16.05.2016
Für Immobilienbesitzer spielen Steuern und Abgaben auf Immobilien eine nicht zu unterschätzende Rolle als Kostenfaktor. Es verwundert daher nicht, dass Einsparmöglichkeiten in diesem Bereich sehr interessieren.
Wir wollen im Folgenden auf einige rechtliche Entwicklungen eingehen, die die Möglichkeiten zu Steuersparmöglichkeiten im Immobilienbereich näher definieren.
Grundsteuer anteilig erstatten lassen oder mindern
Bei Leerstand eines Gebäudes oder wegfallenden Mieteinnahmen kann sich ein Vermieter die Grundsteuer anteilig erstatten lassen, wenn der Ausfall der Einnahmen nicht von ihm selbst verschuldet ist. Steht die Immobilie allerdings leer, weil der Vermieter seine Immobilie vor einer neuen Vermietung sanieren oder renovieren will o. ä. muss er den Leerstand grundsätzlich selbst vertreten. Als Ausnahme hiervon gibt der Bundesfinanzhof sanierungsbedingt leerstehende Gebäude an, die in einem städtebaulichen Sanierungsgebiet liegen und die aufgrund der allgemeinen Sanierungsmaßnahmen leer stehen müssen. In diesem Fall kann sich der Steuerpflichtige den Baumaßnahmen nicht entziehen und ist nicht verantwortlich für den Leerstand, selbst wenn er den Zeitpunkt der Sanierung bestimmt hat. Für die Erstattung der Grundsteuer muss allerdings, ob dies nun wegen unverschuldetem Leerstand oder sonstigen Mieteinbußen erfolgen soll, ein entsprechender Antrag gestellt werden. Sinken die Erträge aus der Miete um 50 %, dann lässt sich die Grundsteuer um 25 % mindern. Entfällt die Mieteinnahme komplett, sind 50 % Minderung bei der Grundsteuer möglich. Der Antrag muss jeweils bis zum 31. März des aktuellen Jahres für das vorangegangene Jahr bei der zuständigen Gemeindeverwaltung gestellt werden. (Bundesfinanzhof, Aktenzeichen II R 36/10 + II R 41/42)
Grundsteuer-Umlage auf Mieter
Für Vermieter besteht die Möglichkeit, den Betrag für die Grundsteuer in voller Höhe auf den Mieter umzulegen. Die entsprechende Regelung des Bundesfinanzhofs findet sich unter dem Aktenzeichen VIII ZR 252/12. Die bisherige Regelung, nach der Vermieter den Betrag für die Grundsteuer nach Wohnfläche umlegen mussten, falls das vertraglich vereinbart war, ist aufgehoben.
Grunderwerbssteuer bei Kauf mindern
Eine Möglichkeit, die Grunderwerbssteuer beim Kauf einer Immobilie zu mindern, besteht darin, die Instandhaltungsrücklage bei der Bemessungsgrundlage als Minderungsposten anzusetzen. Diese Möglichkeit besteht allerdings nur, wenn die Höhe der Instandhaltungsrücklage im notariellen Kaufvertrag deutlich separat ausgewiesen ist. Ob die Instandhaltungsrücklage auch dann abzugsfähig ist, wenn die Immobilie bei einer Zwangsversteigerung gekauft wird, ist nach aktuellem Stand vom Bundesfinanzhof noch zu klären.
Rechtsgrundlage
Kläger hatten beim Europäischen Gerichtshof die beim Immobilienbau und –kauf zusätzlich zur Mehrwertsteuer fällige Grunderwerbssteuer als unzulässige Doppelbesteuerung moniert. Dieser Einschätzung folgte der EuGH jedoch nicht und erklärte die Grunderwerbsteuer grundsätzlich als verfassungsgemäß, d. h. die Grunderwerbssteuer als solche bleibt, bis auf einige gesetzlich zugelassene Möglichkeiten der Minderung, unumgehbar. Das Urteil wird unter dem Aktenzeichen C 156-/08 geführt.
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Herzliche Grüße,
Ihr Guter Immobilienmakler
Rainer Fischer, Immobilienmakler München
Inhaber Rainer Fischer
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