02.03.2022
Faktisch erleben die Immobilienpreise in München seit über zehn Jahren jedes Jahr ein neues Allzeithoch. Für Immobilieneigentümer, die einen Verkauf planen, stellt sich dann oft die Frage, ob sie nicht noch warten sollten, um später von einem höheren Verkaufspreis zu profitieren. Kaufinteressenten, die nicht unbedingt zeitnah kaufen müssen, fragen sich, ob sie schnell zuschlagen sollten, bevor die Preise weiter steigen, oder ob sie lieber noch ein paar Jahre abwarten sollten, falls die Preise doch irgendwann wieder nachlassen. Wie ist die Situation aktuell einzuschätzen und wohin entwickeln sich die Immobilienpreise in München künftig? Schauen wir uns die Fakten an und versuchen anhand dessen eine Einschätzung und Prognose für die nähere und fernere Zukunft.
Immobilienpreisentwicklung München seit 1990 – was bisher geschah
Die Preisrallye und die markanten Preissteigerungen für Immobilien in München begannen eigentlich um das Jahr 2010 herum. Zwei Jahre zuvor erfasste eine globale Finanzkrise die Welt und Immobilien waren plötzlich im Fokus des Interesses. Denn Immobilien versprechen allgemein Sicherheit und Werterhalt. Und wer sein Kapital in Form von Immobilien in Sicherheit bringen wollte, tat dies besonders gern in Regionen, die hohen Werterhalt und Wertsteigerung versprachen. München als Region mit hervorragenden Voraussetzungen und allgemein starker Wirtschaftsleistung war dahingehend besonders attraktiv. Und das ist bis jetzt so geblieben. Seit Jahren sind deshalb auch die Immobilienpreise in München die höchsten im bundesdeutschen Durchschnitt.
In der Zeit davor stiegen die Preise in München über lange Distanz betrachtet ebenfalls an, allerdings gab es dazwischen auch Phasen, in denen die Preise zumindest durchschnittlich auch wieder etwas nachgaben. Und vor allem bewegten sich die Preise auf deutlich niedrigerem Niveau. Die ganzen 2000er Jahre waren sogar eine Art „Schlafphase“, wo sich die Preise relativ gleichbleibend verhielten. Doch seit 2010 erlebte die Nachfrage nach Immobilien in München nie gekannte Ausmaße. In der Zeit von 2011 bis 2021 haben sich die Preise im Schnitt etwa verdreifacht.
Immobilienpreise München 2022
Gegenwärtig zahlt man laut dem Immobilienverband Deutschland in München für ein durchschnittliches 150 m² Einfamilienhaus in guter Lage rund 2,1 Mio. €, für eine 125 m² Doppelhaushälfte rund 1,6 Mio. € und für ein 120 m² Reihenhaus ca. 1,2 Mio. €. Eigentumswohnungen aus dem Bestand erzielen in guter Lage im Schnitt 9.000 €/m² und Neubauwohnungen durchschnittlich 11.100 €/m². Gegenüber dem Jahr davor haben die Immobilienpreise erneut um rund 10 % zugelegt. Detailliertere Angaben zu den aktuellen Preisen in München und Umland entnehmen Sie bitte unserem Artikel „Immobilienpreise 2022 für München – alle Stadtteile & Umlandgemeinden“.
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Immobilienpreise München Prognose 2025
Prognosen für die Zukunft sind natürlich nie eine sichere Sache. Schon seit Jahren sagen einige das Platzen einer Immobilienblase voraus. Doch eingetreten ist es nie. Zu Beginn der Corona-Krise war ebenfalls die Annahme verbreitet, dass Immobilien sogar in München einen Einbruch erleben würden, gesehen haben wir bislang aber eine weitere Steigerung der Immobilienpreise von rund 10 % pro Jahr.
Immer unter der Voraussetzung, dass sich die allgemeinen Rahmenbedingungen nicht unvorhergesehen und dramatisch ändern, gehe ich für die kommenden Jahre bis 2025 davon aus, dass sich die Immobilienpreise in München weiterhin nach oben bewegen werden, wenn vielleicht auch nicht mehr die hohen Steigerungsraten der vergangenen Jahre erreicht werden.
Die sogenannte Immobilienblase ist in München gegenwärtig nicht als reale Gefahr einzustufen. In Deutschlands Städten gibt es hohen Wohnbedarf und auch in den kommenden Jahren ist in München mit hohem Zuzug zu rechnen, laut statistischem Bundesamt gilt das sogar bis 2040 als sicher. Die Wirtschaftsleistung in München ist stark, die Kaufkraft insgesamt hoch. Es wird weiter eine hohe Nachfrage auf ein knappes Angebot treffen.
Immobilienpreise München Prognose 2030
Was Deutschland insgesamt angeht, sind langfristig stagnierende bzw. sogar rückläufige Immobilienpreise möglich. Im Großen ist davon auszugehen, dass sich die Möglichkeiten, Renditen mit Immobilien zu erwirtschaften, verringern werden. Denn schon in den vergangenen Jahren sind die Kaufpreise für Immobilien stärker gestiegen als die Mietpreise, d. h. es fehlt irgendwann der Ausgleich und die Immobilien sind nicht mehr so rentabel. Und politische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse usw. schränken die Renditen weiter ein. Voraussichtlich können Immobilien daher auf breiter Ebene die Wertsteigerungen der Vergangenheit nicht dauerhaft wiederholen.
Zudem sagen Demografen ab 2025 voraus, dass die Bevölkerungszahl in Deutschland zurückgehen wird. Trifft das zu, werden natürlich weniger Wohnungen benötigt, was insgesamt sinkende Preise zur Folge hätte.
Dem steht entgegen, dass Immobilien immer zuverlässig als „Wertspeicher“ funktioniert haben und dass diese deswegen auch weiterhin nachgefragt sein werden. Und in Städten wie München ist, wie bereits dargelegt, nicht mit zurückgehendem Zuzug zu rechnen.
Deshalb muss für die künftige Entwicklung der Immobilienpreise unbedingt auch die Standortregion angeschaut werden. Denn für urbane und ländliche Regionen sind durchaus sehr unterschiedliche Entwicklungen zu erwarten. Es zeigt sich seit geraumer Zeit, dass Wohnraum immer mehr in Städten und Umgebung mit starker Wirtschaftsleistung nachgefragt werden. Hier deutet sich auch langfristig keine Trendwende an, weswegen es in urbanen Regionen wie München die Immobilienpreise sehr wahrscheinlich auch langfristig hoch bleiben bzw. steigen werden.
Für München lautet meine Prognose daher, dass die Preise im Schnitt auch weiterhin bis 2030 ansteigen werden. Eine Studie der Postbank geht für die Region München bis 2030 von einer jährlichen Preissteigerungsrate von etwa 2 % aus, allerdings bereits inflationsbereinigt, der rein nominale Prozentsatz wäre deutlich höher. Diese Kalkulation ist meines Erachtens durchaus im realistischen Rahmen. Natürlich immer unter dem Vorbehalt, dass sich die Rahmenbedingungen zwischenzeitlich nicht zu stark ändern.
Herzlichst,
Rainer Fischer
Ihre Münchner Immobilienmakler für den stressfreien Verkauf
Telefon +49 89-131320
Rainer Fischer ist seit über 25 Jahren als seriöser Immobilienmakler in München tätig, inzwischen hat er mehr als 1.100 Immobilien für seine Klienten verkauft. Vor diesem Hintergrund seiner Erfahrungen bietet er Immobilienbesitzern fachkundige Hilfe für den stressfreien Immobilien Verkauf an. Rufen Sie ihn an unter +49 89-131320 oder senden Sie eine E-Mail.
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