Bundesgerichtshof schränkt Eigenbedarfskündigungen ein
Bei Mietern ist sie gefürchtet: Die Kündigung wegen Eigenbedarf. Diese kann vom Vermieter ausgesprochen werden, wenn er die Wohnräume für sich selbst, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
Die aktuelle Gesetzgebung und die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ziehen für die Anwendbarkeit der Eigenbedarfskündigung jetzt jedoch etwas engere Grenzen. Dies betrifft vor allem die Anmeldung von Eigenbedarf zum Zweck beruflicher bzw. gewerblicher Nutzung der Wohnräume.
Eigenbedarfskündigung für berufliche Nutzung
In seinem aktuellen Urteil (vom 29.03.2017, VIII ZR 45/16) sieht der BGH zwar bei der Nutzung einer vermieteten Wohnung für eine berufliche/gewerbliche Tätigkeit des Ehepartners und eine dadurch bedingte Eigenbedarfskündigung ein berechtigtes Interesse, schränkt dieses jedoch im gleichen Urteil wieder ein, da der berufliche bzw. geschäftliche Bedarf kein generell berechtigter Kündigungsgrund sei. Zukünftig wird dieses eher schwammige Urteil wohl zu mehr Einzelfallbetrachtungen und daher zu mehr Gerichtsverfahren führen.
Im konkreten Fall wollte eine Vermieterin ihre vermietete 27 m² Wohnung in Berlin frei machen, um sie als Arbeits- bzw. Archivraum für ihren Ehemann nutzbar zu machen, da dessen Büro, das sich im selben Haus befindet, zu klein geworden war. In solchen Fällen muss das Gericht die jeweiligen Interessen des Mieters und des Vermieters abwägen, denn die Eigentumsposition des Vermieters ist ebenso verfassungsrechtlich geschützt wie das Besitzrecht des Mieters. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt kein Eigenbedarf vor, wenn der Vermieter eine Wohnung nur gewerbsmäßig nutzen will und diese nicht selbst für Wohnzwecke benötigt. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB wiederum ist eine Nutzung von vermieteten Wohnräumen für freiberufliche oder gewerbliche Zwecke eine wirtschaftliche Verwertung, die gegebenenfalls eine Kündigung rechtfertigt. In diesem Bereich liegt das Spannungsfeld künftiger Rechtsprechung begründet.
Der BGH stellt lediglich eine knappe Leitlinie zur Orientierung zur Verfügung: Demnach ist eine Eigenbedarfskündigung dann eher berechtigt, wenn das Interesse des Vermieters vermehrt durch den Wohnbedarf begründet ist als durch gewerblichen Bedarf. Im obigen Fall sah der BGH das Interesse der Vermieterin an Eigenbedarf nicht als gewichtig genug an, um eine Kündigung zu rechtfertigen.
Herzliche Grüße,
Rainer Fischer
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