahre erreicht werden. Zudem ist die Kaufkraft in München generell hoch. Das bedeutet, dass sich auch für vergleichsweise teure Immobilien weiterhin Käufer finden werden. Vor allem in gefragten Lagen mit einer guten Infrastruktur sind kaum rückläufige Immobilienpreise zu erwarten, ganz im Gegenteil.
Herzlichst,
Rainer Fischer
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Rainer Fischer, seit mehr als 25 Jahren seriöser Immobilienmakler in und um München, hat ca. 1.100 Immobilien mit Erfolg vermittelt. Er bietet Immobilieneigentümern anhand seiner Erfahrungen kompetente Hilfe beim stressfreien Immobilienverkauf an. Kontakt: Telefon +49 89-131320 oder Kontakt Seite.
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