Bei der Vermietung beträgt die Maklerprovision in Bayern und auch deutschlandweit bei Wohnimmobilien im Normalfall zwei Monatskaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer. Nach dem Bestellerprinzip ist bei Vermietungen derjenige, der den Makler beauftragt hat zur Zahlung verpflichtet.

Das Bestellerprinzip, welches im Juni 2015 als Gesetz in Kraft trat, besagt vereinfacht, dass, wenn ein Vermieter den Makler mit der Suche eine Mieters beauftragt, dieser Vermieter „der Besteller“ ist und somit den Makler zu bezahlen hat. Dieses Bestellerprinzip gilt NICHT für den Immobilienverkauf.

Beim Immobilienverkauf gibt es hinsichtlich der Höhe der Maklerprovision keine Preisbindung. Sie ist somit frei verhandelbar und liegt in der Gesamtsumme zumeist zwischen 3% und 7% zzgl. MwSt.

Wer bezahlt den Makler?

In manchen Bundesländern war es bislang üblich, dass Immobilienkäufer die gesamte Maklerprovision übernehmen. Das war in Bayern zwar normalerweise nicht so, jedoch konnte bislang, falls gewünscht, eine solche Vereinbarung ebenfalls vertraglich getroffen werden. Diese Möglichkeit hob der Gesetzgeber mit einer neuen Regelung, gültig seit dem 23. Dezember 2020, bundesweit auf. Die Regelung gilt für alle Maklerverträge, die ab diesem Stichtag geschlossen wurden bzw. werden.

Beim privaten Immobilienkauf bzw. -verkauf ist per dem neuen Gesetz seit Inkrafttreten nicht mehr möglich, dass der Käufer die Maklerprovision komplett übernimmt, wenn er nicht selbst und alleine den Makler beauftragt hat. Der Gesetzgeber gibt an, mit dem Gesetz Käufer von Kaufnebenkosten entlasten zu wollen. 50% der Gesamt-Maklerprovision ist damit die Obergrenze für den Käufer. 

Gewöhnlich schließen Makler sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer einen Maklervertrag ab, um für den jeweiligen Kunden tätig zu werden. In diesem Fall kann ein Makler aufgrund der Neuregelung seine Provision nur noch von beiden Parteien zu gleichen Teilen einfordern.

Manchmal macht es auch Sinn, dass der Verkäufer die Vermittlungsgebühr vollständig übernimmt, auch wenn der Makler von beiden Parteien beauftragt wurde. Allerdings ist dies dann auch im Preis bereits berücksichtigt.

Für welche Immobilien gilt das neue Gesetz zur Maklerprovision?

Das neue Gesetz zur Maklerprovision (gültig seit 23. Dezember 2020) gilt für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Doppelhaushälften, Einfamilienhäuser.

Für welche Immobilien gilt das neue Gesetz zur Maklerprovision NICHT?

Das neue Gesetzt gilt nicht für Grundstücke, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte.

Anmerkung zur Provisionshöhe: Ich persönlich passe meine Konditionen den entsprechenden Kaufpreisen an, d.h. je höher der Kaufpreis, umso geringer der Gesamtprozentsatz. Der Aufwand ist pro Immobilie ähnlich und so sind meine „Gebührensätze“ bei großen Einfamilienhäusern in Prozent günstiger als bei einer 2-Zimmerwohnung.

Generell ist die Vermittlungsgebühr bei der Vermietung mit Abschluss des Mietvertrages zu bezahlen. Wenn ein Makler einen Vermieter hat, der gerade etwas knapp mit dem Geld ist, dann kann man es natürlich auch mit der ersten Miete und/oder zweiten Miete vereinbaren.

Beim Immobilienverkauf ist die notarielle Beurkundung der früheste Moment, in welchem die Rechnung überreicht wird. Der Käufer überweist normalerweise innerhalb weniger Tage, da er sowieso im Rahmen seiner Finanzierung die Erwerbsnebenkosten eingeplant hat. Der Verkäufer überweist entweder ebenfalls zeitnah nach dem Notartermin oder mit dem Geldeingang des Kaufpreises. Dies sollten Makler und Verkäufer am besten schon mit der Beauftragung des Maklers kurz ansprechen.

Prinzipiell ist die Maklerprovision verhandelbar. Allerdings arbeitet jeder Makler nach seinem eigenen „Verkaufsmodell“, damit meine ich die Art und Weise, wie er versucht die Immobilie bestmöglich an den Mann, bzw. die Frau zu bringen. Es gibt Immobilienbüros, die machen es mit einfachen Mitteln und andere sind da kreativ und investieren mehr in Werbung und Aktion, da sie der Meinung sind, dass sich dies beim Verkauf bezahlt macht.

Genauso wie man nicht in ein Autohaus geht und dem Verkäufer lediglich sagt, dass man ein Auto kaufen möchte (also ohne Marke, Modell, Ausstattung), so ist ein Maklerbüro hinsichtlich der Dienstleistung und Maklerprovision nicht gleich einem anderen Maklerbüro.

Vielleicht dazu ein Beispiel – Sie können dann Ihre Schlüsse selbst ziehen:

Eine Immobilie wird für 500.000,- Euro verkauft. Das Maklerbüro E verlangt 3,57% vom Käufer, das Maklerbüro F verlangt auch 3,57 % und zusätzlich vom Verkäufer 1,8%. Das ist zuerst einmal ein Mehraufwand von 9.000,- Euro für den Verkäufer. („….als würden die Makler nicht schon genug verdienen!“)

Betrachten wir jetzt aber mal die unterschiedliche Auftrags-Abwicklung dieser beiden Büros:

Das Büro E, mit der geringeren Maklerprovision, existiert seit 7 Jahren, macht 70% Vermietung und 30% Verkauf, inseriert seine Objekte im Immobilienscout, hat einige hundert vorgemerkte Kunden und schaltet ab und zu eigene Anzeigen und ist ganz erfolgreich.

Hingegen hat das Büro F, weil es seit mehr als 20 Jahren am Markt ist, an die 4.000 vorgemerkte Käufer, inseriert statt auf zwei sogar auf sieben Internetportalen, hat nur Profis im Büro arbeiten, das Telefon sieben Tage die Woche besetzt, fast schon eine eigene Werbeabteilung und trotzdem ist der Chef noch Ansprechpartner, so dass die Qualität sichergestellt ist. Vermutlich erreicht dieses Büro F mindestens doppelt so viele Interessenten, da es nicht nur aktuell Suchende, sondern auch eine Kartei von Käufern hat, die immer wieder kaufen, wenn etwas Passendes angeboten wird.

Schlüsselfrage: Kann das Büro F diese zusätzlichen 9.000,- Euro Maklergebühr kompensieren, d.h. wird der Makler diesen Betrag für den Auftraggeber (Verkäufer) wieder hereinholen? 

Tipp: 1. Normalerweise kann man es mehr als kompensieren, solange der Verkauf in einem Immobilienmarkt stattfindet, in dem die Nachfrage gut bis sehr gut ist. Wenn sich aufgrund einer weitreichenden Werbung für das Objekt, eine größere Anzahl an Interessenten melden, ist es einfach wahrscheinlicher, dass ein Käufer die Immobilie für sich persönlich höher bewertet und somit etwas teurer kauft. 2. Es geht nicht nur um das Geld, es geht auch um die Sicherheit und den „stressfreien Verkauf“. Der etwas teurere Profi kann dies gewöhnlich beides liefern.

Allerdings sollte man als Verkäufer Wucher Provisionen natürlich ablehnen.

Sollte man mit einem Maklerbüro über die Provision verhandeln?

Tipp: Wäre ich Eigentümer, der aktuell eine Immobilie über ein Maklerbüro verkaufen möchte, würde ich nicht verhandeln. Ich würde dem Makler nicht einen Teil wegnehmen. Ich würde ihn vielmehr bezüglich des Preises und seines Engagements in die Pflicht nehmen. „O.K., Herr Makler F., ich weiß, dass Ihre Konditionen nicht die günstigsten sind. Ich glaube aber, dass Sie der richtige Makler für meine Immobilie sind. Daher gebe ich Ihnen den Auftrag. Dafür erwarte ich natürlich ein entsprechendes Engagement und dass als Resultat, der Kaufpreis erreicht wird, den Sie mir als realistisch zugesagt haben. Sind wir uns da einig?“ (Wehe, Sie verwenden diesen Satz beim Gespräch mit mir. Das gilt natürlich nur für die anderen Maklerkollegen 😉