Rückabwicklung eines Immobilienkaufs/-verkaufs

 

26.10.2021

Meist sind Verkäufer und Käufer einer Immobilie froh, wenn der Vertragsabschluss schließlich unter Dach und Fach ist. Doch verschiedene Anlässe können dazu führen, dass eine oder beide Parteien mit dem Vorgang nicht glücklich sind und den Kauf oder Verkauf lieber wieder rückgängig machen möchten. Wann ist das möglich bzw. welche Voraussetzungen müssen für eine Kaufrückabwicklung erfüllt sein?

 

Fall 1: Der Käufer will den Immobilienkauf rückgängig machen

Es kommt durchaus vor, dass Immobilienkäufer nach dem Kauf zu dem Schluss kommen, dass der Kauf ein Fehlgriff war oder dass es zu sonstigen nicht vorhergesehenen Komplikationen kommt. Manchmal findet man den Kauf nach einiger Zeit nicht mehr so toll wie zu Beginn, man stellt unentdeckte Mängel fest oder man stößt später auf eine viel bessere Kaufmöglichkeit, die den eigenen Wünschen mehr entspricht. Oder möglicherweise stellt sich erst nach der Vertragsunterzeichnung heraus, dass die Finanzierung nicht wie geplant funktioniert, etc.

Auch wenn das möglicherweise verständliche Motive sind, wieso man sich die Rückabwicklung des Immobilienkaufs wünscht, so sind die Fälle, in denen das möglich ist, doch ziemlich begrenzt.

 

Wann kann ein Immobilienkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten?

 

1. Es gibt eine Rücktrittsvereinbarung oder ein Widerrufsrecht

In manchen Fällen vereinbaren der Käufer und der Verkäufer im notariellen Kaufvertrag eine Rücktrittsvereinbarung, nach der, falls bestimmte Bedingungen eintreten oder nicht eintreten, ein Rücktritt vom Kaufvertrag möglich ist. Der Grund, weshalb man vom Vertrag zurücktreten will, muss allerdings den im Vertrag genannten Rücktrittsbedingungen entsprechen, ansonsten ist der Rückgriff auf die Rücktrittsvereinbarung nicht möglich. Für Käufer wird zum Beispiel manchmal die Möglichkeit zum Rücktritt vertraglich vereinbart, falls eine noch offene Finanzierung nach der Beurkundung scheitern sollte.

Ebenfalls kann im notariellen Vertrag ein Widerrufsrecht vereinbart sein, das es ermöglicht, innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsabschluss vom Kauf zurückzutreten.

Was, wenn es keine Rücktrittsvereinbarung gibt?

Kaufverträge enthalten nur selten eine Rücktrittsvereinbarung oder ein Widerspruchsrecht für Käufer. Im Normalfall sind beide Parteien an einem zügigen und endgültigen Kaufabschluss interessiert. Und eine solche Vereinbarung muss auch in beiderseitigem Interesse sein. Bringt eine Vereinbarung einer Partei nur Nachteile, wird sie kaum der Aufnahme in den Vertrag zustimmen und einen Vertrag mit einer solchen Klausel nicht unterschreiben.

Ist, wie meist, kein Rücktrittsrecht vereinbart, bleibt man als Käufer an den notariellen Kaufvertrag gebunden und muss die enthaltenen Verpflichtungen, wie fristgemäße Zahlung, Zahlung der Grunderwerbssteuer und der Notarkosten etc. erfüllen, auch wenn es schwerfällt.

Ohne Rücktrittsvereinbarung ist ein Rücktritt vom Kauf ohne schwerwiegende Gründe, wie in den folgenden Punkten beschrieben, im Prinzip nur möglich, wenn man sich mit dem Verkäufer auf irgendeinem Wege darauf einigen kann und dieser mitspielt. Dann ist es evtl. möglich, außergerichtlich ein Sonderkündigungsrecht auszuhandeln. Ist der Käufer beispielsweise zwischenzeitlich insolvent oder klappt die Bankfinanzierung nicht, ist der Verkäufer dieser Möglichkeit gegenüber möglicherweise offen, denn ein insolventer Käufer hilft ihm auch nicht viel weiter. Allerdings ist ein Verkäufer nicht dazu verpflichtet und kann auf der Einhaltung des Vertrages bestehen oder Schadensersatz einklagen.

 

2. Der Verkäufer hat Mängel verschwiegen oder arglistig getäuscht

In Immobilienkaufverträgen wird meist ein sogenannter Gewährleistungsausschluss vereinbart. Wie es oft bei  Kaufverträgen üblich ist, wie zum Beispiel beim Kauf eines gebrauchten Autos, wird auch eine Immobilie „gekauft wie gesehen“. Der Käufer hat die Immobilie gesehen und kauft sie so, wie sie ist, inklusive bestehender Mängel. Deswegen kann ein Immobilienkäufer in der Regel nach der Vertragsunterzeichnung auch keine Reparaturen oder keinen Schadensersatz mehr einfordern. Ist der Kaufvertrag unterschrieben, hat der Verkäufer im Normalfall keine Gewährleistungspflicht mehr.

Damit geht auch einher, dass ein Käufer unter normalen Umständen kein Rücktrittsrecht vom Vertrag hat, wenn er nachträglich Mängel an der Immobilie feststellt.

Anders sieht das aus beim Kauf eines Neubauobjektes, zum Beispiel von einem Bauträger. Bei Neubauten gibt es keinen Gewährleistungsausschluss. Stellt man hier nach dem Kauf Mängel und Schäden fest, kann man eine Frist zur Nachbesserung setzen, je nach Schaden 14 Tage oder mehr, bis zu der der Verkäufer den Schaden beheben muss. Wird der Schaden nicht behoben, kann man bei erheblichen Schäden den Kaufpreis mindern oder auch vom Kauf zurücktreten. Bei Schäden in geringeren Rahmen kann man einen Handwerker beauftragen, wobei der Verkäufer die Rechnung bezahlen muss.

Aber auch bei gebrauchten Objekten mit vereinbartem Gewährleistungsausschluss gibt es Ausnahmen, nämlich dann, wenn der Verkäufer bekannte Mängel arglistig verschwiegen hat und dem Käufer die Kenntnis darüber vorenthalten hat.

Wann liegt Arglist vor? Und wann sind Schadensersatzansprüche oder ein Rücktrittsrecht vom Vertrag gegeben?

Manche Mängel und Schäden entdeckt man erst einige Zeit nach dem Immobilienkauf. Häufig vorkommende Fälle sind unentdeckter Schimmelbefall, Hausschwamm, Ungezieferbefall, unentdeckte Wasserschäden oder feuchte Keller, undichte Leitungsrohre, überdeckte Risse im Putz oder Wänden, oder Altlasten wie Asbestrückstände oder der vergrabene Öltank im Garten.

Wurden diese Mängel arglistig verschwiegen, besteht die Möglichkeit, gegenüber dem Verkäufer Schadensersatz einzufordern oder man kann evtl. sogar den kompletten Kauf rückabwickeln. Dazu muss dem Verkäufer allerdings seine Arglist nachgewiesen werden. Aber wann hat der Verkäufer in solchen Fällen überhaupt arglistig gehandelt?

Arglist kann in mehrerlei Facetten auftreten:

• Der Verkäufer gibt einen Mangel nicht bekannt und weiß, dass der Mangel dem Käufer nicht bekannt ist. Der Verkäufer vermutet dabei, dass der Verkauf fehlschlagen kann, wenn der Käufer den Mangel kennt.
• Der Verkäufer geht auch dann arglistig vor, wenn er einen Mangel verschweigt, von dem er nicht tatsächlich weiß, ob er vorliegt, mit dem er aber rechnet. Oder wenn er von einem Mangel weiß, aber Zweifel daran sät, dass der Mangel wirklich vorhanden ist.
• Arglist liegt ebenfalls vor, wenn der Immobilie wissentlich Eigenschaften zugeschrieben werden, die sie in Wirklichkeit aber gar nicht hat (hier gibt es Überschneidungen mit dem folgenden Punkt 3.).

Um als Käufer einen abgeschlossenen Kaufvertrag anzufechten, muss man dem Verkäufer die Arglist nachweisen können. Das heißt, man muss glaubhaft darlegen können, dass man den Mangel vor der Vertragsunterschrift nicht kannte und man muss ebenso nachweisen können, dass der Verkäufer den Mangel mutwillig verschwiegen hat. Es reicht nicht aus, wenn der Verkäufer lediglich fahrlässig nichts zu dem Mangel erwähnt hat oder in gutem Glauben falsche Angaben zur Immobilie gemacht hat.

Ein echter Beweis, dass ein Verkäufer arglistig gehandelt hat, ist aber meist nicht einfach zu erbringen und oft nur möglich, wenn man Zeugen auftreiben kann, die bereit sind zu bestätigen, dass der Verkäufer den Mangel zuvor kannte. Vielleicht hat er bereits mit Handwerkern über die Schäden gesprochen und diese danach nicht beheben lassen oder im Fall einer Eigentumswohnung die Schäden bei einer Eigentümerversammlung zur Sprache gebracht, evtl. enthalten die Protokolle der Versammlungen entsprechende Hinweise. Im Fall von überdeckten Bauschäden oder Rissen in Wänden kann auch das Gutachten eines Sachverständigen hilfreich sein.

Für den individuellen Fall ist grundsätzlich eine kompetente Rechtsberatung bei einem Anwalt zu empfehlen, wenn man einen Kaufvertrag wegen Arglist anfechten will.

 

3. Vertragliche Garantien wurden nicht eingehalten

Der Verkäufer hat eine bestimmte Beschaffenheit der Immobilie garantiert und die Garantie wird nicht eingehalten. Will man einen Kaufvertrag anfechten, ist es In der Regel entscheidend, dass eine bestimmte Beschaffenheit im notariellen Kaufvertrag spezifiziert ist. Unter bestimmten Umständen kann sich ein Käufer allerdings auch auf Angaben im Exposé berufen, wie ein Urteil des BGH vom 25.01.2019 zeigt (Az.: V ZR 38/18). Hier ein paar Möglichkeiten für nicht eingehaltene Versprechen:

• Beispielsweise hat der Verkäufer dem Käufer eine bestimmte Wohn- bzw. Nutzfläche des Gebäudes vertraglich garantiert, bei einer nachträglichen Messung stellt sich ein deutlich geringerer Wert heraus.
• Bei einem Mietobjekt wurde ein bestimmter Mindestmietertrag garantiert, der dann jedoch nicht erreicht wird.
• Bei einem Grundstückskauf wird Baureife oder eine bestimmte Bebaubarkeit garantiert, und es stellt sich heraus, dass es doch nicht bebaut werden darf, oder das Grundstück ist nach einer Vermessung kleiner als im Vertrag versprochen, usw.
• Der Verkäufer hat im Vertrag ein falsches Baujahr für die Immobilie angegeben, womit z. B. der technische Stand der Immobilie nicht dem erwarteten technischen Stand des angegebenen Baujahrs entspricht.

 

4. Nicht übertragbare oder nicht löschbare Schulden auf der Immobilie

Für die Finanzierung von Immobilien wird meist bei einer Bank ein Kredit aufgenommen, für den sich die Bank als Sicherheit eine Grundschuld im Grundbuch eintragen lässt. Oft hat ein Verkäufer noch eine Grundschuld eingetragen die er selbst bei seinem Kauf der Immobilie hat eintragen lassen und die er dann bei seinem Verkauf wieder vom Notar löschen lässt, oder der Käufer übernimmt die Grundschuld und den laufenden Kredit. Manchmal ist aber genau das nicht möglich, z. B. weil die Bank nicht zustimmt. Hat der Verkäufer Schulden auf der Immobilie, von denen erst nach dem Verkauf festgestellt wird, dass diese nicht übertragen oder gelöscht werden können, kann dies ebenfalls ein Anlass sein, eine Kaufrückabwicklung vorzunehmen.

 

Schadensersatz statt Rückabwicklung

In der Mehrzahl der Fälle kommt es nicht gleich zur kompletten Rückabwicklung des Immobilienkaufs. Bestehen aber Schäden, von deren Behebung der Verkäufer nicht durch den Gewährleistungsausschluss befreit ist, hat man als Käufer Anspruch auf Schadensersatz.

Als Käufer kann man dann vom Verkäufer diejenigen Kosten, die für die Beseitigung der Mängel entstanden sind, einfordern. Neben Handwerkerkosten können das z. B. auch Gutachterkosten sein.

 

 

Fall 2: Der Verkäufer will den Immobilienverkauf rückgängig machen

Abgesehen von seltenen Ausnahmefällen kommt ein Rücktritt des Verkäufers vom Kaufvertrag eigentlich nur dann in Betracht, wenn der Käufer den vereinbarten Kaufpreis nicht zahlt bzw. wenn der Käufer in Zahlungsverzug gerät. Dann stehen dem Verkäufer mehrere Optionen offen, bis hin zur Rückabwicklung des gesamten Immobilienverkaufs.

 

Wann ist der Käufer in Verzug?

Die Überweisung des Kaufpreises ist nicht am Tag der Vertragsunterschrift fällig. Etwas Zeit hat der Käufer durchaus. Grundlegend muss der Kaufpreis überwiesen werden, wenn die sogenannten Fälligkeitsvoraussetzungen gegeben sind. Dazu muss die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen sein, Stadt oder Gemeinde müssen auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet haben, etwaig bestehende Grundschulden müssen übernommen oder gelöscht sein und die Immobilie muss in der Regel geräumt sein.

Sind diese Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt, wird der Notar dem Käufer eine Fälligkeitsmitteilung zuschicken, die eine Frist angibt, bis zu der der Käufer den Kaufpreis zahlen muss, der Verkäufer erhält eine Kopie. In den allermeisten Fällen zahlt der Käufer dann innerhalb einiger Tage. Geht das Geld zum Stichtag nicht oder nur teilweise ein, ist der Käufer eigentlich ab diesem Zeitpunkt in Verzug. Da die Fälligkeitsmitteilung normalerweise postalisch versendet wird, kann aber der Käufer theoretisch den Erhalt abstreiten. Darum wird in solchen Fällen oft eine Nachfrist gesetzt. Verstreicht auch diese Frist, kann der Verkäufer Maßnahmen ergreifen.

 

Rückabwicklung des Kaufvertrages

Ist der Käufer der Zahlung bis dahin nicht nachgekommen, kann der Verkäufer den Rücktritt vom Vertrag erklären. In manchen Fällen ist die Sachlage klar und der Weg zur Rückabwicklung kann relativ einfach beschritten werden, es kann aber auch Komplikationen geben.

Fall 1: Der Käufer ist bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen

Ist bereits genug Zeit verstrichen, kann es sein, dass die Immobilie schon im Grundbuch auf den nicht zahlenden Käufer umgeschrieben wurde. Dann muss der Verkäufer zunächst eine Rückübertragung beantragen.

Fall 2: Es ist nur die Auflassungsvormerkung eingetragen

Für den Fall, dass bislang nur die Auflassungsvormerkung eingetragen ist, wird der Notar nur die Löschung der Vormerkung beantragen müssen.

Für eine Rückübertragung oder eine Löschung der Vormerkung ist das Einverständnis des Käufers nötig. Aus rechtlicher Sicht muss er sein Einverständnis aber geben, da der Verkäufer in diesem Fall einen Anspruch auf die Einverständniserklärung hat. Womöglich weigert sich der Käufer zunächst dennoch, dann kann sich das Ganze zeitlich hinziehen. Denn dann muss der Verkäufer die Einverständniserklärung erst gerichtlich durchsetzen.

Fall 3: Es gibt eine Löschungsvollmacht im Kaufvertrag

Alternativ: Wurde dem Notar im Zuge der Vertragsbeurkundung eine Löschungsvollmacht erteilt, erleichtert das für den Fall einer Rückabwicklung einiges. Dann muss nicht auf eine Einverständniserklärung gewartet werden, der Notar kann die Grundbucheinträge löschen und die Immobilie ist gleich wieder verfügbar.

Liegt eine Einverständniserklärung vom Käufer oder eine Löschungsvollmacht vor, kann der Notar zur Tat schreiten und die weiteren Schritte zur Rückabwicklung vornehmen.

Ist der Vertrag schließlich annulliert, kann der Verkäufer vom Käufer zusätzlich Schadensersatz für den geplatzten Verkauf und entstandenen Schaden durch den Zahlungsverzug einfordern. Zum Beispiel für entstandene Verkaufsnebenkosten wie Makler- und Notargebühren sowie entgangenen Gewinn oder Verzugszinsen und Anwaltskosten.

 

Alternative Option – den Kaufvertrag durchsetzen

In den meisten Kaufverträgen ist eine sogenannte Zwangsvollstreckungsklausel enthalten, womit der Käufer beim Fall der Nichtzahlung direkt mit seinem gesamten Kapital haftet. Der Verkäufer meldet dem Notar die Nichtzahlung und dieser wird dann die Zwangsvollstreckung veranlassen, so dass der Verkäufer auf diesem Wege an sein Geld kommt.

Falls der Kaufvertrag keine Zwangsvollstreckungsklausel enthalten sollte, kann der Verkäufer auch ein Klageverfahren vor Gericht einreichen und auf die Zahlung des Kaufpreises klagen.

Ist der Käufer allerdings zwischenzeitlich zahlungsunfähig oder insolvent, wird man auch so nicht an sein Geld kommen und die Rückabwicklung des Vertrages steht wieder im Raum.

 

Achtung!

Der Rücktritt von einem Immobilienkauf oder -verkauf ist nur sehr eingeschränkt möglich. Sind die Voraussetzungen gegeben und möchte man von einem Immobilienkaufvertrag zurücktreten, sollte man das dennoch nur gut überlegt tun. Vielleicht besteht die Möglichkeit sich mit der anderen Partei gütlich zu einigen, manchmal lässt es sich aber nur über den Rechtsweg regeln.

In jedem Fall muss man bei einer Rückabwicklung mit bürokratischem Aufwand rechnen, manchmal gibt es auch rechtliche Fallen, es müssen bestimmte Schrittfolgen und Fristen beachtet werden, deswegen sollte man sich bei einer geplanten Rückabwicklung von einem kompetenten Anwalt beraten lassen.

Herzlichst,

Rainer Fischer
Ihr Immobilienmakler München für den stressfreien Verkauf

Telefon +49 89-131320

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Rainer Fischer ist seither über 25 Jahre als seriöser Immobilienmakler in München tätig und hat in dieser Zeit über 1.100 Immobilien an solvente Käufer vermittelt. Er bietet Immobilieneigentümern in München professionelle Hilfe für einen stressfreien Immobilienverkauf. Rufen Sie ihn unter Tel. +49 89 131320 an.

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