05.12.2018
Altes Haus verkaufen und ein neues kaufen – Problemstellung
Wer sein Haus verkaufen will, um damit den Kauf eines anderen Hauses oder einer Wohnung zu finanzieren, hat gewöhnlich das Problem, dass die neue Immobilie zuerst bezahlt werden muss, bevor der Verkaufserlös vom Verkauf des alten Hauses verfügbar ist. Solche Fälle erlebe ich auch in meiner Praxis als Immobilienmakler München beim Immobilienverkauf München. Und dann muss eine tragfähige Lösung her. Denn eigentlich wünscht man sich einen nahtlosen Übergang. Zwischenzeitlich in eine Mietwohnung umzuziehen möchte man natürlich nach Möglichkeit vermeiden, denn das ist ein großer Aufwand und verursacht zusätzlich Kosten.
Das Geld für den Verkauf des alten Hauses gibt es aber erst nach der Übergabe an den neuen Eigentümer und wenn die übrigen Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind. Und im Regelfall sind auch die Ersparnisse nicht ausreichend, um die neue Immobilie gleich unmittelbar zu kaufen. Die Zeit bis zum Eingang des Verkaufserlöses muss also irgendwie überbrückt werden.
Möglichkeiten
1. Anzahlung
Unter bestimmten günstigen Umständen gibt es vielleicht die Möglichkeit, sich mit dem Käufer seines alten Hauses zu einigen, so dass dieser bereit ist, eine Anzahlung auf sein künftiges Eigentum zu leisten, ohne dass er sofort einzieht. Das würde die Möglichkeit eröffnen, dass man noch bis zum Erwerb des neuen Hauses in seinem alten wohnen bleiben kann und doch schon zum nötigen Zeitpunkt über das benötigte Kapital zum Kauf des neuen verfügt.
Ein solches Vorgehen kann funktionieren, wenn der Käufer des alten Hauses mitspielt, und es erspart natürlich den Aufwand, sich um irgendwelche Kredite für eine Zwischenfinanzierung zu kümmern, (oder es wird eine entsprechend geringere Zwischenfinanzierung nötig).
Voraussetzung ist, dass man mit dem Käufer eine Auszahlung aushandeln kann, die genügend Kapital für den Erwerb des neuen Hauses ergibt.
Immobilienkäufe/-verkäufe mit Anzahlung sind individuelle Vereinbarungen und evtl. ist eine ausreichende rechtliche Beratung bei einem Fachanwalt empfehlenswert.
Denn Anzahlungen sind ein Thema für sich. Nicht immer funktionieren Immobiliengeschäfte mit Anzahlungen zu 100 % wie vorgesehen. Normalerweise folgt man auch bei Immobilienverkäufen dem Zug-um-Zug Prinzip, d. h. dass die Leistung, also die Lieferung einer gekauften Sache und die Gegenleistung, sprich die Zahlung des vereinbarten Kaufpreises gleichzeitig erfolgen, wie in § 320 BGB dargelegt. Bei einem Kauf/Verkauf mit Anzahlung folgt man diesem Prinzip nicht und nimmt evtl. damit einhergehende Gefahren in Kauf. Dennoch wird bei Immobiliengeschäften häufig mit Anzahlungen gearbeitet und in den meisten Fällen funktioniert es erfahrungsgemäß wie gewünscht.
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2. Zwischenfinanzierung
Da nach dem Hausverkauf ja Eigenkapital zur Verfügung steht, um die neue Immobilie zu finanzieren, muss prinzipiell einfach die Zeitspanne überbrückt werden, bis der Verkaufserlös auf dem eigenen Konto eingeht. Für diesen Zweck gibt es das Instrument der „Zwischenfinanzierung“.
Bei Zwischenfinanzierungen oder Zwischenkrediten handelt es sich um eine spezielle Art von Darlehen, die vornehmlich zur Überbrückung kurzfristiger Liquiditätsengpässe beim Eigenkapital dienen.
Eine Zwischenfinanzierung ist angelegt auf eine bestimmte Zeitdauer, maximal 24 Monate, bis das Eigenkapital für die Finanzierung verfügbar ist. Voraussetzung dafür ist aber, dass der Eigenkapitalwert grundsätzlich real vorhanden ist und die Finanzierung durch Eigenkapital letztlich gewährleistet ist. Gibt es ein Haus, das verkauft werden soll, erkennen Banken das gewöhnlich als Sicherheit an. Die Zwischenfinanzierung wird normalerweise an die Endfinanzierung (Kapital aus dem Hausverkauf) geknüpft, die zum gegenwärtigen Zeitpunkt eben noch nicht komplett verfügbar ist.
Bei der Zwischenfinanzierung werden die Auszahlungsansprüche der Endfinanzierung und oft auch die Grundpfandrechte an die Bank, die das Darlehen gewährt, abgetreten. Die Bank geht also insgesamt ein recht niedriges Risiko ein, denn die Ablösung der Zwischenfinanzierung ist durch das Haus bzw. den Verkaufserlös im Prinzip ziemlich sicher.
Ablauf der Zwischenfinanzierung
Eine Zwischenfinanzierung kann für eine Dauer von 6 bis hin zu 24 Monaten vereinbart werden. Die Höhe des Darlehens bemisst sich am Wert des zu verkaufenden Hauses und sonstiger evtl. verfügbarer Sicherheiten wie Lebensversicherung, Bausparvertrag usw.
Während die Zwischenfinanzierung läuft, zahlt der Darlehensnehmer nur die vereinbarten Zinsen; Tilgungszahlungen dagegen muss er zunächst einmal nicht leisten. Die vollständige Tilgung erfolgt dann, sobald das Kapital aus dem Verkauf zur Verfügung steht. Die Möglichkeit, vollständig zu tilgen ist zudem ein großer Pluspunkt, denn es wird keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, wie bei anderen Darlehensformen, wo sich die Bank den Zinsschaden ersetzen lässt, wenn sie vorzeitig abgelöst werden.
Konditionen und Zinssatz bei der Zwischenfinanzierung
Im Vergleich zu herkömmlichen Immobiliendarlehen sind Zwischenfinanzierungen deutlich teurer, je nach Ausfallrisiko kann das mehrere Prozent höhere Kreditzinsen bedeuten. Das Ausfallrisiko ist real vielleicht nicht besonders hoch, dennoch gibt es für die Bank eine Reihe von Risiken, die sie miteinberechnet. Das zu verkaufende Haus dient zwar als Sicherheit, aber evtl. geht der Verkauf schief oder der Verkaufserlös fällt am Ende niedriger aus als gedacht. Zudem ist der Aufwand für die Bank ähnlich hoch wie bei einem langfristigen Darlehen. Der Zeitrahmen, in dem sie daran verdient, ist jedoch relativ kurz; evtl. erhebt die Bank deswegen extra Bearbeitungsgebühren, die sich bei den Gesamtkosten bemerkbar machen.
Prinzipiell richtet sich der Zinssatz nach den aktuellen Marktentwicklungen und kann von der Bank bei Bedarf angepasst werden. Da die Laufzeit ziemlich kurz ist, gibt es grundsätzlich keine Zinsbindung.
Zwischenfinanzierung Erfahrungen
Wenn es mit dem Verkauf des alten Hauses nicht gleich so recht klappen will oder der anvisierte Verkaufspreis nicht erreicht wird, kann ein höheres Darlehensvolumen nötig werden oder die Bank winkt unter Umständen gleich ab.
Die beste Perspektive bietet sich daher, wenn man den Käufer beim Hausverkauf schon so früh wie möglich hat und der Bank evtl. schon einen notariellen Kaufvertrag präsentieren kann. Wenn nämlich feststeht, dass das Geld zu einem bestimmten Zeitpunkt da sein wird, ist die Bank meist deutlich entgegenkommender; es gibt weniger Probleme bei der Finanzierung und sie wird kostengünstiger.
Außerdem ist es zu empfehlen, eine Zwischenfinanzierung nicht zu knapp zu kalkulieren. Denn der Verkaufserlös für das Haus kann geringer ausfallen als gedacht. Dann braucht es nicht selten eine Nachfinanzierung, für die monatliche Raten fällig werden.
Die Kosten für eine Zwischenfinanzierung sind im Vergleich zu einem gewöhnlichen Immobiliendarlehen deutlich höher. Sie ist ein brauchbares Instrument, wenn das Haus schon abbezahlt ist oder wenn es schon einen unterschriebenen Kaufvertrag gibt. Unter passenden Umständen kann die Zwischenfinanzierung das Mittel der Wahl sein. Doch Kosten und Nutzen einer Zwischenfinanzierung sollte man immer genau prüfen und sich andere Alternativen zum Vergleich zeigen lassen, wie z. B. variable Darlehen oder auch herkömmliche Annuitätendarlehen mit gleichbleibenden Zins- und Tilgungsraten bis zum Ablauf der Vertragszeit.
3. Variable Darlehen
In manchen Fällen sind die künftigen Vorhaben der Darlehensnehmer weniger konkret. Vielleicht ist sich der Hausbesitzer nicht sicher, ob er sein jetziges Haus überhaupt verkaufen will, oder ob er innerhalb einer bestimmten Zeit das Kapital zur Ablösung eines Darlehens verfügbar haben wird. Dann eignet sich eher ein „variables Darlehen“ statt einer reinen Zwischenfinanzierung.
Der grundlegende Unterschied zur Zwischenfinanzierung ist, dass es bei einem variablen Darlehen keine festgelegte maximale Laufzeit gibt. Zudem werden bei variablen Darlehen grundsätzlich immer Grundschulden im Grundbuch eingetragen, während dies bei Zwischenfinanzierungen nicht immer gemacht wird, sondern abhängig von der Bank ist. Aber: Auch das variable Darlehen kann durch eine Sondertilgung schnell und komplett abgelöst werden, wenn das Eigenkapital verfügbar ist. Man kann es jederzeit, meist mit 3 Monaten Kündigungsfrist, aufkündigen. Auch hier wird keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig.
Die Kosten bei variablen Darlehen sind in der Regel nochmal deutlich höher als bei Zwischenfinanzierungen, da auch das Risiko der Bank hinsichtlich eines Ausfalls höher ist. Je nach Darlehensvertrag werden die Zinsen alle 3 bis 6 Monate an den Referenzzinsatz Euribor angepasst, dem durchschnittlichen Zinssatz, zu dem eine größere Zahl europäischer Banken Anleihen gewährt. Dazu kommen unter Umständen noch Bearbeitungsgebühren, z. B. 2 % über die Gesamtlaufzeit, bei 10 Jahren also 0,2 % pro Jahr.
Bei variablen Darlehen kann man leider nie genau vorhersehen, wie hoch die Kosten wirklich sein werden. Denn sie richten sich an einem Referenzzinssatz aus, und niemand weiß, wie der in z. B. 3 Jahren steht. Steigen z. B. die Zinssätze am Geldmarkt, wächst auch die monatliche Zinsbelastung für den Kreditnehmer. Umgekehrt kann man natürlich davon profitieren, wenn die Geldmarktzinsen fallen.
4. Finanziertes Haus verkaufen – neues kaufen
Nochmals etwas anders stellt sich die Situation dar, wenn man ein noch nicht abbezahltes Haus verkaufen möchte, um dann ein neues zu kaufen. Seit einem BGH-Urteil aus dem Jahr 2004 (AZ XI ZR 398/02) ist es grundsätzlich möglich, die Sicherheiten (Grundschulden) von der Bank auf ein neues Objekt übertragen zu lassen, ohne dass, wie zuvor, zunächst die Ablösung des bestehenden Kredites und die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung notwendig wird. Dieser sog. Pfandtausch (auch Objekttausch) überträgt sozusagen das bestehende Darlehen auf die neue Immobilie. Erfolgt der Tausch während des Finanzierungszeitraums ändern sich die ursprünglichen Vertragsbedingungen nicht.
Allerdings unterstützen nicht alle Banken den Pfandtausch, individuelle Verhandlungen mit der Bank werden daher nötig. Meist verlangen die Banken, die einen Pfandtausch ermöglichen, dass die neue Immobilie mindestens den gleichen oder einen höheren Wert hat.
Meist müssen weitere Bedingungen für den Austausch der Sicherheiten erfüllt sein:
- Der Darlehensnehmer muss ein berechtigtes Interesse für den Austausch nachweisen
- Kosten, die mit dem Tausch der Sicherheiten anfallen, muss der Darlehensnehmer bezahlen
- Der Darlehensnehmer muss außerdem alle anfallenden Verwaltungskosten übernehmen
Um ein neues Haus unter Verwendung des momentan finanzierten Hauses zu kaufen, würde man also den laufenden Kredit übernehmen und zusätzlich eine Zwischenfinanzierung vornehmen, sodass der Kaufbetrag für das neue Haus zur Verfügung steht. Ist das alte Haus verkauft, kann die Zwischenfinanzierung abgelöst werden, der vorhergehende Kredit läuft weiter, das neue Haus fungiert als neue Sicherheit.
Herzlichst,
Rainer Fischer
Ihre Münchner Immobilienmakler für den stressfreien Verkauf
Telefon +49 89-131320
Rainer Fischer ist seit über 25 Jahren Immobilienmakler in München. Er hat in diesem Zeitraum über 1.100 Immobilien verkauft. Vor dem Hintergrund seiner Erfahrungen bietet er Immobilienbesitzern professionelle Hilfe für den stressfreien Immobilien Verkauf an. Rufen Sie an: Tel. +49 89 442 55 88 7 – 00.
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